Exklusive Studie So teuer ist Wohnen in Deutschlands Szenevierteln

Junge Menschen ziehen massenhaft in die Großstädte, und dort in ganz bestimmte Gegenden. SPIEGEL ONLINE stellt in einer exklusiven Auswertung Deutschlands Szeneviertel vor - und zeigt, wie teuer das Wohnen dort ist.

Fassaden in der Düsseldorfer Kiefernstraße
imago

Fassaden in der Düsseldorfer Kiefernstraße

Von und (Grafik)


Josef Wirges erinnert sich noch genau an die Kulisse seines Stadtbezirks Ehrenfeld, in dem er als Kind aufwuchs: Große Chemiefabriken standen mitten in der Stadt. Ihre Schlote ragten in den Himmel, Rauchschwaden zogen durch die Straßen, in der Luft lag ein beißender Gestank.

"Das war mit Sicherheit keine schicke Wohngegend", sagt Wirges, heute Bezirksoberbürgermeister von Köln-Ehrenfeld. Wohlhabende Menschen machten damals einen großen Bogen um den damaligen Industrievorort.

Ganz anders sieht das Ehrenfelder Stadtbild heute aus: Hippe Klubs und Cafés haben die Industriebrachen bevölkert. Günstige Mietpreise und die zentrale Lage des Stadtteils zogen in den vergangenen Jahrzehnten Kreative und Studenten an, die das ehemalige Arbeiterviertel in einen Kiez verwandelten, der deutschlandweit für seine alternative Kulturszene bekannt ist. "Kaum ein anderer Kölner Stadtteil boomte in den vergangenen Jahren so sehr wie Ehrenfeld", sagt der 66-jährige Wirges stolz.

Der Ansturm auf hippe Szeneviertel wie Ehrenfeld prägt seit Jahren den deutschen Immobilienboom: Junge Menschen ziehen massenhaft in die Metropolen - und dort in ganz bestimmte Stadtteile. Man suche "in den üblichen Vierteln", heißt es dazu oft in den Wohnungsanzeigen. Der Zuzug der neuen, jungen, hippen Leute verwandelt mittlerweile ganze Stadtteile.

Video: Steigende Mieten - "Wir haben richtig Muffensausen"

SPIEGEL ONLINE

Diesem Trend ist SPIEGEL ONLINE gefolgt und hat gemeinsam mit dem Immobilienforschungsinstitut F+B in den 20 größten deutschen Städten die jeweiligen Szeneviertel herausgesucht. Das Forschungsteam fahndete nach Vierteln, die trotz des Immobilienbooms noch eine kreative und lebhafte Atmosphäre bewahrt haben, nach wie vor junge Menschen anziehen und noch nicht vollends von der Gentrifizierung erfasst worden sind.

Um die Szeneviertel zu bestimmen, legten die Experten elf demografische und sozio-ökonomische Kriterien zugrunde (siehe Infokasten). Demnach waren Szeneviertel etwa in der Vergangenheit häufig traditionelle Arbeiterviertel und werden heute überwiegend von jungen Menschen und Zuzüglern bevölkert. Diese werden von einer innenstadtnahen Lage, ursprünglich günstigen Mietpreisen und einer Vielzahl von alternativen Ausgehmöglichkeiten angelockt. "Das führt zu Gentrifizierung und Mietpreisen, die stärker ansteigen als im Durchschnitt der jeweiligen Stadt", sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Auch in der Bauweise heben sich Szeneviertel in der Regel von der restlichen Stadt ab: Sie gelten dank ihrer überwiegend gründerzeitlichen Bebauung als schick, den als hässlich wahrgenommenen Nachkriegsbau findet man dort kaum.

F+B hat mehr als 60 Interviews mit Experten in den jeweiligen Städten geführt. Das Forschungsteam sprach mit Maklern, Wirtschaftsförderern und Vertretern von Studierendenausschüssen. Anschließend glichen die Studienautoren die Aussagen mit den vorab definierten Kriterien ab.

Nicht aufgenommen wurden Viertel, die derzeit stark wachsen und möglicherweise in fünf bis zehn Jahren den Status eines Szeneviertels haben könnten. Ebenso wurden Viertel ausgeschlossen, bei denen der Gentrifizierungsgrad bereits zu hoch ist, und die deshalb als nicht mehr angesagt gelten. "Hoch attraktive Wohnviertel wie Berlin-Prenzlauer Berg, die inzwischen voll gentrifiziert sind, haben es nicht in unsere Auswahl geschafft", erklärt Leutner.

