US-Immobilienblase: "Alle Ballons kommen runter"

Nie in den letzten 30 Jahren sind die Preise auf dem US-Immobilienmarkt so stark gestiegen wie seit 2003 - und nie ist so oft ein Crash vorhergesagt worden. Damit er eintritt, müssen aber noch ein paar Kriterien erfüllt sein, schreibt der Volkswirt Willi Semmler.

New York - Glücklich sind diejenigen New Yorker, die Anfang der neunziger Jahre zugegriffen haben. Damals, kurz nach dem ersten Irak-Krieg, konnte man in Manhattan eine Drei-Zimmer-Wohnung für gerade mal 15.000 Dollar kaufen. Heute, 15 Jahre später, läge ihr Marktwert bei rund 400.000 Dollar. Allein in den vergangenen drei Jahren haben sich die Preise noch einmal verdoppelt.

New Yorker Skyline: Historisch bemerkenswerter Preisschub
REUTERS

New Yorker Skyline: Historisch bemerkenswerter Preisschub

In Großstädten wie New York sind die Preissteigerungen natürlich besonders stark ausgefallen. Die bisher fünf Jahre der Ära Bush haben aber auch den Immobilienmärkten in anderen Teilen der USA eine Wertsteigerung beschert, die historisch gesehen mehr als ungewöhnlich ist. Während die Preise für amerikanische Häuser und Wohnungen im Zeitraum von 1975 bis 2005 im Schnitt um 1,8 Prozent jährlich gestiegen sind, wuchs der Wert seit 2000 um erstaunliche sieben Prozent jährlich. Allein im vergangenen Jahr sind die Preise für Immobilien im Landesschnitt noch einmal um 9,6 Prozent nach oben geschnellt.

Einige Bundesstaaten fallen mit besonders starken Ausschlägen auf. So legten die Immobilienpreise in Washington, DC und Maryland um 20 Prozent, die in Florida um 23, und die in Arizona gar um 31 Prozent zu.

Es gibt auch eine Reihe von Bundesstaaten mit Zuwachsraten von einem Prozent oder weniger. Dennoch ist es berechtigt, von einer Immobilienblase in den USA zu sprechen. Im Vergleich zur Blase an den Aktienmärkten, die 2000/2001 ein abruptes Ende fand, ist sie verspätet aufgetreten. Auch der Konjunktureinbruch nach dem 11. September 2001 konnte die Entwicklung nicht aufhalten: Die Immobilienpreise sanken nicht, sie stiegen weiter an.

Das ist umso bemerkenswerter, als die letzte Rezession Anfang der neunziger Jahre auch den Wohnungsmarkt nach unten drückte. Nach dem Krieg im Frühjahr 1991 brachen Konsumentenvertrauen und Wirtschaftsaktivität ein. Haushalte mussten große Einkommensverluste hinnehmen, auch durch den Anstieg der Arbeitslosenrate auf rund acht Prozent bedingt. Vielen Bürgern fiel es schwer, Immobilienkredite zu bedienen oder zurückzuzahlen.

So kam eine Preisspirale nach unten in Gang: Die Banken und Kreditinstitute für Immobilienfinanzierung mussten die Immobilien auf den Markt bringen und weit unter Wert verkaufen, um der eigenen Insolvenz zu entgehen.

Wie es zur Blase kam

Wie also erklärt sich der derzeitige, fortgesetzte Boom der Preise? Zum einen hat sich das Einkommen der Amerikaner stabil entwickelt. Auch die Steuersenkungen der Regierung Bush in den Jahren 2001 und 2002 leisteten ihren Beitrag. Entscheidend war auch, dass die Notenbank unter ihrem bisherigen Präsidenten Alan Greenspan lange außerordentlich niedrige Zinsraten beibehielt. Dies alles hat nicht nur den  Immobilienmarkt angeheizt, sondern auch den Konsum insgesamt. Oft wurden die Ausgaben über Kreditkarten finanziert, die mit niedrigen Zinsraten oder für beschränkte Zeit sogar mit Nullzinsen lockten.

Die Blase im Immobilienmarkt hat aber noch einen anderen Grund: Seit einer Reihe von Jahren haben Banken und große Hypothekenfirmen Mittel gefunden, ihr Kreditrisiko an Dritte auszulagern. Ein Beispiel sind die sogenannten mortgage backed securities (MBS), die von Hypothekenfinanzierern wie Ginnie Mae, Fannie Mae und Freddie Mac begeben werden. Sie bündeln eine Vielzahl von Immobilienkrediten zu einem Paket und verkaufen darauf basierende Anleihen.

