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Häusermarkt: Die Mär von der Immobilienblase
DPA

Selbst der Bundesfinanzminister warnt jetzt schon vor einer möglichen Immobilienblase in Deutschland. Recht hat er trotzdem nicht. Die Debatte ist aufgeblasener als die Preise.

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muellerthomas 23.06.2014, 15:57
20.

Zitat von ant-ipod
aber ist es nicht in der wirklichen Welt so, dass ein Investor gerne die gleiche Rendite wie seine Kollegen hätte und folglich die Mieten erhöht?
Wenn die Mieten eifnach so erhöht werden können, wieso machen die Investoren das nicht völlug unabhängig von der Rendite des Kollegen? Wieso steigen die Mieten dann nicht Jahr für Jahr um 10% oder mehr? Offenbar gibt es doch nur begrenzten Erhöhungsspielraum, was ja auch der Grund für sinkende Renditen ist: Die Mieten steigen deutlich langsamer als die Preise.

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cobaea 23.06.2014, 15:57
21. fern der Realität des Durchschnittsbürgers

Herr Münchau redet vom Wohnungs- und Immobilienmarkt wie der Blinde von der Farbe. Da redet er von niedrigen bzw. günstigen Mieten - mit seinem Einkommen vielleicht. Aber für einen Grossteil der Menschen in Deutschland sind die Mieten in Gegenden, in denen es Stellen und damit Verdienst gibt, so hoch, dass sie sich diese nur noch mit Mühe leisten können.
Warum wohl, glaubt er, erlebt derzeit z.B. die Schweizer Kleinstadt Kreuzlingen - sozusagen ein Vorort von Konstanz - eine wahre Zuzugswelle von Deutschen? Nein, die sind nicht wahnsinnig und wollen die bekanntermassen hohen Schweizer Mieten bezahlen, weil der Wohnstandard dort höher ist. Sie finden in Konstanz schlicht keine bezahlbare Wohnung.
Und der Vergleich zwischen Mieten in Madrid oder Tokio und Deutschland hinkt ist völlig unnütz, wenn man mit hiesigen Einkommen die hiesigen Mieten fast nicht bezahlen kann, nützt es einem wenig, wenn man das in Madrid erst recht nicht könnte..

Und auch die Aussagen zum Hausbau stimmen nicht - oder vielleicht nur in der Umgebung von Herrn Münchau. Zumindest im Süden der Republik wird auch mit minimalem Eigenkapital dafür mit maximalem Eineinsatz gebaut. Da können schon Hypothekenzinsen, die um 2 bis 3 Prozentpunkte steigen dazu führen, dass man nicht mehr weiss, wie Zins und Tilgung bezahlt werden sollen.
Sogar wenn die 20%-Eigenkapital-Grenze eingehalten wird, kann's da eng werden. Was soll dann eine regionale Bank mit einer Vielzahl von Einfamilienhäusern, die ihr dann womöglich gehören würden, für die sie aber nur schwer Abnehmer finden würde. Schliesslich nützt es nichts, wenn in Schwaben ein Haus der Bank gehört, die Nachfrage aber im Raum Hamburg bestünde.

Sauer aufgestossen ist mir auch die Aussage, in den USA hätten dann Hausbesitzer einfach die Hausschlüssel an die Bank zurück geschickt. Klingt wie: billige Art, aus den Schulden zu kommen. Für viele, wenn nicht die meisten der Betroffenen war der Verlust des Hauses aber mit einem sozialen Absturz verbunden - das Haus war alles, was sie hatten - bzw. dann eben nicht mehr hatten.

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moulesfrites 23.06.2014, 15:58
22. Also im Raum

Köln/Bonn/Düsseldorf gibt es sehr wohl eine Immobilienblase. Habe mich da mit unserem Bankberater ausgiebig unterhalten. Die Banken finanzieren nur den Wert des Hauses (Gutachter), den z.T. frechen Zuschlag der Noch-Eigentümer muss der Eigentümer als Eigenanteil haben. Und das sind hier bis zu 50% des tatsächlichen Wertes. Und da tappen dann viele in die Falle von anderen "Kredithäusern". Ein Beispiel (von vielen): 90qm Haus im Kölner Umland mit 100qm Garten, seit den 70ern nicht mehr saniert: 240.000 EU. Vielleicht gibt es im Osten Häuser zum Ramschpreis, nur da gibt es dann auch keine Jobs....

