IWF-Warnung In deutschen Großstädten drohen Preisblasen

Sind Häuser und Wohnungen in Deutschland überbewertet? Der Internationale Währungsfonds sieht dafür in manchen Großstädten klare Anzeichen. Vor allem vier größere Städte sind betroffen.

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Der Internationale Währungsfonds (IWF) warnt vor Preisblasen in deutschen Großstädten und fordert deren verstärkte Überwachung. Nach Analysen von IWF-Mitarbeitern seien die "Hauspreise in Deutschlands größten Städten schneller gestiegen, als durch Nachfrage und Fundamentaldaten erklärt werden kann", heißt es im jährlichen Bericht zur Bundesrepublik, der am Donnerstag veröffentlicht wird und der dem SPIEGEL vorab vorlag.

Deutschlandweit gesehen biete die Preisentwicklung keinen Anlass für Alarm, schreiben die Autoren. Anders sehe es jedoch in einzelnen Metropolen aus. Hier hätten sich die Kaufpreise ungewöhnlich stark erhöht - sowohl im Verhältnis zu anderen Kennzahlen wie Einkommen oder Mieten, als auch im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten.

Am stärksten überbewertet sind die Preise laut IWF in München.

  • In der bayerischen Landeshauptstadt hätten sie 2017 um 46 Prozent über dem Niveau gelegen, das aufgrund von Fundamentaldaten zu erwarten wäre.
  • Es folgen Hannover, Hamburg und Frankfurt, wo die Abweichung 25 bis 30 Prozent betrug.
  • In Stuttgart und Düsseldorf gebe es eine Überbewertung von 10 bis 15 Prozent, allerdings scheine dieser Trend im vergangenen Jahr unterbrochen worden zu sein.

Befeuert werden die Preise laut IWF durch steigende Einkommen, verstärkte Einwanderung und niedrige Zinsen. Zugleich bleibe das Angebot durch vergleichsweise strenge Vorschriften (etwa zum Umweltschutz) und eine zunehmende Auslastung des Bausektors beschränkt.

Der IWF beruft sich unter anderem auf Berechnungen der Bundesbank. Sie kam bereits im Februar zu dem Schluss, dass es in manchen Großstädten "Preisabweichungen" von bis zu 35 Prozent gibt. Die Bundesbank hält die damit verbundenen Risiken jedoch bislang für eher gering.

Nach Ansicht der IWF-Experten sind die bislang verfügbaren Daten aber unzureichend, um die Lage einzuschätzen. Demnach verhindern "Datenlücken eine vollständige Bewertung der Risken für die finanzielle Stabilität im Immobiliensektor und sollten dringend angegangen werden". So gebe es zu wenig Informationen über regionale Unterschiede bei der Kreditvergabe, die "Inseln der Verletzbarkeit" schaffen könnten.

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Mahnung zu mehr Investitionen

Insgesamt stellt der Bericht Deutschland ein gutes Zeugnis aus: "Deutschlands Wirtschaftsleistung war 2017 stark und wurde von solider Binnennachfrage und einer Erholung der Exporte in der zweiten Jahreshälfte gestützt." Allerdings gebe es kurzfristig erhebliche Risiken, zu denen eine Zunahme des globalen Protektionismus, ein harter Brexit oder eine Rückkehr der Eurokrise zählten.

Der IWF mahnt die Bundesregierung auch zu mehr eigenen Investitionen. Trotz einer geplanten Ausweitung durch die Große Koalition schienen diese "unter denen anderer entwickelter Volkswirtschaften zu liegen", heißt es in dem Bericht. Die geplante Ausweitung der Ganztagesbetreuung begrüßen die IWF-Experten als "willkommenen und wichtigen Schritt".

Im Bundesfinanzministerium treffen die Appelle auf begrenzte Gegenliebe. Dem Bericht zufolge teilte man dort zwar die Meinung, dass weitere Investitionen sinnvoll sind und auch durch Bürokratieabbau auf kommunaler Ebene erreicht werden sollen. Zugleich wurde dem IWF aber mitgeteilt, dass die Bundesregierung finanzpolitisch aufgrund der "schwarzen Null" und der Schuldenbremse keine zusätzlichen Spielräume sehe.

