GroKo-Pläne für mehr Bauland Die Boden-Offensive

Vielen Deutschen mangelt es an bezahlbarem Wohnraum, auch weil zu wenig Bauland verfügbar ist. Mit einer Strafsteuer für Spekulanten will die Bundesregierung Land gewinnen. Kann das funktionieren?

Baugrundstück in Frankfurt am Main (Archivbild)
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Baugrundstück in Frankfurt am Main (Archivbild)

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Dass Bauland in Deutschland knapper wird, kann Angela Merkel täglich von ihrem Amtssitz aus beobachten. Bislang ging der Blick vom Kanzleramt in einer großzügigen Sichtachse hinüber zum Berliner Hauptbahnhof. Nun wird der Bahnhofsvorplatz mit einem Glaskasten namens "Cube" zugestellt. Ein Bürokomplex, wie es in der Hauptstadt schon so viele gibt.

Woran es hingegen nicht nur in Berlin immer mehr Bürgern mangelt, ist bezahlbarer Wohnraum. Steigende Mieten und Kaufpreise belasten Gering- und Normalverdiener zunehmend, heißt es im Koalitionsvertrag von Union und SPD. Die GroKo verspricht deshalb eine "Wohnraumoffensive".

Als Teil dieses Versprechens will der Staat mehr Bauland nutzbar machen. Städte und Gemeinden sollen künftig eine sogenannte Grundsteuer C auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erheben dürfen. Sie würde höher ausfallen als die heute üblichen Grundsteuern A und B und soll Investoren dazu bringen, ihr Land entweder bald zu bebauen oder weiterzuverkaufen.

"Mit Baurechten wird viel spekuliert", bestätigt Philipp Deschermeier, der am Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt (IWU) zu Wohnungsmärkten forscht. Gerade in deutschen Ballungsräumen werden Grundstücke immer mehr zum lukrativen Spekulationsobjekt. Das zeigt auch ein Blick in den Jahresbericht der Gutachterausschüsse zur Grundstücksbewertung. Demnach wurden 2016 mit Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser gut vier Milliarden Euro umgesetzt. Weit mehr als die Hälfte der Summe entfiel dabei auf die sieben größten deutschen Städte.

Das viele Geld, das in Berlin, Hamburg oder München verdient wird, bedeutet aber keineswegs, dass hier auch besonders viele Grundstücke auf den Markt kommen. Nur 14 Prozent der Transaktionen über Bauplätze fanden in den größten Städten statt. Damit landeten die zum Teil rasant wachsenden Metropolen noch hinter dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Viele Investoren sitzen offenbar auf ihren Grundstücken.

Könnte eine Grundsteuer C daran etwas ändern? Skepsis ist auch deshalb erlaubt, weil es das Instrument schon einmal gab. Ab 1961 erhob der Fiskus eine Grundsteuer C, die umso höher ausfiel, je länger ein baureifes Grundstück ungenutzt blieb. Sie wurde nach nur zwei Jahren wieder abgeschafft.

Als Gründe nennt eine Kurzanalyse für den Bundestag, "dass sich das Grundstücksangebot entgegen den Erwartungen nicht erhöht hatte" und mit "einem Anstieg der Grundstückskäufe durch Spekulanten eine unerwünschte Folge eintrat". Für Reiche und Unternehmen sei die Steuer kaum ins Gewicht gefallen. Ärmere Bürger hingegen "konnten die höhere Steuerlast nicht tragen und mussten ihre Grundstücke verkaufen". Auch heute dürfte eine Strafsteuer internationale Immobilienunternehmen mit hohen Gewinnspannen nur begrenzt beeindrucken.

Wird die Grundsteuer C reaktiviert, stellt sich zudem die Frage nach ihrer Berechnung. Derzeit wird die Grundsteuer anhand von jahrzehntealten Werten erhoben, weshalb das Bundesverfassungsgericht von der Politik in Kürze eine Reform fordern dürfte. Die Spielräume dafür sind aber beschränkt, weil die Länder einerseits die ihnen zustehenden Einnahmen aus der Grundsteuer sichern, andererseits aber oft Mehrbelastungen für ihre Bürger verhindern wollen.

