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17.07.2010

Es ist noch gar nicht lange her, da galten sie einfach nur als langweilig. Deutsche Büroimmobilien an guten Standorten mit zahlungskräftigen, langfristig gebundenen Mietern - sogenannte Core-Immobilien - boten weder eine aufregende Story noch allzu verlockende Renditechancen. Daran hat sich eigentlich nichts geändert, nur kommt die vermeintlich langweilige Story jetzt bestens bei Vertrieb und Anlegern an: Sicherheit ist wichtiger als Rendite.

Ein aktuelles Beispiel ist der Bayernfonds Deutschland 20. Er investiert am fünftgrößten deutschen Bürostandort Düsseldorf, Mieter ist das Land Nordrhein-Westfalen. "Der Fonds ist im Vertrieb sehr beliebt. Schon nach der ersten Woche waren über 50 Prozent des Volumens platziert", sagt Andreas Heibrock, Mitglied der Real-I.S.-Geschäftsleitung.

Das siebengeschossige Gebäude steht am Bürostandort Kennedydamm, zwischen Zentrum und Flughafen. Auf den 22.329 Quadratmetern Fläche arbeiten rund 700 Mitarbeiter der Bezirksregierung Düsseldorf. Der Mietvertrag läuft über 15 Jahre, das Land Nordrhein-Westfalen darf dann zweimal um fünf Jahre verlängern. Standard & Poor's bewertet die Zahlungsfähigkeit des Landes mit AA- (sehr gut).

"Das Gebäude kann später auch ohne große Umbauten von anderen Mietern genutzt werden, das war uns wichtig", so Heibrock. Real I.S. hat das Gebäude für 70,7 Millionen Euro gekauft, das entspricht dem 16,8fachen der Jahresmiete. Der Verkauf ist mit dem 15,5fachen der dann geltenden Jahresmiete kalkuliert. Alle zwei Jahre wird die Miete an den Verbraucherpreisindex angepasst. Die jährliche Ausschüttung soll sechs Prozent betragen. Nach dem Verkauf des Gebäudes in zwölf Jahren sollen dem Anleger insgesamt 172 Prozent seiner Einlage zugeflossen sein.

"Für jeden Anleger eine maßgeschneiderte Kapitalanlage"

Die gleiche Strategie - guter Standort, guter Mieter, langer Vertrag - verfolgt auch der im Mai gestartete WealthCap Immobilien Deutschland 31. Investiert wird in ein Immobilienportfolio, das WealthCap im vergangenen Jahr für 93,4 Millionen Euro vom Hamburger Immobilienunternehmen Alstria gekauft hat. Es handelt sich um sieben Immobilien in deutschen Städten, deren alleiniger oder Hauptmieter die Krankenkasse Barmer GEK ist.

Die Gesellschafter entscheiden, ob der Fonds drei Objekte (Köln, Augsburg, Nürnberg), vier Objekte (Düsseldorf, Hannover, Mannheim, Darmstadt) oder alle sieben übernimmt. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge liegt bei etwa zehn Jahren, rund ein Viertel der Flächen kann Barmer GEK allerdings schon Ende 2013 kündigen. Der Einkaufsfaktor liegt im Schnitt beim 14,6fachen der Jahresmiete.

WealthCap hat einige Extras in den Fonds eingebaut. "Ziel ist es, mit einem Fonds für jeden Anleger eine maßgeschneiderte Kapitalanlage anzubieten", sagt Geschäftsführerin Gabriele Volz. So können Anleger wählen, ob sie auf die anfänglichen Verlustzuweisungen verzichten und dafür zwölf Jahre lang eine um 0,5 Prozent höhere Ausschüttung erhalten. Wer sich für die Teilnahme am negativen steuerlichen Ergebnis entscheidet, muss sich bis 2022 mit geplanten 5,5 Prozent Ausschüttung begnügen, braucht dafür aber voraussichtlich bis einschließlich 2017 keine Erträge zu versteuern.

Zudem bestimmt der Anleger jedes Jahr aufs Neue, ob er eine Auszahlung möchte oder das Geld im Fonds thesauriert, wo es zurzeit mit 3,25 Prozent verzinst würde. "Unser Flex-Cash-Konzept erlaubt es Anlegern außerdem, nur 70 Prozent der Zeichnungssumme einzuzahlen", so Volz. "Der Rest kann später fließen oder auch durch Ausschüttungsverzicht aufgebaut werden. So können die Anleger je nach persönlicher Situation ihre Liquidität schonen."

Der niederländische Büromarkt hat die Krise überstanden

Gefragt sind zurzeit nicht nur deutsche Core-Immobilien. Auch andere europäische Standorte sind beliebt. Holland hat es auf den Investitionslisten wieder nach oben geschafft. Der Büromarkt hat die Krise relativ unbeschadet überstanden. "Zwar sind die Kaufpreisfaktoren aufgrund der Zurückhaltung internationaler Portfoliokäufer auch in den Niederlanden leicht zurückgegangen. Im Gegensatz zu anderen Märkten erreichten sie damit aber lediglich wieder ihr Normalniveau und korrigierten so das leichte Ausnahmehoch der vorausgegangenen Jahre", sagt Michael F. Seidel, Finanzvorstand von Lloyd Fonds. Das Emissionshaus ist seit 2006 in den Niederlanden aktiv, der Holland Den Haag ist sein vierter Holland-Fonds.

Der Fonds investiert in ein Bürogebäude in einem neuen Businesspark in Den Haag. Im Prins-Willem-Alexander-Kwartier sollen bis Ende 2012 rund 150.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen. Das Fondsobjekt ist eines der ersten Gebäude dort, Ende 2010 wollen zwei Unternehmen der KPMG-Gruppe den dann fertiggestellten neungeschossigen Neubau beziehen.

Der Mietvertrag für die 9391 Quadratmeter Fläche und 204 Parkplätze läuft über zwölf Jahre und kann danach mehrmals von den Mietern verlängert werden. 20 Prozent der Fläche sind bereits nach fünf Jahren kündbar. Für den Hauptmieter (84 Prozent) bürgt die KPMG N.V. Amstelveen. Die niederländische Rating- Agentur Graydon bewertet die Beratungsgesellschaft im Finanz-Rating mit 7,8 (auf einer Skala von 0 bis zur Bestnote 10). Für das Gebäude hat der Fonds 30,1 Millionen Euro gezahlt, das 14,8fache der ersten Jahresmiete. Diese wird jährlich an die Steigerungen des Konsumentenpreisindex CPI angepasst.

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• 1. Teil: Solide, sicher, sechs Prozent
• 2. Teil: Deutsche Wohnimmobilien sind wieder gefragt