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Wohnen: So ziehen Sie die Mietpreisbremse

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Die Mietpreisbremse soll Wohnen bezahlbar machen, doch sie wirkt kaum. Ein Grund: Mieter nutzen das Instrument gar nicht. SPIEGEL ONLINE zeigt, wie es geht - in fünf Schritten.

Wohnblöcke in Berlin (Archivbild): Mieter nutzen die Mietpreisbremse nicht
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Wohnblöcke in Berlin (Archivbild): Mieter nutzen die Mietpreisbremse nicht

Es klang so schön: "Dies ist ein guter Tag für die Mieter in Deutschland", sagte Bundesjustizminister Heiko Maas, als die Koalition sich auf die Mietpreisbremse geeinigt hatte.

Ein knappes Dreivierteljahr nach ihrer Einführung in zahlreichen Gemeinden fällt die Bilanz nüchtern aus. Preiseffekte der Mietpreisbremse seien nicht erkennbar, stellte die Immobilienberatung Empirica Anfang des Jahres fest. Das Unternehmen hatte die Mieten bei Neuverträgen in Berlin, Hamburg, München, Köln und Düsseldorf untersucht.

Allerdings sind solche Analysen noch mit Vorsicht zu genießen: Um die Effekte der Mietpreisbremse sauber von anderen Einflüssen zu trennen, ist eine gute Datengrundlage nötig - und die fehlt ob der kurzen Zeit seit der Einführung noch.

Beim Mieterschutzbund hat bisher noch kein Mieter um Hilfe mit der Bremse gebeten. "Wir hatten noch nicht einen einzigen Fall", sagt der Vorsitzende Claus Deese. Und das bei 30.000 Mitgliedern. Anders ausgedrückt: Mieter machen von der Bremse keinen Gebrauch.

Oder sie machen davon Gebrauch und einigen sich ohne Streit mit ihrem Vermieter - das ist bei einem derart komplexen Gesetz aber eher unwahrscheinlich. "Das Gesetz ist rein technisch für den einzelnen Mieter wenig hilfreich", kritisiert Deese.

Der Mietervertreter erwartet daher allerhöchstens einen psychologischen Effekt: Dass Vermieter quasi in vorauseilendem Gehorsam die Miete bei einem Neuvertrag nicht mehr so stark anheben wie vorher.

Wie Sie dennoch als Mieter die Mietpreisbremse ziehen können - in fünf Schritten:

1. Mietvertrag abschließen

Vor Vertragsabschluss sollte man nicht auf die Bremse hinweisen - auch wenn man schon weiß, dass man zu viel zahlt. "Wer das tut, bekommt die Wohnung erst gar nicht", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Sein Rat: "Augen zu und durch."

2. Gilt die Mietpreisbremse?

Ob die Mietpreisbremse in der eigenen Gemeinde gilt, sollte man schnell klären. "Wer lange wartet, verschenkt Geld", sagt Ropertz. Die Information findet man auf der Internetseite der Kommune oder beim örtlichen Mieterverein.

Die Stiftung Warentest hat zudem eine Liste für ganz Deutschland zusammengestellt. Demnach gilt die Mietpreisbremse bereits in 292 Gemeinden in neun Bundesländern. Thüringen und Niedersachsen planen die Einführung in diesem Jahr. Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Saarland sehen keinen Bedarf.

Klicken Sie auf den Slider, um zu sehen, wo die Mietpreisbremse gilt und ob es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt:

3. Ist die Miete zu hoch?

Die Miete verstößt dann gegen die Mietpreisbremse, wenn sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aber wie hoch ist die? "Mit der Frage sind selbst wir manchmal überfordert", sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund.

Ohne einen sogenannten Mietspiegel haben Mieter demnach kaum eine Chance, die Vergleichsmiete richtig zu ermitteln. Das Problem: Nur 75 der 292 Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse haben einen Mietspiegel, fand Stiftung Warentest heraus. "Dann kann praktisch nur noch ein Gutachter die Vergleichsmiete bestimmen", sagt Deese. Der Mieter läuft Gefahr, dass er auf den Kosten dafür sitzen bleibt.

Gibt es den Spiegel, muss der Mieter die Wohnung richtig in die Mietspannen einordnen. Manche Gemeinden bieten auf ihren Internetseiten einfach zu bedienende Abfragewerkzeuge an - so zum Beispiel die Stadt Hamburg. Dazu sollte man immer die angehängten Hinweise zu Ausnahmen und Abweichungen lesen.

4. Miete rügen

Ist man der Meinung, dass die Miete zu hoch ist, muss man diese rügen. "Sie müssen den Vermieter schriftlich auffordern, die Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Einen Musterbrief dafür findet man beispielsweise beim Berliner Mietverein.

Wichtig: Die Miete reduziert sich erst ab dem nächsten Monat nach der Rüge - deswegen sei es wichtig, schnell zu handeln, sagt Ropertz.

Gleichzeitig rät der Mietervertreter, weitere Informationen zur Wohnung anzufordern, die bei Vertragsabschluss typischerweise nicht vorliegen. Dazu gehört die Baualtersklasse des Gebäudes und die Miete des Vormieters. Der Vermieter ist laut Gesetz zur Herausgabe der Informationen verpflichtet, sofern der Mieter diese nicht einfach auf einem anderen Weg erhalten kann.

5. Antwort des Vermieters prüfen

Der Vermieter kann die Reduzierung der Miete aus unterschiedlichen Gründen ablehnen. Zum einen gilt die Mietpreisbremse in bestimmten Ausnahmefällen nicht. Die drei wichtigsten:

  • Der Vormieter hat schon mehr bezahlt,
  • es handelt sich um eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wird, oder
  • das Gebäude wurde umfassend saniert.

