Preisturbulenzen Mittelgroßen Städten droht Immobilienblase

Regensburg, Freiburg oder Erlangen - eine Studie zeigt: Vor allem in Städten mittlerer Größe läuft der Immobilienmarkt heiß.

Wohnblöcke in Freiburg: Immobilien-Nachfrage in einigen Uni-Städten ist ungewiss
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Wohnblöcke in Freiburg: Immobilien-Nachfrage in einigen Uni-Städten ist ungewiss


Berlin - Die Kaufpreise steigen über längere Zeit deutlich stärker als die Mieten: Diese Entwicklung gilt auf dem Wohnungs- und Häusersektor als möglicher Indikator für eine Immobilienblase. In der Gesamtbranche in Deutschland ist dieses Risiko derzeit zwar gering. In Teilbereichen aber wächst laut dem Dienstleister Immobilienscout24 die Gefahr einer Marktüberhitzung. Und einige mittelgroße Städte in der Bundesrepublik sind dem Portal zufolge derzeit anfälliger für eine Immobilienblase als Metropolen.

Potenziell gefährdet sind demnach etwa Regensburg, Freiburg und Erlangen, aber auch Augsburg sowie Ingolstadt. Zudem fallen in der Analyse Städte wie Bonn, Münster, Mainz oder Wiesbaden auf. Der wohl wichtigste Grund dafür: In Städten mittlerer Größe ist, anders als in beliebten Ballungszentren, keinesfalls sicher, dass bei steigenden Preisen auch die Nachfrage stetig weiter wachse.

Für die Analyse überprüfte Immobilienscout24 alle deutschen Städte ab 100.000 Einwohnern. Die Untersuchung betrachtet die Differenz zwischen dem jeweiligen Anstieg von Kaufpreis und Mietpreis: Am höchsten liegt diese Differenz in Regensburg, nämlich bei knapp 42 Prozent. Bei den mittelgroßen Städten folgen Erlangen mit rund 36 Prozent, Freiburg mit rund 34 Prozent und Augsburg mit rund 26 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin beträgt diese Differenz der Studie zufolge rund 19 Prozent.

Hier finden Sie die Top 20 der Städte mit der höchsten Differenz von Kauf- und Mietpreisanstieg:

Entwicklung Kaufpreis- und Mietenanstieg

Stadtkreis Miete m² aktuell Mieten-Entwicklung zwischen 2007 und 2014 Kaufpreis Wohnung aktuell m² Kaufpreis-Entwicklung zwischen 2007 und 2014 Differenz Kaufpreis- und Mietenanstieg
Regensburg 8,35 23,8 2827 65,8 41,9
München 13,01 23,3 4287 61,2 38,0
Erlangen 8,86 29,6 2705 65,7 36,1
Freiburg im Breisgau 9,91 24,4 3060 58,8 34,4
Hamburg 9,27 26,3 2818 54,9 28,6
Düsseldorf 8,96 20,2 2443 48,1 27,9
Nürnberg 7,89 25,5 2100 51,7 26,2
Augsburg 7,71 28,6 1985 54,6 26,1
Würzburg 8,13 31,7 2178 56,9 25,2
Stuttgart 10,01 20,8 2758 44,6 23,8
Ingolstadt 8,77 46,9 2603 70,0 23,1
Münster 7,95 23,0 2139 43,1 20,2
Mainz 9,09 16,8 2322 36,3 19,5
Berlin 7,70 40,2 2067 59,5 19,3
Köln 8,72 16,7 2279 34,9 18,2
Offenbach am Main 8,01 19,4 1914 37,3 17,8
Frankfurt am Main 10,39 20,1 2773 37,8 17,7
Bonn 8,19 16,4 2192 33,7 17,3
Potsdam 7,64 21,6 2031 37,0 15,4
Wiesbaden 9,21 17,6 2.309 32,4 14,8

Quelle: Immobilienscout24, Zahlen sind gerundet

Nachfrage nach Wohnraum in Uni-Städten wird sinken

Eine Marktüberhitzung in mittelgroßen Städten hält auch Tobias Just, Immobilienanalyst an der Universität Regensburg, für möglich. "Es handelt sich bei diesen Städten überwiegend um Universitätshochburgen", sagte Just SPIEGEL ONLINE. Dort seien die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und damit die Immobilienpreise zuletzt übermäßig gestiegen, etwa durch die Verkürzung der Schulzeit im Zuge der G8-Umstellung und die Abschaffung der Wehrpflicht. Dadurch seien plötzlich viel mehr junge Menschen in die Universitätsstädte gekommen.

Zum anderen seien während der Finanzkrise vermehrt Immobilien in Universitätsstädten gekauft worden: "Sie galten mit ihrem großen Dienstleistungssektor als weniger konjunkturanfällig und damit als sicherer als Industriestädte."

Doch die Nachfrage nach Wohnraum in Universitätsstädten wird sich nach Justs Einschätzung in den kommenden Jahren wieder verringern. Denn die Auswirkungen von Schul- und Wehrpflichtreform betreffen nur einen Jahrgang: "Sobald diese jungen Menschen ihr Studium abschließen, wird sich die Zahl der Studenten normalisieren." Außerdem hat sich die Konjunktur im Land erholt.

"Preisrückgänge sind zwar nicht sofort, wohl aber in ein paar Jahren möglich", sagt Just. Will heißen: Bestimmten Städten könnte dann eine Immobilienblase drohen.