Ein Verfallsdatum für Grundstücke?

IWU-Wissenschaftler Deschermeier hält vor diesem Hintergrund wenig von einem Comeback der Grundsteuer C. "Es wäre sinnvoller, das Baurecht mit einem Verfallsdatum zu versehen", sagt er. "Dadurch könnte ein Investor innerhalb von zwei oder drei Jahren nach dem Kauf zum Bau verpflichtet werden."

Doch nicht jeder sieht das schnelle Scheitern der Grundsteuer C in den Sechzigern als Gegenargument. "Warum wurde sie wieder abgeschafft?", sagt Arno Bunzel, Vizechef des Deutschen Instituts für Urbanistik (DIfU) in Berlin. "Nicht aufgrund von Mängeln, sondern aufgrund veränderter politischer Konstellationen." Ab 1961 regierte Konrad Adenauer mit der FDP, sie beantragte im Bundestag die Abschaffung.

Zumindest für Städte, die den bürokratischen Aufwand nicht scheuen, könnte die Grundsteuer laut Bunzel auch heute ein geeignetes Instrument sein. Sie sei aber "sicher nicht der große Wurf und wird allein die bodenpolitischen Probleme nicht lösen".

Sinnvoll wäre nach Ansicht von Bunzel und anderen Experten eigentlich eine umfassende Reform der Grundsteuer hin zu einer Bodenwertsteuer. Die Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken würde dabei komplett wegfallen, entscheidend wäre allein der Wert des Bodens. Heute dagegen steigt die Grundsteuer durch Bebauung - Baulücken oder Brachen sind steuerlich günstiger. "Grundstückspekulationen auf Kosten der Gemeinschaft bleiben somit attraktiv", kritisierte das Bündnis "Grundsteuer Zeitgemäß!"

Neben der Grundsteuer gibt es im Koalitionsvertrag noch eine Reihe anderer Ansätze, um mehr Bauland zu schaffen. So sollen Länder und Kommunen künftig für den sozialen Wohnungsbau Grundstücke des Bundes "im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen" erhalten. Bislang bevorzugt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hingegen häufig Privatinvestoren, weil diese in sogenannten Höchstgebotsverfahren am meisten Geld bieten (mehr dazu lesen Sie hier bei SPIEGEL Plus).

Damit soll Schluss sein, finden Bunzel und andere. Als das DIfU kürzlich mit anderen Experten eine "Bodenpolitische Agenda" bis 2030 erarbeitete, war die erste Forderung eine "Abkehr vom Höchstgebotsverfahren auf allen staatlichen Ebenen". Neben den Einnahmen müssten bei der Grundstücksvergabe immer auch sozialpolitische, städtebauliche oder ökologische Aspekte eine Rolle spielen. "Das Ausspielen der planerischen durch fiskalische Ziele wird so beendet und ein nachhaltiger Umgang mit dem nicht vermehrbaren Gut Boden etabliert."


Zusammengefasst: Um mehr Wohnraum zu schaffen, plant die Große Koalition eine Rückkehr der sogenannten Grundsteuer C. Durch sie könnten unbebaute und baureife Grundstücke höher besteuert werden. Viele Experten halten die in den Sechzigerjahren schon einmal gescheiterte Steuer jedoch entweder für untauglich oder fordern eine Ergänzung durch andere Schritte. Dazu könnte eine Abkehr vom sogenannten Höchstgebotsverfahren für Grundstücke der öffentlichen Hand gehören.

