Vonovia und Deutsche Wohnen Diese Fusion könnte teuer werden - für die Mieter

Die Nummer eins auf dem deutschen Immobilienmarkt steht kurz vor der Übernahme der Nummer zwei. Betroffen wären Zehntausende Mieter - sie müssen sich vermutlich auf steigende Mieten einstellen.

Von und (Grafik)

Deutsche Wohnen

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Am deutschen Wohnimmobilienmarkt tobt ein Übernahmekampf zwischen den drei wichtigsten Unternehmen: der Vonovia, der Deutsche Wohnen (DW) und der LEG Immobilien. Die Nummer eins will die Nummer zwei schlucken. Die Nummer zwei will das nicht, denn sie wollte eigentlich gerade selber die Nummer drei übernehmen.

Doch nun zeichnet sich ab, dass dem Marktführer Vonovia die feindliche Übernahme der DW gelingen wird: Sie hat den geplanten Kauf des Konkurrenten LEG abgesagt - und damit quasi kapituliert. Das könnte weitreichende Folgen für Mieter haben - und zwar möglicherweise nicht nur für jene der Vonovia und der Deutsche Wohnen, sondern für alle Wohnungssuchenden hierzulande.

Was also würde der Deal für Mieter bedeuten? Und was ist an der Übernahme so heikel? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Worum geht es?

Bei dem Deal entstünde ein Immobiliengigant mit mehr als einer halbe Million Wohnungen in Deutschland (siehe auch die Grafik unten: Sie vergleicht die Portfolios der beiden Firmen zum Stichtag am 30. Juni 2015 - seither hat die Vonovia ihren Bestand von rund 350.000 auf fast 370.000 Wohnungen erhöht, die DW besitzt gut 140.000 Wohnungen).

Die Vonovia hat eine gemischte Offerte aus Aktien und Bargeld abgegeben: Für elf Deutsche-Wohnen-Titel soll es sieben Vonovia-Papiere und 83,14 Euro in bar geben. Das entspricht beim aktuell stagnierenden Vonovia-Kurs 24,63 Euro je Deutsche-Wohnen-Papier. Insgesamt hat der Deal nach Angaben des Dax-Konzerns Vonovia einen Wert von 14 Milliarden Euro. Noch wehrt sich die DW vehement gegen die feindliche Übernahme.

Der zweitgrößte deutsche Immo-Konzern hat zuletzt wichtige Unterstützer verloren: Die beiden einflussreichen Aktionärsberater ISS und Glass Lewis haben den Aktionären der Deutsche Wohnen dazu geraten, gegen die LEG-Transaktion zu stimmen, und in der Regel folgen Anteilseigner auf Hauptversammlungen deren Rat. Das letzte Wort haben allerdings die Aktionäre beider Unternehmen: die der DW bei der geplanten Übernahme, die der Vonovia bei der damit einhergehenden Kapitalerhöhung.

Worauf müssen sich Mieter gefasst machen?

Stimmen die DW-Aktionäre letztlich der Fusion zu, müssten sich einige Mieter aller Voraussicht nach auf steigende Mieten gefasst machen - zumindest wenn man für eine solche Prognose Erfahrungswerte aus der Vergangenheit zugrunde legt. Die vorherige Miete kann ein neuer Vermieter im Prinzip immer dann erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbunds, sagte dazu gegenüber SPIEGEL ONLINE, aus einer Fusion würden sich nach seinen Erfahrungen "für Mieter überhaupt keine Vorteile ergeben." Meistens sei es so, dass Unternehmen nach einer Fusion versuchen, "die Mieten da, wo es legal möglich ist", so weit wie möglich zu erhöhen - um damit zumindest anteilig die Kosten für die Übernahme auszugleichen.

Außerdem würden bei Zusammenschlüssen von Firmen oft auch die sogenannten Instandhaltungsrücklagen deutlich gekürzt. Dadurch wiederum könnte sich womöglich die Renovierung von Wohnungen verzögern und der Service für Mieter verschlechtern.

Nun wirbt die Vonovia in ihrem Übernahmeangebot zwar damit, dass sie "die Qualität der eigenen Leistung in starkem Maße auch an der Zufriedenheit der Mieter" messe. Doch dass zufriedene Mieter wirklich das Ziel sind - das muss der Konzern erst noch unter Beweis stellen.

