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Geldanlage: Immofonds-Sparer fürchten um ihr Vermögen

Von Christoph Rottwilm

Erst Kanam, dann Aberdeen, jetzt Morgan Stanley: Innerhalb kurzer Zeit wird schon der dritte offene Immobilienfonds aufgelöst. Die Anleger ziehen massenweise ihr Geld ab. Droht nun der ganzen Branche der Absturz?

Immobilien: Diese Fonds stecken in Schwierigkeiten Fotos
AP

Hamburg - Offene Immobilienfonds galten einst als eine der sichersten Anlageformen überhaupt. Damit scheint es nun vorbei zu sein - seit Monaten stecken die Fonds in einer Liquiditätskrise, weil Investoren massenhaft Geld abziehen. Jetzt geht es Schlag auf Schlag: Innerhalb kürzester Zeit mussten gleich drei Anbieter offene Immobilienfonds auflösen. Erst Kanam, dann Aberdeen und an diesem Dienstag Morgan Stanley.

Die Branche, die in Deutschland auf eine lange Tradition zurückblickt, gerät damit gewaltig unter Druck. Mehr als 50 Jahre lang ging alles gut, zumindest augenscheinlich. Die Fonds sammelten ein gigantisches Vermögen ein, verwalten derzeit Anlegergelder in Höhe von fast 90 Milliarden Euro. Das Geld steckten sie in Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäude. Und sie erwirtschafteten damit jahrelang eine Performance, die zwar nicht überragend, dafür aber solide und verlässlich war. Im Durchschnitt der vergangenen 20 Jahre lag die Rendite der offenen Immobilienfonds nach Angaben des Branchenverbandes BVI bei 4,8 Prozent.

Jetzt ist damit Schluss: Seit längerem schon sind die Immobilienfonds dazu übergegangen, mehr und mehr auf den vermeintlich lukrativeren Immobilienmärkten im Ausland auf Einkaufstour zu gehen. Viele diversifizierten ihre Portfolios, erhöhten den Anteil von Objekten im europäischen und angelsächsischen Raum, später auch in Fernost.

"Die Branche schüttelt den Kopf"

Solche Investments versprechen höhere Renditen, sind aber auch mit größeren Risiken verbunden. Und vor allem letzteres schlägt durch, seit die Finanzkrise ihren Lauf nahm.

Bestes Beispiel ist der Fonds P2 Value von Morgan Stanley, dessen anstehende Liquidation an diesem Dienstag bekannt gegeben wurde. Der Fonds wurde erst im November 2005 aufgelegt. Da befanden sich die internationalen Immobilienmärkte zwar im Aufschwung. Der halbe Weg zum Höhepunkt lag aber schon hinter ihnen.

"Der Fonds erwarb einen Großteil seines Portfolios in den Jahren 2006 und 2007, auf dem Peak der Märkte also", sagt ein Marktinsider dem manager magazin. "Darüber hat seinerzeit schon der Großteil der Branche den Kopf geschüttelt." Der Grund für die Verwunderung war aber nicht nur das Timing der Objektkäufe. Auch über die Auswahl schüttelte so mancher Experte den Kopf.

So konzentrierte sich Morgan Stanley stark auf die Immobilienmärkte in Fernost. Noch Ende 2007, Anfang 2008, kurz vor der großen Krise, die auch die Immobilienmärkte weltweit implodieren ließ, erwarb der Fonds Objekte in Hongkong und Singapur. Zudem wurde ein Großteil der Gelder für Wohnimmobilien in Japan ausgegeben - so etwas hatte es in der deutschen Fondslandschaft bis dato nicht gegeben.

Das Volumen glatt halbiert

Jetzt rächt sich die aggressive Strategie der Fondslenker. In keinem anderen Portfolio hat sich der Absturz der Immobilienmärkte so drastisch niedergeschlagen, wie in jenem des P2 Value. Dessen Volumen ist seit dem Start vor fünf Jahren von 1,7 Milliarden Euro auf nur noch 852 Millionen Euro geschrumpft. Die Abwertung zahlreicher Objekte ließ den Preis der Fondsanteile allein in den vergangenen zwölf Monaten um beinahe 40 Prozent fallen - auch so etwas ist ein Novum in der Branche.

Da wundert es nicht, dass das Management den Fonds nun auflöst. "Das war zu erwarten", sagt ein Dachfondsmanager zu manager magazin. "Die Entwicklung des Morgan-Stanley-Fonds hat in der Vergangenheit am stärksten zu den Problemen der gesamten Immobilienfondsbranche beigetragen. Da ist dieser Schritt nur folgerichtig."

Die Frage ist nun: Werden noch mehr Sparer das Vertrauen verlieren und ihr Geld zurückverlangen? Ist gleich die gesamte Anlageklasse der offenen Immobilienfonds in Verruf geraten?

