Drohende Blase In diesen Städten sind Immobilien zu teuer

Klar, in München sind Wohnungen kaum bezahlbar. Aber wussten Sie, dass auch in Detmold eine Hauspreisblase droht? Forscher des DIW haben kalkuliert, wo Immobilienkäufer mit Verlusten rechnen müssen.

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Als Sehnsuchtsziel der Deutschen ist Detmold bisher nicht aufgefallen. Die nordrhein-westfälische Mittelstadt, bekannt für ihr kolossales Hermannsdenkmal, steht eher für eine glorreiche Vergangenheit als eine rosige Zukunft. Von ihren aktuell mehr als 73.000 Einwohnern wird Detmold bis 2030 laut aktuellen Prognosen fast zehn Prozent verlieren.

Immobilienkäufer lassen sich von diesem Trend offenbar kaum beeindrucken. Um fast acht Prozent sind die Preise für neue Wohnungen in Detmold seit 2010 durchschnittlich jedes Jahr gestiegen - die Mieten stiegen in dem Zeitraum viel langsamer.

Ein klares Zeichen für eine Immobilienblase, sagen Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Für eine Studie, die SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt, haben sie den Anstieg von Immobilienpreisen und Mieten in 127 deutschen Städten in den vergangenen Jahren verglichen. Grundlage ist die Datenbank des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa, die auch die Bundesbank für ihre Marktbeobachtung nutzt.

So wollen die Forscher Preisblasen identifizieren. Denn wenn sich die Preise für Häuser und Wohnungen aufblähen, müssen die Eigentümer auch höhere Mieten durchsetzen können, sonst rechnet sich die Investition nicht - aus ihrem Betongold wird einfach nur trister Beton. Für die Städte, in denen die Kaufpreise gegenüber dem Langfristtrend zu stark nach oben abweichen, schlagen die Ökonomen Alarm.

In Berlin steigen die Preise - aber auch die Mieten

Übertriebene Preiserhöhungen wie in Detmold stellen sie in rund einem Viertel der Städte fest. "Eine allgemeine Immobilienblase in Deutschland sehen wir aber nicht", sagt Konstantin Kholodilin, einer der Studienautoren. In den meisten Städten, in denen die Kaufpreise explodiert sind, hätten die Mieten rasch nachgezogen.

Ein Beispiel ist Berlin: In der Hauptstadt, die als Bonanza für Investoren gilt, verteuerten sich neue Wohnungen seit 2010 im Durchschnitt jedes Jahr um 8,5 Prozent. Weil die Mieten gleichzeitig um 9,2 Prozent pro Jahr stiegen, müssen sich Immobilienbesitzer nicht allzu sehr sorgen. Ist die Wohnung erst mal finanziert, wird die höhere Investition durch stetig wachsende Einnahmen gerechtfertigt.

Städte mit Immobilienblase
In München geht die Schere zwischen Preisen und Mieten allerdings extrem weit auseinander: Neue Wohnungen verteuerten sich dort seit 2010 jedes Jahr um fast zwölf Prozent, die Mieten bei Erstbezug zogen aber nur um drei Prozent an.

Noch größer ist die Differenz bei Eigentumswohnungen, die wiederverkauft wurden: Hier stiegen die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt um 15 Prozent, die Mieten, die Eigentümer danach verlangen konnten, legten aber um nicht einmal vier Prozent im Jahr zu. Bei bereits genutzten Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt sehen die DIW-Forscher eine eindeutige Spekulationsblase. Die hohen Kaufpreise sind nicht mehr mit den laufenden Mieteinnahmen zu erklären, sondern nur noch mit der Hoffnung auf einen weiteren Preisanstieg.

Von "Überhitzungserscheinungen" spricht auch Stephan Kippes vom Immobilienverband Süd. Angesichts der aktuellen Niedrigstzinsen stürzten sich Anleger auf Mietwohnungen als vermeintlich sichere und einträgliche Investition.

