Immobilien: Steuern sparen mit dem Denkmal

Von Ann-Kristin Mennen, Lüneburg

Sie gelten als eines der letzten legalen Steuersparmodelle, entsprechend begehrt sind Denkmalschutzimmobilien. Doch bei Kauf und Sanierung lauern Risiken. Schnell wird aus der staatlich subventionierten Kapitalanlage ein Geldgrab.

Restaurator Kurt Pomp in der Lüneburger Altstadt: "Die Leute lauern alle auf Denkmale." Zur Großansicht
Ann-Kristin Mennen

Restaurator Kurt Pomp in der Lüneburger Altstadt: "Die Leute lauern alle auf Denkmale."

Schief und schmal steht das Fachwerkhaus da, seit 1604. Seine geschnitzte Treppe stammt aus dem Barock, die Rückseite zeigt Spuren der Renaissance, Klassizismus-Türen gesellen sich zu Biedermeier-Fenstern. "Ein Haus wird mit dem Alter immer schöner", findet Christian Pohl.

Der Mediziner ist neuer Eigentümer des Denkmals in der westlichen Lüneburger Altstadt. Einst ein armes und verruchtes Viertel, abrissgefährdet. Heute beste Wohngegend. Neben Idealismus und Denkmalförderungen hat auch der Staat das Viertel gerettet. Dank Denkmal-Afa.

Bis zu 100 Prozent der Ausgaben sind abzugsfähig

Mit der "Absetzung für Abnutzung", kurz AfA, fördert der Fiskus den Erhalt schützenswerter Immobilien. Eigennutzer wie Investoren dürfen die meist erheblichen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Wer sein Denkmal selbst bewohnt, kann über zehn Jahre insgesamt 90 Prozent dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, Kapitalanleger sogar 100 Prozent - allerdings über zwölf Jahre. Entsprechend zu empfehlen seien Investitionen in Denkmale, meint Jürgen Engelberth vom Bundesverband für Immobilienwirtschaft. "Das ist die einzige steuerlich geförderte Kapitalanlage - und eine greifbare noch dazu." Lohnenswert nicht nur für Besserverdiener, betont der Makler.

Christian Pohl bereitet die Steuerabschreibung vor allem Bauchschmerzen. "Ich bin erst entspannt, wenn die Rechnungen beim Finanzamt akzeptiert sind." Nicht selten verspielen Eigentümer selbstverschuldet ihren Steuervorteil, weiß Jan Nikolaus Viebrock, Justiziar beim Landesamt für Denkmalpflege in Hessen: "Viele denken nur an die baurechtliche Genehmigung und zu spät an die steuerrechtliche Vorabbescheinigung."

Bleibt aber der Antrag auf die steuerliche Bescheinigung vor Sanierungsbeginn aus, hat das fatale Folgen. Denn nachträglich dürfen Behörden keine Bescheinigungen ausstellen - und ohne Bescheinigung keine Abschreibung.

Wer den Denkmalstatus gefährdet, zahlt drauf

Wer sich rechtzeitig kümmert, kann trotzdem enttäuscht werden - von der Höhe der Steuererstattungen. Denn gefördert wird nur Geschütztes und Schützenswertes, wie Gerd Weiß, Vorsitzender der Vereinigung der Landesdenkmalpfleger, erklärt: "Nicht alles, was baurechtlich genehmigt wurde, ist absetzbar."

Ausgenommen sind etwa Zu- und Anbauten oder Maßnahmen im Garten. Wer sich über Richtlinien hinwegsetzt, statt Holz- etwa Kunststofffenster einbaut, darf die Kosten ebenfalls nicht geltend machen. Kommt es zu groben Eingriffen, riskiert der Eigentümer das Steuergeschenk sogar in Gänze: "Wird ein Haus entkernt und werden dabei zum Beispiel die historische Treppe und die Stuckdecken entfernt, kann der Denkmalstatus erlöschen", warnt Denkmalpfleger Weiß. Damit erlischt auch jeder steuerliche Vorteil.

Böse Überraschungen bietet mitunter auch die alte Bausubstanz. Die Qualität sei neben der Lage aber entscheidend für die Rendite, betont Georg-Peter Wilms vom Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Schließlich gebe es bei der historischen Sanierung keine Festpreise, nicht selten explodierten die Kosten. Wie bei Christian Pohl in Lüneburg. 40 Prozent liegt der Bauherr derzeit über den kalkulierten Kosten. Gespart hat er sich dafür den Makler.

"Bring Geld mit"

Die treiben nicht selten bereits die Anschaffungskosten für Denkmale in die Höhe. "Denkmale sind en vogue", sagt Immobilienfachmann Wilms. Schließlich gehe es hier um Unikate, meist in beliebter Lage. "In Hamburg oder München sind die Preise zum Teil so verrückt, dass schwer erkennbar ist, wie es da eine Rendite geben soll", erzählt Wilms. Manchen Käufern sei der Gewinn schlicht egal: "Die kaufen, um ihr Geld zu retten." Wer aber allein aufgrund des Steuerspareffekts ein Denkmal kaufe, warnt Wilms, könne finanziell enttäuscht werden: "Oft wird die Steuerersparnis schon vorher auf den Kaufpreis draufgeschlagen."

