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Studie des DIW: Mietpreisbremse verstärkt Schweinezyklus

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Villen in Hamburg-Uhlenhorst: Preise in Metropolen schwanken stark Zur Großansicht
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Villen in Hamburg-Uhlenhorst: Preise in Metropolen schwanken stark

In Metropolen wie Berlin, Hamburg und München will die Bundesregierung Mieter mit einer Preisbremse schützen. Gerade dort wird sie Wohnungssuchenden schaden, analysieren zwei DIW-Volkswirte in einer Studie, die SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt.

Hamburg - An die Zeit vor zehn Jahren denkt Eric Seele nicht gerne zurück: "Die Bevölkerung Hamburgs wuchs nicht mehr, die Wirtschaftslage war schlecht", erinnert sich der Immobilienkaufmann. Und wer eine Wohnung hatte, dachte seltener daran, in etwas Hübscheres, Teureres umzuziehen.

Von den rund 720 Wohnungen, die sein Unternehmen vermietet, blieben jeden Monat 50 bis 60 leer - fünfmal so viele wie in guten Zeiten. Anderen Vermietern in Hamburg ging es kaum besser: Alleine 2004 sanken die Mieten in der Hansestadt um fünf Prozent.

Heute erscheinen diese Jahre wie eine entfernte Erinnerung. Wohnungen sind gerade in den Millionenstädten knapp, Vermieter wie Seele genießen fette Jahre: In Hamburg und Berlin steigen die Neuvertragsmieten praktisch ungebremst, selbst im traditionell teuren München scheint noch Luft nach oben zu sein. Mit der Mietpreisbremse will Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) diesen Trend stoppen.

Den Einwand, die Preiskontrollen könnten potentielle Bauherren abschrecken und den Wohnungsmangel noch verschärfen, lassen Befürworter der Mietpreisbremse nicht gelten: Ein bisschen was kann man doch von den Traumrenditen abzwacken, ohne gleich Investoren zu verjagen, oder?

In München sanken die Preise um zehn Prozent

Das könnte allzu kurzfristig gedacht sein, argumentiert eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt. Die Immobilienökonomen Konstantin Kholodilin und Dirk Ulbricht untersuchen darin, wie sich die Mietpreise in den drei größten deutschen Städten seit 1965 verändert haben.

Ihr Ergebnis: Die aktuell rasant steigenden Preise sind für Berlin, Hamburg und München ebenso üblich wie rapide sinkenden Preise. Am deutlichsten wird das am Wiedervereinigungsboom und dem Kater danach. In allen drei Städten stiegen die Mieten nach 1990 schneller als im Rest Deutschlands - ebenso schnell kam die Trendwende: In München etwa brachen die Mieten 1994 in nur einem Jahr um mehr als zehn Prozent ein, während sie in Gesamtdeutschland noch stiegen.

"Der Trend in die Stadt oder aus der Stadt in die Vororte zu ziehen, wiederholt sich immer wieder nach einigen Jahrzehnten", sagt Autor Kholodilin. Grund dafür könnte der Einfluss von Spekulanten sein. Die würden sich eher für große Städte interessieren, weil sie dort gekaufte Wohnungen wegen der höheren Nachfrage schneller wieder loswerden - was sie nach dem Boom dann auch tun. Das würde die Preisausschläge in beide Richtungen verstärken.

Die Folge ist das, was Ökonomen als Schweinezyklus bezeichnen: Steigende Mieten auf breiter Front sorgen für Goldgräberstimmung und viele neue Baustellen. Weil sich Grundstückskauf, Genehmigung und Bau über Jahre hinziehen können, ist der Boom oft schon vorbei, wenn die Häuser bezugsfertig sind. Im schlimmsten Fall müssen die Investoren ihre nagelneuen Wohnungen dann verramschen oder leerstehen lassen.

Einen Mietpreisfallschirm wird niemand fordern

Auf lange Sicht machte das bisher nicht viel aus. Vermieter, die die mageren Jahre durchhielten, konnten sie in den fetten Jahren wieder ausgleichen. Die Mietpreisbremse aber wird die Erhöhungen künftig begrenzen. Einen Mietpreisfallschirm für die schwachen Jahre wird dann aber niemand fordern.

Kholodilin und Ulbricht fürchten, dass die Preisbremse die Schwankungen noch verstärkt. Bei der Entscheidung über den Bau neuer Mietshäuser müssten Investoren nun auch noch abschätzen, ob die Preise vielleicht bald gebremst werden. "Das geplante Gesetz erhöht die Unsicherheit und damit die Dauer bis zur Entscheidung", sagt Kholodilin. In Hochphasen blieben Wohnungen dann noch länger knapp als bisher. Und bis sie gebaut sind, ist der Trend womöglich schon wieder vorbei.

So könnte es auch in diesem Boom wieder sein: Die Mieten in den drei größten deutschen Städten steigen seit 2008, erst seit 2010 ziehen die Investitionen in Wohnungen nach. Ein blendendes Geschäft ist das schon jetzt längst nicht überall, die Kaufpreise legen vielerorts stärker zu als die Mieteinnahmen. Und wie lange die Mieten noch steigen, weiß niemand. In einem Land mit mittelfristig schrumpfender Bevölkerung sicher nicht ewig.

Freilich, einem Mieter, der hier und heute eine Wohnung in einer deutschen Metropole sucht, nutzt die Botschaft wenig, dass die Kräfte des Marktes ihm langfristig besser helfen werden als die kurzfristige Mietpreisbremse.

