Immobilienboom in Berlin: Billig, billig - kaufen, kaufen

Von Claudia Lindenberg

Berlin vermarktet sich gerne als "arm aber sexy", und tatsächlich ist an dem Slogan etwas dran: Auch 20 Jahre nach der Wende gelten Immobilien in der Metropole als attraktiv. Die niedrigen Preise locken Spekulanten an - das Magazin "Das Investment" hat untersucht, was sie vorhaben.

Immobilien: Berliner Bestlagen Fotos
AP

Wer aus dem Ausland nach Berlin zieht, reibt sich angesichts der Mietpreise die Augen. Denn Neuberliner zahlen für eine Dreizimmerwohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern in einem der beliebten Viertel im Schnitt 720 Euro. In London wären dafür satte 1900 Euro fällig, in Paris 1650 Euro. Weltweit liegt Berlin damit auf Rang 91 von 132 Metropolen, so das Ergebnis einer Studie der Londoner Personalberatung ECA International.

Angesichts dieser Preise wittern Investoren großes Potenzial. 2008 allerdings brach der Investmentmarkt um drastische 75 Prozent ein und schrumpfte 2009 erneut. Mittlerweile ist die Trendwende jedoch eingeleitet, berichtet das Research-Institut Bulwien Gesa. Ende September liege das Volumen bereits bei 2,2 Milliarden Euro.

Die Investoren kommen aus aller Welt und suchen vor allem eines: Sicherheit. So sicherte sich die südkoreanische Pensionskasse NPS kürzlich das Sony-Center für 570 Millionen Euro. Zu den Megadeals dieses Jahres gehört auch der Kauf des Shoppingcenters Alexa durch den offenen Immobilienfonds Uni Immo Deutschland (WKN: 980.550). Auch Anbieter geschlossener Fonds kaufen in Berlin ein. Scope-Analyst Bernhard Dames rechnet aber nicht mit einer deutlichen Zunahme: "Aktuell suchen Emissionshäuser bundesweit vor allem Core-Immobilien in Toplage, bevorzugt im Büro- und Einzelhandelssegment. Und diese sind in Berlin mit einem Einkaufsfaktor von 18 bis 20 sehr teuer und ermöglichen lediglich eine Rendite zwischen 5,0 und 5,5 Prozent", so der Senior-Analyst der Rating-Agentur Scope. Aufgrund weiterer Kosten, die bei den Fonds im Vergleich zu Direktinvestments anfallen, liege der Kaufpreisfaktor bei geschlossenen Fonds segmentübergreifend typischerweise eher beim 14- bis 16-Fachen.

Wenige Initiatoren, viele Entwickler

Aktuell bieten drei Initiatoren reine Berlin-Portfolios an (siehe Tabelle links). Während Hannover Leasing und Paribus Capital auf Bürohäuser setzen, kauft die norwegische Industrifinans für den Berlin Selektion 02 wie beim bereits platzierten Vorgänger Wohnhäuser. Auch die DWS setzt auf Berliner Wohnungen, jedoch nicht ausschließlich: So hält der ausplatzierte DWS Access Wohnen 1 fünf Wohnhäuser im Portfolio, im Nachfolgefonds DWS Access Wohnen 2 sieben. "Aktuell prüfen wir weitere Objekte in ausgesuchten Stadtteilen wie Zehlendorf und Wilmersdorf", sagt Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management von geschlossenen Fonds bei der DWS.

Anders als bei Fonds ist die Auswahl an Projektentwicklungen riesig: Derzeit liegt das Volumen bei 4,8 Millionen Quadratmetern - deutscher Rekord, wie Zahlen von Bulwien Gesa belegen. In der Datenbank des Instituts befinden sich aktuell 338 Projekte. Der Schwerpunkt liegt mit rund zwei Millionen Quadratmetern auf Wohnimmobilien. Eine Sonderrolle nehmen steuerbegünstigte Denkmalschutz- Projekte ein, von denen es in Berlin mehr gibt als anderswo. Allein sechs realisiert der Entwickler Profi Partner: "Berlin besitzt attraktive Standortfaktoren und bietet viel Raum für die Umsetzung attraktiver Immobilienkonzepte", so Geschäftsführer Dirk Germandi. Zu den aktuellen Projekten gehört auch das "Haus Cumberland".