Entsprechend skeptisch bewertet so mancher Finanzexperte das Steuersparmodell Denkmal. "Als reine gewinnorientierte Kapitalanlage sind Denkmale nicht spannend", meint Harald Grürmann, Präsident der Steuerberaterversorgung Niedersachsen. Dafür sei die Rendite meist nicht hoch genug. Zudem setzte der Immobilienkauf eine enorme Liquidität voraus, während sich die Steuerrückzahlung erst später niederschlage. Auch Justiziar Viebrock rät von schnellen Steuerschnäppchen ab. Wer das Denkmal nicht auf Herz und Nieren prüfe, strapaziere später vielleicht seine Nerven und insbesondere den Geldbeutel.

Nicht Anlage, sondern Herzensangelegenheit ist das Denkmal für Christian Pohl. Mit Liebe zum Detail rekonstruiert der Bauherr die Vergangenheit seines schiefen Hauses. Die strengen Denkmalvorschriften stören ihn nicht, er selbst scheint weitaus strenger. Nichts Materialfremdes komme ihm ins Haus, erklärt Pohl. Sein Rat an andere Investoren ist knapp und klar: "Bring Geld mit."

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1. Zu riskant...
FreakmasterJ 20.04.2013
Zitat von sysopSie gelten als eines der letzten legalen Steuersparmodelle, entsprechend begehrt sind Denkmalschutzimmobilien. Doch bei Kauf und Sanierung lauern Risiken. Schnell wird aus der staatlich subventionierten Kapitalanlage ein Geldgrab. Steuernsparen mit Denkmalschutz-Immobilien - SPIEGEL ONLINE (http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/steuernsparen-mit-denkmalschutz-immobilien-a-889617.html)
Alle "retten" ihr Geld seit der Teuro-Einführung in Immobilien, aber das stört den Finanzminister der Zukunft nicht, denn er weiß, wer sein Geld anlegt, bei dem gibt's was zu holen und schon gibt's ne Zwangshypothek auf Immobilien und bei dem Wert von Denkmalgeschützten Häusern sind auch schon ein paar wenige Prozent Zwangshypothek mal ein stattliches Sümmchen. Kann es sein, dass hier mal wieder nur ein versteckter Appell steckt "Leute, wenn ihr nicht wisst, wohin mit eurem Geld, dann bringt es bloß nicht in Sicherheit, sondern investiert es deutlich sichtbar für unseren Finanzminister, damit er bei Bedarf mit eurem finanziellen Beitrag rechnen kann??
2.
hubidocrosi 21.04.2013
Selten solch einen Blödsinn gelesen. Ich habe vor 12 Jahren in einem Dorf in der der Eifel ein Haus von 1729 mit einem Anbau von 1985 und Scheune und Hof gekauft. Dann kam der Denkmalschutz und hat das ganze "Ensemble" unter Schutz gestellt. Die Fördertöpfe der öffentlichen Hand sind leer und es bleibt die Möglichkeit, Kosten über 10 Jahre von der Steuer abzusetzen. Aber wenn man für neue Fenster nach den Vorgaben des Denkmalschutzes 30% mehr ausgeben muß, ist dieser Vorteil relativ. Und es ist unverschämt, das der Denkmalschutz mir sowohl die Stromerzeugung mit Photovoltaik als auch die Heizungsunterstützung durch Kollektoren verboten hat. Leider ist diese Einstellung durch die Gerichte bestätigt und so hat man im Endeffekt sogar deutliche finanzielle Verluste!
3. Doppelfenster sind offenbar zugelassen ...
dunnhaupt 21.04.2013
... obschon sie keineswegs "authentisch" sind. Aber die niedrigen Decken sind für die meisten "authentisch" wohnenden Lüneburger das allergrößte Ärgernis. Die Menschen vor 300 Jahren waren nun mal kleiner.
4. Risiko Gesetzgeber
f.siegmund 25.04.2013
Für langfristig kalkulierende Investoren ist der Gesetzgeber ein zusätzliches Risiko, das im Artikel nicht genannt ist. In Nordrhein-Westfalen wird derzeit geplant, staatliche Zuschüsse, die bei Sanierungen an Denkmaleigentümer gezahlt wurden, entweder komplett zu streichen oder auf Kredite umzustellen - was bisherige Kalkulationen empfindlich stört. Eine sich dagegen wendende Petition kann noch gezeichnet werden: https://www.openpetition.de/petition/online/angekuendigte-streichung-der-landeszuschuesse-fuer-die-archaeologie-und-denkmalpflege-zuruecknehmen
5.
devil3 20.05.2013
Denkmalschutz ist und bleibt eine wichtige Aufgabe. Bei der herrschenden Wohnungknappheit , macht es Sinn Altes zu sanieren. Vor allem in den Grossstäden wird aus einem unter Denkmalschutz gestellten Fabrikgebäude z.B. schnell eine Wohnoase für viele. Auch als Investition lohn sich der Kauf einer Denkmalimmobilie allemal. Durch die Sonderabschreibung profitieren Gutverdiener wesentlich besser als von Neubauten. Fast überall in Deutschland gibt es sie, die gute alte Bausubstanz, die nur darauf wartet wieder instand gestzt zu werden. Viele spezialisierte Unternehmen bieten inzwischen solche Projekte an. Information über Baudenkmalimmobilien, aber auch über Fördermittel und Steuernachlässe findet man unter: www.investition-baudenkmal.de
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