Auch die DIW-Ökonomen halten staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt durchaus für nötig: "Der Bund muss wieder aktiver in die Wohnungsbauförderung einsteigen", schreiben sie. Dazu könnten die Länder etwa die in den vergangenen Jahren häufig erhöhte Grunderwerbssteuer wieder senken. Anders als mit der Preisbremse, die eher die obere Mittelklasse schont, käme das auch allen Immobilienkäufern zugute.

Langfristig gilt im Immobilienmarkt nun einmal eine unverrückbare Binsenweisheit: Nur mit genügend Wohnungen kann es genug bezahlbaren Wohnraum für alle geben.

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1. Mietpreisbremse = Mütterrente = Lebensleistungsrente
robin-masters 09.04.2014
der Staat denkt sich immer mehr Mist aus der niemanden (bzw. den wenigsten) was bringt und die Bürokratie immer mehr fördert. Anstatt mal Bürokratie abzubauen und Vermieter und Investoren zu fördern um den Wohnungsmarkt zu lockern, werden krude Bremsen gesetzt. Dazu muss man sagen, wer erwarte in innerstädtischer Toplage ein Sozialwohnung zu bekommen sollte nach Kuba auswandern. Berlin entwickelt sich wie alle Städte in Europa nur wollen das die Leute nicht einsehen... und lieber weiterhin 20% Arbeitslosigkeit, verfallene Häuser, eine überschuldete Stadt und damit verrottetes Schulsystem etc. erhalten.
2. Bauen fördern statt Preise bremsen
boingdil 09.04.2014
Der Immobilienmarkt ist ein Markt und unterliegt damit der Preisfindung über Angebot und Nachfrage. Das Kernproblem ist aber, dass einige Marktteilnehmer zu schwach sind, um am normalen Markt teilzunehmen, etwa Ältere, größere Familien und sonst Einkommensschwache. Statt den normalen Markt zu überregulieren sollten lieber mehr echte Sozialwohnungen gebaut werden. Denn deren Zahl hat sich seit den späten 80ern mehr als halbiert.
3. Alles schön und gut
loky mcqueen 09.04.2014
Menschen, die aber nicht in zyklischen und antizyklischen Massstäben denken, sondern einfach nur leben und wohnen wollen, haben von solcherlei Gedankenspielereien nichts! Weder in München, noch in Hamburg. Es ist auch eher traurig, dass teuerer guter Wohnraum in München verschleudert wird an Investmentfirmen, die sinnteure Bürogebäude bauen mit utopischen Preisen für ihre Büroflächen; die dann über Jahre teilweise zu 60% bis 80% leer stehen, da sie nichts anderes als verlagertes Kapital darstellen! Auch die Sitte für Wohnungsbesichtigungen, ohne eine Garantie, pauschal 100,-€ Besichtigungsgebühr zu verlangen, sind eher ein erbärmliches Armutszeugnis für Städte wie München - da stehen dann oft 100 bis 200 Leute an und die werden dann wie Schweine durch die Schlachtbank getrieben. Die ganze Situation ist der Beweis, dass das ganze Wohnungswesen schlicht kein Mass und keine Moral kennt. Allein diese Besichtigungsgebühr ist schlicht eine Frechheit; wenn man morgens um halbfünf anruft, sind viele Wohnungen schon weg, nachdem die Zeitung mit dem Wohnungsteil um halbdrei ausgeliefert wurde - wohlgemerkt nachts ... Es ist schlicht nötig das die Politik und der Staat diesem schlicht abartigen, menschenverachtenden Karzinom-Kapitalismus gewaltig ausbremst und wieder auf ein lebenswertes Level zurück bringt.
4. Nicht berücksichtigt in diesem Artikel
oliver71 09.04.2014
sind Investoren aus dem Ausland die getrieben von der Finanzkrise ihr Geld auf dem deutschen Immobilienmarkt in Sicherheit gebracht haben. Dadurch Stieg die Nachfrage nach Immobilieneigentum stärker als die Kaufkraft der Mieter. Daher stiegen die Immobilienpreise oft noch schneller als die Mieten. Springt die Wirtschaft in Europa wieder gibt es automatisch mehr Investitionsmodelle die lukrativer sind wie Betongold. Dann werden sich viele Immobilieneigentümer wieder von ihren Objekten trennen. Dadurch fallen die Preise was andere auch dazu bewegt auch schnell zu verkaufen. Eine Spirale nach unten wird entstehe. Dann sollten mit etwas Verzögerung auch die Mieten wieder etwas fallen. Diesen Zeitraum sollte man dann nutzen sich eine eigene Immobilie zu kaufen bevor die Preise wieder steigen – und das werden sie – Schweinezyklus halt. Kaufe wenn alle verkaufen und verkaufe wenn alle kaufen!
5. Zu kurz gedacht
abo1999 09.04.2014
glauben Sie nicht, dass diese Tatsachen in Regierungskreisen nicht bekannt wären. Bei der Mietpreisbremse geht es darum, der eigenen Klientel zu zeigen, dass man zum Einschreiten gewillt ist. Das Hauptziel jedes Politikers ist der Machterhalt. Die tatsächliche Wirkung auf komplexe Regelkreise ist nebensächlich.
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Studie: Wo Mieter und wo Vermieter leiden


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