Für vielversprechend halten Investoren auch Luxus-Wohnprojekte in Toplagen von Berlin Mitte: "Dort herrscht eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu 2008 sind die Preise rund um Potsdamer Platz, Gendarmenmarkt, Scheunenviertel und Unter den Linden um 6,6 Prozent gestiegen. Aktuell werden dort etwa für Penthouse- Wohnungen bis zu 10.000 Euro ausgerufen - und gezahlt", sagt Anne Riney vom Berliner Büro des Maklerhauses Engel & Völkers. Sie sieht auch für die angrenzenden Stadtteile Kreuzberg, Schöneberg, Tiergarten und Pankow Potenzial. Besonders rasant steigen die Preise laut Riney in Kreuzkölln an der Grenze zwischen Kreuzberg und Neukölln. Dort seien die Kaufpreise seit 2009 um rund zehn Prozent auf aktuell rund 2700 Euro je Quadratmeter gestiegen.

Chancen sieht Riney auch im westlichen Friedrichshain. Das sieht auch Wüstefeld so: "Zwar sind etwa in Kreuzkölln oft bauliche Maßnahmen und Maßnahmen zur Entwicklung der Sozialstruktur erforderlich, diese könnten sich am Ende des Tages aber durch eine überproportionale Wertentwicklung auszeichnen." Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg schätzt auch Einar Skjerven: "Diese Gegenden haben wir für den Berlin Selektion 02 im Visier, ebenso Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf", so der Industrifinans-Geschäftsführer.

Ein Ende der Fahnenstange ist trotz der jüngsten Kaufpreis- und Mietsteigerungen nach Einschätzung von Roman Heidrich nicht in Sicht: "Bei den Mieten gehen wir für die kommenden zwei Jahre von einem Zuwachs um insgesamt fünf Prozent aus", so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle.

