Ungereimtheiten bei Wohnnebenkosten Vonovia lässt sich entlasten

Macht Deutschlands größter Wohnungskonzern Kasse mit den Nebenkosten seiner Mieter? Nach entsprechenden Vorwürfen hat Vonovia nun einen Fall prüfen lassen. Doch das Ergebnis lässt viele Fragen offen.

Firmenzentrale von Vonovia in Bochum
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Firmenzentrale von Vonovia in Bochum

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Die Ankündigung klang groß: Mitte Juni versprach Vonovia "den gesamten Prozess der Nebenkostenabrechnung" unabhängig überprüfen zu lassen. Zuvor hatte der SPIEGEL über Ungereimtheiten bei den Heizkosten in einem Kölner Wohnpark berichtet.

Nun ist das von Vonovia in Auftrag gegebene Gutachten da - und man muss es wohl ungefähr so sorgfältig lesen wie eine Betriebskostenabrechnung des größten deutschen Wohnungskonzerns.

Wer als Mieter auf umfassende Aufklärung gehofft hatte, dürfte enttäuscht sein. Vier dünn beschriebene Seiten hat Vonovia in den vergangenen Tagen an Medienvertreter geschickt, auf Briefpapier der Wirtschaftsprüfer von Deloitte und betitelt als "Zusammenfassung der Ergebnisse unserer Sonderuntersuchung". Dazu eine Pressemitteilung, die genauso lang ist. Belege fehlen in der Kurzfassung vollständig, wer nach dem kompletten Bericht fragt, erhält eine Absage.

Dafür wird die PR-Abteilung nicht müde, eine Botschaft zu betonen: Vonovia ist unschuldig.

Vertrauliche Informationen

Tatsächlich haben die Wirtschaftsprüfer von Deloitte den Wohnungskonzern vom schwersten Vorwurf freigesprochen: "Unsere Untersuchung hat keine Hinweise auf eine Manipulation der Heizkostenabrechnung durch die Vonovia SE ergeben", schreibt Deloitte. Die Abrechnung stellten für Vonovia "einen reinen durchlaufenden Posten ohne ökonomischen Ertrag dar".

In der Kölner Wohnanlage passten 2015 die Werte für gelieferte und verbrauchte Heizenergie nicht zusammen - geliefert wurden demnach etwa 20 Prozent mehr Energie als verbraucht. Trotz dieser Differenz hatte Vonovia die kompletten Kosten auf die Mieter umgelegt. Die Deloitte-Prüfer bezeichnen dies nun als "Sonderfall". Dieser kam demnach dadurch zustande, dass der Wärmelieferant die Heizenergie geschätzt und nicht abgelesen habe, und diese Schätzung habe über dem tatsächlichen Verbrauch gelegen.

"Darstellung trifft nicht zu"

Der Wärmelieferant ist in diesem Fall die Rheinenergie - und die weist den Vorwurf zurück. "Diese Darstellung trifft nicht zu", teilt der Konzern auf SPIEGEL-Anfrage mit. Man habe im Oktober 2015 und im Juni 2016 abgelesen - und der geschätzte Wert für Dezember 2015 liege dazwischen. Die Berechnungsgrundlagen seien "korrekt und plausibel", in vergleichbaren Fällen seien die Schätzungen sehr präzise.

Warum aber wurde überhaupt geschätzt und nicht einfach abgelesen? Deloitte schreibt dazu, der Wärmelieferant habe die Schätzung damit begründet, dass im Dezember 2015 "ein Zugang zum Zähler nicht möglich war".

Das bestätigt auch Rheinenergie - und fügt ein Detail hinzu, das im Deloitte-Bericht fehlt: Der Zähler befinde sich in der Hoheit der Vonovia. "Wir sind darauf angewiesen, dass uns ein Hausmeister Zugang gewährt", so Rheinenergie.

Gleicher Stand wie Mitte Juni

Mit den gegenseitigen Schuldzuweisungen zwischen Vonovia und Rheinenergie ist man in Köln nun aber genau an dem Punkt, an dem man Mitte Juni, also vor dem Deloitte-Bericht, auch schon war. Zwar will Vonovia sich nun "bei Rheinenergie dafür einsetzen, dass die zu hoch angesetzten Schätzungen zurückgezahlt werden", wie Vonovia-Sprecherin Nina Henckel schreibt. "Wir werden den Vorgang im September abschließen und jeden Mieter individuell informieren."

