Erbbau-Abzocke Pächter rebellieren gegen Kirchen-Stiftung

Finanzfalle Erbbau: Bürger in ganz Deutschland rebellieren gegen unfaire Regeln für die Pachtgrundstücke von Kommunen und kirchlichen Stiftungen. Denn die Eigentümer erhöhen ihre jährlichen Forderungen gern mal auf einen Schlag um 300 oder 400 Prozent - und das völlig legal.

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Von , Frankfurt am Main


Der Ton ist ziemlich harsch geworden. "Die Kirche nimmt's, wo sie es kriegt", sagt einer am Tisch. "Knallhart kapitalistisch" werde dort heute gerechnet. Dabei sind viele derer, die da bei Cola und Wasser in einem gemütlichen Wohnzimmer im baden-württembergischen Schriesheim sitzen, durchaus gläubig. Doch an Sympathie für die Kirche ist nach diesem monatelangen Nervenkrieg nicht mehr viel übriggeblieben.

Genaugenommen gilt die Wut der Nachbarn der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau (ESPS). Ihr Vermögen stammt von einem im 16. Jahrhundert aufgelösten Kloster - und besteht inzwischen aus 14.000 Hektar Land in Baden. Darunter: Tausende Erbpacht-Grundstücke, die die Stiftung geneigten Hausbauern über 99 Jahre für den Bau eines Eigenheims überlässt.

22 davon sind der Grund, warum die Schriesheimer so aufgebracht sind.

Denn im November 2008 schraubte die ESPS, die jahrzehntelang nichts von sich hören ließ, den jährlich fällig werdenden Pachtzins auf einmal drastisch nach oben. Teils um satte 20 Prozent. Für ein 160 Quadratmeter großes Grundstück etwa sollten statt rund 2700 Euro im Jahr künftig mehr als 3300 Euro im Jahr gezahlt werden. Weitere Erhöhungen in den kommenden Jahren sind keinesfalls ausgeschlossen, daran lässt man auch bei der ESPS keinen Zweifel.

Und damit sind die Schriesheimer noch glimpflich weggekommen. Wesentlich härter traf es die 86-jährige Irene Beiße aus dem Örtchen Northeim in Niedersachsen. Sie lebt noch in dem Haus, das ihre Eltern in den zwanziger Jahren gebaut haben. Ein Anwesen mit einem riesigen Garten, in dem die Familie über Jahrzehnte hinweg Kartoffeln anbaute und Schweine züchtete. 80 Mark Pacht hätten die Eltern für das Grundstück der Klosterkammer Hannover gezahlt, erinnert sich Beiße. Nur deshalb hätte der Vater, ein Straßenwärter, sich das eigene Heim überhaupt leisten können.

Aufschlag von 500 Prozent

Das allerdings ist vorbei. Vor wenigen Jahren musste Irene Beiße den über 80 Jahre laufenden Pachtvertrag erneuern - und die zuständige Klosterkammer Hannover nutzte die Gelegenheit. Anstelle des bis dahin geltenden Zinses von rund 225 Euro im Jahr wurden auf einen Schlag 1389,19 Euro fällig. Eine Steigerung um mehr als 500 Prozent.

Beiße - die vier Kinder großgezogen hat - lebt von einer schmalen Witwenrente, ihr Mann war Maler und Lackierer. Die Zusatzbelastung ist deshalb hart. Oft habe sie ihre Eltern gefragt, warum sie dieses großzügige Haus überhaupt gebaut hätten, erzählt die freundliche Frau. Aber das Familienheim aufgeben, kam nicht in Frage: "Das hätte ich meinen Eltern nicht antun können." Nun muss die Seniorin kräftig sparen, um die Zusatzkosten zu schultern.

So wird das Erbbaurecht für viele Hausbesitzer zur Finanzfalle. Dabei verfolgte es in seiner Entstehungszeit 1919 eigentlich einen sozialen Zweck: Auch Menschen mit niedrigem Einkommen sollten die Möglichkeit haben, ein Eigenheim zu errichten - indem sie dafür Grund und Boden auf Lebenszeit mieten, statt ihn zu erwerben.