Eine der wichtigsten Erkenntnisse der Trendanalyse: In Deutschlands Top-20-Städten gibt es jeweils mindestens ein Szeneviertel, in den großen Metropolen Berlin, Hamburg und Köln sogar mehrere. Doch auch in vom Strukturwandel betroffenen Städten wie Wuppertal, Bochum oder Bremen finden sich Bezirke, die sich mit einer alternativen Szene vom Rest der Stadt abheben. "Es wäre unfair, ein Szeneviertel in Wuppertal mit einem Trendbezirk in Berlin zu vergleichen", sagt Leutner, "aber in jeder Stadt gibt es bestimmte Bezirke, die einen Szenecharakter haben."

Auffällig in der Erhebung ist, dass Wohnen in Deutschlands Szenevierteln längst nicht mehr günstig ist: Im Durchschnitt liegen die Mieten um 13 Prozent höher als im Durchschnitt der jeweiligen Gesamtstadt. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede: So sind bekannte Szeneviertel wie Berlin-Friedrichshain, Köln-Ehrenfeld oder das Hamburger Schanzenviertel gar um mehr als 20 Prozent teurer als der Stadtdurchschnitt, während sich die angesagten Ecken Hannovers, Münsters oder Wuppertals kaum vom gesamtstädtischen Durchschnitt abheben:

In den meisten Szenevierteln steigen die Mieten auch noch stärker als im Stadtdurchschnitt: In den untersuchten Gegenden haben sich die Mieten in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt um knapp 50 Prozent erhöht, während die Mietpreise in den zugehörigen Gesamtstädten nur um knapp 40 Prozent zulegten. Besonders stark gestiegen sind die Mieten der Szeneviertel in Berlin (105 Prozent), Frankfurt (60 Prozent) und Nürnberg (58 Prozent). In all diesen Städten war aber auch insgesamt eine hohe Wachstumsdynamik zu beobachten.

Das teuerste deutsche Szeneviertel ist das Glockenbachviertel in München. Hier liegen die Mieten rund doppelt so hoch wie in den Szenebezirken in Hannover. Doch die Preise der Szeneviertel sind nur bedingt miteinander vergleichbar. "Jeder Szenebezirk ist extrem abhängig von der Dynamik der Gesamtstadt und vom Grad der Gentrifizierung", sagt Leutner. Und die Mieten in München seien nun mal deutlich höher als in jeder anderen deutschen Stadt.

Noch krasser ist die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Deren Preise haben sich in Deutschlands Szenevierteln in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt mehr als verdoppelt, während Eigentumswohnungen in den 20 größten Städten insgesamt nur um rund 63 Prozent zulegten. Besonders hoch war der Anstieg der Wohnungspreise in den Szenevierteln von Berlin (+260 Prozent), Düsseldorf (+156 Prozent) und Stuttgart (+155 Prozent).

So hat SPIEGEL ONLINE die Szeneviertel ermittelt
Die Kriterien
Um die Szeneviertel der 20 größten deutschen Städte zu bestimmen, legte F+B elf demografische und sozio-ökonomische Kriterien fest:

• Innenstadt bis innenstadtnahe Lage,
• traditionelle Arbeiterviertel,
• vorzugsweise gründerzeitliche Bebauung (fast niemals überwiegender Nachkriegsbau), damit verbundener Instandhaltungs- und Modernisierungsstau,
• tendenziell gemischte Eigentümerstrukturen, seltener dominante Vermietergruppen,
• überwiegend Mietwohnungen,
• überdurchschnittlicher Anteil jüngerer Menschen (Studenten) und Zuzügler von außerhalb der Stadt,
• überdurchschnittlicher Migrantenanteil,
• überdurchschnittlicher Anteil von Betrieben aus dem Bereich der New Economy, Start-ups, neue Medien, Digitalisierung, Kunst und Kultur,
• keine monofunktionale Nutzung nur durch Wohnen, sondern hohe Nutzungsmischung und relevante Anteile von Büro-, Kleingewerbe-, Gastronomie- und Einzelhandelsnutzung,
• Milieuschutzsatzungen erlassen oder in der Diskussion,
• messbar über dem Stadtdurchschnitt steigende Mieten und Häuserpreise in der Zehn-Jahres-Zeitreihe.
Die Interviews
Im Anschluss interviewten die Studienautoren Makler, Wirtschaftsförderungen und Vertreter von Studierendenausschüssen und fragten sie auf Grundlage des Kriterienkatalogs, welche Stadtteile sie in der jeweiligen Stadt als Szeneviertel deklarieren würden.
Das Ergebnis
Für das Endergebnis wurde nach Überschneidungen und Widersprüchen in den Experteninterviews geschaut. Benannten Experten bestimmte Viertel übereinstimmend, so wurden diese in das Endergebnis mit aufgenommen. Solche, die nur von der Minderheit der Experten angeführt und auch eher nachrangig genannt wurden, wurden hingegen aussortiert.

