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Wohnraum-Studie: Forscher warnen vor Verwahrlosung deutscher Städte

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Mieten sind in vielen Großstädten kaum noch bezahlbar - gleichzeitig stehen ganze Wohngebiete leer. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, wie sich diese Entwicklung fortsetzen wird: Die Forscher warnen vor Zuständen wie in Detroit.

Studie zu Wohnraum: Wo die Nachfrage steigt und wo sie sinkt Fotos
imago

Hamburg/Köln - Lange Schlangen vor der Haustür, gestandene Familienväter, die sich vor Maklern erniedrigen: Wer schon einmal in München oder Hamburg eine Wohnung gesucht hat, dürfte solche Szenen kennen. Die Wohnraumnot ist auch im Wahlkampf ein Thema, die SPD etwa verspricht auf ihren Plakaten "bezahlbare Mieten". Doch jeder, der schon einmal durch Brandenburg oder Sachsen-Anhalt gefahren ist, kennt auch das gegenteilige Bild: verlassene und baufällige Häuser, geschlossene Geschäfte und menschenleere Straßen.

Der deutsche Wohnungsmarkt driftet auseinander - zu diesem Schluss kommt auch eine Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft, die am Donnerstag vorgestellt wird. Demnach wird die Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen und ihrem Umkreis weiter zunehmen. Zugleich aber werde sich "das Phänomen schrumpfender Städte und Kreise zum Massenphänomen ausweiten", so Studienautor Michael Voigtländer.

Die Forscher berechneten für ihre Untersuchung den Wohnraumbedarf in allen Landkreisen und kreisfreien Städten mit zwei unterschiedlichen Szenarien: einer gleichbleibenden und einer zunehmenden Wohnfläche pro Kopf. In der Vergangenheit hatte die durchschnittliche Fläche unter anderem deshalb zugenommen, weil mehr Menschen allein leben und der Lebensstandard stieg.

Nachfrage im Münchner Umland nimmt zu

Doch unabhängig davon, welches Szenario Wirklichkeit wird: Bis zum Jahr 2050 ist der Gipfel der Nachfrage den Berechnungen zufolge auf jeden Fall überschritten. Schon vorher werden besonders Regionen in Thüringen und Sachsen-Anhalt den schrumpfenden Wohnungsmarkt zu spüren bekommen. Im thüringischen Suhl etwa könnte die Nachfrage bis 2030 um fast 23 Prozent einbrechen - jede fünfte Wohnung wäre dann überflüssig. Doch auch im Westen der Republik gehen Kommunen auf Schrumpfkurs: Im Kreis Salzgitter könnte die Nachfrage um 17 Prozent zurückgehen, in Remscheid um fast 14 Prozent.

Zunehmen wird die Nachfrage dagegen in Großstädten wie München (um 13,5 Prozent), Hamburg (7,1 Prozent), Frankfurt (6,8 Prozent) und Berlin (6,4 Prozent). Beachtlich ist jedoch, dass die stärkste Zunahme nicht in einer Stadt, sondern dem Münchner Umland erwartet wird. Kreise wie Erding (plus 15,8 Prozent), Ebersberg (14,5 Prozent), Dachau (13,8 Prozent) und Freising (13,6 Prozent) dürften den Forschern zufolge den größten Ansturm erleben.

Auf dem Land steigt die Leerstandsquote

Kommunen, die weniger beliebt sind, müssen sich der Studie zufolge auf gravierende Veränderungen einstellen. Dazu gehöre vor allem eine zunehmende Leerstandsquote. Diese sei auch ein gesellschaftliches Problem, warnt Voigtländer. Verlassene Gebäude verringerten die Chance, umliegende Immobilien zu vermieten, und könnten zu Vandalismus und Verwahrlosung führen. Als abschreckendes Beispiel nennt der Forscher die ehemalige US-Autometropole Detroit, in der inzwischen weite Teile der Innenstadt verlassen sind. Dadurch stiegen auch die Kosten, weil Müll oder Abwasser weiterhin im ganzen Stadtgebiet entsorgt werden müssen, die Kosten sich aber auf weniger Köpfe verteilen.