Für viele junge Familien scheint es auch heute noch verlockend, ein Haus zu bauen, ohne den Grundstückskauf finanzieren zu müssen. Doch langfristig lohnt sich der Erbbau kaum.

Denn die meisten Verträge haben eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Demnach kann der Pachtzins regelmäßig angepasst werden, und als Maßstab gilt dabei nicht der Grundstückswert, sondern die Entwicklung des so genannten Verbraucherpreisindex'. Eine nur schwer kalkulierbare Größe, die in Deutschland in den vergangenen Jahren auch noch stark von der Entwicklung der Renten und Reallöhne abwich.

Sämtliche Erhöhungen der vergangenen Jahre auf einen Schlag

Oft kommt es zu einer ähnlichen Situation wie in Schriesheim: Jahre- und jahrzehntelang lassen die Besitzer der Grundstücke - vornehmlich Kommunen und Stiftungen - nichts von sich hören. So bekommen die Pächter das Gefühl, der Zins sei eine feste Größe, bei dem, wenn überhaupt, nur moderate Steigerungen zu erwarten sind. Man hat es ja auch nicht mit rein gewinnorientierten Unternehmen zu tun. Ein gefährlicher Trugschluss: Denn gerade in wirtschaftlich schlechten Zeiten erinnern sich viele Pachtgeber ihres wertvollen Eigentums und holen sämtliche verpassten Erhöhungen der vergangenen Jahre auf einmal nach.

Dabei sind Erbpachtnehmer nach aktuellem Stand sogar doppelt im Nachteil, findet Hans Rauch, der Präsident des Verbands Wohneigentum. Der Verbraucherpreisindex sei zuletzt vor allem wegen der explodierenden Energiekosten so rapide gestiegen, "die ohnehin schon die Eigenheimbesitzer belasten", argumentiert Rauch in einem Schreiben an den Deutschen Bundestag.

Regelrecht dramatisch wird die Lage unter Umständen, wenn der Pachtvertrag ausläuft und erneuert werden muss. Denn dann wird der Zins auf Basis des aktuellen Grundstückswerts neu errechnet. Und der kann im Laufe der Jahre - wie im Fall von Irene Beiße - "deutlich gestiegen" sein, wie man auch beim Pachtgeber, der Klosterkammer Hannover erläutert.

Als Anlage etwa für die Altersvorsorge lohnt sich ein Haus auf einem Erbbaugrundstück deshalb kaum. Denn mit dem steigenden Pachtzins sinkt der Wert der Immobilie. Und je näher das Datum des Vertragsendes rückt, desto unverkäuflicher wird sie. "Irgendwann kann auch kaum noch beliehen werden", sagt Erich Herrling, Autor des Fachbuchs "Wege zum Wohneigentum". Schließlich wisse die Bank um die möglichen Probleme bei einer Kontraktverlängerung.

"Viele nennen uns das gallische Dorf"

Auch die Schriesheimer bangen um den Wert ihrer Häuser. Sie weigern sich deshalb, die Erhöhungen zu bezahlen. Vor allem empört die Pächter, die auf den sozialen Hintergrund des Erbbaus verweisen, wie unerbittlich die ESPS die 20-Prozent-Steigerung durchfechten will. Die Stiftung nämlich hat fast die gesamte Nachbarschaft verklagt. Und mehrere Verfahren auch schon gewonnen. Doch die Schriesheimer wollen weitermachen. "Man gibt nicht klein bei in so einer Situation", sagt einer der Betroffenen. "Viele nennen uns schon das gallische Dorf."

