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UniImmo Global: Immobilienfonds wegen Japan-Krise geschlossen

 Von Christoph Rottwilm

Die Volksbanken haben ihren offenen Immobilienfonds UniImmo Global eingefroren. Die Anleger kommen bis auf weiteres nicht an ihr Geld und können keine neuen Anteile kaufen. Hintergrund ist die Katastrophe in Japan: 14 Prozent der Immobilien befinden sich in Tokio.

Millionenmetropole Tokio: Die Katastrophe bringt Immobilienfonds Probleme Zur Großansicht
REUTERS

Millionenmetropole Tokio: Die Katastrophe bringt Immobilienfonds Probleme

Frankfurt am Main - Schon wieder Probleme bei den Immobilienfonds: Die Anlagegesellschaft der Volksbanken, Union Investment, hat ihren offenen Fonds "UniImmo Global" eingefroren. Der Grund: Etwa 14 Prozent der Immobilien befänden sich in Tokio und die Lage dort mache eine Bewertung der Objekte derzeit unmöglich. Daher sei auch eine seriöse Ermittlung der Anteilspreise zurzeit nicht machbar, so der Anbieter.

Für die Anleger des 2,3-Milliarden-Euro-Fonds heißt es also zunächst einmal: kein Zugriff aufs Geld, aber auch kein Verkauf neuer Anteile. So etwas hat es zwar bei Union Investment zuvor nicht gegeben, in der Branche aber durchaus: Seit mehr als zwei Jahren steht die Anlagegattung der offenen Immobilienfonds unter Druck. Viele Gesellschaften bekamen in der Finanzkrise Schwierigkeiten mit dem Liquiditätsmanagement, etwa ein Dutzend musste die Rückzahlung von Anlegergeldern stoppen. Für drei Fonds wurde sogar die komplette Auflösung beschlossen.

Auch diesmal könnte es nicht bei dem einen Fall bleiben. Denn weitere Fonds haben ebenfalls im großen Stil Gebäude in Japan gekauft. Der Fondsverband BVI informiert: Von 1647 Immobilien im Besitz offener Immobilienfonds stehen 45 in den Metropolen des Inselstaats. Gemessen am Verkehrswert sind das etwa 2,7 Prozent des Gesamtportfolios, ein vergleichweise geringer Anteil also.

Fondsmanager griffen beherzt in Japan zu

Doch der Durchschnitt trügt. Denn während einige Fondslenker von Fernost komplett die Finger gelassen haben, griffen andere umso beherzter zu. Der UniImmo Global ist nur ein Beispiel. Ein anderes ist der "Immobilien Global" vom Sparkassen-Fondsanbieter Deka. Vier Objekte im Portfolio der Beteiligungsgesellschaft befinden sich auf japanischem Boden, eins in Tokio, eins in Yokohama und zwei in Osaka. Am Gesamtvermögen haben diese Gebäude nach Angaben des Anbieters einen Anteil von 14,5 Prozent. Oder, in absoluten Zahlen: Von drei Milliarden Euro Fondsvolumen sind 422 Millionen in Japan gebunden.

Eine Fondsschließung kommt aber für die Deka derzeit nicht in Frage. "Die Immobilien des Deka-Immobilien Global sind, sofern keine dauerhaften Strahlenschäden auftreten, zeitnah und marktgerecht bewertet", sagt Geschäftsführer Torsten Knapmeyer. "Nach aktuellem Informationsstand sind alle vier Objekte des Fonds durch das Erdbeben und die weiteren Folgen nicht beschädigt." Dazu sei auch Rücksprache mit den für Japan zuständigen Sachverständigen des Fonds gehalten worden, so Knapmeyer.

Ähnlich erscheint die Situation bei der Deutsche-Bank-Tochter RREEF. Der Japan-Anteil im Portfolio des hauseigenen Fonds "Grundbesitz Global" beträgt mehr als 16 Prozent, ein branchenweit unerreichter Wert. Dennoch gibt sich der Anbieter gelassen. "Die aktuellen relevanten Eckdaten der Japan-Immobilien lassen keine signifikanten Abwertungen erwarten, zumal wenn man Katastrophenszenarien vernachlässigt", so ein Sprecher der Deutschen Bank zu manager magazin. "Alle Immobilien sind ohne Schäden und können von den Mietern uneingeschränkt genutzt werden." Für eine Schließung, so der Sprecher, sehe man keine Veranlassung.

