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BGH-Urteil: Vermieter müssen Heizkosten präziser abrechnen

Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern. Wenn der Besitzer die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus abrechnet, muss er künftig die Verteilung pro Wohnung genau aufschlüsseln. Pauschal die monatlichen Abschläge auf die Miete aufzuschlagen, gilt nicht mehr.

Dächer von Erfurt: Mieter haben ein Recht auf präzise Heizkostenabrechnungen Zur Großansicht
dapd

Dächer von Erfurt: Mieter haben ein Recht auf präzise Heizkostenabrechnungen

Karlsruhe - In ganz Deutschland wird derzeit kräftig gegen den Wintereinbruch angeheizt - da kommt das Urteil des Bundesgerichtshofs vielen Mietern wohl gerade recht. Der BGH hat Vermieter am Mittwoch dazu verdonnert, Heizkosten künftig nach dem tatsächlichen Verbrauch zu berechnen. Bislang lief das anders - und Mieter erlebten bisweilen böse Überraschungen.

In Deutschland rechnen viele Hauseigentümer die Heizkosten für das komplette Gebäude ab - schlagen Mietern aber nur die monatlichen Abschläge auf die Miete drauf. Das hält der BGH für ungerecht, weil für diese Abschläge nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) sind wahrscheinlich Millionen von Mietern durch das Grundsatzurteil betroffen, genaue Zahlen gebe es aber nicht.

Nach dem nun für ungültig erklärten Verfahren "müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt", sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung.

Der Entscheidung lag der Fall einer Frau aus Kelkheim im Taunus zugrunde. Sie hatte eine pauschale Nachzahlung verweigert, weil der Vermieter die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus aus ihrer Sicht einseitig auf sie abgewälzt hatte. Der Vermieter hatte die Kosten nach den Vorauszahlungen berechnet, die er an den Gasversorger bezahlt hatte, nicht aber nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Der Deutsche Mieterbund sieht die Position der Mieter in Deutschland durch die Karlsruher Entscheidung gestärkt. Das Urteil "ist richtig und gerecht", teilte der Verband mit. "Der Mieter hat Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung." Für Vermieter sei es zwar einfacher zu handhaben, die Heizkosten nach den aktuellen Abschlagszahlungen zu berechnen, aber diese Methode könne ungerecht sein. Der zusätzliche Rechenaufwand für die betroffenen Vermieter sei vertretbar.

Az.: V III ZR 156/11

ssu/dpa/dapd

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insgesamt 87 Beiträge
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1. Das Urteil "ist richtig und gerecht"
maipiu 01.02.2012
und außerden höchst überfällig. Es kann doch nicht angehen, dass Mieter Heizkosten bezahlen, die sie überhaupt nicht verursacht haben. Vielleicht gibt das Urteil auch einen Anreiz zum Wärmedämmen, denn solange die Mieter fleißig und widerspruchslos die Heizkosten zahlten, war das ja nicht nötig.
2. und jetzt?
fahcgn 01.02.2012
Zitat von sysopDer Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern. Wenn der Besitzer die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus abrechnet, muss er künftig die Verteilung pro Wohnung genau aufschlüsseln. Pauschal die monatlichen Abschläge auf die Miete draufzuschlagen, gilt nicht mehr. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,812734,00.html
Bedeutet das, dass in Zukunft 12 Abrechnungen pro Jahre gemacht werden muessen, also fuer jeden Monat eine Abrechnung? Die Kosten heirfuer traegt doch am Ende wieder der Mieter!
3. Heizkostenabrechnung
murfel 01.02.2012
Zitat von sysopDer Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern. Wenn der Besitzer die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus abrechnet, muss er künftig die Verteilung pro Wohnung genau aufschlüsseln. Pauschal die monatlichen Abschläge auf die Miete draufzuschlagen, gilt nicht mehr. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,812734,00.html
Wie will man denn eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellen, wenn ich nicht weiß, wie der aktuelle Verbrauch ist? Danach müßte ja monatlich der Verbrauch gemessen und abgerechnet werden. Das wiederum erhöht natürlich den Verwaltungsaufwand und die Kosten für den Mieter, da diese umlagefähig sind. Also mal wieder ein Schuß, der nach hinten losgeht!
4. Ungerecht? Der BGH hat ganz andere Ungerechtigkeiten geduldet...
vogtnuernberg 01.02.2012
Zitat von sysopDer Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern. Wenn der Besitzer die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus abrechnet, muss er künftig die Verteilung pro Wohnung genau aufschlüsseln. Pauschal die monatlichen Abschläge auf die Miete draufzuschlagen, gilt nicht mehr. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,812734,00.html
Und ich finde die vom BGH geduldete Umlage von 40% der Verbrauchskosten auf alle Mieter ungerecht! Wieso sollen Mieter, die wenig heizen die hochgeheizten Rentnerwohnungen nebenan bezuschussen? Wir haben damals nur auf 19°C im Winter geheizt. Nebenan war es gut und gerne 24°C warm... Dafür durften wir mitlöhnen. Wir haben unsere Wohnung dann verkauft und ein Haus gemietet. Fazit: trotz guter Isolierung in beiden Behausungen zahlen wir jetzt im Haus genauso viel Heizkosten wie in der Wohnung, weil wir eben nicht mehr den teilweise doppelt so hohen Verbrauch der Nachbarn mitbezahlen müssen.
5. Bürokratismus
jberner 01.02.2012
Zitat von sysopDer Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern. Wenn der Besitzer die Heizkosten für ein Mehrfamilienhaus abrechnet, muss er künftig die Verteilung pro Wohnung genau aufschlüsseln. Pauschal die monatlichen Abschläge auf die Miete draufzuschlagen, gilt nicht mehr. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,812734,00.html
Darf denn dann wenigstens der Verbrauch wenigstens so geschätzt werden, daß er (zufällig) mit den Pauschalen an den Energielieferanten übereinstimmt und mit der Jahresabrechnung korrigiert werden? Dann änderte sich kaum etwas, so ist das wieder ein zusätzliches bürokratisches Hemmnis für kleine Privatvermieter, während Vermietungsgesellschaften nur einmal en bloc den Energielieferanten befragen müssen.
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Betriebskostenabrechnung: So finden Sie die Fehler
Alle Details
"Finanztest" beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Betriebskosten. Unter anderem finden Sie eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können.

Alle Testergebnisse im Überblick.
Checkliste
Frist: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.

Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?

Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?

Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?

Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.

Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.

Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.
Unser Rat
Prüfen: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.

Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.

Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.
Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen
Öffentliche Lasten: Der Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat.

Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.

Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.

Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.

Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.

Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten – auch für Schnee- und Eisbeseitigung – darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.

Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.

Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.

Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.

Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.

Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.


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