Spekulationsblasen am Immobilienmarkt Hier laufen die Kaufpreise den Mieten davon

In einigen deutschen Städten steigen die Wohnungspreise viel schneller als die Mieten, die Gefahr von Spekulationsblasen nimmt zu. Besonders heikel ist die Lage in Trier.

Von Alexander Jung

Trierer Innenstadt: Preisniveau am Wohnungsmarkt merklich gestiegen
Corbis

Trierer Innenstadt: Preisniveau am Wohnungsmarkt merklich gestiegen


Sie wollen wissen, ob auch in Ihrer Heimatstadt Blasengefahr droht? Karte und Tabelle am Ende des Textes zeigen es Ihnen auf einen Blick.

Viele Trierer fahren seit Jahrzehnten zum Tanken über die nahe Grenze nach Luxemburg, dort ist der Kraftstoff wegen niedriger Steuern deutlich billiger. Nun aber zieht es umgekehrt auch einige Luxemburger zum Einkauf nach Trier. Dort finden sie nämlich ebenfalls etwas, was es so günstig zuhause nicht gibt: Eigentumswohnungen.

Bürger aus dem reichen Großherzogtum haben offensichtlich massiv in Trierer Immobilien investiert, das Preisniveau am Wohnungsmarkt ist merklich gestiegen. Von 2007 bis heute sind Eigentumswohnungen dort um 72,6 Prozent teurer geworden, die Mietpreise haben dagegen nur um 25 Prozent zugelegt. Eine Differenz von 47,6 Prozentpunkten. Damit ist Trier die Nummer eins auf der Liste der deutschen Städte mit der größten Gefahr von Spekulationsblasen.

Das Internetportal Immobilienscout hat 82 größere deutsche Städte darauf untersucht, wie sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen und die Kaltmieten entwickelt haben. Das Ergebnis: In 35 der 82 betrachteten Städte laufen die Preise den Mieten regelrecht davon.

In Relation zum Kaufpreis lässt sich in diesen Städten mit den Mieteinnahmen bisweilen kaum noch Rendite erwirtschaften. Viele Käufer werden offenbar allein von der Aussicht auf weitere Preissteigerungen angelockt - die klassische Definition einer Spekulationsblase.

Nach Trier folgen auf der Liste der Städte mit den auffälligsten Blasensymptomen München, Rosenheim, Konstanz und Regensburg. An diesen Orten hat sich seit 2007 eine Lücke zwischen Kauf- und Mietpreisanstieg von mehr als 40 Prozent aufgetan. Auffällig: Zwischen 2007 und 2010 stiegen in Rosenheim oder Konstanz noch die Mieten stärker als die Kaufpreise, erst danach sind die Kaufpreise den Mieten enteilt.

Immer mehr Städte von der Marktüberhitzung bedroht

Inzwischen koppele sich das Preisniveau auch in weniger attraktiven, sogenannten B- und C-Städten von der Entwicklung der Mieten ab, beobachtet der Immobilienscout-Datenanalyst Jan Hebecker. Verantwortlich für den Kaufboom sei in erster Linie der Anreiz, der von den niedrigen Zinsen ausgehe.

Durch niedrige Zinsen werden Hypothekenkredite billiger und zugleich andere Formen der Geldanlage unattraktiver. Das macht den Immobilienkauf verlockend.

Auch die Berliner Beratungsfirma Empirica sieht eine wachsende Zahl von Städten in Deutschland von einer Marktüberhitzung bedroht. Laut ihrem neuesten Blasenindex wachsen in 168 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang; vor drei Jahren war dies erst in 88 Kreisen der Fall. In 84 Landkreisen diagnostizieren die Empirica-Forscher sogar eine hohe Blasengefahr, dies traf vor drei Jahren nur auf 17 Kreise zu.

