Geldanlage Drum prüfe, wer sich an eine Immobilie bindet

Die Finanzmärkte spielen verrückt, Aktien gelten wieder als unsicheres Investment. Viele Privatanleger setzen deshalb auf vermietete Immobilien. Doch von den großspurigen Versprechen der Branche sollte sich niemand beeindrucken lassen. Oft endet der Erwerb im Desaster.

Neubauprojekt in München: Bei Versprechen der Bank ist Skepsis angebracht
dapd

Neubauprojekt in München: Bei Versprechen der Bank ist Skepsis angebracht


Berlin - Die erste Lüge beim Immobilienkauf lässt sich ganz einfach identifizieren: Wenn der Bankberater erzählt, die vermietete Wohnung finanziere sich praktisch von selbst. Voraussetzung dafür wäre nämlich, der Verkäufer würde weit unter Wert verkaufen. Das ist eher unwahrscheinlich. Klar, so etwas kommt vor, aber eben nur sehr selten.

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist dagegen eine unternehmerische Betätigung. Mit allen Chancen, die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken. Und die verlagern Verkäufer am liebsten auf ihre Kunden. Wenn Banken, Bauträger und Vertriebsorganisation bei der Vermarktung eines Immobilienprojekts zusammenarbeiten, sind die Preise deswegen oft zu hoch. Für den Käufer ist diese Zusammenarbeit ein Problem: Sind alle Gewinnmöglichkeiten abgeschöpft, ist das Investment für ihn allenfalls langfristig interessant.

Oft ist die Immobilie von Anfang an ein Verlustgeschäft, und ein Verkauf kommt ebenfalls nur mit hohem Minus in Frage. Das ist oft der Anfang einer Schuldenspirale bei den Anlegern. Investoren sollten daher nur solche Immobilien kaufen, deren Wert sie selbst ermittelt haben. Sachverständige übernehmen das für wenige hundert Euro. Diese Kosten sind zudem steuerlich absetzbar.

Auch ein anderer Punkt sollte hellhörig machen: Wenn Banken anbieten, den vollen Kaufpreis zu finanzieren - möglichst noch inklusive der Nebenkosten. Berater stellen diese Möglichkeit gerne als seriöse Variante dar - immerhin seien die Kreditzinsen voll absetzbar und sorgten für eine erhebliche Steuerersparnis.

Vollfinanzierung mit hohem Risiko

Doch eine Vollfinanzierung rechnet sich allenfalls für Spitzenverdiener mit einem sehr langen Atem. Denn auch Spitzensteuerzahler müssen immer zwei Euro ausgeben, um einen Euro Steuern zu sparen, Normalverdiener sogar drei Euro. Geldanleger müssen die Zinsen für die Finanzierung also erst einmal durch die Miete verdienen. Und das ist bei einer Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem, denn die Miete reicht meist nicht, um die Zinsen zu zahlen. Von den Nebenkosten wie Rücklagen, Reparaturen und anderen Ausgaben ganz zu schweigen. Damit sind ständig Zuzahlungen fällig.

Wenn Banken vorrechnen, dass bei einer Vollfinanzierung die Miete die Kosten deckt, dann gehen sie in der Regel von zu hohen Mieteinnahmen oder zu niedrigen Kosten aus - oder von beidem. Finanzierungen sollten deshalb nie über mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abgeschlossen werden, damit sie sich seriös rechnen.

Ebenfalls ein Problem bei Immobilien als Geldanlage: Die Preise steigen nicht automatisch und führen entsprechend zu guten Renditen beim Wiederverkauf - auch wenn Banken das noch so oft behaupten. Das beste Beispiel sind die Immobilien im Osten der Republik, die durch sinnlose und überhöhte Subventionen völlig am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert.

Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die Immobilienpreise auf dem Weg nach unten - eine automatische Wertsteigerung ist also nicht programmiert. Diese kann man nur dort erwarten, wo das Wohnen auf Jahre hinaus begehrt ist. Nur in solchen Top-Lagen ist der Kauf vermieteter Immobilien als Geldanlage überhaupt sinnvoll.