Ob das die Anleger beruhigt? Entscheidend wird sein, wie sich die Situation im Kernkraftwerk Fukushima weiter entwickelt. Am Wochenende gab es ein wenig Anlass für Hoffnung. In vier von sechs Reaktoren wurde wieder eine Stromversorgung hergestellt, zwei der Blöcke befänden sich in stabilem Zustand, hieß es. Für eine Entwarnung bestehe aber noch kein Anlass.

Experte befürchtet "auf Jahre keinen Immobilienmarkt" in Japan

Sollte es in Fukushima zum Schlimmsten kommen, steht auch die rund 250 Kilometer entfernte Megacity Tokio vor einer massiven nuklearen Bedrohung. Für die mehr als 30 Millionen Einwohner im Großraum der japanischen Hauptstadt könnte das zur ultimativen Katastrophe werden. Und die hätte unweigerlich auch Auswirkungen auf die dortigen Immobilienmärkte. "Ein Super-GAU in Fukushima würde wohl auch bedeuten, dass wir in Japan auf Jahre keinen Immobilienmarkt hätten", sagt Marcus Lemli, Geschäftsführer beim internationalen Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL).

Das ist jedoch lediglich die pessimistische Variante. Die optimistische lautet: Die Techniker im Kraftwerk bekommen die Probleme zumindest noch einigermaßen in den Griff. Auch die japanische Wirtschaft dürfte sich in dem Fall früher oder später wieder berappeln. Und an den Immobilienmärkten kehrte "business as usual" ein, so Lemli.

Business as usual in Japan? Für die Anleger hiesiger Immobilienfonds war das in letzter Zeit allerdings keine sehr erfreuliche Angelegenheit. Denn die Märkte auf der Insel sind in den vergangenen beiden Jahren massiv eingebrochen. Um bis zu 30 Prozent gingen die Werte der Büroobjekte von 2009 bis 2010 herunter, berichtet Andreas Wellstein, Immobilienmarktanalyst bei der DekaBank. Yuto Ohigashi berichtet von Markteinbrüchen in Tokio und Osaka sogar um mehr als 40 Prozent seit 2008. Erst zuletzt seien vor allem in Tokio Anzeichen einer Erholung zu erkennen, so der Analyst von JLL.

Morgan Stanley unter Druck

Die Folge: Kaum ein Immobilienfonds mit Japan-Objekten musste in den abgelaufenen 24 Monaten nicht abwerten. Der "TMW Weltfonds" von Pramerica etwa setzte erst am 10. März dieses Jahres die Werte seiner beiden Gebäude in Tokio und Yokohama zum wiederholten Male herunter - das war einen Tag vor dem großen Beben.

Eine Fondsschließung steht in diesem Fall allerdings nicht bevor - die erfolgte schon vor mehr als einem Jahr. Ähnliches gilt für den ohnehin schwer krisengeschüttelten Fonds "P2 Value" von Morgan Stanley Real Estate Investment. Auch der Fonds der US-Bankentochter ist mit mehr als 11 Prozent seines Vermögens in Japan engagiert. Und auch Morgan Stanley verbreitet per Mitteilung Beschwichtigendes: Die Objekte in Tokio hätten lediglich kleinere Schäden davongetragen, deren Einschätzung allerdings noch andauere.

Und noch eine Parallele gibt es: Der P2 Value ist ebenfalls bereits seit langem geschlossen. Für Anleger gibt es also auch in diesem Fall kein Rein und kein Raus. Und schlimmer noch: Vor einigen Monaten entschied das Management, den Fonds komplett aufzulösen.

Die Fondslenker müssen also derzeit die Objekte im Portfolio verkaufen - auch jene in Japan. Keine leichte Aufgabe vermutlich, zu der Geschäftsführer Marc Weinstock keine Fragen beantworten wollte. "Für einen Immobilienverkauf in Japan ist dies der wohl denkbar schlechteste Zeitpunkt", sagt jedoch Sonja Knorr, Immobilienfonds-Analystin bei der Scope Group in Berlin. Die Fondsliquidierung müsse allerdings erst in mehr als zwei Jahren abgeschlossen sein, so Knorr. So viel Zeit bleibt Morgan Stanley also noch.

