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Immobilienblase: US-Experten fürchten den nächsten Mega-Crash

Von , New York

Die US-Regierung verbreitet Optimismus, die Rezession sei überstanden. Doch renommierte Experten widersprechen: Sie warnen vor einem neuen, katastrophalen Crash. Diesmal auf dem Markt für Gewerbeimmobilien samt riesigen Mietwohnungskomplexen. Betroffen wäre fast jeder Amerikaner - und indirekt die Deutsche Bank.

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Stuyvesant Town: Drohender Milliardenflop
"Wenn das stirbt", sagt Charles Schumer und blickt sich wehmütig um, "dann stirbt New Yorks Herz und Seele." Der demokratische US-Senator steht vor den Backsteinfassaden der Stuyvesant Town, Manhattans einst größter Mietskaserne. Hunderte Anwohner umringen ihn, viele von ihnen leben seit Jahrzehnten hier. Einige haben selbstgemalte Transparente mitgebracht: "Rettet unsere Wohnungen!" und "Stoppt die Vertreibung von Arbeiterfamilien!"

Die Szene spielte sich kürzlich auf Manhattans East Side ab, allerdings ging sie völlig unter in der Nachrichtenflut jenes Tages, an dem das Erdbeben in Haiti, das US-Haushaltsdefizit und die Grammy-Verleihung die Schlagzeilen beherrschten. Dabei markierte sie einen Moment, aus dem sich womöglich der nächste Mega-Finanzcrash der USA entwickeln könnte.

Anlass der Demonstration in Stuyvesant Town war der größte Immobiliendeal der US-Geschichte, der in nicht mal vier Jahren zum größten Flop mutiert ist. 5,4 Milliarden Dollar hatten der Baukonzern Tishman Speyer und der Vermögensverwalter BlackRock 2006 für den Komplex und seine Nachbarsiedlung Peter Cooper Village hingeblättert. Doch jetzt mussten sie klein beigeben: Der Mammutkredit wuchs ihnen über den Kopf - schließlich waren sie gezwungen, die 110 Häuser mit 11.232 Wohnungen an ihre Gläubiger abzutreten. Damit ist das Schicksal der rund 25.000 Bewohner nun abermals offen.

Dabei steckt hinter dem Milliardenskandal noch weit mehr: Er ist eines der wenigen bereits sichtbaren Symptome einer drohenden neuen Finanzkrise. Noch ist sie nicht ausgebrochen, doch sie könnte die US-Wirtschaft schon bald erneut in die Tiefe reißen.

Es geht um 6,7 Billionen Dollar

Dass dies bisher für nur wenig Wirbel sorgt, liegt an der Materie. Denn diesmal geht es um gewerbliche Immobilien - ein sperriger Markt, der für Laien nur schwer zu verstehen ist. Aber es ist ein Markt mit einem Volumen von 6,7 Billionen Dollar, fast doppelt so viel wie der gesamte US-Staatshaushalt 2011.

Ein Aufsichtsgremium des US-Kongresses hat jetzt ganz offiziell gewarnt: In den kommenden vier Jahren tut sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ein neues, kaum fassbares Schuldenloch von 1,4 Billionen Dollar auf - mit dramatischem Dominoeffekt: "Eine beträchtliche Welle an Zahlungsausfällen bei Gewerbe-Hypotheken würde wirtschaftlichen Schaden auslösen, der das Leben fast jedes Amerikaners betreffen könnte."

Im Klartext heißt das: "Die Finanzkrise wird nicht enden." So formuliert es die renommierte Harvard-Juristin und Insolvenzspezialistin Elizabeth Warren. "Wir müssen sofort einen Plan ausarbeiten, bevor das System am Rande des Untergangs steht."

Warren ist die Vorsitzende des Congressional Oversight Panels (COP), eines überparteilichen Sonderausschusses, den der US-Kongress Ende 2008 einsetzte, um die Verteilung des 787-Milliarden-Dollar-Konjunkturpakets zu überwachen. Gemeinsam mit vier Kollegen, allesamt Finanz- und Kreditexperten, kam sie dabei zu einem erschreckenden Fazit.

