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Gesetzliche Preisbremse: So verzerrt der Mietspiegel die Realität

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Mietwohnung in Hamburg: Preisbremse als Hoffnung für Millionen?

Die Große Koalition feiert die Mietpreisbremse als Hoffnung für Millionen - und weist dem sogenannten Mietspiegel eine Schlüsselrolle zu. Doch diesen Anspruch kann er in seiner jetzigen Form gar nicht erfüllen.

Berlin - An und für sich klingt die Idee von Justizminister Heiko Maas (SPD) vernünftig: In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete bei Neuvermietungen künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Profitieren sollen davon vor allem jene, die in angesagten Wohnvierteln der Großstädte eine Bleibe finden wollen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich ganz einfach im jeweiligen Mietspiegel ablesen, so das Kalkül. Bundesweit gibt es bereits rund 500 dieser Erhebungen - nüchterne Zahlenwerke, in denen meist die Durchschnittsmieten von Wohnungen nach Alter, Lage, Zustand, Ausstattung und Größe sortiert sind. Bislang dienten sie als Maßstab dafür, ob und in welchem Ausmaß Eigentümer die Miete in laufenden Verträgen erhöhen dürfen.

Jetzt sollen sie auch bei Neuvermietungen herangezogen werden. Experten zufolge ist damit jedoch Ärger programmiert. Denn ihre Datenbasis reiche bei weitem nicht aus. "Um verlässliche Hinweise für die Neufestlegung des Mietpreises zu liefern, müssten die Statistiken sehr viel genauer sein", erklärt Michael Clar, Geschäftsführer der Hamburger Beratungsgesellschaft F+B. Der übliche Mietspiegel bilde realistische Bezugsgrößen für rund 90 Prozent des Wohnungsbestands der betreffenden Region ab. "Die zehn Prozent Ausreißer bieten dann eine Menge Potential für juristische Streitfälle."

Kaum ein Hinweis auf die aktuelle Wirklichkeit

Bereits heute sind die Erhebungen häufig umstritten. In Frankfurt am Main etwa protestieren die Mietervereine, weil sie die Zuschläge für Innenstadtlagen für zu hoch halten. In München dagegen halten die Hausbesitzer die ausgewiesenen Mietspannen generell für zu niedrig. Laut Mietspiegel liegt die Miete in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bei 10,13 Euro pro Quadratmeter. "Tatsächlich sind es aber 13,20 Euro", sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München.

In der Tat können selbst mit großer Sorgfalt erhobene Mietspiegel selten als Gradmesser für ortsübliche Preise dienen. "Die meisten Mietspiegel haben wenig mit der Realität auf dem Wohnungsmarkt zu tun", sagte Michael Voigtländer, Experte für Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln, dem SPIEGEL. "Mietspiegel basieren auf Preisen der vergangenen Jahre. Kurzfristige Entwicklungen können sie gar nicht berücksichtigen." Zudem könnten zwischen der Erhebung der Zahlen und der Veröffentlichung des Mietspiegels Jahre verstreichen.

Rückblick auf vergangene Jahre

In einen Mietspiegel gehen laut Gesetz die Mieten ein, die sich in den vergangenen vier Jahren verändert haben - sowohl von bestehenden als auch von neuen Verträgen. Der aktuelle Berliner Mietspiegel zum Beispiel besteht zu 60 Prozent aus Bestandsmieten und zu 40 Prozent aus Neumieten.

Besonders Altverträge aber wirken als regelrechter Anker für die Mietpreise. Denn oft scheuen Vermieter, die lediglich ein Mietshaus oder eine Wohnung besitzen, die Mühe, Erhöhungen während der Laufzeit durchzusetzen: Der Vorgang ist kompliziert, die Mieter sind rechtlich gut abgesichert.

Nicht selten verzichten Vermieter auf eine Erhöhung auch aus sozialen Gründen oder weil sie ihre Mieter schätzen gelernt haben und wissen, dass ihre Wohnung in guten Händen ist. In solchen Fällen kann eine anfangs noch relativ teure Wohnung nach einigen Jahren im Vergleich zur Nachbarschaft wie ein Schnäppchen wirken. Diese Wellenbewegung der Preise aber kann ein Mietspiegel kaum abbilden.

Dagegen dürfte ein anderer Effekt entstehen, der zu Lasten langjähriger Mieter geht: Sie müssen vermehrt mit regelmäßigen Erhöhungen rechnen, wenn Vermieter bei einer Neuvermietung nicht mehr so stark erhöhen können.