Diese Entwicklung ist auch in Köln-Ehrenfeld zu beobachten. Der dortige Wohnraum ist extrem knapp, die Preise schossen in den vergangenen Jahren in die Höhe. "Wir können den Stadtteil aber nicht endlos verdichten, sonst zerstören wir das letzte Krümelchen an Hinterhofromantik, das wir noch haben", sagt Bürgermeister Wirges.

Längst verdrängen neue Wohnungsbauten Gastronomiebetriebe und Klubs, die den Charme des Bezirks ausmachen. "In den vergangenen Jahren musste eine Reihe von legendären Einrichtungen dichtmachen", sagt Wirges. Er fürchtet deshalb, dass Ehrenfeld schon bald seinen Status als Szeneviertel vollständig verlieren wird. Dann werde aus dem Bezirk ein familienfreundliches Mittelschicht-Wohnviertel. Aber das ist nun mal der typische Lebenszyklus eines jeden Szeneviertels.

Im Video: 510 Euro für 9,75 Quadratmeter - Teures Wohnen in Europa

Wer hat die Studie erstellt?

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt zählt seit mehr als 25 Jahren zu den großen, unabhängigen Forschungs- und Beratungsinstituten in der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung, der Portfolioanalyse und -bewertung sowie der Stadt- und Regionalentwicklung.

Zum Kundenstamm zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien sorgt F+B für mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Immobilienmärkte und gewährleistet so den Akteuren ein Mehr an Entscheidungssicherheit.

F+B gibt seit 1996 den F+B Mietspiegelindex heraus, die wichtigste empirische Grundlage über das Niveau der Mieten im Wohnungsbestand. Der F+B Wohn-Index als Kombination von Indizes für alle Objektarten wird seit 2011 vierteljährlich mit einer Datenreihe vorgelegt, die bis zum Jahre 2004 zurückreicht und alle deutschen Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern erfasst.

www.f-und-b.de


Bildredaktion: Nasser Manouchehri

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insgesamt 162 Beiträge
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Seite 1
mostly_harmless 23.08.2018
1.
Die gleichen Mechanismen wie seit Jahrzehnten. Es bildet sich ein buntes, interessantes Szeneviertel, dann finden Spiesser mit Geld das Szeneviertel sei interessant und ziehen dort hin, dann steigen die Preise, dann zieht "die "Szene weg, und dann finden die Spiesser, das Szeneviertel sei "auch nicht mehr das, was es früher mal war" und suchen sich was neues.
nesmo 23.08.2018
2. Wer unbedingt
im Szeneviertel eine Wohnung haben will, ist selbst schuld. Keiner muss dort wohnen, aber viele meinen einen Anspruch auf Selbstverwirklichung in einem Szeneviertel zu haben und damit auch, dass dort die Mieten nicht zu hoch sind. Albern.
nikolasvegas 23.08.2018
3. Putzig!
Speziell die Preisentwicklung in Berlin ist beachtlich, aber die Preise sind, verglichen mit anderen europäischen Hauptstädten, immer noch äußerst moderat. Berichtet doch mal über kleinere Städte: Ich lebe in einer Kleinstadt (Heidelberg), und in unserem "Szeneviertel" sind die Preise stabil zwischen 15 und 16 Euro/qm.
PeterMüller 23.08.2018
4. Meine Güte
Wie alt ist die Studie? 8,91 Euro in Bremen im Viertel (so heißt der Stadtteil; dazu dann das Foto eines anderen Stadtteils) sind vielleicht vor 5-6 Jahren mal aufgerufen worden, heute sind es deutlich mehr. Es sei denn natürlich, das ist die Durchschnittsmiete insgesamt, das könnte sein, weil grob geschätzt 20 - 30% der Menschen dort seit den Besetzungen der 70er wohnen und natürlich deutlich niedrigere Mieten zahlen als aktuell Zuziehende. Ähnlich für die Bremer Neustadt (mit einem Foto, das auch in keinster Weise repräsentativ für die Neustadt ist, denn das ist ein Landarm, der in die Weser ragt "Teerhof"), die eigentliche Neustadt beginnt erst danach), das erst seit gut 5 Jahren in den Fokus der jungen Leute und Studenten geriet, weil der Stadtteil das Viertel zu teuer wurden. Vorher war es da tot und total günstig (unter 6 Euro kalt)
Freier.Buerger 23.08.2018
5. Szeneviertel
So liebe Arbeiter, Pfleger, Geringverdiener, wenn ihr auch weiter in euerm Kiez leben wollt, müsst ihr schon die ersten Studenten und Künstler vergraulen. Die machen aus eurer Gegend ein Szeneviertel. Weitere Mietsteigerung und Gentrifizierung sind dann quasi vorprogrammiert.
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