Ob die Mieter auf diesem Weg allerdings die rund 60.000 Euro zurückbekommen, ist mindestens fraglich. Rheinenergie teilt dazu mit, die geschätzten Werte seien absolut in Ordnung: "Wir sehen dafür keinerlei Anlass, uns in diesem Kontext über Kulanzregelungen zu unterhalten."

Für den Kölner Mieter Ernst zur Linden zeigt der Fall, wie Vonovia mit seinen Kunden umgeht. Der Konzern habe die Heizkosten trotz der großen Differenzen umgelegt und dann anderthalb Jahre "keinen Schlag dazu getan, der Mehrbelastung der Mieter entgegenzutreten". Zur Linden hatte monatelang mit Briefen und Anrufen versucht, eine Erklärung für die 20 Prozent zu bekommen. Schließlich stellte er Strafanzeige wegen Betrugs, doch es tat sich wenig.

Zwar hat Deloitte nun erklärt, die Prüfung habe "keine Hinweise auf eine Verzögerung" durch die Vonovia ergeben - doch zur Linden hat ganz andere Erfahrungen gemacht. Über ein Jahr erhielt er nach eigener Aussage entweder gar keine Antwort, Standardschreiben oder sich widersprechende Aussagen. Der Ex-Manager ist überzeugt: Ohne die Medienberichterstattung hätte sich auch weiter nichts getan.

Vonovia will 14.000 Euro erstatten

Immerhin in einem Punkt macht die Vonovia nun eine konkrete Zusage: 49 Mieter sollen insgesamt rund 14.000 Euro Heizkosten zurückerstattet bekommen, die sie aufgrund eines Übertragungsfehlers zu viel gezahlt hatten, wie Vonovia-Sprecherin Henckel sagt. Zur Linden hatte diesen Fehler bereits im Januar 2017 entdeckt und sein Geld auch zurückbekommen - seine Nachbarn hingegen über anderthalb Jahre nicht.

Was heißen die Kölner Ergebnisse nun für die restlichen rund eine Million Vonovia-Mieter in Deutschland? Denn Ernst zur Linden ist bei weitem nicht der Einzige, der sich über zu hohe und undurchsichtige Nebenkosten beschwert. Den SPIEGEL haben seit der Berichterstattung über den Kölner Fall zahlreiche Zuschriften erreicht, ähnliche Berichte sind seit Monaten und Jahren in vielen Lokal- und Regionalmedien erschienen.

Hier liefert der Deloitte-Bericht nur wenig Antworten. Zwar haben sich die Prüfer angeschaut, wie Vonovia im Allgemeinen Heizkosten und Warmwasser abrechnet. Demnach stelle der Prozess "grundsätzlich einen sachgerechten, ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Ablauf der Abrechnung sicher". Alles andere wäre für einen Dax-Konzern, der sein Geld mit Wohnungen verdient, allerdings wohl auch eine Blamage.

Zudem beklagen viele Mieter hohe Kosten nicht nur bei der Heizung, sondern in ganz anderen Bereichen, etwa bei Hausmeistern, Winterdienst, Müllabfuhr oder der Gartenpflege. Hier ist die Situation noch undurchsichtiger, weil Vonovia diese Aufträge teilweise an eigene Tochterunternehmen vergibt und dadurch daran mitverdient.

Doch diese Posten haben sich die Prüfer von Deloitte gar nicht erst angeschaut.