insgesamt 116 Beiträge
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Tom Tom B 15.02.2018
1. Der Osten steht leer
Aber nein, alle wollen ja in die Ballungsgebiete. Mit der Wiedervereinigung sind zahlreiche Menschen in den Westen übergesiedelt und hinterlassen dort jetzt statt blühender Landschaften, verbrannte Erde. Zu den zurückgebliebenen und höchst unzufriedenen will dann jetzt auch niemand mehr zurück. Die Fehler von damals lassen sich jetzt zumindest so schnell auch nicht mehr korrigieren.
matbhmx 15.02.2018
2. Das ganze dramatische Versagen der Bundesregierungen ...
... der letzten 25 Jahre zeigt sich daran, dass man jetzt panisch handeln will und muss. Das gilt nicht nur für den Wohnungsbau, das gilt für die Reparatur der Infrastruktur an allen Ecken und Enden (Schulen, Straßen, Eisenbahnstrecken, öffentliche Gebäude für Polizei, Justiz usw. usf.). Die - hoffentlich noch zu verhindernde - neue Bundesregierung will das nun endlich ändern, indem Milliarden in den Markt gepumpt werden sollen. Und das ist der helle Wahnsinn. Denn wir haben eine wirtschaftliche Hausse-Zeit, die Wirtschaft brummt und braucht nicht einen Cent zusätzlicher Investitionsanreize. Wenn der Staat jetzt Milliarden in die Sanierung von allem und jedem, in den Wohnungsbau usw. steckt, dann überhitzt die Wirtschaft dieses Landes völlig - und das bei wieder zunehmender Staatsverschuldung. Wir bekommen die Quittung dafür, dass die letzten 25 Jahre eine Fehlentscheidung nach der anderen getroffen wurde, dass keine nachhaltige Politik betrieben, sondern nur auf das nächste Wahlergebnis geschaut wurde (genau das betreiben ja die drei Parteien der neuen GroKo schon wieder ausnahmslos), dass allenthalben die falschen Schwerpunkte gesetzt wurden. Und die Wähler - die haben fleißig mitgemacht, der Wähler hat sich gerne kaufen lassen.
Tante_Frieda 15.02.2018
3. Ich sehe sie schon
Alle - von links bis rechts - klagen über einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland.Aber nicht alle wollen wirklich was dagegen tun.Falls doch eine Strafsteuer für Spekulanten,die Boden horten,ihn aber nicht bebauen,eingeführt würde,kann ich mir schon das vereinte scheinheilige Geplärre der Betroffenen in ihren publizistischen Lautsprechern vorstellen."FAZ" und "Handelsblatt" können schon mal ihre Satzbausteine heraussuchen,die sie in solchen Fällen gern zum Besten geben.Da wird dann - jeder Leser erinnert sich - das immergleichen Märchen vom drohenden Sozialismus und - huch - der Enteignung zur Aufführung gebracht.So stellen sich die Herrschaften dann doch nicht die Ankurbelung des Wohnungsbaus vor...
ditor 15.02.2018
4. Kostenverschiebung
Die Abkehr vom Höchstgebotsverfahren mag das Bauen für Kommunen günstiger machen - bleibt insgesamt aber eine Kostenverschiebung bzw. indirekte Subvention die das Bauen in Summe nicht günstiger macht.
mghi 15.02.2018
5. Mit Steuern steuern
hat noch nie so richtig funktioniert. Entweder es wird zur Staatsabzocke genutzt, da die Mehreinnahmen fortfallen, wenn sich der böse Eigentümer "belehrbar" zeigt, oder was wahrscheinlicher ist, dass immer mehr Büroflächen oder Luxuswohnungen in guten Lagen entstehen oder aber Umgehungstatbestände gefunden oder erschaffen werden. Das eigentliche Problem ist doch, dass Immobilien eine der wenigen profitablen Renditeobjekte geworden sind, weil die Zinsen so niedrig sind. Anstatt zu jammern sollte die öffentliche Hand doch den riesigen Zinsgewinn, den sie durch die niedrigen Zinsen hat in die Hand nehmen und entsprechend viele preiswerte Wohnungen bauen. Diese können sie ja wieder verkaufen, wenn die Zinsen wieder steigen sollten. Aber auf diese Idee kommen weder Bund, Länder noch Gemeinden, sondern jammern über die bösen bösen Spekulanten am Wohnungsmarkt, deren Spekulationsgrundlage die Politik erst geschaffen hat.
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