Immobilien Kaufen oder mieten - was ist wo günstiger?

Häuser und Wohnungen werden in Deutschland immer teurer. Lohnt sich da ein Immobilienkauf noch? Oder ist es auf Dauer günstiger, zur Miete zu wohnen? Eine neue Untersuchung gibt Antworten.

Häuser in Berlin-Kreuzberg
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Häuser in Berlin-Kreuzberg

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Die meisten Mieter sehen jeden Monat beim Blick auf den Kontoauszug, dass der wohl größte Teil ihres Haushaltsbudgets für die Mietzahlung draufgeht. Da stellt sich immer wieder die Frage: Wäre es nicht auf Dauer günstiger, das Geld in die eigenen vier Wände zu investieren? Viele Immobilienmakler und -verkäufer reden den Kunden immer wieder ein, dass Kaufen langfristig besser sei als Mieten.

Aber ist das wirklich so?

In der Studie "Risiko-Rendite-Ranking 2018" hat der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber untersucht, wo sich der Kauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zur Miete lohnt. Die Untersuchung richtet sich zwar in erster Linie an Immobilieninvestoren, die Wohnungen kaufen und vermieten wollen. Doch auch für Privatleute, die eine Immobilie zur Selbstnutzung suchen, sind die Daten interessant.

So haben die Experten errechnet, wie stark ein Immobilienkauf die durchschnittliche Haushaltskasse belastet - und dies mit der Belastung durch Mietausgaben verglichen.

Das Ergebnis: In lediglich 48 der 111 analysierten Städte ist es auf Dauer günstiger, eine eigene Bestandseigentumswohnung zu finanzieren, als zur Miete zu wohnen. Nur in diesen 48 Städten ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung (inklusive aller Nebenkosten) auf Dauer geringer, als zur Miete zu wohnen.

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Die Anzahl der Städte, in denen sich der Kauf von Bestandseigentumswohnungen noch rechnet, geht dabei zurück. Im vergangenen Jahr waren es noch 87 Städte, in denen sich der Kauf von Bestandseigentumswohnungen lohnt.

Bei Neubauwohnungen ist das noch extremer: Nur in neun Städten ist es noch günstiger, eine Neubauwohnung zu kaufen als zu mieten. Das gilt etwa für Cottbus, Frankfurt (Oder), Salzgitter und Neumünster. In 107 anderen deutschen Städten ist dagegen der Kauf einer Neubauwohnung inzwischen so teuer, dass man mit Mieten besser wegkommt.

"Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Städten stiegen im vergangenen Jahr weiter stark an, das erhöht die Finanzierungsbelastung für Eigentümer erheblich", sagt Geschäftsführer Ulrich Jacke.

In der folgenden Grafik finden Sie alle 111 untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Miet- und Eigentumsbelastung. Positive Werte bedeuten, dass sich Kaufen eher lohnt. Bei negativen Werten ist Mieten günstiger.

Ein Haushalt in Dessau-Roßlau hat demnach etwa ein um knapp vier Prozent höheres Haushaltseinkommen, wenn er sich eine Bestandswohnung kauft, statt zur Miete zu wohnen. Ein Haushalt in München hingegen hat ein um zehn Prozent niedrigeres Haushaltseinkommen, wenn er sich für einen Kauf entscheidet. Es geht jeweils um eine Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche. Beim Kauf ist keinerlei Eigenkapital eingerechnet.

Vor allem in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart (in der Grafik hellblau markiert) ist es auf Dauer günstiger zu mieten, als zu kaufen. Hier liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung für einen Wohnungskauf deutlich oberhalb der jeweiligen Mietbelastung. Bis zu zehn Prozent haben Verbraucher weniger in der Tasche, wenn sie sich einen Neubau gönnen, statt zur Miete zu wohnen.

Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Dr. Lübke & Kelber hat außerdem untersucht, in welchen von insgesamt 111 deutschen Städten noch Schnäppchen zu machen sind. Dazu haben die Experten anhand zahlreicher Daten aus dem Immobilienmarkt sowohl eine Risiko- als auch eine Renditeeinschätzung für jede Stadt getroffen und dann verglichen, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.

Städte wie Fürth, Lüneburg oder Osnabrück sind die Gewinner des Rankings bei Bestandsbauten. Sie bieten die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt. In den Großstädten Düsseldorf, Berlin und Köln liegen dagegen die Renditen unter dem Wert, den man beim jeweiligen Risiko nach Einschätzung von Dr. Lübke & Kelber eigentlich mindestens erzielen müsste.