Käufer dieser Wertpapier-Kategorie, die inzwischen zur wichtigsten auf dem US-Anleihemarkt avanciert ist, erwerben das Anrecht auf einen sicheren Einkommensstrom wie bei einer Staatsanleihe. Es gibt zunehmend auch komplexere Formen, etwa die sogenannten collateralized mortgage obligations (CMOs). In  diesem Fall werden die zugrunde liegenden Hypotheken in Tranchen eingeteilt, die unterschiedliche Risiken repräsentieren, aber auch unterschiedliche Erträge bringen, und einzeln verkauft werden. Risikobereite Anleger kaufen jene CMOs, die höhere Renditen bieten, aber auch größere Gefahren eines Zahlungsausfalles bergen.

Diese neuen Finanzierungsformen haben mit dazu geführt, dass die Kontrolle der Kreditwürdigkeit schwindet. Banken haben weniger Anreiz, die Bonität von Immobilienkäufern zu überprüfen. So geht der Häuserkauf auf Kreditbasis munter weiter. Häufig sitzen auch ausländische Anleger auf dem Risiko.

Wann kommt der Einbruch?

Gegenwärtig mehren sich dennoch die Anzeichen dafür, dass die Immobilienhausse ihrem Ende entgegengeht. Wie die "New York Times" Anfang März berichtete, hat der Anstieg der Immobilienpreise schon stark an Tempo verloren. Der Verkauf von Immobilien ist vom Januar 2006 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 35 Prozent gesunken. Zugleich stieg der der Bestand unverkäuflicher Häuser deutlich an. Käufer lassen sich außerdem mehr Zeit, bevor sie ihr Angebot abgeben.

Dies sei eher eine saisonale Abschwächung, meinen einige Beobachter, und rechnen mit einem Neuanstieg im Sommer. Es hat sich aber ein gefährlicher Trend entwickelt, der ein Ende der Immobilienhausse beschleunigen könnte.

Berichten der Notenbank kann man zum Beispiel Folgendes entnehmen: Der Häuserpreis im Verhältnis zur Jahresmiete - ein wichtiges Erkennungsmerkmal für eine Immobilienblase -  ist von 1995 bis 2005 gefährlich angestiegen. Lag das Preis-Jahresmiete-Verhältnis für ein Objekt vor elf Jahren noch bei lediglich 15, betrug der Vergleichswert für das vergangene Jahr schon 21 - ein Anzeichen dafür, dass die Kaufpreise den Mieten davongelaufen sind.

Weitere Besorgnis erregende Daten: Das Verhältnis des Haushaltsvermögen zu den Verbindlichkeiten ist im selben Zeitraum von fünf auf nur noch drei Prozent gesunken. Und das Verhältnis der Haushaltsverschuldung zum verfügbaren Einkommen ist von 80 Prozent im Jahr 1999 auf 120 Prozent im vergangenen Jahr hochgeschnellt.

Die Amerikaner geben also einen größeren Teil ihres Geldes für die Rückzahlung von Schulden aus. Hinter der Immobilienblase steht eine Kreditblase. Eine Politik weiter steigender Zinsraten, wie sie der neue Notenbankchef Ben Bernanke in Aussicht gestellt hat, ist da eine sehr schlechte Nachricht für all diejenigen amerikanischen Haushalte, deren Kreditraten im Gleichklang mit den Marktzinsen ansteigen.

Langsam anziehende Zinsen allein werden indes kaum reichen, um das Ende der Immobilienblase herbeizuführen. Dazu wäre schon, wie 1990/91, ein massiver Einbruch des Durchschnittseinkommens nötig, wie er durch eine Wirtschaftskrise und einen Anstieg der Arbeitslosigkeit verursacht werden könnte. Angesichts der gegenwärtigen hohen Wachstumsraten der US-Wirtschaft steht ein solches Szenario noch nicht unmittelbar bevor.

Wann die Immobilienblase platzt, hängt also vom Verlauf der Konjunktur ab. Der genaue Zeitpunkt ist ungewiss. Aber die Amerikaner sagen: "All balloons come down sometime" - alle Ballons kommen irgendwann runter.

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