Eine Sanierung gilt in etwa dann als umfassend, wenn der Vermieter ein Drittel der Kosten für einen Neubau investiert hat.

Zum anderen kann der Vermieter auch die Berechnung der Vergleichsmiete anzweifeln. Dann wird es schwierig, in letzter Konsequenz kann der Mieter nur klagen - und trägt im Fall einer Niederlage die kompletten Kosten des Rechtsstreits.

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insgesamt 30 Beiträge
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1. Weltfremd
kroxx 12.02.2016
Wenn man weiß dass die Miete zu hoch ist soll man unterschreiben weil man Gefahr läuft sonst den Mietvertrag nicht zu bekommen. Aber man soll vorher nach der Altersklasse und der Miete des Vormieter fragen. Denn die Vermieter sind ja alle strohdumm und können sich nicht denken worauf solche Fragen hinauslaufen. Wenn ein potentieller Mieter mit solchen Fragen kommt, kann er die Wohnung auch abschreiben.
2.
spiegelleser987 12.02.2016
Merkt denn niemand, dass die Mietpreisbremse garnicht funktionieren kann. Wenn neue Mieter ständig nur für ein halbes Jahr in eine Wohnung einziehen, dann kann die Miete jedesmal geringfügig erhöht werden. Damit steigt automatisch der Durchschnittswert aller Mieten und beim nächsten mal wird es wieder ein Stück teurer. Noch extremer sind Mieterhöhungen durch angebliche Energieeinsparungen durch Sanierungen. Dazu kommt, dass Berlin die Mieten von Sozialwohnungen erhöht hat, indem Subventionsverträge gekündigt wurden. Die Vermieter müssen nun alle Kosten, auch die für den Bau des Hauses, auf die Miete umlegen. Die Mieten bei Sozialwohnungen sind nun bis 20 Euro pro m2 erlaubt. Wohnungsbau ist nicht billig. Der Vermeiter (große Immobilienunternehmen mal ausgeschlossen) kann diese extremen Gebühren kaum zahlen. Soll der jetzt Hartz IV beantragen? Das will er bestimmt nicht. Also muss er die Miete von 5 auf 20 Euro erhöhen. Und was soll die Behauptung mit "Sozialwohnungen"? Warum hat Berlin die Steuern auch auf Sozialwohnungen erhöht? Politiker suchen sich immer soziale Begriffe und verursachen durch neue Gesetze das Gegenteil.
3. Für den Mieter eine nutzlose Symbolpolitik
Poco Loco 12.02.2016
Die Mietpreisbremse ist völlig nutzlos, wäre vorhersehbar wenn die Politik mal die Realität bei Ihrer Gesetzgebung berücksichtigen würde. Wer kann es sich schon leisten, wenn er dringend eine Wohnung sucht, und mit ca. 200 weiteren Bewerbern in Konkurrenz steht, den Vermieter auszufragen, den Vormieter zu ermitteln um dann event. den Mietpreis wie auf dem Bazar zu verhandeln? Dann kommt erschwerend dazu, dass sanierte Wohnungen und Neubauten von der "Bremse" ausgeschlossen sind. Energetische Sanierungen sind ja gerade das beste Mittel der Investoren, die Bestandsmieter zu vertreiben und die Mieten zu zu verdoppeln. Der Mietspiegel wird auch noch künstlich nach oben getrieben, indem nur Mieten der letzten 2 Jahre herangezogen werden und nur ein Luxusobjekt im gleichen Stadtteil den Mietspiegel enorm steigen lässt. Der Mietspiegel hat also mit einer tatsächlichen und durchschnittlichen Vergleichsmiete wenig zu tun. Wieder mal ein Beispiel dafür, wie verlogen die Politik ihre Symbolpolitik schön redet und das Gegenteil bewirkt.
4.
Sibylle1969 12.02.2016
Desweiteren ist zu erwähnen, dass möblierte Wohnungen nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Und man sollte beachten, dass der Mietspiegel in vielen Städten mit den real verlangten Mieten bei Neuvermietungen rein gar nichts zu tun hat. Ich wohne bereits seit 16 Jahren in meiner Wohnung (Frankfurt). Und obwohl die Miete seitdem kaum gestiegen ist (derzeit 10,30€ pro qm kalt), liegt die Miete immer noch ca 2€ über dem Mietspiegel, aber rund 4€ unter dem, was ich zahlen müsste, wenn ich in meinem Stadtteil heute eine Mietwohnung suchen würde. Ich kann mir das nur so erklären, dass es nennenswert Altmietverträge gibt, wo die Miete seit Jahrzehnten kaum erhöht wurde und daher deutlich unter Mietspiegel- und Marktniveau liegt.
5.
pimpipump 12.02.2016
purer blinder aktionismus führte zur mietpreisbremse, die völlig unnütz ist (was bereits belegt wird durch die fünf vermeintlichen "trotzdem"-schritte des autors). viel sinnvoller wäre es da schon landeseigene grundstücke unter strengen mietpreisauflagen an entwickler abzugeben (quasi ein öffentlich geförderter sozialer wohnungsbau 2.0). so wurden bzw. werden diese grundstücke aber gerne - oftmals im bieterverfahren - zu höchstpreisen verschleudert. das freut womöglich kurzfristig betrachtet die landeskasse, entspannt aber die wohnungsmärkte der großstädte nicht im geringsten. organisch kontrolliert man die mieten am ende eben nur durch den neubau, und um das relevante mittelpreis-mieten-segment für bauherren wieder attraktiver zu gestalten, wären geringere einstiegskosten sicherlich nicht verkehrt. alles andere ist nicht mehr als eine nebelkerze...
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