In der folgenden Grafik finden Sie alle 111 untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Tabelle zeigt, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt. Positive Werte bedeuten, dass sich eine Investition eher lohnt. Bei negativen Werten ist Vorsicht geboten.

Im Schnitt sinken die Renditen tendenziell deutschlandweit. "Die Nachfrage ist nochmal gestiegen. Nicht nur in den Top-Städten haben sich die Preise erhöht, sondern auch in den kleineren Städten", sagt Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Selbst in bisher eher wenig beliebten Regionen, hätten die Preise mittlerweile begonnen zu steigen.

Dr. Lübke & Kelber führt die Studie seit mehreren Jahren durch - und jedes Jahr werden die erzielbaren Renditen geringer. "In vielen Städten decken die Immobilienrenditen nicht einmal mehr die aktuelle Inflationsrate ab ", sagt Jacke.

Er erwartet, dass deutsche Immobilienpreise künftig nicht mehr so stark steigen werden wie bisher. Mit einem plötzlichen Zusammenbruch der Preise sei aber genauso wenig zu rechnen.

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so-long 04.10.2018
1. Dr. Milchmädchen
Weichen die -erst im Nachhinein- feststellbaren Kaufpreis- und Mietsteigerungen von den ursprünglichen Annahmen ab, ergibt sich ein anderes Bild. Ebenso bei erforderlichem Wohnortwechsel oder -immer mehr in Mode kommend- Ehescheidungen.
tonhalle 04.10.2018
2. Keine Blase!
Das ist eine der Kernaussagen dieses Artikels, die nur am Rande erscheint. Die Preise werden "flacher" steigen und dann wird irgendwann eine Bewegung, hin zu anderen Anlageformen folgen. Die Marktstimuli der niedrigen Zinsen sind übertrieben, aber sie helfen letztendlich die Wohnungsnot (in den attraktiven Lagen des Westens) zu lindern.
1_punch_mickey 04.10.2018
3. Eigenkapital
Ziemlicher Unfug finde ich. Niemand kauft eine Wohnung ohne Eigenkapital. Und genau davon wird hier offenbar ausgegangen. Selbst in boomenden Städten wie Konstanz am Bodensee soll sich ein Kauf nicht mehr lohnen? Das ist absolut realitätsfremd und widerspricht jeglicher Erfahrung. Außerdem hängt die ganze Rechnung davon ab, wie schnell man tilgen kann. Das ist individuell, je nach Einkommen.
StefanXX 04.10.2018
4. Mieten war schon (fast) immer günstiger als Kaufen
Das Ergebnis ist wenig überraschend. Ich hab mir das ganze schon vor 20 Jahren durchgerechnet und auch damals war mieten schon finanziell günstiger als kaufen. Dazu folgendes Rechenbeispiel: Jemand hat 300.000 Euro. Die kann er nun entweder in eine Doppelhaushälfte investieren, oder er zahlt in einer Kleinstadt in einem vergleichbaren Haus ca. 1.000 Euro Miete/Monat. Variante Kaufen: Die 300.000 sind weg, aber man spart sich monatlich 1.000 Euro Miete. Variante Mieten: Wenn man halbwegs vernünftig in Aktien investiert bekommt man im Mittel nach Steuern ca. 8% Rendite .. dann noch 2% Inflation weg .. macht 6% inflationsbereinigte Rendite. Macht 18.000 Euro Rendite pro Jahr. Davon 12.000 Euro Miete weg, dann bleibt im Vergleich zu dem der kauft immer noch ein Plus von 6.000 Euro. Und dabei sind Wertverlust sowie Instandhaltungskosten, die man mit einem eigenen Haus hat, noch nicht mal berücksichtigt. Irgendwann nach 20 Jahren beginnts, dann ist hier mal die Heizung kaputt und hier das Dach undicht und schwupp sind mal 10.000 Euro im Jahr futsch.
Hansfried 04.10.2018
5. Unsinn - das ist so!
"Viele Immobilienmakler und -verkäufer reden den Kunden immer wieder ein, dass Kaufen langfristig besser sei als Mieten." Sie behaupten das, weil Sie hier die Vertreter des SPD-Volksheims sind, die die Mieter in ihrer selbst verschuldeten Abhängigkeit halten wollen. Scheint aber Ihrer 20 % -Partei nicht wesentlich zu nutzen. :-) Wer vor 16 Jahren -wie ich- eine eigen genutzte Immobilie mit den Hilfen des Staates (Eigenheimzulage bis 7.000 DM jährlich) für seine Familie kaufte, hat heute die Immobilie oft (wie ich) abgezahlt und wohnt mietfrei. In der Innenstadt! Ohne Auto!
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