Härteres Gesetz Was die neue Mietpreisbremse bringt

Die Wohnungssuche kann manchmal zum Horrortrip werden, vor allem in den Metropolen. Eine schärfere Mietpreisbremse soll Wucherern jetzt Einhalt gebieten. Darum geht es.

Wohnungen in der Hafenstraße in Greifswald
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Wohnungen in der Hafenstraße in Greifswald

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Der Berliner Verwaltung kann man so einiges Schlechtes nachsagen. Wenn man sich aber einen Überblick zu verschaffen sucht, wie hoch die Mieten im Durchschnitt im eigenen Viertel sind, oder ob der neue Vermieter ein faires Angebot macht, genügen ein paar Klicks im Internet.

In vielen Fällen hält die Auskunft dennoch eine unangenehme Erkenntnis parat: Die Mieten haben inzwischen ein Niveau erreicht, bei dem selbst Normalverdiener schon Probleme haben, eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden

Und das gilt nicht nur in Berlin. Der Deutsche Mieterbund und anderen Mieterinteressengemeinschaften fordern deshalb schon lange, dass die Bundesregierung endlich aktiv wird.

Dabei dürfte es schwierig sein, den rasanten Anstieg der Preise für Immobilien und Mieten zu bremsen, weil in den vergangenen Jahren viel zu wenig gebaut worden ist. Vor allem in den Ballungszentren und den kleineren Universitätsstädten fehlen nach Schätzungen von Fachleuten bis zu 400.000 Wohnungen. Hinzu kommt, dass die niedrigen Zinsen einen Sturmlauf auf Immobilien ausgelöst haben, was den Preisauftrieb noch befeuert hat. Die Zeche zahlen am Ende die Mieter.

Allzu heftige Auswüchse sollte die sogenannte Mietpreisbremse verhindern, die schon die vorige schwarz-rote Koalition eingeführt hatte. Sie legt grundsätzlich fest, dass in Quartieren mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent angehoben werden darf, wenn ein Vertrag mit einem neuen Mieter geschlossen wird. Neubauten waren ausgenommen, um Investoren nicht zu vergrätzen. Das Gleiche gilt für umfangreiche Modernisierungen - oder wenn die Miete zuvor schon höher lag. In welchen Regionen die Bremse gilt, legen die Bundesländer fest.

In der Praxis erwies sich das Instrument jedoch als stumpfes Schwert - unter anderem wussten die neuen Mieter oft nicht, was ihre Vorgänger gezahlt haben. Und sich gegen unzulässige Mieten zu wehren, war kompliziert. Deswegen will Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) jetzt nachschärfen. Am Mittwoch hat das Kabinett die Pläne verabschiedet, jetzt geht der Entwurf in den Bundestag.

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick:

  • Transparenz: Liegt die Miete für die neu bezogene, aber unsanierte Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete, dann muss der Vermieter das schon vor Vertragsabschluss schriftlich begründen. Er muss die zuvor gezahlte Miete offenlegen - und zwar den Stand von einem Jahr vor Beendigung des jeweiligen Mietverhältnisses. Im Nachhinein darf der Vermieter sich nicht auf Ausnahmen berufen.
  • Beschwerderecht des Mieters: Ist der Mieter der Meinung, sein Vermieter verlange zu viel, muss er das künftig einfach mitteilen und keine ausführliche Begründung vorlegen. Im Kern kommt dies einer Umkehr der Beweislast gleich. Denn jetzt muss der Vermieter schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

  • Modernisierungen: Bisher durften Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen, künftig nur noch acht Prozent. Das gilt aber nur in den Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt und erst mal nur für fünf Jahre. Aus Sicht von Kritikern ist die Umlage jedoch in allen Gebieten viel zu hoch. Denn Vermieter können die Kredite für solche Maßnahmen dank der niedrigen Zinsen viel günstiger finanzieren.

    Um den bürokratischen Aufwand zu begrenzen, soll für Modernisierungen unter 10.000 Euro ein "vereinfachtes Verfahren" gelten. In solchen Fällen muss der Vermieter nicht jeden Posten gesondert auflisten, die Pauschalsumme genügt.
  • Kappungsgrenze: Diese dürfte in der Mietrechtsnovelle neben der Transparenzregel wohl das wirksamste Schutzinstrument für Mieter sein. Denn nach einer Modernisierung begrenzt sie die Mietsteigerung innerhalb der folgenden sechs Jahre auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter. In der Vergangenheit führten Luxussanierungen häufig zu drastischen Aufschlägen, die sich die Altmieter dann nicht mehr leisten konnten.

