Gutachten der Immobilienbranche Kaufboom in den Metropolen geht zu Ende

Jahrelang stiegen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten rasant, jetzt könnte es damit vorbei sein. Die Branche rechnet in einem Gutachten mit einem Ende des Trends - zumindest in vier Metropolen.

Berlin: Kaufpreise ohne Verhältnis zu den Mieten
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Berlin: Kaufpreise ohne Verhältnis zu den Mieten

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Der deutsche Immobilienmarkt ist gespalten: In den Groß- und Universitätsstädten herrscht Wohnungsknappheit, die Mieten und Kaufpreise sind zuletzt immer weiter gestiegen. Aus dem Rest des Landes ziehen die Menschen weg, Häuser stehen leer. In seinem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 stellt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) allerdings auch fest: In manchen Orten stimmt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten nicht mehr. Man könnte auch von einer Blase sprechen.

Die Wohnungsmieten, das ist die positive Nachricht für Mieter, sind im Durchschnitt mit 2,6 Prozent im vergangenen Jahr weniger stark gestiegen als 2015. Der mittlere Mietpreis beträgt jetzt rund 7,20 Euro pro Quadratmeter. Die große Zahl von Flüchtlingen, die in den vergangenen beiden Jahren nach Deutschland kamen, hat sich auf den Mietmarkt offenbar nicht ausgewirkt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten mit 8,4 Prozent dagegen noch schneller zu als 2015. Seit fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, heißt es dazu im Frühjahrsgutachten, "was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt". Vor allem in den - aus Sicht der Immobilieninvestoren - "Top-7-Städten" Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart ist diese Sorge offenbar durchaus begründet.

Mietsteigerungen in Hamburg und München am Ende?

Die Kaufpreisübertreibung im Verhältnis zu den Mieten liegt demnach zwischen 36 Prozent in Düsseldorf, gut 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart und stolzen 75 Prozent in München. Die derzeit geforderten Kaufpreise, heißt es weiter, stünden dort "in keiner sinnvollen Relation mehr". In den Preisen seien offensichtlich bereits weiter signifikant steigende Mieterträge eingepreist - nach Meinung der Immobilienwirtschaft eine Fehleinschätzung: "Es ist gerade in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen."

Weil aber die hohen Kaufpreise nur mit steigenden Mieteinnahmen rechtfertigen lassen, bekommen Investoren ein Problem. Schon gleichbleibende Mieten, so die Einschätzung, werden die Preise nur noch wenig steigen lassen. "In Berlin ist sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen", heißt es in dem Gutachten.

Der Druck auf Eigentümer, die immer höheren Kaufpreise durch höhere Mieteinnahmen zu refinanzieren, lässt den Deutschen Mieterbund im Gegensatz zur Immobilienwirtschaft weitere Mietsteigerungen erwarten. Es gebe keinen Grund zur Entwarnung für Mieter in deutschen Großstädten was die Höhe der Wohnkosten angehe. "In den großen Städten bewegen wir uns auf einem extrem hohen Niveau", sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. "Selbst wenn hier das Ende der Fahnenstange erreicht sein sollte, steigen die Bestandsmieten weiter"

Ein möglicher Grund: Es stehen kaum noch Wohnungen leer. Bundesweit ist die Quote bei genau drei Prozent, in den begehrtesten sieben Großstädten liegt sie aber unter der Größe, die laut Immobilienwirtschaft "für einen funktionierenden Wohnungsmarkt als notwendig erachtet wird". In München ist die Zahl auf irrwitzige 0,2 Prozent gesunken.

300.000 Wohnungen sind genehmigt, aber nicht fertig

Bis sich daran etwas ändern wird, dürfte es noch eine Weile dauern. Denn die Zahl der Baugenehmigungen ist zwar weiter gestiegen - aber mit der Fertigstellung hapert es. Rund 300.000 Wohnungen seien derzeit "irgendwo zwischen Finanzierungsvorbereitung, Bau und Fertigstellung" - also so viele, wie in rund einem Jahr in Deutschland gebaut werden. Auch bei dieser Zahl stechen die Großstädte besonders hervor: In Berlin ist demnach derzeit eine fünffache Jahresproduktion irgendwo zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung, aber auch in Hamburg und Frankfurt werde in der nächsten Zeit viel neuer Wohnraum auf den Markt kommen.

