Gebäudesanierung: Gut fürs Klima, schlecht fürs Portemonnaie

Bremen/Hamburg - Rolf-Peter Strauß und seine Frau Valérie haben ihr Haus regelrecht auf den Kopf gestellt, um dem so sperrigen Wörtchen Energieeffizienz Leben einzuhauchen. Sie haben die alten Fenster rausgerissen und durch neue ersetzt, ein Belüftungssystem zur Wärmerückgewinnung im gesamten Haus eingebaut, die Mauern und das Dach gedämmt.

Damit sind die beiden so etwas wie die Vorzeigehausbesitzer der Bundesregierung. Ginge es nach dem von der schwarz-gelben Bundesregierung beschlossenen Konzept zur Energiewende, müssten jedes Jahr zwei Prozent der Häuser in Deutschland so saniert werden wie das von Ehepaar Strauß. Zwar hat der Bundesrat das Vorhaben erst einmal gestoppt. Doch der Vermittlungsausschuss wird wohl eine Lösung finden, ja finden müssen.

Denn allein mit dem Ausbau der erneuerbaren Energien wird die Energiewende kaum gelingen. Deshalb muss auch der Verbrauch sinken. Immerhin machen Heizen und Warmwassererzeugung 40 Prozent der verbrauchten Endenergie in Deutschland aus. Zu viel davon verpufft durch undichte Fenster und schlecht isolierte Wände. Schätzungen zufolge dürften 18 Millionen Häuser in der Bundesrepublik echte Klimasünder sein. Das Credo der schwarz-gelben Koalition lautet daher: Die Energiewende muss auch in den eigenen vier Wänden stattfinden.

Der Plan klingt gut, aber er könnte scheitern. Längst nicht alle Deutschen denken und handeln so wie Familie Strauß. Vor allem die hohen Kosten einer Sanierung schrecken viele Bürger ab. Energie sparen ist ja schön und gut, aber lohnen muss es sich schon.

Betriebswirtschaftlicher Wahnsinn

Nur: Wie geht das? "Eine pauschale Antwort gibt es nicht", sagt Rolf-Peter Strauß, der sich als Professor für Energietechnik auch beruflich mit der Energie-Rechnerei beschäftigt. Jedes Gebäude sei anders - der bauliche Zustand, das Heizverhalten der Nutzer und der Umfang der Sanierung können stark schwanken.

So ist die Sanierung des 1901 gebauten Hauses von Familie Strauß betriebswirtschaftlicher Wahnsinn. Allein die wärmeisolierenden Fenster kosteten so viel wie ein Mittelklassewagen. Erst nach 50 oder 60 Jahren, schätzt der Bauherr, hat er die Investition wieder drin. "Aber so viele Jahre halten die Fenster gar nicht." Insgesamt rund 60.000 Euro investierte die Familie - und da sind die Zuschüsse durch die KfW-Förderbank und die Stadt Bremen bereits abgezogen.

Familie Strauß würde sich trotzdem wieder für die kostenintensive Modernisierung entscheiden, die eng am Passivhaus-Standard orientiert ist: "Eine aufs Nötigste beschränkte Sanierung entspricht in zehn Jahren schon nicht mehr modernen Energieeffizienz-Standards. Daher sind wir das gleich richtig angegangen", sagt Strauß. Außerdem fielen Kreditkonditionen und staatliche Förderung umso höher aus, je besser der Energieeffizienz-Standard sei. Das habe man sich nicht entgehen lassen.

Für Hausbesitzer mit einem normalen Einkommen oder weniger Idealismus in Sachen Klimaschutz dürfte das Beispiel der Familie dennoch abschreckend sein. Wenn aber nur wenige Eigentümer mitziehen, könnten die ehrgeizigen Pläne der Bundesregierung Makulatur werden. Strauß verteidigt die Sanierungsoffensive: "Es gibt auch Maßnahmen, die lohnen sich vollständig." Die passenden Tipps für eine kostenschonende Teilsanierung liefert er gleich mit:

• Heizungsanlage ersetzen. Mit relativ wenig Aufwand lassen sich damit bis zu 20 Prozent Energie einsparen.
• Dämmung überprüfen. Mit einer Dämmung für das gesamte Haus muss man selbst im Winter weniger heizen.
• Lüftungsanlage samt Wärmerückgewinnung installieren.

Vor allem Selbstnutzer wie Familie Strauße sehen ihre Immobilie als langfristige Investition und sind daher bereit, die Kosten der energetischen Sanierung erst nach einigen Jahrzehnten wieder drinzuhaben. Für Vermieter stellt sich die Situation anders dar. Hier zählt die Rendite - und zwar kurzfristig. Deshalb lohnt sich die energetische Sanierung nicht sonderlich.

Mieterverträgliche Sanierung

Dem Institut der deutschen Wirtschaft zufolge konnten in vier von zehn Wohnungen nach der Sanierung keine höheren Mieten erzielt werden. In 86 Prozent der sanierten Objekte belief sich die Mietrendite auf weniger als fünf Prozent. "Die Baukosten fallen beim Bauherrn an, die Energieeinsparung jedoch beim Mieter", sagt Michael Ahrens von der Saga, einem der größten Wohnungsunternehmen Hamburgs.

Könnten die Sanierungskosten nicht entsprechend auf die Miete umgelegt werden, zahle der Vermieter drauf. Der Deutsche Mieterbund (DMB) dagegen klagt bereits jetzt über eine ungerechte Verteilung der Sanierungskosten. Einig sind sich beide Seiten lediglich in ihrer Kritik. Der Ausgleich einer höheren Miete durch sinkende Energiekosten nach einer Sanierung ist nur selten geben.

Ilsabe von der Decken etwa wohnt in einer Genossenschaftsanlage im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel. Hier wurden mehr als 200 Altbauwohnungen aufwendig saniert. Einen Teil der Kosten muss die Sozialarbeiterin zwar selbst mittragen - aber die Genossenschaft bleibt unter der gesetzlich möglichen Umlage von elf Prozent der Sanierungskosten.

So zahlt Decken unterm Strich pro Jahr 538 Euro mehr für ihre knapp 60 Quadratmeter große Wohnung. Das ist mehr, als der Spareffekt jemals wieder einbringen kann. Dennoch nimmt Decken die Mehrkosten gern in Kauf: "Die Wohnung kühlt nicht mehr so schnell aus. Und endlich bekomme ich keine kalten Füße mehr, wenn ich an meinem Schreibtisch sitze."

Auch für die Genossenschaft lohnt sich der Aufwand auf Dauer. "Wir sehen das als langfristige Investition von 20 bis 30 Jahren", sagt Klaus Weise, Geschäftsführer der Wohnungsgenossenschaft von 1904. Der kleine Trick dabei: Die Dämmung der Fassade und des Hauses und das Auswechseln der Fenster fanden im Zuge einer allgemeinen Sanierung statt. Das hat die Kosten gedrückt.