Wie funktioniert die Civey-Methodik?
Das Meinungsforschungsinstitut Civey arbeitet mit einem mehrstufigen vollautomatisierten Verfahren. Alle repräsentativen Echtzeitumfragen werden in einem deutschlandweiten Netzwerk aus mehr als 20.000 Websites ausgespielt ("Riversampling"), es werden also nicht nur Nutzer von SPIEGEL ONLINE befragt. Jeder kann online an den Befragungen teilnehmen und wird mit seinen Antworten im repräsentativen Ergebnis berücksichtigt, sofern er sich registriert hat. Aus diesen Nutzern zieht Civey eine quotierte Stichprobe, die sicherstellt, dass sie beispielsweise in den Merkmalen Alter, Geschlecht und Bevölkerungsdichte der Grundgesamtheit entspricht. In einem dritten Schritt werden die Ergebnisse schließlich nach weiteren soziodemografischen Faktoren und Wertehaltungen der Abstimmenden gewichtet, um Verzerrungen zu korrigieren und Manipulationen zu verhindern. Weitere Informationen hierzu finden Sie auch in den Civey FAQ.
Warum ist eine Registrierung nötig?
Die Registrierung hilft dabei, die Antworten zu gewichten, und ermöglicht so ein Ergebnis für die Umfragen, das für die Wahlbevölkerung in Deutschland repräsentativ ist. Jeder Teilnehmer wird dabei nach seinem Geschlecht, Geburtsjahr und Wohnort gefragt. Danach kann jeder seine Meinung auch in weiteren Umfragen zu unterschiedlichen Themen abgeben.
Wie werden die Ergebnisse repräsentativ?
Die Antwort jedes Teilnehmers wird so gewichtet, dass das Resultat einer Umfrage für die Grundgesamtheit repräsentativ ist. Bei der Sonntagsfrage und beim Regierungsmonitor umfasst diese Grundgesamtheit die wahlberechtigte Bevölkerung in Deutschland. Die Gewichtung geschieht vollautomatisiert auf Basis der persönlichen Angaben bei der Registrierung sowie der Historie früherer Antworten eines Nutzers. Weitere Details zur Methodik stehen im Civey-Whitepaper.
Erreicht man online überhaupt genügend Teilnehmer?
Meinungsumfragen werden in der Regel telefonisch oder online durchgeführt. Für die Aussagekraft der Ergebnisse ist entscheidend, wie viele Menschen erreicht werden können und wie viele sich tatsächlich an einer Umfrage beteiligen, wenn sie angesprochen werden. Internetanschlüsse und Festnetzanschlüsse sind in Deutschland derzeit etwa gleich weit verbreitet - bei jeweils rund 90 Prozent der Haushalte, Mobiltelefone bei sogar 95 Prozent. Die Teilnahmebereitschaft liegt bei allen Methoden im einstelligen Prozentbereich, besonders niedrig schätzen Experten sie für Telefonumfragen ein.
Es gibt also bei beiden Methoden eine Gruppe von Personen, die nicht erreicht werden kann, weil sie entweder keinen Anschluss an das jeweilige Netz hat oder sich nicht an der Umfrage beteiligen möchte. Deshalb müssen für ein aussagekräftiges Ergebnis immer sehr viele Menschen angesprochen werden. Civey-Umfragen sind derzeit neben SPIEGEL ONLINE in mehr als 20.000 andere Webseiten eingebunden, darunter auch unterschiedliche Medien. So wird gewährleistet, dass möglichst alle Bevölkerungsgruppen gut erreicht werden können.
Woran erkenne ich die Güte eines Ergebnisses?
Bis das Ergebnis einer Umfrage repräsentativ wird, müssen ausreichend viele unterschiedliche Menschen daran teilnehmen. Ob das bereits gelungen ist, macht Civey transparent, indem zu jedem Umfrageergebnis eine statistische Fehlerwahrscheinlichkeit angegeben wird. Auch die Zahl der Teilnehmer und die Befragungszeit werden für jede Umfrage veröffentlicht.
Was bedeutet es, wenn sich die farbigen Bereiche in den Grafiken überschneiden?
In unseren Grafiken ist der statistische Fehler als farbiges Intervall dargestellt. Dieses Intervall zeigt jeweils, mit welcher Unsicherheit ein Umfragewert verbunden ist. Zum Beispiel kann man bei der Sonntagsfrage nicht exakt sagen, wie viel Prozent eine Partei bei einer Wahl bekommen würde, jedoch aber ein Intervall angeben, in dem das Ergebnis mit hoher Wahrscheinlichkeit liegen wird. Überschneiden sich die Intervalle von zwei Umfragewerten, dann können streng genommen keine Aussagen über die Differenz getroffen werden. Bei der Sonntagsfrage heißt das: Liegen die Umfragewerte zweier Parteien so nah beieinander, dass sich ihre Fehlerintervalle überlappen, lässt sich daraus nicht ableiten, welche von beiden aktuell bei der Wahl besser abschneiden würde.
Was passiert mit meinen Daten?
Die persönlichen Daten der Nutzer werden verschlüsselt auf deutschen Servern gespeichert und bleiben geheim. Sie dienen allein dazu, die Antworten zu gewichten und sicherzustellen, dass die Umfragen nicht manipuliert werden. Um dies zu verhindern, nutzt Civey statistische wie auch technische Methoden.