In Deutschland steigen die Preise nicht nur auf dem Wohnungsmarkt, auch Büroimmobilien sind bei Investoren sehr begehrt: Die Kaufpreise in den sogenannten A-Städten stiegen 2016 um durchschnittlich mehr als 22 Prozent, in Berlin schossen die Preise gleich um 44 Prozent in die Höhe. Die Mieten hielten auch bei den Büros nicht mit und lagen nur vergleichsweise magere fünf Prozent im Plus.

Die Renditeorientierung hat nicht nur bei Wohngebäuden direkte Auswirkungen auf die Städte und damit die Bürger. Die steigenden Mieten für Ladengeschäfte in den Innenstädten können sich nur noch große Handelsketten leisten. "Traditionelle Fachgeschäfte haben weiter Marktanteile verloren", heißt es in dem Gutachten, genauso wie Fachmärkte und Kaufhäuser.

insgesamt 123 Beiträge
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philemajo 14.02.2017
1. Was ist so schlimm daran, eine Blase auch so zu nennen?!?
Seit Jahren ist die Entwicklung evident! Mieten werden vornehmlich aus Arbeitseinkommen bestritten und man mietet, was man sich leisten mag bzw. in den meisten Fällen auch leisten kann. In Ballungszentren müssen die Menschen mieten, denn kaufen können sich nur noch die wenigsten leisten. Sollten die Löhne nicht durch die Decke schießen, was nicht zu erwarten ist, wird die Finazierung nicht mehr gedeckt sein und die Blase platzt!!!
Denkt mal selber nach 14.02.2017
2. Der Investor weicht auf das Umland aus
Das ist auch nicht viel besser. Familien, die im Großstadtnähe/Metropolregionen nach Grundstücken suchen, durften im letzten Jahr massive Preisanstiege feststellen. Da kaufen reiche Investoren Grundstücke oder ganze Straßenzüge als Kapitalanlage. So gibt es in Kleinstädten ganze Straßenzüge in neuen Wohngebieten, die brach liegen, obowohl die Grundtücke verkauft wurden. Die jenigen, die dort schon gebaut haben wohnen warten noch eine weile auf ihre Nachbarn. Die Blase wird immer noch größer.
suplesse 14.02.2017
3. Musste ja so kommen!
Ich hoffe es gibt keinen Knall in den Großstädten. Es wird aber sicher Verlierer geben. Die sind meines Erachtens im hochpreisigen Segment zu suchen. In Ffm wurden utopische Summen im sogenannten Luxussegment aufgerufen. Sowohl bei den Käufen, als auch bei den Vermietungen. Da sind Wohnungen neu gebaut worden, die selbst sehr gut Verdienende auf Dauer nicht bezahlen wollen oder können.
Bondurant 14.02.2017
4. Gut für Berlin
Wenn die Kaufpreise nicht weiter steigen, bleiben Wohnungen in Berlin mit ihrem Preisniveau deutlich unter dem von München, Ffm, Düsseldorf und Hamburg, geschweige denn London oder Paris für ausländische Investoren als sichere Geldanlage erst recht interessant.
Ährengast 14.02.2017
5. Mit Mitpreisbremse wäre das nicht passiert
Es war eben ein Fehler, Neubauten von der Mietpreisbremse auszunehmen. Ansonsten hätte sich die Kalkulation der möglichen Mieteinnahmen an den Bestandsmieten (plus erlaubte Steigerung) orientieren müssen, und somit automatisch im Bereich der tatsächlich realisierbaren Mieten gelegen. Man hätte dann auf den ersten Blick sehen können, dass es bei gegebenem Zins eine "Kaufpreisobergrenze" gibt, über der kostendeckende Mieten nicht mehr möglich sind, weil sie durch die Mietpreisbremse ausgeschlossen wären. War aber so nicht gewollt, also jetzt nicht jammern.
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