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Horatio Caine 23.06.2014, 15:59
23. Die Immobilienblase erscheint mir als eine Mär...

...der Vermieterlobby.
Der Spiegel macht es richtig indem er die Kreditvergabe bei Immobilien beäugt.
Wenn man aber die geplatze Immobilienblase in den USA mit einer angeblichen in Deutschland vergleicht, so vergleicht man Äpfel mit Birnen.

1) Es ist nach wie vor Usus, dass in Deutschland eine Eigenfinanzierung erfolgt sein muss.

2) Die Immobilienblase in den USA wurde durch laxe Kreditvergabe an Schuldner begünstigt, denen man nie einen Hauskredit hätte geben sollen. Daran schuld war im Übrigen nicht das sog. "Redliningverbot" also ein angeblicher schlechter staatlicher Eingriff, sondern (um der Legendenbildung ein wenig entgegenzuwirken) die Ansicht der Finanzindustrie und einschlägiger Banken, das allumfassende und absolute Sicherungsmittel in Form von CDOs und CDS gefunden zu haben. Erst daraufhin hat man jedem Schuldner dritter Klasse eine Immobilie geradezu aufgedrängt.

3) Ein weiterer enormer Unterschied zwischen den USA und Deutschland ist die Art wie Immobilien finanziert und gesichert werden. In Deutschland überlegt sich jeder zweimal ob er ein Haus bauen und finanzieren will, denn er muss

-einen Teil selbst finanzieren
-die Immobilie ist bis zur Tilgung der Verbindlichkeit mit einen Grundschuld zugunsten der Bank gesichert und
-es existiert eine schuldrechtliche Verbindlichkeit, für die man jederzeit einen Titel erwirken kann, der 30 Jahre vollstreckbar bleibt und für die man mit seinem kompletten Vermögen und Einkommen einstehen muss

In den USA haftet der Häuslebauer mit der Immobilie und das war es. D.h. kann er die Raten nicht mehr bedienen, lässt er die Immobilie zurück und zieht weiter. Ein Abstraktionsprinzip wie das deutsche Recht mit zugrunde liegender schuldrechtlicher Verbindlichkeit und gleichzeitiger dinglicher Sicherung durch eine Grundschuld, kennt das US-Hypothekenrecht nicht.

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muellerthomas 23.06.2014, 16:00
24.

Zitat von krassopoteri
Der Schuldenstand der Deutschen beläuft sich zu Zeit auf ca. 2,1 Billionen
Nein, das sind die Staatsschulden und nicht die Bruttoschulden der deutschen insgesamt.

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xvxxx 23.06.2014, 16:03
25. Der Traum von der Rendite...

Netter Artikel. Leider sachlich nicht ganz sauber.
Für eine Investition von 100.000€ erhalten Sie in einem "Blasen-gebiet" München momentan eine Kaltmiete von ca. 4.800€. Allerdings gehen davon ab:
- Rücklagen für Nichtvermietung
- nicht umlegbare Nebenkosten
- Rücklagen für Reparatur und Renovierungskosten.