Viele Kredite übersteigen der Wert der Immobilien

Ihre Sorge gilt den massiven Krediten, die den ohnehin schon wackligen Gewerbeimmobilienmarkt der USA aufrecht halten. Von 2011 bis 2014 würden insgesamt 1,4 Billionen Dollar fällig, schreibt der Ausschuss in einem Bericht. Gut die Hälfte dieser Kredite stünden aber "unter Wasser". Sprich: Sie übersteigen den Wert der Immobilien, die sie finanzieren.

Ein Kollaps dieses Markts, so der Ausschuss, würde vergleichbar verheerende Konsequenzen haben wie seit 2007 der Kollaps des privaten US-Immobilienmarkts: "Arbeitsplatzverluste, verlassene Läden, Bürogebäude und Wohnungen", heißt es im Bericht. Und zahllose neue Bankpleiten. Dies wiederum würde "den Aufschwung unterminieren und eine bereits schmerzhafte Rezession nur noch verlängern". Eine "einfache Lösung" gebe es nicht - und das US-Finanzministerium ignoriere das Problem.

Der US-Gewerbeimmobilienmarkt umfasst nicht nur Bürohäuser und Wolkenkratzer wie die meisten Skyscraper Manhattans. Sondern auch Einkaufszentren, Hotels, Industrieparks sowie Mietkomplexe wie Stuyvesant Town, in denen Abertausende Amerikaner leben. Die meisten dieser Projekte sind mit drei- bis zehnjährigen Bankdarlehen finanziert. Anders als auf dem privaten Markt muss die Kreditsumme erst zum Ende der Frist getilgt werden. Der Bauherr nimmt dazu dann meistens einen neuen Kredit auf.

Dabei stellen sich zwei Hauptrisiken. Erstens: Der Schuldner kann die Zinsen nicht aufbringen. Zweitens: Der Schuldner schafft es nicht, den ursprünglichen Kredit zu refinanzieren. "In beiden Fällen", so der COP-Report, "platzt das Darlehen, und die Immobilie kommt zur Zwangsversteigerung."

Auch die Deutsche Bank ist involviert

Zahllose Banken drohen plötzlich in einen ähnlichen Strudel zahlungsunfähiger Kunden gerissen zu werden wie in der Subprime- Hypothekenkrise von 2007/2008. In diesem Fall aber trifft es dem COP- Bericht zufolge eher die kleinen, weit verwundbareren Banken.

Schon jetzt stecken nach Recherchen der Beratungsfirma Real Capital Analytics in den USA fast 9000 Gewerbeimmobilien-Projekte in der Finanzklemme. Gesamtwert: 177,7 Milliarden Dollar. Der COP-Bericht schätzt, dass allein den Banken am Ende Verluste in Höhe von rund 300 Milliarden Dollar drohen.

Zwei unglückliche Entwicklungen kommen dabei zusammen. Einerseits wurden die Darlehen zum Höhepunkt der Immobilienblase abgeschlossen, als die Liegenschaften - und Kredite - völlig überpreist waren. Andererseits führte die Rezession zum Einbruch beim Einzelhandel, zu Geschäftsschließungen, sinkender Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, sinkenden Mieten und wachsendem Inventar - ein Teufelskreis.

Besonders groß im Geschäft ist Wells Fargo, die drittgrößte US-Bank, die 43.000 gewerbliche Immobilienkredite über insgesamt 476 Milliarden Dollar als Dienstleister für Dritte managt. Außerdem mit auf dieser wenig beneidenswerten Top-Ten-Liste: PNC aus Pittsburgh (309 Milliarden Dollar), die Bank of America (132 Milliarden Dollar) sowie die Deutsche Bank (64 Milliarden Dollar). Allerdings trägt die Deutsche Bank selbst kein direktes Kreditrisiko, da sie die Kredite für Dritte verwaltet.

