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02.05.2010

Berlin - Die erste Lüge beim Immobilienkauf lässt sich ganz einfach identifizieren: Wenn der Bankberater erzählt, die vermietete Wohnung finanziere sich praktisch von selbst. Voraussetzung dafür wäre nämlich, der Verkäufer würde weit unter Wert verkaufen. Das ist eher unwahrscheinlich. Klar, so etwas kommt vor, aber eben nur sehr selten.

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist dagegen eine unternehmerische Betätigung. Mit allen Chancen, die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken. Und die verlagern Verkäufer am liebsten auf ihre Kunden. Wenn Banken, Bauträger und Vertriebsorganisation bei der Vermarktung eines Immobilienprojekts zusammenarbeiten, sind die Preise deswegen oft zu hoch. Für den Käufer ist diese Zusammenarbeit ein Problem: Sind alle Gewinnmöglichkeiten abgeschöpft, ist das Investment für ihn allenfalls langfristig interessant.

Oft ist die Immobilie von Anfang an ein Verlustgeschäft, und ein Verkauf kommt ebenfalls nur mit hohem Minus in Frage. Das ist oft der Anfang einer Schuldenspirale bei den Anlegern. Investoren sollten daher nur solche Immobilien kaufen, deren Wert sie selbst ermittelt haben. Sachverständige übernehmen das für wenige hundert Euro. Diese Kosten sind zudem steuerlich absetzbar.

Auch ein anderer Punkt sollte hellhörig machen: Wenn Banken anbieten, den vollen Kaufpreis zu finanzieren - möglichst noch inklusive der Nebenkosten. Berater stellen diese Möglichkeit gerne als seriöse Variante dar - immerhin seien die Kreditzinsen voll absetzbar und sorgten für eine erhebliche Steuerersparnis.

Vollfinanzierung mit hohem Risiko

Doch eine Vollfinanzierung rechnet sich allenfalls für Spitzenverdiener mit einem sehr langen Atem. Denn auch Spitzensteuerzahler müssen immer zwei Euro ausgeben, um einen Euro Steuern zu sparen, Normalverdiener sogar drei Euro. Geldanleger müssen die Zinsen für die Finanzierung also erst einmal durch die Miete verdienen. Und das ist bei einer Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem, denn die Miete reicht meist nicht, um die Zinsen zu zahlen. Von den Nebenkosten wie Rücklagen, Reparaturen und anderen Ausgaben ganz zu schweigen. Damit sind ständig Zuzahlungen fällig.

Wenn Banken vorrechnen, dass bei einer Vollfinanzierung die Miete die Kosten deckt, dann gehen sie in der Regel von zu hohen Mieteinnahmen oder zu niedrigen Kosten aus - oder von beidem. Finanzierungen sollten deshalb nie über mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abgeschlossen werden, damit sie sich seriös rechnen.

Ebenfalls ein Problem bei Immobilien als Geldanlage: Die Preise steigen nicht automatisch und führen entsprechend zu guten Renditen beim Wiederverkauf - auch wenn Banken das noch so oft behaupten. Das beste Beispiel sind die Immobilien im Osten der Republik, die durch sinnlose und überhöhte Subventionen völlig am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert.

Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die Immobilienpreise auf dem Weg nach unten - eine automatische Wertsteigerung ist also nicht programmiert. Diese kann man nur dort erwarten, wo das Wohnen auf Jahre hinaus begehrt ist. Nur in solchen Top-Lagen ist der Kauf vermieteter Immobilien als Geldanlage überhaupt sinnvoll.