Dennnoch ist Experte Clar vom Nutzen des Mietspiegels überzeugt. Im Prinzip, so sagt er, lasse sich die Statistik auch als Basis für die Festsetzung für Mietpreise bei Neuverträgen verwenden. Allerdings müssten dazu wesentlich mehr Daten erhoben werden, was die Angelegenheit erheblich verteuern würde.

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insgesamt 47 Beiträge
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1. Arrogantes Anspruchdenken.
pluuto 20.03.2014
Zitat "Profitieren sollen davon vor allem jene, die in angesagten Wohnvierteln der Großstädte eine Bleibe finden wollen". -Der deutsche Bürger meint wohl, er hätte ein Anrecht, in guter Wohnlage in der Stadt wohnen zu dürfen, und selbstverständlich soll es natürlich nicht teuer sein. Und unsere Dummpolitiker unterstützen das noch mit einem Mietpreisspiegel. Haaaaallooooo, vielleicht sollte so Mancher seine Ansprüch etwas zurückschrauben.
2. Hauptsache Aktion
Teigkonaut 20.03.2014
meine Damen und Herren Politiker. Damit bekommen die Juristen jede Menge Arbeit: "Die zehn Prozent Ausreißer bieten dann eine Menge Potential für juristische Streitfälle" (Zitat Ende). Wie viele Juristen sitzen eigentlich im Bundestag? Juristen zimmern eine Art Konjunkturprogramm für Juristen. Interessante Konstellation!
3. Die Wohnung bekommt immer der Besserverdiener
dr.vonbertholdstein 20.03.2014
Auch wenn sich die Wohnungen in den beliebten Lagen viele Bewerber dann leisten könnten, am Ende bekommt der mit den besten wirtschaftlichen Verhältnissen die Wohnung. Die Mietpreisbremse subventioniert allein diese Klientel. Niemals wird ein Facharbeiter oder Selbstständiger gegen einen promovierten Arzt oder einer Beamatenfamilie (zwei Lehrer verdienen ca. 8 t€ netto in Berlin) gewinnen. Die "Mietpreisbremse" ist eine reine rot-grüne Symbolpolitik für die, die immer noch glauben das es ein Menschenrecht ist, ist der Auguststrasse oder der Kollwitzstrasse zu wohnen. Pech gehabt, falsch gedacht.
4. Anlage V der Steuererklärung als Datenquelle ?
augu1941 20.03.2014
Ich hätte gern gewusst, wie ein realistischer Mietspiegel zu Stande kommen könnte. Ich bin als Vermieter nicht verpflichtet, die aktuellen Mieten meines Mehrfamilienhauses irgendeiner Behörde melden. Die Makler haben einen ungefähren Überblick, welche m2-Miete in einem bestimmten Stadtgebiet für eine bestimmte Wohnungsausstattung und Whng.-Größe bei Neuvermietung gefordert werden kann, über Mieten von Wohnungen, die schon lange Zeit vom gleichen Mieter bewohnt werden, können sie keine zuverlässige Auskunft geben. Wenn alle Vermieter dem Finanzamt so detailliert wie ich das tue ihre Mieteinkünfte in einer Tabelle als Anlage zu Anhang V mitteilen würden, wäre dies eine Möglichkeit Daten für den Mietspiegel zu erheben. Es ist dann aber noch ein beträchtlicher Sortieraufwand bzgl. Lage (aus Grundstücksadresse ermittelbar) erforderlich. Und Angaben zur Wohnungsausstattung und zum Heizenergiebedarf fehlen natürlich vollkommen in der Anlage V. Aber wenn die Heizkosten sparat angegeben werden müssten, ließ sich dies auch ermitteln.
5.
Oberleerer 20.03.2014
Es muß Telearbeit gefördert werden, es muß ein BGE gezahlt werden, das Renteneintrittsalter gesenkt werden, Autofahren muß billiger werden. Wenn es den jungen Menschen wieder möglich wird, auch im Umland ihr Auskommen zu sichern, werden die wenigen Städte nicht mehr derart strapaziert. Die alten Leute, die nicht mehr fahren können und kurze Wege zum Arzt brauchen und nicht mehr das Haus reparieren können, sollten die einzigen sein, die in die Städte ziehen. Tausende Gemeinden in ganz Deutschland würden sich über Neubürger freuen.
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Ranking deutscher Städte: Wo Immobilien am teuersten sind

Kleine Typologie der Makler
Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.

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