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Kreditklemme: Immobilienbranche schlägt Alarm

Von Christoph Rottwilm

Die Immobilienbranche warnt vor einem bedrohlichen Kreditengpass - doch offenbar sitzen viele Institute selbst in der Klemme. Einzige Ausnahme: Sparkassen und Volksbanken. Die haben ihr Hypothekengeschäft trotz Krise ausgeweitet.

Skyline von Frankfurt am Main: Immobilienfirmen klagen über Banken-Zurückhaltung Zur Großansicht
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Skyline von Frankfurt am Main: Immobilienfirmen klagen über Banken-Zurückhaltung

Hamburg - Die Zahlen aus der Baubranche sind alarmierend: Zwischen Januar und Juni verzeichneten die Bauunternehmen hierzulande nach Angaben des Statistischen Bundesamts fast zwölf Prozent weniger Aufträge als im Vorjahreszeitraum. Der Umsatz der Branche schrumpfte den Angaben zufolge gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 um 8,4 Prozent auf insgesamt 34 Milliarden Euro. Die Zahl der Beschäftigten sank um 2,3 Prozent auf 681.000.

Ein Grund für die Entwicklung ist die schwierige Finanzierungssituation, in der sich die gesamte Immobilienbranche seit Monaten befindet und die sich offenbar weiter verschärft. "Wenn Investoren keine Projekte mehr finanziert bekommen, merkt das auch die Baubranche", sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) in Berlin.

Die Zahl der Immobilienunternehmen steigt, die Schwierigkeiten haben, Bankdarlehen für Projekte zu bekommen. War dies bislang eher ein Problem bei großvolumigen Transaktionen, so sind inzwischen offenbar auch kleinere Deals betroffen.

Eine Umfrage des ZIA unter 72 Immobilienunternehmen belegt das. Demnach geben aktuell 56 Prozent der befragten Firmen an, schon bei vergleichsweise kleinen Krediten für Projekte im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich Schwierigkeiten mit der Finanzierung zu haben. Bei einer ähnlichen Befragung im November 2008 (mit 200 teilnehmenden Unternehmen) hatten dies noch lediglich 19 Prozent so beantwortet.

Hinzu kommt: Auch bei großen Transaktionen mit einem Volumen von 200 Millionen Euro und mehr hat sich die Situation offenbar verschärft. In diesem Segment hatten schon bei der vorigen Umfrage 61 Prozent der Unternehmen gesagt, dass sie Probleme beim Abschluss von Kreditverträgen sehen. Inzwischen ist der Anteil auf 72 Prozent gestiegen. Ebenso hat sich der Anteil derer, denen die Banken die Verlängerung bestehender Finanzierungen erschweren, innerhalb der vergangenen neun Monate von 46 Prozent auf 64 Prozent erhöht.

"Die Situation hat von schwierig zu bedrohlich gewechselt", resümiert ZIA-Präsident Mattner. Laut Mattner, im Hauptberuf Geschäftsführer bei ECE Projektmanagement in Hamburg, war die Lage zwar bisher schon schwierig. Eine generelle Kreditklemme bestand jedoch nicht. Das könnte sich jetzt ändern.

Markt für die Refinanzierung ist nahezu ausgetrocknet

Die Umfrageergebnisse des ZIA korrespondieren mit Erkenntnissen von CB Richard Ellis (CBRE). Dem weltweit tätigen Immobilienberater zufolge geht das Durchschnittsvolumen von Transaktionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in ganz Europa gegenwärtig zurück. So hatte eine durchschnittliche Transaktion in den vergangenen sechs Monaten nach Angaben der Analysten ein Volumen von 18,4 Millionen Euro.

Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2007, als noch viel Liquidität in die Märkte gepumpt wurde und der Investitionsboom seinen Höhepunkt erreichte, hatte CBRE ein Durchschnittsvolumen von 44,4 Millionen Euro gemessen. Das Minus innerhalb der vergangenen zwei Jahre beträgt also fast 60 Prozent.

Als wichtigen Grund für die Entwicklung nennen Experten einhellig das weitgehende Austrocknen des Verbriefungsmarkts für gewerbliche Immobilienkredite. "Für die Immobilienwirtschaft sind Verbriefungen ein bedeutender Bereich der Refinanzierung", so ZIA-Präsident Mattner. Dieser Markt sei jedoch noch nicht wieder reanimiert. Einzelne Finanzierer seien komplett vom Markt verschwunden oder hätten ihre Engagements deutlich heruntergefahren. Zudem seien die Kreditbestimmungen schlechter geworden.

Dabei befinden sich die Kreditinstitute offenbar selbst in einer misslichen Lage. "Die Zurückhaltung der Banken beruht auf ihrer eigenen wirtschaftlichen Not", sagt Dirk Richolt, Finanzierungsexperte von CBRE. "Die Banken haben ein Problem auf der Passivseite ihrer Bilanzen, weil auch ihnen nur noch die konservativsten Papiere abgenommen werden." Für neue Engagements sind den Instituten daher weitgehend die Hände gebunden.

Ein zusätzliches Problem ist, dass sich über Pfandbriefe, deren Markt sich nach einem Einbruch wieder erholt hat, laut Richolt nur 50 Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie refinanzieren lassen. "Alles, was darüber hinaus geht, wird lediglich nachrangig besichert", sagt der Experte.