Tatsächlich gilt etwa ein Dutzend weiterer Fonds als problematisch, in denen derzeit rund 25 Milliarden Euro eingefroren sind - fast ein Drittel des gesamten Volumens der Branche. Man kann sich vorstellen, was passiert, wenn diese Fonds wieder geöffnet werden: Vermutlich würden die Anleger die Gelegenheit sofort nutzen und massenweise ihr Geld abziehen.

"Schließungen differenziert betrachten"

Allerdings werden auch andere Stimmen laut. Stefan Thomas-Barein, Berater des Shedlin Real Estate + Infrastructure Fonds, warnt davor, alle offenen Immobilienfonds gleich zu beurteilen. "Die Schließungen jedes einzelnen Fonds sind differenziert zu betrachten", sagt er. "In jedem Fall spielen immer individuelle Gründe eine Rolle."

Beispiel Kanam: Das Unternehmen hat den Fonds US-Grundinvest aufgelegt, dessen Liquidation nun ansteht. Der Fonds gilt eigentlich als gesund, verfügt über eine hohe Vermietungsquote. Die Ausrichtung auf den US-Markt wurde jedoch zum Verhängnis - als dort die Immobilienmärkte einbrachen, bekamen viele Kanam-Anleger kalte Füße. Anleger offener Immobilienfonds sind in der Regel eher defensiv orientiert. "Ein in Dollar notierter Fonds mit einem so internationalen Profil passte da schon immer schlecht in die Landschaft", sagt ein Marktkenner.

Auch beim dritten Liquidationskandidaten führte eine ganz spezielle Entwicklung zum Exitus: Der Degi Europa wurde erst 2008 von der Dresdner Bank an das britische Investmenthaus Aberdeen weitergereicht. Dann übernahm die Commerzbank die Dresdner Bank - und kappte für Aberdeen den wichtigsten Vertriebskanal. "Wenn in einer ehemaligen Dresdner-Bank-Filiale der Degi-Fonds in einem Depot liegt, wird der Berater versuchen, ihn gegen einen aus dem Hause Commerzbank zu tauschen", sagt ein Kenner der Branche. "Die Degi-Fonds stehen bei der Commerzbank eben auf verkaufen."

Kein Problem also für die noch bestehenden Fonds? Beim Branchenverband BVI sieht man es so. "Weitreichende Reaktionen der Anleger nicht betroffener Fonds erwarten wir nicht", sagte ein Sprecher dem manager magazin. Die unterschiedliche Entwicklung und Portfoliostruktur der offenen Immobilienfonds, so der Verband, sei inzwischen unter den Anlegern bekannt und habe zu einer differenzierten Betrachtung geführt.

Die Regulierung der Branche könnte den Fonds schaden

Als Beleg führt der BVI die Statistik der Mittelzuflüsse an. Und tatsächlich: Vor allem die Fondstöchter großer Banken wie RREEF Investment (Deutsche Bank) und Deka (Sparkassen) konnten in den vergangenen Monaten in erheblichem Maße neue Mittel organisieren. Allen Problemen zum Trotz flossen so von Januar bis August dieses Jahres insgesamt 2,6 Milliarden Euro in die offenen Immobilienfonds - die Vertriebspower der Banken dürfte dazu ihren Teil beigetragen haben. Im Gesamtjahr 2009 waren es 3,2 Milliarden und 2008 0,6 Milliarden Euro, so der BVI.

Kritische Zeitgenossen beruhigt das wenig. Sie sehen eine neue Entwicklung äußerst skeptisch: Denn die Bundesregierung bereitet eine strengere Regulierung für die Branche vor. Und die wird den Fonds möglicherweise mehr schaden als nützen.

Um plötzliche Liquiditätsabflüsse, wie sie zur aktuellen Krise beigetragen haben, besser regulieren zu können, ist geplant, die Rückgaberechte der Investoren erheblich zu beschneiden. So soll künftig eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines offenen Immobilienfonds ist zudem eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- beziehungsweise fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Nur maximal 5000 Euro können Anleger dem Vorhaben zufolge künftig noch jederzeit aus den Fonds entnehmen.

"Das verbessert zwar die Planungssicherheit der Fonds", sagt Experte Thomas-Barein. "Die Fonds verlieren aber ihren Charakter als liquides Wertpapier und rücken ein Stück weit in Richtung der geschlossenen Fonds, was ja nicht schlecht sein muss." Laut Thomas-Barein werden viele Investoren versuchen, vor Inkrafttreten der neuen Regeln aus den Fonds herauszukommen.

Und später, wenn das Gesetz gilt, könnte es manchen Anleger von einem Engagement abhalten.