Denn zuletzt - als die Vonovia noch Deutsche Annington hieß - hatte das Unternehmen bei vielen Mietern einen zweifelhaften Ruf: Immer wieder gab es Beschwerden, der börsennotierte Konzern investiere nicht in seine Wohnungen und nehme die Verrottung ganzer Siedlungen in Kauf, um eine maximale Rendite herauszuholen.

Was bedeutet die geplante Fusion für Mieter in Berlin?

Für Mieter in Berlin, dem wichtigsten Kernmarkt der DW, könnte deren Zusammenschluss mit der Vonovia womöglich auch eine positive Folge haben. Denn die Vonovia will sich eigenen Angaben zufolge an den Berliner Mietspiegel halten, während die DW Medienberichten zufolge in der Vergangenheit mehrfach juristisch dagegen vorgegangen ist.

Die Vonovia teilte SPIEGEL ONLINE mit: "Der Mietspiegel als Richtschnur für die ortsüblichen Mieten ist in vielen Städten wichtig für den Rechtsfrieden zwischen Vermietern und Mietern. Daher erkennen wir die örtlichen Mietspiegel selbstverständlich an. Das gilt auch für Berlin."

Mieterbunddirektor Siebenkotten gibt sich abwartend: Fortschrittlich wäre es, wenn sich die Vonovia bei der Übernahme der DW nicht nur dazu bekenne - sondern wenn sie es "auch macht. Aber wenn sie es täte, wäre das positiv. Ganz klar."

Was erwartet Wohnungssuchende?

Für Wohnungssuchende könnte die geplante Fusion weitreichende Folgen haben: Nämlich dann, wenn der neue Immo-Gigant seine Marktmacht nutzt, um die Mieten zu erhöhen. Zu diesem Punkt will sich Mieterschützer und Jurist Siebenkotten nur sehr vorsichtig äußern, zumal sich ihm zufolge die Vonovia, selbst wenn sie durch die Fusion zu einem Riesenkonzern werde, mit ihrem Portfolio immer noch bei weniger als zwei Prozent des Wohnungsbestandes in Deutschland bewege.

Nach Siebenkottens Einschätzung könnte es sein, dass die Vonovia nach einer Fusion mit der DW in einigen Städten "eine relativ beherrschende Marktmacht im Teilmarkt der niedrigpreisigeren Wohnungen" gewinnt: "Wenn es zu einer Übernahme käme, müsste das in jedem Fall durch das Kartellamt überprüft werden", folgert er.

Das könnte ein überaus heikler Punkt sein - und zwar für alle Mieter in Deutschland. Denn gerade der Bereich der niedrigpreisigen Wohnungen könnte künftig für Investoren attraktiver werden: Da die Mietpreisbremse nur Mieten zulässt, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, können oft nur niedrige Mieten überhaupt noch legal erhöht werden. Und wenn ein künftiger Immo-Gigant ausgerechnet auf dem Gebiet des bezahlbaren Wohnraums eine marktbeherrschende Stellung hätte, dann könnte er sie nutzen, um auch Mieten im Niedrigpreisbereich zu erhöhen.

Die wahre Ursache für die Schwierigkeit, überhaupt eine Wohnung zu finden, bleibt aber der Wohnungsmangel.

Was hilft gegen die Wohnungsnot?

"Was wir brauchen, sind Investoren, die sagen, wir bauen bezahlbare Wohnungen. Davon brauchen wir unendlich viele in den kommenden Jahren", sagt der Mieterschützer. "Und da habe ich jedenfalls die richtigen Initialzündungen seitens Vonovia noch nicht gesehen." Wenn sie sich in diesem Bereich engagieren würden, könnten sie punkten.

Damit diese entstehen, müsste die Politik Anlegern die richtigen Anreize geben: "Es wäre jetzt eine wesentliche Aufgabe des Staates, sowohl des Bundes als auch der Bundesländer, die für die Wohnraumförderung eigentlich zuständig sind, andere Bedingungen zu schaffen: damit es sich für Investoren lohnt, auch wieder Sozialwohnungen zu errichten." Zu solchen Anreizen zählt Siebenkotten beispielsweise Zuschüsse oder Steuererleichterungen für Privatinvestoren.