"Auch jetzt sind die Mieten in München schon beachtlich"

Deshalb nähmen die Käufer von Münchner Immobilien bislang hin, dass ihre Rendite sinkt, sagt der Experte des Makler- und Eigentümerverbands. Sie hofften auf bessere Zeiten: Wegen der starken Wirtschaft im Freistaat wird erwartet, dass auch in den nächsten Jahren Zehntausende Arbeitnehmer in die 1,4-Millionen-Stadt ziehen. Eine Prognos-Studie aus dem Juli geht davon aus, dass die Immobilienpreise dort so stark steigen werden wie nirgendwo sonst.

Vorerst ist der Immobilienkauf in München aber eine Wette auf die Zukunft. Das Kalkül wird kaum für alle Investoren aufgehen. "Auch jetzt sind die Mieten in München schon beachtlich", sagt Kippes. Das sei der Hauptgrund, warum die Mieten dort vergleichsweise langsam steigen. Noch höhere Wohnkosten könnten sich viele Normalverdiener schlicht nicht leisten.

Außerdem schützt sie der Staat: Jährliche Erhöhungen im zweistelligen Bereich sind bei den Bestandsmieten schon jetzt verboten, bei Neuverträgen könnten sie durch die ab 2015 gültige Mietpreisbremse verhindert werden - wenn die Bundesländer mitspielen.

In Detmold zumindest müssen Vermieter die Preisbremse nicht fürchten. Zwar hat die rot-grüne Landesregierung schon im Juni eine eigene Preiskontrolle für 59 Städte in Nordrhein-Westfalen mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt. Detmold ist aber nicht darunter.

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shooop 18.11.2014
1. Eigentlich kein Wunder...
Seit an der Börse nix mehr geht verschieben sich die Effekte halt auf den Immobilienmarkt. Ich warte auf das Platzen der Blase und kaufe mir dann eine schöne Eigentumswohnung für mich selbst.
mrm_berlin 18.11.2014
2. Einseitige Sicht
Nicht alle Wohnungskäufer wollen die Investition durch Vermietung in Rendite umsetzen. In vielen Fällen gebietet es die niedrige Rente im Kombination mit niedrigen Zinsen, im Arbeitsleben mehr in eine Wohnung zu investieren, um sich so einen mietfreien Ruhestand erkaufen zu können. Dann sieht die Kalkulation anders aus...
spon-facebook-10000084270 18.11.2014
3. Lese ich gerade den Spiegel-Online...oder ein Wirtschaftsmagazin....
Ich bin echt entsetzt....was ist das für eine verrückte..abstoßende Welt...da wird sich Gedanken gemacht, ob vermögende Investoren nicht mit einem wertverfall ihrer gekauften Immobilien rechnen müssen, wenn die Immobilienpreise stärker steigen als die Mitpreise..und die sind auch zweistellig gestiegen.,... Sie wissen hoffe ich noch, dass wir Geringverdiener im Land haben, Rentner und Pensionäre mit kleinen Renten und Pensionen....und jene auch diese horrenden Mieten werden zahlen müssen? Wenn Sie denn noch können....ich kenne Fälle..da bleiben im Monat! 120 und etwas mehr Euro übrig, wenn die Miete und die Nebenkosten bezahlt worden sind... Machen sie sich ruhig weiter Sorgen um die Gefahr für mögliche Immobilienbesitzer. Unfassbar.
bartholomew_simpson 18.11.2014
4. Was zum Teil
im Münchner Umland für Reihenhäuschen und Doppelhaushälften auf Minigrundstücken gefordert wird, ist schon extrem hoch. Allerdings bleiben jetzt bereits einige überteuerte Standardimmobilien in der Auslage liegen, und werden verschämt preisreduziert angeboten, falls ein Verkaufsdruck besteht.
oidahund 18.11.2014
5. Warum wird das ....
über die hohen Immobilienpreise in München seit mindestens 8 Jahren schon behauptet? Bis jetzt ist die Blase, so sie überhaupt existiert, nicht geplatzt. Die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in München liegen ganz sicher über den knapp 4% ..... ich kenne mehr als einen Fall wo von 10,50 (oder ähnliche hohe Miete) auf 12,50 (und teilweise mehr) erhöht wurde. Und das wird auch gezahlt.
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