Als problematisch für den Immobilienmarkt gelten neben der Auseinanderentwicklung von Kauf- und Mietpreisen auch dauerhafte Niedrigzinsen. Kürzlich hatte auch der Wirtschaftsweise Volker Wieland die Zinspolitik der EZB kritisiert: Sie führe zu "Übertreibungen bei den Vermögenspreisen, vor allem bei Immobilien", sagte Wieland SPIEGEL ONLINE.

Als flächendeckender Trend lasse sich in Deutschland derzeit hingegen keine Überhitzung des Immobilienmarkts erkennen, schreibt Immobilienscout 24: Denn im Bundesdurchschnitt bewegen sich Mieten und Kaufpreise für Bestandswohnungen parallel - mit einem Plus von jeweils 5,3 Prozent im Jahresvergleich.

aks/bos

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insgesamt 27 Beiträge
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fd53 14.07.2014
1. in meiner ex. Heimatstadt explodieren die Immo-Kaufpreise
Anfang 2009 lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei ca. 1000 Euro. Derzeit werden für gleichwertige Objekte mehr als 2500 Euro verlangt und bezahlt. Die Leute setzen auf Betongold. Und fallen dann beim Vermieten der Objekte voll auf die Nase. Leerstände von über 18 Monaten und dann Einstiegsmiete mit Dumpingniveau sind inzwischen üblich. Aber nach spätestens explodiert dann die Kaltmiete und damit wird dann der ganze Mietpreisspiegel zum Preistreiber. Derzeit noch eine Großstadt und dabei steht der ganzen Region erst noch die Verarmung und später die Verelendung bevor. Spätestens 2030 sind 60% der Einwohner älter als 65 Jahre und die Einwohnerzahl ist um weitere 25% gesunken.
muellerthomas 14.07.2014
2.
Zitat von sysopDPARegensburg, Freiburg oder Erlangen - eine Studie zeigt: Vor allem in Städten mittlerer Größe läuft der Immobilienmarkt heiß. http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/immobilienpreise-welchen-staedten-die-immobilienblase-droht-a-980903.html
Die Erklärung von Tobias Just, dass die Immobilienpreise in en Unistädten aufgrund von mehr Studenten gestiegen sind, greift ja gerade nicht. Studenten sind üblicherweise Mieter, mehr Studenten bedeutet also mehr Mietnachfage und damit steigende Mieten und nicht notwendigerweise steigende Mietwohnungspreise. Zudem wäre es m.E. sinnvoll, neben dem Vergleich 2007-2014 von Mieten und Preisen auch mal den Zeitraum z.B. von 2000 bis heute zu vergleichen. Möglicherweise sind in den Jahren bis 2007 die Mieten etwas stärker gestiegen als die Preise, der seit 2007 stärkere Anstieg der Preise wäre dann also nur ein Ausgleich dieser Entwicklung.
DerUnvorstellbare 14.07.2014
3. Wohin sonst mit dem Geld?
Bei der derzeitigen Entwertung des Geldes ist es das Beste es ins Haus oder in eine Wohnung zu stecken. Selbst in den erwähnten Städten sehe ich nicht unbedingt eine Gefahr dass man Geld verliert. Dass es natürlich unglaublich schade ist was in manchen Städten passiert, ist klar. Schon bald wird es völlig normal sein, wenn sich Nachbarn einmal im Jahr sehen. Die Namen kennt man schon jetzt nicht mehr.
A_E_Neumann 14.07.2014
4. Idee
Zitat von DerUnvorstellbareBei der derzeitigen Entwertung des Geldes ist es das Beste es ins Haus oder in eine Wohnung zu stecken. Selbst in den erwähnten Städten sehe ich nicht unbedingt eine Gefahr dass man Geld verliert. Dass es natürlich unglaublich schade ist was in manchen Städten passiert, ist klar. Schon bald wird es völlig normal sein, wenn sich Nachbarn einmal im Jahr sehen. Die Namen kennt man schon jetzt nicht mehr.
Man könnte in Gold gehen. Aber ein Beispiel: In NRW werden in 2040 ca. 1. Mio. Menschen weniger leben (okay, da habe ich die Anpassungsmöglichkeiten in Form von Einwanderung nicht voll berücksichtigt). Wieviele leere Wohnungen sind das denn dann? Und wie verändert sich die Miete im Jahr 2040? Leute, investiert das Geld in junge Leute mit Ideen. Aber dafür müsst Ihr aus dem Haus, die Leute treffen und überlegen, ob die Idee gut ist. 200 Riesen kann man in 20 Ideen stecken. Wenn dann nur 4 was werden, dann ist das besser als eine leere Bude. Aber besser der Herde folgen und investieren, wo alle investieren.
muellerthomas 14.07.2014
5.
Zitat von A_E_NeumannMan könnte in Gold gehen. Aber ein Beispiel: In NRW werden in 2040 ca. 1. Mio. Menschen weniger leben (okay, da habe ich die Anpassungsmöglichkeiten in Form von Einwanderung nicht voll berücksichtigt). Wieviele leere Wohnungen sind das denn dann? Und wie verändert sich die Miete im Jahr 2040? Leute, investiert das Geld in junge Leute mit Ideen. Aber dafür müsst Ihr aus dem Haus, die Leute treffen und überlegen, ob die Idee gut ist. 200 Riesen kann man in 20 Ideen stecken. Wenn dann nur 4 was werden, dann ist das besser als eine leere Bude. Aber besser der Herde folgen und investieren, wo alle investieren.
Das wäre in den letzten vier Jahren ja ein super Investment gewesen.
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