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Forum - Diskussion über diesen Artikel
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1. Das hatten wir doch gerade vor einer Woche
Paul-1 26.10.2010
Degi Immobilien: Fonds-Auflösung schockiert Anleger -------------------------------------------------------------------------------- Vor dem Brankencrash galten sie als fast idiotensicher Anlage, dann aber gerieten offene Immobilienfonds in die Krise - nun wird mit Degi Europa geschlossen, der zweite Megafonds binnen vier Wochen. Wie viel Geld noch an die Investoren gezahlt wird, ist unklar. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unt...724638,00.html
2. ..
axelkli 26.10.2010
"Und tatsächlich: Vor allem die Fondstöchter großer Banken wie RREEF Investment (Deutsche Bank) und Deka (Sparkassen) konnten in den vergangenen Monaten in erheblichem Maße neue Mittel organisieren." "organisieren" ist nett ausgedrückt. Die Fonds werden gutgläubigen Rentnern knallhart aufgeschwatzt und ins Depot gedrückt.
3. Alles mit AAA bewertet, keine Sorge.
fritzyoski, 26.10.2010
Zitat von sysopErst Kanam, dann Aberdeen, jetzt Morgan Stanley: Innerhalb*kurzer Zeit wird schon der dritte offene Immobilienfonds aufgelöst. Die Anleger ziehen massenweise ihr Geld ab. Droht nun der ganzen Branche der Absturz? http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,725457,00.html
Immobilien Fonds Made in USA sind genauso sicher wie die .com Aktien anno 1999. Also keine Sorge, die Jungs an der Wall Street wissen schon was sie tuen. Sie ziehen Einfallspinseln das Geld aus der Tasche.
4. auch die
sitiwati 26.10.2010
LVs sind in Fonds, dh, man spart Jahre und muss froh sein, etwas Geld zurück zu bekommen, dazu finanziert man über Ausgabeaufschläge und diversen Gebühren den ganzen Verwaltungsappart !
5. Zuviel geld
Silverhair, 26.10.2010
Es ist schon lustig - man soll alles Differenziert betrachten - dabei wäre mal Augen aufmachen einfach sinnvoll! Egal welches Produkt man da nimmt - 80% der Vermögen wollen "Rendite" sehen - und die ist längst nicht mehr aus der Realwirtschaft abzapfbar - also treten die "Anleger" selber gegeneinander in Konkurrenz - mit der netten Bösartigkeit das es immer weniger "Anlageobjekte" für diese "Elitäre Geldschwimmkaste gibt! Und weil das so ist brechen schlicht die "Renditen" überall ein - ganz besonders auf Märkten wo es überhaupt kein "Wachstum" gibt! Häuser, egal welche werden vom Tag ihrer Fertigstellung an immer Kaputter - und nicht wertvoller - und diese "Wertsteigerungen" beruhen auf den Illusionen das ein Haus doch gewaltsam irgendwie wertvoller sein müßte nur weil man da "Geld" reinsteckt .. ist aber einfach nicht! Es gibt auch keinen Mangelmarkt an Häuser, Verpachtbaren Objekten - man hat überall gebaut angelegt ohne Grenzen - und so stehen eben die Häuser und Immobilien Weltweit immer mehr leer - Städte verkommen - und auch diese Häuser verlieren an Wert! Die beiden grossen Hypothekenfinanzierer in den USA sind pleite - und leben nur noch von Steuergeldern und der Gelddruckmaschine der FED. Überall weltweit werden Immobilien angeboten wie sauere Semmeln - und keiner kauft sie - die Welt ist überfüttert mit allem - und auch mit Immobilien ohne Ende! Wer einmal nachdenkt - "Wenn alles Geld bei den Anlegern liegt (>80%) - dann müssen die sich selber die Renditen gegenseitig zahlen - anderswo ist eben dann kein Geld mehr .. was erwarten diese "Anleger" und Geldtrickser den? Klar - jetzt druckt die FED und die EZB fleissig Geld - aber das ist dann auch wieder nicht recht .. ist ja Inflation - und der Rest der Welt liegt immer noch am Boden - da ist eben nichts mehr zu holen! Keine Ahnung ob der Satz von Marx stammt - aber was man sieht läßt seine Richtigkeit erahnenen "Irgendwann werden die Kapitalisten ihr Geld essen müssen" .. mhh - wenn man alles Geld der Welt hat dann ist das eine Absehbare Konsequenz! PS: Ich schätze mal das auch die anderen Fonds und noch tausende anderer Anlagemöglichkeiten in den nächsten Monaten schlicht und einfach platzen werden - Grund: Das Horten von Geld bei nur 10-15% der Menschen - die dürfen sich jetzt schlicht um die Knochen balgen wie räutige Hunde! Ein paar Billionen um sich drum zu beissen sind ja immerhin vorhanden .. guten Appetit dann!
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