Auch in Niedersachsen, wo die Klosterkammer Hannover Tausende Erbbau-Grundstücke verwaltet, rumort es. In vielen Orten wie Northeim, Wolfsburg und Einbeck haben sich Interessengemeinschaften gebildet. Vergangene Woche trafen sich Hunderte Betroffene zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Northeimer Stadthalle. Das Ziel der Aufständischen: Das verkrustete Erbbaurecht, das ursprünglich aus dem Jahr 1919 stammt, soll modernisiert werden. Vor allem die Anpassung des Pachtzinses müsse klarer geregelt werden, finden die Interessenvertreter. Sie sind wild entschlossen, sich Gehör zu verschaffen. Und mögliche Gerichtsverfahren bis zur letzten Instanz auszufechten.

Die zuständigen Stiftungen und Organen reagieren nüchtern auf die Revolte der Pächter. "Um das Stiftungsvermögen zu erhalten, ist dieser Inflationsausgleich notwendig", sagt etwa Matthias Nagel, Leiter der Abteilung Liegenschaften bei der Klosterkammer Hannover. Ähnlich argumentiert Ingo Strugalla, der Geschäftsführer der ESPS. "Wir halten uns nur an Verträge, die so von den Erbpachtnehmern unterschrieben wurden. Was ist daran unredlich?" Seine Aufgabe sei der Erhalt des Stiftungskapitals. Schließlich würden damit neben der Bauunterhaltung von Kirchen und Pfarrhäusern auch 45 Pfarrstellen unterstützt.



Forum - Diskussion über diesen Artikel
insgesamt 51 Beiträge
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Klo, 15.04.2010
1. der Gott Mammon
Zitat von sysopFinanzfalle Erbbau: Bürger in ganz Deutschland rebellieren gegen unfaire Regeln für die Pachtgrundstücke von Kommunen und kirchlichen Stiftungen. Denn die Eigentümer erhöhen ihre jährlichen Forderungen gerne mal auf einen Schlag um 300 oder 400 Prozent - und das völlig legal. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,687008,00.html
Besonders verwerflich für diejenigen Eigentümer, deren Reich ja nicht von dieser Welt sein soll.
because 15.04.2010
2. Klosterkammer
kleine Korrektur: Die Klosterkammer gehört nicht zur Kirche, sondern ist eine Einrichtung des Landes Niedersachsen. Etwas bessere Recherche wär schon manchmal gut (hätte man mit einem Anruf oder einem Blick ins Netz heraus bekommen können)
trbayilan 15.04.2010
3. Nicht nur Kirchen und Kommunen
Auch private Stiftungen langen richtig hart zu. Viele Grundstücke in Erding b. München gehören der Fischers Stiftung, meines Wissens nach u.a. Inhaber der Erdinger Weißbräu .. Für eine rund 100 qm grosse Wohnung mussten wir MONATLICH über 400 Euro Erbpacht zahlen, die Wohnungen gehören zu einer Einheit mit über 30 Wohnungen... Den Gewinn kann sich jeder selbst ausrechnen.
Lebkuchen, 15.04.2010
4. nö
Zitat von becausekleine Korrektur: Die Klosterkammer gehört nicht zur Kirche, sondern ist eine Einrichtung des Landes Niedersachsen. Etwas bessere Recherche wär schon manchmal gut (hätte man mit einem Anruf oder einem Blick ins Netz heraus bekommen können)
Passiert dem SPON (in letzter Zeit?) öfter...
Pvanderloewen 15.04.2010
5. Rechtsänderung bringt nichts
Selbst wenn das Erbbaurechtsgesetz geändert wird, so ändert das nichts an den bereits bestehenden Verträgen. Im Regelfall gelten Gesetzesänderungen im Grundstücksrecht nur für nach der Änderung geschlossene Verträge. Abgesehen davon kann man sich Verträge durchlesen, sodass jedem Erbbauberechtigten klar sein dürfte, was für Zinserhöhungen möglich sind. Die Stiftungen sind klar im Recht. Nebenbei bemerkt: Das jetzige Erbbaurechtsgesetz (früher Erbbauchrechtsverordnung) stammt zwar von 1919, das Erbbaurecht ist jedoch wesentlich älter.
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