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1. Die armen Gier-Rentner.
ricocoracao 21.03.2011
Dabei ist doch die Werbung immer so schön mit der Musik und so.. steht doch auch immer das schöne Wort "Garantie" dabei ;) Ehrlich, mir tun nur die Menschen in Japan leid, man kann nur das Beste hoffen, wieder ein sehr kritischer Tag!
2. Der letzte Macht das Licht aus
Silverhair, 21.03.2011
Zitat von ricocoracaoDabei ist doch die Werbung immer so schön mit der Musik und so.. steht doch auch immer das schöne Wort "Garantie" dabei ;) Ehrlich, mir tun nur die Menschen in Japan leid, man kann nur das Beste hoffen, wieder ein sehr kritischer Tag!
Also die Menschen in Japan haben wohl andere Probleme als den Immobilienmarkt - und zwar auch ohne "Super-Gau". Und das ist eher ein Witz .. Natürlich sind "direkte Schäden" an Gebäuden schlichtweg nicht das einzige - wer seine Wasserleitung nicht "aufdrehen" darf weil das Grundwasser belastet ist, oder nicht sein "Essen" in der Nähe kaufen kann, der kann schlichtweg mit seiner "Immobilie" nichts anfangen! Es sind bei AKW-Gaus nicht die "unmittelbaren Toten" , und auch nicht die "unmittelbaren Schäden" die zählen, sondern die gesamte Infrastruktur und auch die zukünftigen Faktoren! Japan wird nicht "zusammenbrechen", aber es ist eben längst nicht mit "begraben, wegräumen, weitermachen" getan, weil das Weitermachen mit einem Geigerzähler in der Hand beim Einkaufen oder beim "Wasserhahn" aufdrehen ist schlichtweg nicht so "locker mal eben" gemacht! Es sind eben nunmal "radioaktive Stoffe" ins Grundwasser, in die Luft, ins Meer gelangt - und das wird die "Benutzer" trotz aller Beschwichtigungen von einem "Weiter so" schlicht und einfach abhalten! Wir kennen aus der Historie zwar keine entsprechenden Radioaktiven Unglücke, aber genügend "Dürre-Katastrophen" wo ganze Landstriche einfach nicht mehr benutzbar waren. Die Folge war immer das aufgeben der alten Städte, und das "neuebauen" an anderer Stelle! Vermutlich wird sich ähnliches auch in Tokio ereignen .. die Unsicherheiten werden die Leute einfach "anderswo" hinziehen lassen - und irgendwann in den nächsten Jahren macht dann in Tokio der letzte das Licht aus!
3. Wirtschaftszunami
atzigen 21.03.2011
Wer glaubt das Elend in Jappan bliebe für die übrige Welt ohne nennenswerte Volgen der teuscht sich gewaltig. Der Idiottenkrieg in Nordafrika wirkt zu allem Übel und Elend auch noch als zusätzlicher Brandbeschleuniger. Na ja Napoleon der vierte in Aktion. Scheint der Irre von Tripolis hat Ebenbilder in Europa. Na ja Bunga Bunga ist wohl noch das harmloseste auf diesem Planeten.
4. 255.255.255.255
ukw 21.03.2011
---Zitat--- Ähnlich erscheint die Situation bei der Deutsche-Bank-Tochter RREEF. Der Japan-Anteil im Portfolio des hauseigenen Fonds "Grundbesitz Global" beträgt mehr als 16 Prozent, ein branchenweit unerreichter Wert. Dennoch gibt sich der Anbieter gelassen. "Die aktuellen relevanten Eckdaten der Japan-Immobilien lassen keine signifikanten Abwertungen erwarten, zumal wenn man Katastrophenszenarien vernachlässigt", so ein Sprecher der Deutschen Bank zu manager magazin. "Alle Immobilien sind ohne Schäden und können von den Mietern uneingeschränkt genutzt werden." Für eine Schließung, so der Sprecher, sehe man keine Veranlassung. ---Zitatende--- ... ein Schelm wer böses dabei denkt. Rütli Joe wird irgend einem Deppen den Schrott andrehen und simsalabim ist die Doitsche Pank das Risiko los... Im übrigen stimme ich den Vorrednern zu, die die menschliche Tragödie hinter den Meldungen sehen. Mitgefühl und verantwortungsvolles eigenes Tun & Handeln ist heute wichtiger als das Fonds Risiko von merkbefreiten €uro Jongleuren...
5. Hm...
lars in berlin 21.03.2011
Zitat von ukw... ein Schelm wer böses dabei denkt. Rütli Joe wird irgend einem Deppen den Schrott andrehen und simsalabim ist die Doitsche Pank das Risiko los... Im übrigen stimme ich den Vorrednern zu, die die menschliche Tragödie hinter den Meldungen sehen. Mitgefühl und verantwortungsvolles eigenes Tun & Handeln ist heute wichtiger als das Fonds Risiko von merkbefreiten €uro Jongleuren...
Habe ich da was missverstanden? Wo hat denn jemand gesagt, dass die Immobilien verkauft werden sollen? Sie können genutzt werden, sagte man doch. Und das werden ja wohl so ziemlich alle nicht beschädigten Gebäude in Tokio, oder?
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