Analyse: Wo sich Stuttgarts Immobilienperlen verstecken

Hamburg - Wer nach Stuttgart zieht, sollte eine gute Kondition mitbringen: Die Kessellage mit Höhenunterschieden von 342 Metern zwischen dem niedrigsten (Neckarschleuse in Hofen, 207 Meter) und dem höchsten Punkt (Bernhartshöhe in Vaihingen, 549 Meter) bringt es mit sich, dass Stuttgart ein Treppennetz von mehr als 30 Kilometern aufweist - mehr als jede andere deutsche Großstadt. Da verwundert es kaum, dass ausgerechnet der Stuttgarter Thomas Dold weltweit mehr als zwei Dutzend spektakuläre Treppenläufe gewonnen hat.

Die besondere geografische Lage beeinflusst auch den Immobilienmarkt. "Die Stadt setzt alles daran, die Grünanlagen an den Hängen rund ums Zentrum zu erhalten und nicht zur Bebauung freizugeben, um die Frischluftzufuhr im Zentrum nicht zu gefährden", sagt Volker Gerstenmaier, persönlich haftender Gesellschafter beim Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Das ist auf den ersten Blick schlecht für alle, die mit der begehrten "Halbhöhenlage" liebäugeln. Denn entsprechende Immobilien mit Blick auf den Talkessel sind enorm teuer. Auf den zweiten Blick lohnt sich die Investition aber, denn das Angebot dürfte weiter äußerst knapp bleiben und für Wertstabilität sorgen.

"Halbhöhenlagen sind äußerst gefragt"

Eine der seltenen Ausnahmen gibt es derzeit im noblen Stadtteil Killesberg, wo das ehemalige Messegelände bis Ende 2012 zu einem Wohnquartier umgewandelt wird. Je nach Ausstattung und Größe kosten die dort im Bau befindlichen Wohnungen zwischen 4.000 bis 10.000 Euro je Quadratmeter (siehe Tabelle unten). Ein stolzer, aber durchaus angemessener Preis, wie Sebastian Grimm findet: "Derartige Objekte sind wegen der rigiden Bauvorschriften in den Halbhöhenlagen extrem selten zu bekommen und darum äußerst gefragt", so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.

Adressen der Oberklasse sind allerdings nicht unbedingt das, was Großinvestoren suchen. So sondiert Engel & Völkers für den Blind-Pool-Fonds "Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte" in Stuttgart weniger in Top-Lagen wie Killesberg und Degerloch, sondern in guten Lagen wie Stuttgart-West, -Ost und -Süd sowie Feuerbach, Botnang und Bad Cannstatt. "Bei den mittleren Lagen haben wir Vaihingen, Möhringen, Unter- und Obertürkheim im Fokus", ergänzt Ali Arnaout, Vorstandsvorsitzender Von Engel & Völkers Capital.

Die Suche nach größeren Einheiten gestaltet sich in Stuttgart generell mühsam. "Bundesweit ist die Stadt derzeit der schwierigste Markt für den Ankauf von Mehrfamilienhäusern", sagt etwa Mark Münzing, Vorstand der Zentral-Boden Immobiliengruppe, die Mehrheitsgesellschafter des Emissionshauses Hannover Grund ist und unter anderem den Ankauf der Zielimmobilien für den "Wohnportfolio 01-Fonds" übernimmt. "Zum einen ist der Markt für Nicht-Stuttgarter extrem abgeschottet, zum anderen ist das Angebot an Objekten generell sehr klein und hochpreisig", so der gebürtige Stuttgarter.

Hinzu kommt, dass es nur drei bis vier Gesellschaften gibt, die überhaupt für einen Verkauf größerer Portfolios infrage kommen. "Darum lässt sich in Stuttgart am ehesten durch Projektentwicklungen mit einem lokalen Partner investieren", erläutert Grimm.