Allerdings befeuern Niedrigzinsen und Inflationsangst längst nicht überall in Deutschland den Immobilienboom. In 28 der 82 Städte, die Immobilienscout untersucht hat, kann von einer Überhitzung der Märkte keine Rede sein. Am Ende der Vergleichsliste finden sich mit Bochum, Krefeld, Bottrop, Duisburg und Gelsenkirchen ausschließlich Städte aus der Rhein-Ruhr-Region. In Gelsenkirchen sind die Mieten seit 2007 um 9,2 Prozent gestiegen - und die Wohnungspreise um 3,4 Prozent gesunken.

Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland
Blasengefahr
unter Beobachtung
keine Spekulationsblase
Stand: 6. Mai 2015
Stadt Mietpreise 2007 bis 2015 Kaufpreise 2007 bis 2015 Differenz Einwohner
Trier 25,0 72,6 47,6 107.233
München 33,3 80,7 47,4 1.407.836
Rosenheim 28,0 74,7 46,8 60.464
Konstanz 32,5 77,2 44,7 85.524
Regensburg 25,6 68,1 42,5 140.276
Tübingen 21,6 62,5 40,9 89.011
Erlangen 28,7 62,7 34,0 105.624
Stuttgart 25,4 59,2 33,8 604.297
Hamburg 30,1 63,7 33,6 1.746.342
Freiburg im Breisgau 29,7 63,2 33,5 220.286
Augsburg 32,2 64,9 32,7 276.542
Münster 23,2 54,4 31,2 299.708
Frankfurt am Main 24,3 55,2 30,9 701.350
Ingolstadt 51,6 82,0 30,3 129.136
Düsseldorf 23,3 53,4 30,1 598.686
Lüneburg 28,4 58,3 29,9 75.581
Kiel 20,4 49,6 29,2 241.533
Köln 20,0 47,7 27,7 1.034.175
Oldenburg 28,2 55,4 27,2 159.610
Baden-Baden 18,5 45,5 27,1 53.012
Aachen 27,4 53,9 26,5 260.454
Coburg 26,1 51,7 25,6 40.994
Mainz 19,8 45,2 25,4 204.268
Nürnberg 32,2 56,9 24,7 498.876
Kempten (Allgäu) 36,2 60,6 24,4 65.044
Göttingen 37,4 59,7 22,3 121.364
Erfurt 21,0 43,2 22,2 204.880
Berlin 45,6 67,6 22,0 3.421.829
Offenbach am Main 22,3 44,3 22,0 119.203
Jena 26,2 48,1 21,9 107.679
Wiesbaden 18,8 40,6 21,9 273.871
Passau 43,0 64,4 21,4 49.454
Kassel 37,2 58,2 21,0 194.087
Rostock 20,3 40,8 20,5 203.431
Braunschweig 36,5 56,3 19,8 247.227
Bonn 17,4 36,9 19,4 311.287
Fürth 33,9 52,6 18,7 119.808
Darmstadt 16,0 34,2 18,2 149.743
Osnabrück 25,9 43,8 17,9 156.315
Paderborn 19,8 37,6 17,8 147.688
Hannover 26,6 43,5 16,9 525.875
Weimar 33,8 50,4 16,6 63.315
Bremen 20,7 37,2 16,5 548.547
Wolfsburg 48,0 64,3 16,3 122.457
Ulm 25,9 41,3 15,4 119.218
Bamberg 40,2 54,3 14,1 71.167
Würzburg 46,7 60,6 13,9 124.698
Mannheim 23,1 36,4 13,4 296.690
Koblenz 23,4 36,1 12,7 110.643
Lübeck 17,6 30,0 12,4 212.958
Potsdam 25,0 36,5 11,5 161.468
Siegen 20,4 31,8 11,4 103.370
Bergisch Gladbach 14,5 25,8 11,3 105.836
Reutlingen 16,5 26,1 9,6 112.735
Ludwigshafen am Rhein 27,1 36,3 9,3 161.518
Heilbronn 26,9 35,4 8,5 118.122
Karlsruhe 27,2 35,7 8,5 299.103
Friedrichshafen 36,1 44,5 8,4 58.848
Neuss 17,1 25,2 8,2 152.010
Solingen 9,3 16,7 7,4 155.768
Heidelberg 14,8 22,0 7,2 152.113
Bielefeld 18,3 25,3 7,1 328.864
Mülheim an der Ruhr 16,2 23,1 6,8 166.640
Mönchengladbach 8,3 14,2 5,9 255.430
Kaiserslautern 17,4 21,9 4,5 97.162
Dresden 29,6 33,0 3,4 530.754
Leverkusen 16,5 19,2 2,7 160.819
Recklinghausen 8,5 10,7 2,2 117.672
Essen 9,3 11,0 1,7 569.884
Schwerin 14,8 15,0 0,2 91.583
Hagen 5,7 5,1 -0,6 185.996
Pforzheim 18,9 17,9 -1,0 117.754
Dortmund 16,8 14,5 -2,2 575.944
Oberhausen 8,3 5,6 -2,7 209.097
Wuppertal 5,2 1,3 -4,0 343.488
Offenburg 27,9 23,9 -4,0 59.208
Bochum 11,9 6,3 -5,6 361.734
Krefeld 11,6 5,0 -6,6 222.058
Bottrop 11,6 4,9 -6,7 116.055
Duisburg 12,1 4,3 -7,8 486.855
Gelsenkirchen 9,2 -3,4 -12,5 257.850