In einem "normalen" Jahr kommen Sie so vielleicht auf 3.500 Brutto. Allerdings wird das durch Renovierungskosten und Leerstand Razz Fazz wieder aufgefressen. Nur ein Ahnungsloser würde damit rechnen. Steht die Wohnung einen Monat leer und sie müssen in Reparaturen investieren sind sie gleich unter dem einen %... längerer Leerstand: Negative Rendite, denn auch die umlegbaren Nebenkosten hören nicht auf reinzurieseln.
D.h. in Wohnungen zu investieren wegen der Rendite aus vermietung ist sinnlos. Bleibt als Investment nur noch die Rendite über Preissteigerung. Und da genau kommt die Blase her. Wenn Wohnungen nur noch wegen der kurzfristigen Renditen in Form von Spekulationsgewinnen gehandelt werden.
Klingt ja auch lässig: Appartement in München vor 2 Jahren f. 80k gekauft, jetzt f. 100k verkauft, schnelle 20 Riesen.. wieso nicht komplett per Kredit finanzieren, kost ja nix? Da ist England im Augenblick, und da kommen unsere "Traumballungsräume" hin.
In den genannten Ländern sind im übrigen nicht nur die Wohnungspreise drastisch höher, sondern auch die Mieten. Viele Mieter aus mittleren Einkommensschichten können nämlich in dieser
Spirale irgendwann nicht mehr mithalten. Und dass ist der Augenblick in dem die Blase platzen wird....
Vielleicht ist sie nocht nicht gro, die Blase, aber sie wächst im Sauseschritt.

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kantundco 23.06.2014, 16:04
26. Münchau, der Theoretiker.

1. Eine mit 5% rentierende Immobilie dürfte in Deutschland eine Seltenheit sein. In München gibt es sie nicht. Zumindest nicht bei Neubauten.
2. Man kann Paris oder London definitiv nicht mit Berlin oder München vergleichen. Deutschland ist kein zentralistischer Staat.
3. Sinkt bei einer hoch finanzierten Immobilie der Wert, dann fordern die Banken zusätzliche Sicherheiten oder müssen nach Ablauf der Zinsbindung den Zins erhöhen.

Natürlich ist bei uns die Gefahr der Blasenbildung geringer als in anderen Ländern. Aber nach Deutschland fließt auch aus dem Ausland ungleich mehr Geld rein und treibt die Preise. Ob wir schon jetzt eine Blase haben, hängt sicher vom Standort ab. Aber die Gefahr ist auf jeden Fall da.

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Byrne 23.06.2014, 16:04
27. Man versteht es nicht...

Zitat von Soletan
... muss aber auch dann nicht bei 20% liegen. Man rechnet dann eher mit Bürgen und deren monatlicher Belastbarkeit, doch in unserem Fall war selbst deren unmittelbare Liquidität nahe null ... insofern ist das alles kein Kapital, das zunächst als Stütze gelten kann, wenn der Kredit platzt.
Sie betreiben also eine hochriskante Finanzierung Ihrer Immobilie. Ich hoffe nur, dass Sie nicht mit dem Finger auf die böse Bank zeigen, wenn Ihnen Ihr Hypothekenkredit um die Ohren fliegt.

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mauerfall 23.06.2014, 16:06
28.

Zitat von cobaea
Warum wohl, glaubt er, erlebt derzeit z.B. die Schweizer Kleinstadt Kreuzlingen - sozusagen ein Vorort von Konstanz - eine wahre Zuzugswelle von Deutschen? Nein, die sind nicht wahnsinnig und wollen die bekanntermassen hohen Schweizer Mieten bezahlen, weil der Wohnstandard dort höher ist. Sie finden in Konstanz schlicht keine bezahlbare Wohnung.
Wobei ich vermute, dass es in Konstanz ähnlich ist wie es eine Freundin aus Lindau berichtet?! Viel Wohnraum wird durch Ferienwohnungen blockiert.

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larsmach 23.06.2014, 16:09
29. Ein Bruttomonatsgehalt pro m² Kaufpreis - dann stimmt's

Die alte Fausregel zeigt, ob Menschen in einer Wohngegend (mit dem dort mittleren Einkommen) auf solide Weise eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung finanzieren können. Sie stammt von einem Vorstand der Zentralbank und hat in der Vergangenheit erstaunlich sicher funktioniert (will auch heißen: gewarnt). Niedrige Renditen bei Investitionen sind problematisch: Man soll nicht glauben, die Investition in ein Mehrfamilienhaus sei ohne Risiken.

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