Zinshäuser sind Mangelware

Diesen Weg geht unter anderem das Emissionshaus Hamburg Trust mit dem "Domicilium 7". Investitionsobjekt ist das Neubauprojekt "Parkstadt Böblingen" mit 121 Wohnungen, rund 20 Kilometer von Stuttgarts Stadtmitte entfernt. "Das Projekt ist Teil der Quartiersentwicklung 'Flugfeld Böblingen/Sindelfingen' und passt mit seinem Wohnungsmix gut zur Nachfrage in Böblingen, wo insbesondere Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen gefragt sind", erläutert Joachim Seeler, Vorsitzender der Geschäftsführung bei Hamburg Trust.

Die Entscheidung für den Standort Böblingen begründet er unter anderem mit der wachsenden Wirtschaft und der hohen Lebensqualität: "Der Zukunftsatlas der Prognos AG weist den Landkreis Böblingen als Nummer 5 unter 412 Kreisen in Deutschland hinsichtlich der Zukunftschancen aus."

Auch die DWS hat sich bei der Objektsuche für die bundesweit anlegenden Fonds Wohnen 1 und 2 eher auf den Speckgürtel verlegt. "Direkt in Stuttgart fehlt das Angebot an Portfolios ab einer Million Euro aufwärts", begründet Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management geschlossener Fonds.

Hinzu komme, dass die dortigen hohen Preise die vom Fonds ab dem zweiten Jahr angestrebte Ausschüttungsrendite von 6,25 Prozent gefährden könnten. Wüstefeld verweist in diesem Zusammenhang auf die Kaufpreisfaktoren für Zinshäuser: "Diese liegen in einfachen bis mittleren Lagen beim 14- bis 18-Fachen, in guten bis sehr guten Lagen sogar beim 19- bis 30-Fachen der Jahresmiete." Auch Münzing sieht darum Schwierigkeiten, für den "Wohnportfolio 01" passende Immobilien in Stuttgart zu finden, da Hannover Grund die Grenze bei einem Kaufpreisfaktor von 16 zieht.

Eher schwache Dynamik

Der Markt ist leergefegt. Mit Kaufpreisen um die 2.340 Euro und Mieten um 8,90 Euro liegt Stuttgart im Mittelfeld der deutschen Metropolen, allerdings fiel das Kauf- und Mietpreiswachstum mit rund vier Prozent verhaltener aus als etwa in Hamburg oder München. "Stuttgarts Wirtschaft hängt stark vom Export des produzierenden Gewerbes ab, das führte in der jüngsten Wirtschaftskrise zu einer schwächeren Nachfrage als etwa in München", begründet Grimm.

Der Jones-Lang-Lasalle-Experte geht davon aus, dass die Dynamik weiter eher schwächer bleibt: "Einen Preisrückgang müssen Investoren jedoch nicht fürchten." Letztlich stuft er Stuttgart überwiegend als Core-Standort mit hohen Preisen und eher niedrigen Renditen ein. "Wer eine Anfangsrendite von 7 bis 8 Prozent sucht, sollte sich auf Nachkriegsbauten in den Außenbezirken konzentrieren. Besonders im Norden und Osten, etwa in Zuffenhausen, Stammheim, Untertürkheim oder Wangen, bietet sich ein solches Investment an."

Ebenso wie die Großanleger dürften auch private Investoren Mühe haben, vor Ort fündig zu werden. "Der Markt ist seit rund zwei Jahren angespannter denn je", sagt Claudia Philipp vom Stuttgarter Büro des Maklerhauses Engel & Völkers. Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum sei so groß, dass auch das riesige Stuttgart-21-Areal, das zum Wohnquartier für rund 12.000 Bewohner umgebaut werden soll, die Preise und Mieten nicht beeinflussen wird.

Im Großraum Stuttgart wird aktuell der Wohnimmobilien-Fonds Domicilium 7 von Hamburg Trust angeboten. Bei den Blind-Pool-Fonds von DWS, Engel & Völkers, Hannover Grund und König & Cie. steht die Region auf der Wunschliste, allerdings gestaltet sich die Objektsuche schwierig. Die Auswahl der Neubauprojekte erfolgte von Jones Lang Lasalle.