Die gleichen Instrumente wie in der ersten Krise

Wie auch im berüchtigten Subprime-Markt haben die Banken diese Gewerbedarlehen zu Investitionsvehikeln gebündelt, um damit weiter zu spekulieren. In diesen "commercial mortgage-backed securities" (CMBS) können sich die Hypotheken von jeweils Dutzenden Bürohäusern, Shopping-Centern, Hotels und Wohnkomplexen finden.

Ein einziger Zahlungsausfall kann das ganze Netz zerreißen. Eine weitere Parallele zum Crash der vergangenen Jahre: Auch diesmal hängen wieder komplizierte Derivate wie "credit defaults swaps" (CDS) mit an diesem Tropf. Es waren jene ungedeckten "Versicherungen" für Kreditrisiken, die zum Beinahe-Kollaps des US-Versicherungsgiganten AIG geführt hatten, der nur durch 180 Milliarden Dollar aus der Staatskasse abgewendet werden konnte.

Die Folgen dieser neuen Krise reichen aber noch viel weiter. "Leere Bürogebäude, Hotels und Geschäfte können direkt zu Stellenverlusten führen", orakelt der Bericht. "Zwangsversteigerungen von Wohnkomplexen können Familien aus ihren Häusern vertreiben, selbst wenn sie nie mit der Miete säumig waren." Und Banken würden mit Krediten noch knausriger, was wiederum den Mittelstand erneut mitreiße.

Auch die Kirche von England hängt mit drin

Wie tief die Krise gehen kann, zeigt allein die Milliardenpleite von Stuyvesant Town. Dort fürchten nun zahllose Co-Investoren um ihre Anteile - darunter die Regierung von Singapur, die Kirche von England und Calpers, der Rentenfonds des Bundesstaats Kalifornien.

Warren und ihr Expertenteam fordern deshalb einen Stresstest auch für die kleineren Banken, wie die Regierung sie voriges Jahr den 19 Top-Instituten verordnet hatte. Und selbst dort, kritisiert Warren, sei die Stabilität "nur bis Ende 2010" untersucht worden.

Die Demonstranten von Stuyvesant Town hatten neulich noch eine andere Idee. Sie appellierten an Obamas Chefberater David Axelrod - denn der ist dort aufgewachsen. "David, vergiss deine Wurzeln nicht", flehte einer der Mieter. "Es ist Zeit, heimzukehren."

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Forum - Diskussion über diesen Artikel
insgesamt 133 Beiträge
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1. ...
medienquadrat, 16.02.2010
Ackermanns Alptraum ist die Hoffnung der 3. Welt. Wir befinden uns ungefähr dazwischen und spucken eben wieder mal in die Hände. Na und?
2. Who cares
deefens 16.02.2010
Da die Banken zum Jahresende wieder Unsummen in Managerboni rausgehauen haben, dürften sie ja offensichtlich gennug Geld haben, um jede weitere Krise ohne staatliche Hilfen auszusitzen. Ich sehe demzufolge kein Handlungsbedarf.
3. Hysterie?
Sponator 16.02.2010
Wie oft wurde hier eigentlich schon seit der (von so ziemlich niemandem vorhergesehenen) Pleite von Lehman der nächste Finanzcrash angekündigt (Kreditkarten, Staatsbankrotte, Gewerbeimmos etc.)? Vielleicht einfach mal die Füße stillhalten...
4. Der Steuerzahler wirds schon
TommIT, 16.02.2010
richten hinrichten oder herrichten
5. Hurra, wir retten wieder einmal die Welt
clh 16.02.2010
Zitat von medienquadratAckermanns Alptraum ist die Hoffnung der 3. Welt. Wir befinden uns ungefähr dazwischen und spucken eben wieder mal in die Hände. Na und?
Genau, vielleicht retten wir jetzt endlich einmal die wirklich Bedürftigen, in Deutschland z. B. nennt man die Hartz IV Empfänger, Alte und Kinder.
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