Der Artikel stammt aus dem Magazin "Das Investment"(siehe Kasten links).|

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insgesamt 38 Beiträge
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1. Da freuen sich die Berliner!
schwarzer Schmetterling, 12.12.2010
Zitat von sysopBerlin vermarktet sich gerne als "arm aber sexy", und tatsächlich ist an dem Slogan etwas dran: Auch 20 Jahre nach der Wende gelten Immobilien in der Metropole als*attraktiv. Die niedrigen Preise locken Spekulanten an - das Magazin "Das Investment" hat untersucht, was sie vorhaben. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,732397,00.html
Dass der Zuzug der durchgeknallten Schickimicki, Randgruppen und Beamtenheere für dier dauerhafte Gentrifizierung ganzer Stadtteile sorgt - gleichzeitig aber die Arbeitslosigkeit auf hohem Niveau stagniert und die Löhne der "Eingeborenen" in Wachschutz, Altenpflege und Callcenter jeder Art auf Aufstockerniveau bleiben. Es ist eine Schande, dass ein rot-roter Senat dartiges zulässt und damit bewusst soziale Unruhen un Kauf nimmt und provoziert. Das Verdrängen ganzer Bevölkerungsteile aus einem Stadtbezirk wurde ja im Prenzlberg vorgemacht - aus einem Arbeiterbezirk wurde ein Bio-Szene-Viertel mit ausschließlich kostenpflichtigen Parkplätzen für die zugezogene Beamtenschicht grüner Prägung gemacht. Der zunehmenden Ghettoisierung wird Tür und Tor geöffnet und gleichzeitig vergessen die holden Investoren, dass an die ausgewählten Sanierungsgebiete rechtsfreie Zonen unserer nichtmigrierten Mitbürger angrenzen, und dank umfangreicher Sparmassnahmen dort die Staatsgewalt durch dauerhafte Abwesenheit glänzt. Ich finde es nicht bemerkenswert, wenn man solche Zustände in einer Hauptstadt hat, die zudem sich mehr um Minderheitenschutz, statt um Mehrheiten der Bürger kümmert und eine vollkommen korrupte Sozialindustrie fördert, die die Auswüchse dieser verfehlten Politk in Griff bekommen soll. Die Einschätzung eines medial gekreuzigten, mit Berufsverbot belohnten Herrn, der als Finanzsenator den altenativ-autonom-grünen Kleinbürgerfilz als Haupthemmnis der Stadtentwicklung bezeichnete - treffen wohl doch sehr zu. Ich freue mich NICHT im Zielgebiet der Investoren zu wohnen.
2. Minderheitenphänomen
felixcm 12.12.2010
Jetzt wäre es natürlich gut, wenn Berlin zu einer aktiven Wohnungsmarktpolitik fähig wäre, aber das ist es wohl weder finanziell noch organisatorisch (Wohnungsgesellschaften sind verkauft). Man kann wohl davon ausgehen, dass es zu einer weiteren Spaltung auf dem Mietwohnungsmarkt kommt: Die ganzen Fonds kaufen sich in den hippen Gegenden ein, oder denen, die sie dafür halten, und befeuern damit deren weiteren Aufstieg. Insgesamt steigt das Einkommen in der Stadt aber nicht wirklich und auch das Wirtschaftswachstum ist, von Ausnahmejahren abgesehen, bescheiden. Es gibt in Berlin also keine wachsende Zahlungsfähigkeit oder -bereitschaft in der Breite der Bevölkerung. Die Zahlungsbereitschaft wächst nur bei den beschriebenen europäischen Wohnungstrendsettern, die sich ein "günstiges" Penthouse-Appartment in der coolen Stadt nehmen und bei den wenigen Hochbezahlten, die Berlins - noch - kleine High-Tech-Wirtschaft anzieht. Aber was solls, so kommt auf jeden Fall auch Geld in die Stadt.
3. Als Viertwohnung...
Realo, 12.12.2010
...um seiner Lobbytätigkeit nachzugehen mag man ja eine Wohnung in Berlin unterhalten müssen. Aber sonst ? Dann doch lieber an der Ostsee, Nordsee, am Starnberger See oder in Lugano. Ich wünsche allen einen schönen 3. Advent !
4. Bochum und Hamburg tuen es doch auch zur Not!
Koltschak 12.12.2010
Zitat von Realo...um seiner Lobbytätigkeit nachzugehen mag man ja eine Wohnung in Berlin unterhalten müssen. Aber sonst ? Dann doch lieber an der Ostsee, Nordsee, am Starnberger See oder in Lugano. Ich wünsche allen einen schönen 3. Advent !
Es muss doch nicht immer Starnberger See, wie langweilig, war schon zu meiner Zeit mit Hans Albers total tot! Oder Lugano sein! Bochum und Hamburg tuen es doch auch! Wobei besonders Bochum ein besonderer Charme zuzubilligen ist! P.S.: Berlin zerfällt aufgrund der Nichtpolitik dieses Schickimicki-Senats!
5. Dickes B: Oben An Der Spree...
zinobln, 12.12.2010
Zitat von schwarzer SchmetterlingDass der Zuzug der durchgeknallten Schickimicki, Randgruppen und Beamtenheere für dier dauerhafte Gentrifizierung ganzer Stadtteile sorgt - gleichzeitig aber die Arbeitslosigkeit auf hohem Niveau stagniert und die Löhne der "Eingeborenen" in Wachschutz, Altenpflege und Callcenter jeder Art auf Aufstockerniveau bleiben. Es ist eine Schande, dass ein rot-roter Senat dartiges zulässt und damit bewusst soziale Unruhen un Kauf nimmt und provoziert. Das Verdrängen ganzer Bevölkerungsteile aus einem Stadtbezirk wurde ja im Prenzlberg vorgemacht - aus einem Arbeiterbezirk wurde ein Bio-Szene-Viertel mit ausschließlich kostenpflichtigen Parkplätzen für die zugezogene Beamtenschicht grüner Prägung gemacht. Der zunehmenden Ghettoisierung wird Tür und Tor geöffnet und gleichzeitig vergessen die holden Investoren, dass an die ausgewählten Sanierungsgebiete rechtsfreie Zonen unserer nichtmigrierten Mitbürger angrenzen, und dank umfangreicher Sparmassnahmen dort die Staatsgewalt durch dauerhafte Abwesenheit glänzt. Ich finde es nicht bemerkenswert, wenn man solche Zustände in einer Hauptstadt hat, die zudem sich mehr um Minderheitenschutz, statt um Mehrheiten der Bürger kümmert und eine vollkommen korrupte Sozialindustrie fördert, die die Auswüchse dieser verfehlten Politk in Griff bekommen soll. Die Einschätzung eines medial gekreuzigten, mit Berufsverbot belohnten Herrn, der als Finanzsenator den altenativ-autonom-grünen Kleinbürgerfilz als Haupthemmnis der Stadtentwicklung bezeichnete - treffen wohl doch sehr zu. Ich freue mich NICHT im Zielgebiet der Investoren zu wohnen.
...der prenzlauer berg ist ja nicht nur ein bewirtschafteter parkraum geworden, sondern mittlerweile - dank seiner langweiligen beamtenbewohner - ein stadtbezirk der immer mehr kultur und kunst verdrängt. spießige schwaben klagen gegen die bunte welt um nach 22uhr ihre ruhe zu haben und erzählen, wenn sie in ihr ursprungsländle fahren, wie hip sie doch sind weil sie im prenzlauer berg wohnen. zum glück gibt es neben den menschen die nichts mehr sagen können, noch genügend die sich diesem trend und einigen großmäuligen investoren entgegenstellen. berlin läßt sich nicht so einfach auf dem reißbrett zerteilen...in der geschichte wurde auch schon von einem braunen atze versucht die stadt, unter hilfenahme seines brauner speers, umzubauen...und hat er es geschafft?
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