BGH-Urteil: Vermieter müssen Heizkosten präziser abrechnen

"Finanztest" beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Betriebskosten. Unter anderem finden Sie eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können.

Alle Testergebnisse im Überblick.

Frist: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.

Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?

Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?

Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?

Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.

Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.

Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.

Prüfen: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.

Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.

Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.

Öffentliche Lasten: Der Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat.

Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.

Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.

Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.

Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.

Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten – auch für Schnee- und Eisbeseitigung – darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.

Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.

Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.

Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.

Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.

Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.