Für die Verbriefung einer Finanzierung, die über 50 Prozent des Verkehrswerts hinausgeht, müssen die Banken unbesicherte Papiere, so genannte Senior-Unsecured-Debt-Anleihen, ausgeben. "Eine Platzierung solcher Anleihen ist den Hypothekenbanken seit der Lehman-Pleite aber nicht gelungen", sagt der Experte. "Die Banken können daher kaum mehr als 50 Prozent einer Transaktion übernehmen."

Erschwerend kommt laut Richolt hinzu, dass die Banken wegen der neuen Richtlinien nach Basel II ohnehin mehr Eigenkapital unter ihre schwieriger werdenden Engagements legen müssen.

Sparkassen und Volksbanken aktiver als vor der Krise

"Der Markteinbruch im Zuge der Wirtschaftskrise hat viele Banken in Schwierigkeiten gebracht", urteilt auch Christoph Ringleben, Geschäftsführer beim Hamburger Immobilienberater Grossmann & Berger. "In der Hochzeit des Investmentbooms 2006/2007 hatten sie für ausländische Investoren zum Teil Finanzierungen mit einer Fremdkapitalquote von über 90 Prozent getragen. Durch die Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien können daraus inzwischen zum Teil über 100 Prozent geworden sein."

Im Klartext heißt das: Das Kapital der Banken ist stärker durch Engagements belastet als zuvor, für neue Ausleihungen besteht weniger Spielraum. Eine Ausnahme machen laut Ringleben allerdings die Sparkassen sowie die Volks- und Raiffeisenbanken. "Viele Investoren haben wohl ihr Geld während der Turbulenzen an den Finanzmärkten zu diesen Adressen umgeschichtet", sagt der Experte. "Die Folge ist, dass Sparkassen und Volksbanken heute in der Immobilienfinanzierung deutlich aktiver sind als vor der Krise."

Und wie geht es weiter? Ringleben ist optimistisch: "Die Situation wird sich beruhigen, schon jetzt ist zu erkennen, dass sich die Banken untereinander wieder mehr vertrauen. Der Kreditmarkt wird sich normalisieren."

Auch CBRE sieht bereits erste Anzeichen einer Entspannung. Hoffnung setzt Experte Richolt vor allem auf die Landesbanken. "Das Finanzmarktstabilisierungsgesetz ermöglicht es den Landesbanken, Altlasten in Abwicklungsanstalten - so genannte Bad Banks - auszulagern", sagt er. "Das schafft Spielraum für neue Engagements - auch im Immobiliensektor."

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Forum - Härtere Maßnahmen gegen die Kreditklemme?
insgesamt 766 Beiträge
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1.
juharms, 04.07.2009
Zitat von sysopDie Regierung erhöht den Druck auf die Banken. Manche Politiker wollen die Institute zwingen, mehr Kredite herauszugeben. Andere erwägen, Unternehmen an den Geldhäusern vorbei zu unterstützen - welche Maßnahmen sind angemessen?
So ein Blödsinn, wenn die Aussichten nicht gerade rosig sind, wird keine Bank in der Welt einen Kredit vergeben. Warum soll sich über die Basel II Bewertungsvorschriften hinwegsetzen? Das hat doch die Regierung zu verantworten. Wer der IKB 7 Mill. Garantien gibt. Gleichzeitig fordert die EU, dass die Bilanzsumme von 50 Milliarden auf 33 Mrd. zurückgefahren werden soll. Da kann die Bank doch keine Kreditausweitung vornehmen. Bei anderen Banken ist das ähnlich.... Alles geschwafel, um von eigenen Versäumnissen abzulenken....
2. KFW als Vollbank
tangoman 04.07.2009
..die Kredite an mittelständische Firmen (max. Bilanzsumme 10Mio €/a) vergibt. Das Personal der KFW verdoppeln, eine maximale Zinsdifferenz von 4% zw. Einkauf (bei Zentralbank)und Kreditzins festschreiben. Und dies direkt OHNE die Hausbanken machen!!! Dann wird der Rest schon der Markt richten ;-)))
3.
Jochen Binikowski 04.07.2009
Was spricht dagegen, wenn kleine und mittlere Firmen mit einem Kreditablehnungsbescheid ihrer Hausbank sowie banküblichen Sicherheiten etc. in der Hand ihren Kredit bei der KfW direkt beantragen könnten, also ohne die üblichen Sabotagemanöver der Hausbanken? Warum können Geschäftsbanken sich bei der EZB Geld zu 1% leihen und es dann in Staatsanleihen zu 4% anlegen? Warum kann sich der Staat nicht direkt zu 1% bei der EZB Geld holen? Statt Schrottpapiere der Banken könnte dann die EZB z.B. die Autobahnen oder die Bundeswehr als Sicherheit nehmen.
4. Hmmm.....
newliberal 04.07.2009
Ob es wirklich clever ist dass Politiker Banken kontrollieren und unter Druck setzen ? Bei den Landesbanken, die ja mangels Geschäftsmodell unter Renditedruck standen, war dieses Vorgehen nicht unbedingt erfolgreich.
5. was soll das
CHANGE-WECHSEL 04.07.2009
Zitat von sysopDie Regierung erhöht den Druck auf die Banken. Manche Politiker wollen die Institute zwingen, mehr Kredite herauszugeben. Andere erwägen, Unternehmen an den Geldhäusern vorbei zu unterstützen - welche Maßnahmen sind angemessen?
Auch die Bankster kennen natürlich den Slogan: "Geiz ist geil" und die Kreditzinsen sind sehr hoch, weil: "Wir hassen teuer". Selbsternannte Eliten haben dieses Land ruiniert und machen weiter wie gehabt!
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