Was aber kann getan werden, um deutsche Detroits zu verhindern? Schließlich lässt sich der Trend den Berechnungen zufolge selbst dann nicht brechen, wenn die Wohnfläche pro Kopf steigt und jährlich 200.000 Zuwanderer nach Deutschland kommen. Voigtländer rät Kommunen vor allem, die Entwicklung zu akzeptieren. Sie sollten nicht versuchen, durch neue Gewerbe- und Wohngebiete mehr Einwohner anzulocken, dies könne den Leerstand letztlich noch verschlimmern. Stattdessen sollten Kommunen sich nach innen entwickeln, also beispielsweise bestehende Wohnungen aufwerten.

Eine umfassendere Lösung spielt das IW derzeit im Auftrag des Umweltbundesamtes durch. Demnach könnte ein bundesweites System von Flächenzertifikaten eingeführt werden. Ähnlich wie beim CO2-Handel könnte neues Bauland damit zum kostbaren und handelbaren Gut werden - und die Verantwortlichen müssten Wohnraum gezielter planen.

Weitere Informationen zum Thema gibt es im neuen Immobilien-Portal von manager magazin online

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1. optional
spmc-131887652144678 05.09.2013
Wie man leicht sieht, steht der Altbau auf dem Bild nicht leer...
2. optional
GSYBE 05.09.2013
Ist doch seit Jahren bekannt. Man muss sich wirklich fragen, wie die Partei, die seit 8 Jahren in der Regierungsverantwortung ist, momentan auf +/- 40% kommt.
3. Wieso Detroit?
Gabelstapler 05.09.2013
Zitat von sysopimago Deutschland steht vor einem Paradox: Mieten sind in vielen Großstädten kaum noch bezahlbar, gleichzeitig stehen ganze Wohngebiete leer. Eine neue Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft zeigt, wie sich diese Entwicklung fortsetzen wird: Die Forscher warnen vor Zuständen wie in Detroit. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/wohnen-forscher-warnen-vor-verelendung-deutscher-staedte-a-920535.html
Historisch wäre der Bezug zu Chicago angemessen, da von dort dass sog. Zonenmodell der urbanen Entwicklung kommt. Transitionszonen mit Industriebrachen und herunterkommenden Wohngebieten sind in Deutschland tatsächlich "ungewohnt", da zwei Weltkriege ein solches zyklisches Herunterkommen verhindert hat. Die Stadtökologie aus Chicago darf also endlich wieder zu Ehren kommen, nachdem einige hohle Soziologen sie noch Anfang 2000 für überholt erklärt haben. Bei der Gelegenheit wäre dann ja auch noch die Planung New Yorks ganz spannend, das Alternativmodell zu Chicago.
4. Vier gute schwarz-gelbe Jahre!
chrimirk 05.09.2013
Zitat von sysopimago Deutschland steht vor einem Paradox: Mieten sind in vielen Großstädten kaum noch bezahlbar, gleichzeitig stehen ganze Wohngebiete leer. Eine neue Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft zeigt, wie sich diese Entwicklung fortsetzen wird: Die Forscher warnen vor Zuständen wie in Detroit. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/wohnen-forscher-warnen-vor-verelendung-deutscher-staedte-a-920535.html
Wenn noch weitere dzukommen-was der Herr verhüten möge- sieht ganz D. so aus. Dann hat Mutti D. auf das Niveau der Klub-MED-Staaten gebracht und: "Willkommen im Klub!" Daher: wer das nicht will, zu Wahl gehen und die Regierenden abwählen! Subito! Schlechter kann es keine andere politische Gruppierung machen, nicht einmal die Neo-Kommunisten (Linke).
5. Seltsame Bildunterschrift
hamburguinho 05.09.2013
Die Balkone sind bepflanzt und auf einem steht ein Sonnenschirm... offensichtlich wohnt dort noch jemand
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Kleine Typologie der Makler
Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.


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