Nach seriösen Studien liege der Bedarf laut Siebenkotten in Deutschland bei mindestens 400.000 Wohnungen pro Jahr. Davon müssten etwa 150.000 Wohnungen Sozialwohnungen sein oder sogenannte bezahlbare Wohnungen, die man sich auch leisten kann, wenn man nur fünf oder sechs Euro fünfzig pro Quadratmeter zahlen kann.

Doch: "Das ist in den letzten Jahren nicht passiert. In diesem Bereich ist überhaupt nicht investiert worden", sagt der Mieterschützer. "Nur im höherpreisigen Segment, weil man damit mehr Geld verdienen kann als Investor."

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Zusammengefasst: Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia will die Nummer zwei der Branche kaufen, die Deutsche Wohnen (DW). Die feindliche Übernahme sollte auch die Bildung eines Rivalen verhindern: Denn die DW wollte ihrerseits LEG Immobilien übernehmen - dieser Deal ist bereits geplatzt. Jetzt haben die Aktionäre beider Konzerne das letzte Wort, ob die Fusion der Nummer eins und der Nummer zwei am Markt tatsächlich durchgeführt wird.

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insgesamt 79 Beiträge
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Seite 1
muellerthomas 22.10.2015
1.
"Meistens sei es so, dass Unternehmen nach einer Fusion versuchen, "die Mieten da, wo es legal möglich ist", so weit wie möglich zu erhöhen - um damit zumindest anteilig die Kosten für die Übernahme auszugleichen." Aha. Die Unternehmen können also einfach die Miete erhöhen, machen dies aber vor der Fusion nicht? Weil Vonovia und DW alleine Wohltätigkeitsunternehmen sind?
martha_rosentreter, 22.10.2015
2.
"Das letzte Wort haben allerdings die Aktionäre beider Unternehmen." - Und das Bundeskartellamt sieht diesem Treiben einfach tatenlos zu?
ki_scout 22.10.2015
3. Bauen für 6,50 EUR ?
Doch: "Das ist in den letzten Jahren nicht passiert. In diesem Bereich ist überhaupt nicht investiert worden", sagt der Mieterschützer. "Nur im höherpreisigen Segment, weil man damit mehr Geld verdienen kann als Investor." Was für ein Quatsch !!!! Bei heutigen Neubaukosten ( dank der vielen Vorschriften ) bedeutet eine Miete von 6,50 EUR das die Investoren Geld verlieren ! Wie wäre es denn mit dem Erhalt von günstigen Wohnraum - ohne Privatisierungen und ohne Energieeinsparverordnung !
skeptikerin007 22.10.2015
4. Sollen wir zynisch sein?
Zitat von muellerthomas"Meistens sei es so, dass Unternehmen nach einer Fusion versuchen, "die Mieten da, wo es legal möglich ist", so weit wie möglich zu erhöhen - um damit zumindest anteilig die Kosten für die Übernahme auszugleichen." Aha. Die Unternehmen können also einfach die Miete erhöhen, machen dies aber vor der Fusion nicht? Weil Vonovia und DW alleine Wohltätigkeitsunternehmen sind?
Warum machen sie Sorgen? Die Millionen gut ausgebildeten, die kommen, werden die neuen Mieten bezahlen. Wo die Alten bleiben? Mutti wird schon lösen, so , wie sie bis jetzt geholfen hätten. Fragen Sie die Mieter in Berlin oder München.
tharimar 22.10.2015
5.
Zitat von muellerthomas"Meistens sei es so, dass Unternehmen nach einer Fusion versuchen, "die Mieten da, wo es legal möglich ist", so weit wie möglich zu erhöhen - um damit zumindest anteilig die Kosten für die Übernahme auszugleichen." Aha. Die Unternehmen können also einfach die Miete erhöhen, machen dies aber vor der Fusion nicht? Weil Vonovia und DW alleine Wohltätigkeitsunternehmen sind?
Nein sind sie nicht. Der Vermieter kann jedoch die Kaltmiete "nur" alle 3 Jahre erhöhen. Beim Eigentümerwechsel fällt diese 3 Jahres Sperrfrist jedoch weg, sofern die bisher gezahlte Miete unter dem ortsüblichen Mietspiegel liegt. Dann kann sofort bis auf Höhe des Mietspiegels erhöht werden. Steht so auch im Artikel...
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