Quelle: immobilienscout24




Forum - Diskussion über diesen Artikel
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papageienmusik 09.05.2015
1. Hoffentlich kommt der Crash!
Und zwar dann richtig. Immobilienspekulanten bereichern sich auf Kosten der Allgemeinheit und gehen dabei über Leichen (Zwangsräumungen, Vernichtung gewachsener Kieze, Vertreibung von Normalverdienern) sodass es nur eine Strafe gibt: Crash der Immobilienpreise. Dass es knallt! Ich freu mich schon, der Schampus ist kaltgestellt.
Monsieurlapadite 09.05.2015
2. Wenn das keine Blase ist...
dann weiss ich auch nicht mehr. Wohne in Stuttgart und habe eine Wohnung vor zwei Jahren in einer Zwangsversteigerung für rund 80.000 gekauft. Die gleiche Wohnung könnte ich heute für mindestens 120.000 verkaufen. Und man muss sich nur anschauen was momentan für Absurditäten bei diesen Versteigerungen ablaufen. Erstens gibt es nicht mal genug Sitzplätze für alle Interessenten, ich kann mich nicht erinnen wann es jemals so war. Und dann werden Preise geboten die ich vor zwei Jahren für unvorstellbar hielt. Ein sicheres Anzeichen für eine Blase ist, wenn auch der letzte mitmacht weil er ein gutes Geschäft erwartet.
Wolfes74 09.05.2015
3. Dafür gibt ..
... es eine recht einfache Lösung. Wer sich eine Wohnung kauft um darin zu wohnen, bekommt eine Wohnung. Wer damit nur Rendite erwirtschaften, spekulieren will, bekommrt keine. So einfach ist das. Der Rest lässt sich von kommunalen Wohnbaugesellschaften lösen - Vermietung etc.
Grafsteiner 09.05.2015
4. Dem Spiegel drückt mal wieder die Immobilienblase
Von Immobilienblase kann doch in Deutschland überhaupt keine Rede sein. Bei ca. 2.700 Euro/qm bei gebrauchten Grosstadtwohnungen und nur in München und Hamburg bis 5.000 Euro/qm. Mit Mietpreisen um 8,50 bis 12,00 Euro pro qm und Monat in den üblichen Grosstädten. Der Spiegel sollte mal über die Grenzen schauen. In anderen Hauptstädten in Europa (auch Osteuropa) geht der qm-preis in Richtung auf 20.000 Euro. In Paris kriegt man für 300.000 Euro gerade ein Studentenappartement.
siegfried963 09.05.2015
5. Luxemburg ist kein Fürstentum
Sehr interessanter Artikel! Jedoch muss Ich Sie darauf hinweisen dass Luxemburg kein Fürstentum, sondern ein Großherzogtum ist. Liechtenstein ist ein Fürstentum..
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