  • Schadensersatz: Modernisierungen waren in der Vergangenheit häufig das Mittel, um langjährige Mieter aus einer Wohnung zu vertreiben. Wenn Immobilienbesitzer eine Modernisierung ankündigen oder durchführen mit der Absicht, den Mieter loszuwerden - Politiker sprechen auch von "herausmodernisieren" -, dann hat der Betroffene künftig Anspruch auf Schadensersatz. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Jahr nach Ankündigung der Modernisierung noch nichts passiert ist, wenn der Vermieter eine Verdopplung der Miete ankündigt oder die Bauarbeiten unnötig belastend für Mieter sind.

  • Sanktionen: Eine Modernisierung oder ihre Ankündigung "in missbräuchlicher Weise" zählt in Zukunft außerdem als Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße bis 100.000 Euro geahndet werden.

Im Video: Mietwahnsinn - Der Kampf um ein bezahlbares Zuhause

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supergrobi123 05.09.2018
1. Sanktionen fehlen.
Ein Gesetz wird erst dann fruchten, wenn seine Nichteinhaltung entsprechende Strafen durch unseren Rechtsstaat vorsieht. Solange das Schlimmste, was einem Mietwucherer passieren kann, ist, dass er am Ende "nur" die maximal zulässige Miete kassiert, solange werden es die Wucherer immer weiter erstmal mit der Abzocke probieren. Viele Mieter dürften sich schlicht nicht trauen, sich mit dem Vermieter anzulegen und halten lieber den Mund. Eine empfindliche Geldstrafe sollte gegen Mietwucher heilsam sein!
wahrsager26 05.09.2018
2. Das Gleichgewicht der Kräfte
existiert auf dem Wohnungsmarkt schon lange nicht mehr und so werden vor lauter Verzweiflung Gesetzeskrücken geschaffen .Vermutlich werden wir in einem halben Jahr die ersten negativen Erscheinungen des Gesetzes erzählt bekommen.Sinnvoller wäre es gewesen, hätte man schon vor Jahrzehnten genügend Sozialwohnungen gebaut ,so dass ein Gegenpol dauernd der Privatwirtschaft gegenüber gestanden hätte.Wie so vieles ,hat man auch das versäumt! Danke
graf koks 05.09.2018
3. Kosmetik und Nebelkerzen
Ein stümperhaftes Gesetz, das zwangsläufig am System scheitert wird durch mehr Kosmetik nicht besser. Warum wurde z.B. die Umlage für Modernisierungen nicht von 11% auf 5% gesetzt? Das wäre einfach, wirkungsvoll und angemessen.
Kapustka 05.09.2018
4. Irreführung
Das ist etwa so wirkungsvoll, als gäbe es ein Gesetz, das die Gravitation verbietet. Ich vermute Frau Barley weiß auch, dass die "Mietpreisbremse" unsinnig ist. Preise steigen, wenn in bestimmten Regionen eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen auf eine zunächst unverändertes Wohnungsangebot prallt. Volkswirtschaftslehre erstes Semester. Die Politik sollte bitte den Leuten nicht den Eindruck vermitteln, als könnten bald alle zu niedrigen Mieten in München Schwabing wohnen. Oder in Berlin am Prenzlauer Berg. Oder in Hamburg mit Alsterblick. Nur weil Frau Barley den Preisen verboten hat zu steigen. Lächerlich.
freidenker49 05.09.2018
5. Wucherern Einhalt gebieten?
Das soll angeblich das Ziel der neuen Mietpreisbremse sein. Es gibt aber schon jetzt einen ausreichenden Mietwucherparagraphen. Jeder, der eine Mangelsituation unzumutbar ausnutzt, kann wegen Mietwucher belangt werden. Die neue Mietpreisbremse wird nur dazu führen, dass alle Wohnungen die frei werden umfassend modernisiert werden. Also ein Arbeitsbeschaffungsprogramm für die ohnehin bereits ausgelasteten Handwerker. Denn die dann renovierten Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Und die genannte Kappungsgrenze gilt nur für Bestandsmieter. Nicht für Modernisierungen und Neuvermietungen. Und der größte Witz: es werden nicht einkommensschwache profitieren, denn die werden auch die nun billigeren Wohnungen nicht beziehen können. Ausgewählt aus dem nun sehr vielen Mietern, die sich für eine Wohnung interessieren, werden die einkommensstarken. Denn bei diesen sind die geringsten Ausfälle zu erwarten. Und die bekomme nun eine Wohnung billiger und können sich eine größere Wohnung leisten.
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