mik/ddp

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Forum - Diskussion über diesen Artikel
insgesamt 24 Beiträge
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KB1111, 02.05.2010
1. Guter Artikel,
der die Problematik einer Immobilie als Geldanlage deutlich macht. M.M. nach fast noch nicht deutlich genug: Wenn sich eine Vollfinanzierung nicht rechnet, sieht es bei einer Teilfinanzierung auch nicht besser aus, denn das investierte Eigenkapital steht ja immer im Rendite-Wettbewerb zu anderen Anlageformen. Sehr richtig wurde dargestellt, dass Bautraeger-Objekte bereits ausgesaugt sind, was die Rendite anbetrifft. Nicht angesprochen ist das Problem von Mietprellern und -nomaden, sprich Ausfallrisiken aller Art mit Folgekosten fuer Renovierung, Rechtsstreit usw., da die Rechtsordnung de facto auf Seiten der Gauner steht. Weiterhin fehlt der Aspekt der Immobilitaet der Anlage, d.h. bei jedweden Problemen bleibt der Eigentuemer auf seiner im Zweifel unverkaeuflichen Immobilie sitzen - seien es infrastrukturelle oder politische Umwaelzungen. Die groesste Illusion machen sich Kaeufer aber, wenn sie von Wertsteigerung traeumen. Wo soll die herkommen? Laut Statist. Bundesamt werden in D im Jahre 2058 etwa 65 Mio. Einwohner leben, 20 Prozent weniger als heute. Dies werden aber keine gut ausgebildeten Arbeitskraefte sein, sondern etwa zur Haelfte deutsche Greise und zur anderen Haelfte eher geringverdienende und weniger gebildete Immigranten mit den bekannten Problemen im Arbeitsleben. Wo soll dann bitte die preisstuetzende Nachfrage herkommen?
Tall Sucker, 02.05.2010
2. Keine Chance auf Schadensersatz
Zitat von sysopDie Finanzmärkte spielen verrückt, Aktien gelten wieder als unsicheres Investment. Viele Privatanleger setzen deshalb auf vermietete Immobilien. Doch von den großspurigen Versprechen der Branche sollte sich niemand beeindrucken lassen. Oft endet der Erwerb im Desaster. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,692319,00.html
Die drohenden Probleme sind schon richtig dargestellt. Allerdings sind es nur selten "Bankberater", die solche Wohnungen veräußern, vermitteln. In der Regel sind es freie Vermittler ("Struckis"), die unbedarften Leuten diese Dinger aufschwatzen. Folge: der Versuch, sich unter Hinweis auf dessen Falschangaben wieder von der Sache zu lösen, ist oft genug zum Scheitern verurteilt: Der Vermittler selbst ist pleite, der Verkäufer auch, und die Bank haftet nach ständiger Rechtsprechung des BGH (abgesehen von wenigen Ausnahmefällen) *nicht* für die Angaben des Vermittlers.
Olli68 02.05.2010
3. Größtenteils Schuld der Banken
Ich kenne allein 3 Personen, die wegen einer solchen Anlage alles verloren haben bzw. in größten finanziellen Schwierigkeiten stecken. Auch wenn wir alle natürlich voll geschäftsfähig sind,sollten die Banken wegen des betrügerischen Vorgehens auf diesem Gebiet stärker in die Verantwortung gezogen werden. Solche Geschäfte als Privatperson - fünf Jahre Knast. "Unter Betrug versteht man im strafrechtlichen Sinn ein Vermögensdelikt, bei dem der Täter in rechtswidriger Bereicherungsabsicht das Opfer durch VORSPIEGELUNG oder Unterdrückung von Tatsachen gezielt so IRREFÜHRT, dass es sich selbst oder einen Dritten am Vermögen schädigt, d.h. materiellen Schaden zufügt."
Bala Clava 02.05.2010
4. Ammenmärchen
Natürlich kann man mit einer Immobilie gutes Geld verdienen. Mit einer schönen Altbauwohnung in guter Lage in Hamburg etwa, solide finanziert, ordentlich ausgestattet und an die richtigen Leute mit einem Zeitvertrag vermietet. Man muss halt, wie überall im Leben, selbst Ahnung von der hier sehr weitgefächerten Materie haben: Von Häusern, von Bausubstanz, von der Gegend, von der soziografischen Entwicklung, den Mietpreisen, vom Mietrecht, von Finanzierungen und von den Steuergesetzen. Wer für das alles jeweils extra einen "Berater" braucht, der sollte lieber in seinem angestammten Beruf bleiben. Niemand kommt ja auch auf die Idee, sich nebenbei als Hirnchirurg zu betätigen. Und wer an das Ammenmärchen glaubt, bei einer Bank auf irgendeinen Berater zu stoßen, der hält wohl auch Verkäufer im Supermarkt für Ernährungsberater. Die Dummen sterben halt nie aus.
Ernst Wurscht 02.05.2010
5. Die dollen Immofonds nicht zu vergessen
Die waren auch mal schick, Objekte im Osten, da sind auch viele auf die Nase damit gefallen, wollte man mir mit ziemlicher Penetranz damals auch andrehen. Mein Steuerberater hat sein Geld in heute wertlose Objekte in Spanien versenkt. Wer den Film lets make money kennt, kennt auch diese Art von Bauprojekten, in sowas ähnliches hat er sein Geld gesteckt. Anderer Fall aus der näheren Verwandtschaft: Mehrparteienhaus gebaut, Mieter sollten eine nette Einnahmequelle bilden. Bis heute nur Ärger mit Mietern, ein Anwalt schlägt sich nur mit Fällen von diesem Objekt rum. Bisherige Einnahmen: tiefrotes Minus.
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