Geschlossene Immobilienfonds: Solide, sicher, sechs Prozent

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Deutsche Anleger können sich über eine relativ geringe Besteuerung freuen, die unabhängig von den tatsächlichen Mieteinnahmen ist. In Holland wird eine fiktive Rendite von vier Prozent des gebundenen Kapitals unterstellt, diese ist dann mit einem Satz von 30 Prozent zu versteuern. "Das führt faktisch dazu, dass der durchschnittliche Nettoertrag nur etwa einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite liegt", so Seidel. Der deutsche Fiskus berücksichtigt die Mieteinnahmen seit 2008 auch nicht mehr bei der Festlegung des individuellen Steuersatzes in Deutschland.

Eine breitere Streuung über europäische Core-Immobilien bietet der Metropolen Europa von Ideenkapital. Der Fonds beteiligt sich am Hines Pan-European Core Fund (HECF), den der amerikanische Immobilieninvestor, -entwickler und -manager Hines 2006 für institutionelle Investoren aufgelegt hat. Anleger wissen hier allerdings nicht, in wie viele und welche Gebäude sie letztlich investieren. Bisher sind sechs Objekte im Fonds: zwei Pariser Bürogebäude, ein Londoner Büroobjekt, eine Logistikimmobilie in Birmingham sowie je ein Bürohaus in Frankfurt am Main und München. Im August übernimmt der Fonds zudem das bereits gekaufte Hamburger Objekt "Domkaskaden".

"Schon ab 5000 Euro diversifiziert investieren"

Alle Immobilien haben bonitätsstarke Mieter, die Mietverträge enden zwischen 2013 und 2022. Grundsätzlich darf der nach Luxemburger Recht aufgelegte HECF in Core-Immobilien in der EU, Schweiz, Norwegen und Russland investieren, der Schwerpunkt liegt aber auf Frankreich, Deutschland, Großbritannien, Spanien und Italien. Mindestens 60 Prozent des Portfolios sollen Büroobjekte sein, die Fremdfinanzierung soll maximal 50 Prozent betragen.

Der Metropolen Europa hat sich zu einer Beteiligung von 50 Millionen Euro am HECF verpflichtet. Im März 2010 wurden die ersten zehn Millionen Euro abgerufen.

"Ein großer Vorteil für unsere Fondsanleger. Sie steigen jetzt sehr günstig in den Zielfonds ein", sagt Marco Ambrosius, Vorstand der Ideenkapital. In der Krise sind auch die Bewertungen der zwischen 2006 und 2008 gekauften Fondsimmobilien gesunken, der Fondspreis lag im März nur bei knapp 60 Euro, rund 40 Prozent unter dem damaligen Ausgabepreis von 100 Euro pro Anteil. "Der Metropolen Europa wird voraussichtlich bis Ende 2010 voll investiert sein", so Ambrosius.

Neben den Core-Immobilien hat sich im vergangenen Jahr noch ein weiterer Trend bei Immobilienfonds herausgebildet: Wohnimmobilien. Auch der Hamburger Initiator König & Cie ist in das Geschäft eingestiegen. "Schon ab 5000 Euro kann der Anleger in ein diversifiziertes Wohnungsportfolio investieren", sagt Geschäftsführer Klaus Fickert.

Im Gegensatz zum "Halb-Blindpool" von Ideenkapital ist der Wohnwerte Deutschland ein reinrassiger Blindpool. Bei Prospekterstellung war noch kein einziges Objekt gekauft und entsprechend auch keine Finanzierung geregelt.

In den alten Bundesländern darf fast überall gekauft werden

König & Cie kalkuliert mit 20 Millionen Euro Emissionskapital. Weitere 20 Millionen Euro sollen über Bankkredite fließen. Von dem Geld kauft der Fonds Bestandswohnanlagen in Deutschland, vermietet sie langfristig und verkauft sie wieder. Ins Portfolio kommen nur Häuser, die zwischen 1,5 und 7,5 Millionen Euro kosten. Sie müssen zu mindestens 85 Prozent vermietet sein und in kaufkräftigen Metropolregionen oder Ballungsgebieten stehen.

Gemessen wird dies am GfK-Kaufkraftindex. Die Region muss 88 Punkte oder mehr haben und im Zukunftsatlas von Prognos ein mindestens ausgeglichenes Risiko-Chancen-Verhältnis aufweisen. Übersetzt heißt das: In den alten Bundesländern darf fast überall gekauft werden, in den neuen fast nirgendwo.

Ein dreiköpfiger Investmentausschuss muss jeder Investition zustimmen. "Für die Suche und die spätere Verwaltung der Immobilien haben wir bereits drei renommierte Partner gewonnen", berichtet Fickert.

Am Ende der kalkulierten Laufzeit, im Dezember 2027, soll der Anleger vor Steuern seine Einlage plus 171 Prozent zurückbekommen haben. Diese Prognose basiert unter anderem auf folgenden Annahmen: Als Zinssatz für die Kredite, die pro Objekt 60 Prozent ausmachen sollen, werden 4,5 Prozent, ab 2021 dann fünf Prozent unterstellt. Den Kaufpreis setzt König & Cie im Schnitt beim 12,5fachen der ersten Jahresmiete an, den Verkaufsfaktor beim 13fachen.

Die Mieten sollen dabei pro Jahr um 2,5 Prozent steigen - das ist etwas mehr als der durchschnittliche Anstieg von zwei Prozent, den das Immobilien-Research-Unternehmen Bulwien Gesa für die Mieten von Bestandswohnungen in ganz Deutschland in den vergangenen 20 Jahren errechnet hat.

Der Fonds soll zunächst pro Jahr fünf Prozent ausschütten. Wenn der Einkauf gut läuft, heißt es wie bei den Core-Immobilien auch hier: solide, sicher (und laut Prospekt ab 2018) sechs Prozent.

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• 1. Teil: Solide, sicher, sechs Prozent
• 2. Teil: Deutsche Wohnimmobilien sind wieder gefragt