Wer steckt hinter Civey-Umfragen?

An dieser Stelle haben Leser in der App und auf der mobilen/stationären Website die Möglichkeit, an einer repräsentativen Civey-Umfrage teilzunehmen. Civey ist ein Online-Meinungsforschungsinstitut mit Sitz in Berlin. Zur Erhebung seiner repräsentativen Umfragen schaltet die Software des 2015 gegründeten Unternehmens Websites zu einem deutschlandweiten Umfragenetzwerk zusammen. Neben SPIEGEL ONLINE gehören unter anderem auch der "Tagesspiegel", "Welt", "Wirtschaftswoche" und "Rheinische Post" dazu. Civey wurde durch das Förderprogramm ProFit der Investitionsbank Berlin und durch den Europäischen Fonds für regionale Entwicklung finanziert.



insgesamt 112 Beiträge
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Seite 1
gerollheimer 05.07.2018
1. Völlig richtig
in München kann sich kaum jemand noch den Kauf einer vernünftigen Immobilie leisten. Bei Bestandsimmobilien mit noch moderaten/nicht wucher Mietpreisen ist das erben solcher Objekte aufgrund der immer mehr zunehmenden Spreizung Rendite/Wert (=Erbschaftssteuer) ein potentielles Armutsrisiko für die Erben bzw. ein Zwang zum Verkauf. Das heizt dann wieder die Luxussanierungen und Spekulationen an. Politiker interessieren sich aber für diese Negativfolgen der Nullzinspolitik nicht.
sail118 05.07.2018
2. Was soll die Meldung
Wenn gesagt wird, dass Angebot und Nachfrage offensichtlich in München nicht zusammenpassen, scheint ein (starkes) Steigen von Preisen ja nicht überraschend. Woher kommt und wie wurde ein „Überanstieg“ von 35% errechnet? Und was soll von der Politik getan werden??? Vielleicht soll man als nächstes den Anstieg der Apple Aktie staatlich regulieren. viel Wert wie die Leute bereit sind zu bezahlen. Gilt auch für Kartoffeln und Unterhosen.
manchmal_dafür 05.07.2018
3. Keine Überraschung
Das überrascht mich nicht. Mich wundert nur, dass Berlin in der Statistik nicht auftaucht. Versuchen Sie mal in Mitte oder Prenzlberg eine „normale“ Wohnung zu kaufen. Das sind Preie jenseits von gut und böse. Keine Ahnung, wie sich das die Leute noch alle leisten können. Ich jedenfalls glaube, dass da viele ihre Raten irgendwann nicht mehr bedienen können und wir dann den nächsten Crash haben werden.
derdings123 05.07.2018
4. Nun ja...
Wenn wirklich jemand die Preisentwicklung vorhersehen könnte wäre er längst reich. Mein persönliches Bauchgefühl: langsam ist den den Top Städten das Ende der Fahnenstange erreicht. Es muss sich ja immer auch jemand finden, der den Kaufpreis überhaupt irgendwie aufbringen kann. Mit großen Rückgänen rechne ich aber auch nicht, da die Nachfrage auf aktuellem Niveau real da ist und der Markt weitgehend leergefegt ist. Korrekturen könnte es vielleicht im absoluten Luxus Bereich geben, da scheint mir derzeit etwas mehr gebaut zu werden als der Markt vielleicht aufnehmen kann (z.B. neue Wohntürme in Frankfurt).
Europa! 05.07.2018
5. Die Bundesbank hat recht
Im Bereich der Immobilien ist der Ausdruck "Blase" eine ziemlich irreführende Metapher. Da platzt nämlich nichts. Die Risiken, dass die Preise für Wohnungen in Manhattan, London, Paris, München, Hamburg oder auch Hannover tatsächlich fallen, sind äußerst gering. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass sie manchmal ein paar Jahre stagnieren, aber die Tendenz geht immer nach oben. Das heißt aber nicht, dass sich manche Spekulanten, die auf besonders schnell steigende Preise setzen, nicht auch mal verzocken können. In Deutschland ist dem aber u.a. dadurch vorgebaut, dass spekulative Immobiliengeschäfte erheblich besteuert werden.
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