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mydryn 26.07.2018
1. Nicht was wirklich Neues
Vonovia scheint die kapitalistische "Neue Heimat" zu sein. Wenn Tochterfirmen für ihre Mutter arbeiten, ziehen immer die Zahlenden den kürzeren. Bei solchen Konstellationen ist der Mißbrauch vorprogrammiert.
andreasbln 26.07.2018
2. hausgemachtes Problem durch Rechtsprechung
Seit Jahren, ohne dass die breite Öffentlichkeit hiervon Kenntnis nehmen würde, werden immer wieder sehr vermieterfreundliche Urteile von Landgerichten und dem BGH in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen gefällt. Man gewinnt den Eindruck es herrscht die Auffassung: Mieter sollen froh sein, dass sie irgendwo wohnen dürfen, Klappe halten und gefälligst zahlen. Die formellen Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen wurden auf ein Minimum runtergeschraubt, Transparenz Fehlanzeige, die Abrechnung gilt als richtig und der Mieter muss im Zweifel beweisen, dass sie falsch ist. Schätzungen sind auch fast immer ok, die Trennung zwischen Gewerbe- und Wohnraumsteuer ist auch obsolet, was teilweise zu grotesken Ergebnissen führt, Vermieter dürfen ihre Angestellten für Mindestlohn das Haus reinigen lassen und gegenüber den Mietern mit hypothetischen Marktpreisen abrechnen und und und.. die Liste ist endlos. Im Ergebnis ist es die Lizenz zum Gelddrucken nur sind manche so doof, sich dabei erwischen zu lassen. Die Diskrepanzen zwischen der Menge der eingekauften und und der bei den Mieterin abgelesenen Energiemenge ist nicht selten. Wo diese Mengen bleiben, ob die wirklich geliefert wurden, weiß in der Regel kein Mensch und viele bemerken es gar nicht, weil man mathematisch ganz auf Zack sein muss, derartige Dinge im Wust einer ach so einfachen und für den durchschnittlichen Mieter locker nachvollziehbaren Abrechnung überhaupt zu erkennen. Ironie aus. Die Landrichter werden ihnen bestätigen, dass das doch alles ganz einfach und nachvollziehbar ist. Im Zweifel wird irgendwer wie beim Wasserverbrauch auf die Idee des Schlupfes kommen, dass einfach bei alten Heizungssystemen eine Menge von bis zu 20% irgendwo verdampft oder es nach DIN Schieß-Mich-Tot eine Menge Rohrwärmeverluste gäbe und dass das alles keine Grund sei, die Abrechnung nicht zu bezahlen. Das Wärmecontracting selbst ist eh ein Thema für sich. Auch das hat BGH in einer schwachen Stunde abgesegnet und damit ebenfalls eine Gelddruckmaschine angeschmissen, die dazu führte, dass manche Mieter mal locker das 3,5 pro Megawattstunde Fernwärme berappen sollen. Alles kein Problem. Gebot der Wirtschaftlichkeit ? Ach woher, der Contractor wird ja immer das Neueste einbauen und warten und reparieren.. ja klar. Mieter haben in diesem Land keine Lobby und höchstens wenn mal so ein werbewirksames Urteil zu den blöden Schönheitsreparaturen zugunsten der Mieter gefällt wird, dann steht's in der Zeitung. Zu § 272 Absatz 4 ZPO würde ich gerne mal die Erklärung eines Verfassungsrechtlers hören wie das passieren konnte und warum sich niemand dran stört, auch nicht die SPD, die den Bockmist mitverbrochen hat.
dasfred 26.07.2018
3. Dieses Konstrukt muss dringend geregelt werden
Es wurde schon vor Jahren verboten, Maklerprovision zu verlangen, wenn Makler und Vermieter identisch sind. Hausmeister Dienste dürfen eben auch nur soweit berechnet werden, wie Lohn für den Hausmeister anfällt. Vergibt man die Dienste an eine Fremdfirma, fallen die Kosten an die diese Firma in Rechnung stellt. Gehört allerdings diese Firma zum Geflecht des Vermieters, so können leere Kosten generiert werden, gegen die der Mieter keine Handhabe hat. Da hilft nur das Verbot oder die Pflicht, die Kosten nachweislich marktüblich zu bestimmen. Mit dieser Konstruktion kann man jede Mietpreis Bremse umgehen. Nettomiete im gesetzlichen Rahmen halten und nebenbei bei den Nebenkosten Gewinn machen darf sich nicht als Geschäftsmodell ausweiten.
Circular 26.07.2018
4. In Vonovia ist die Neue Heimat aufgegangen
Zitat von mydrynVonovia scheint die kapitalistische "Neue Heimat" zu sein. Wenn Tochterfirmen für ihre Mutter arbeiten, ziehen immer die Zahlenden den kürzeren. Bei solchen Konstellationen ist der Mißbrauch vorprogrammiert.
Die Geschichte ist sogar ziemlich gradlinig von Neue Heimat über Gagfah zu Deutsche Annington, die heute Vonovia heißt.
grabenkaempfer 27.07.2018
5.
"Nun ist das von Vonovia in Auftrag gegebene Gutachten da" noch Fragen?
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