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Immobilien: Mieten oder kaufen - was ist wo günstiger?
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Der deutsche Immobilienmarkt läuft heiß. Eine neue Auswertung zeigt, dass das Wohnen zur Miete vor allem in den großen Städten mittlerweile deutlich günstiger ist als der Kauf. Doch es gibt noch Ausnahmen.

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intercooler61 26.06.2019, 17:03
50. 10.000 Euro/m2? In Barmbek-Nord?

Zitat von Hightower.
[...] Beispiel aus Barmbek-Nord, für mich ein "ganz normales Viertel". Kaufpreis für ca. 43 qm etwa 435.000 Euro, dazu kommen etwa 55.000 Euro Kaufnebenkosten (laut immoscout24.de). Macht in der Summe 490.000 Euro. (...] Zeitgleich wird man für Bestandsmieten wohl selten auf 1300 Euro für 70 qm bezahlen. Zum vergleich. 105 qm in Eppendorf bringen derzeit etwa 1750 Euro Kaltmiete ein. [...]
Der Preis ist doch - mit Verlaub - irre.
Kalkuliert man 20 Jahresmieten, müsste man damit eine Kaltmiete von über 40 Euro/m2 (kein Tippfehler!) erzielen oder ersetzen können. Wer soll die denn zahlen? In der Gegend?

Selbst die Hälfte wäre noch zu viel, wie Sie mit dem Eppendorfer Beispiel schön illustrieren - selbst wenn letzteres eine Bedtandsmiete ist.

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bsauss 26.06.2019, 17:06
51. Inflation vergessen

Die Rechnung ist erstmal falsch (wie schon viele geschrieben haben) weil man die Tilgung nicht mit einrechnen darf sondern nur die Zinsen - schließlich hat man als Käufer in den Modell eine abbezahlte Wohnung nach 20 Jahren u und als Mieter nichts.
Außerdem darf man über einen so langen Zeitraum die Inflation auch nicht vergessen, die nach EZB Ziel bei knapp 2%p.a. Liegen soll. Man darf auch nicht erwarten 20 Jahre keine Mieterhöhung zu bekommen, beim Kauf ist das über die gesamte Laufzeit fix.
In Summe also mal wieder ein einseitiger Artikel - kein Wunder dass wir in Deutschland mit die niedrigste Eigentumsquote in Europa haben und deshalb auch ein sehr niedriges Pro Kopf Vermögen

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elcaron 26.06.2019, 17:13
52. Aktuelle Konditionen

My 2 cent von letztem Jahr:
400k Kaufpreis mit Renovierungen, Einrichtung und Nebenkosten
100k Eigenkapital
200k als Annuitätendarlehen zu 1.24% (10 Jahre fest, 5% Sondertilgung)
100k als Vorausdarlehen zu 1.8% mit Besparung eines Bausparvertrags
Gesamte monatlich verpflichtende Belastung ca. 1100€ (aber natürlich wird mehr sondergetilgt, bzw. anderweitig angelegt)

Zwei Gehälter im oberen TVöD-Bereich, ich allerdings zu der Zeit in der 3. Befristung (und nach Wissenschaftszeitvertragsgesetz wäre danach Schluss gewesen), erhalten über unseren Versicherer.

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duke_van_hudde 26.06.2019, 17:22
53. Überschrift passt nicht zum Artikel

Bei der ganzen Berehcnung kommt es doch auf einen wirklichen Vergleich an und der wird hier nicht gemacht.
Das ganze fängt damit an wie der Mieter der ja für einen wirklichen Vergleich die gleiche Summe besitzen muss wie der Hauskauefer als Eigenkapital dieses Geld anlegt.
Hat er das Geld mit 0 % auf der Bank liegen oder invetiert er das ganze in Aktien ETF´s die Weltweit anlegen und im durchschnitt der Jahre 7-8 % abwerfen sollten.
Als nächstes muss der Meiter seinen Cashflowvorteil den er in vielen Regionen hat natürlich weiter sparen(das machen viele Mieter nicht und deshalb sind viele Mieter bei gleichen Einkommen duetlich ärmer wie Kaeufer) und weiter rentabel anlegen.
Als Problem beim Mieter kommt nun die Entwicklung der Mieten abzuschätzen. Sehr langfristig können die Mieten nur so stark steigne wie die Löhne der Menschen die in der Region wohnen. Nur kurz und mittelfristig können Mieten massiv stärker (wie jetzt) oder deutlich geringer wie teilweise in dne 1960er und 1970er in vielen Regionen Deutschlands sich entwickeln. Steigen die Mieten zu schnell ist der cashflow Vorteil des Mieters schnell weg. Steigen die Mieten sehr langsam dann sieht es ganz anders aus.
Für den Hauskaeufer gibt es Probleme wie die Instandhaltungsrücklage oder bei Eigentumswohnungen das Hausgeld und natürlich die Zinsentwicklung. alle diese Punkte kann man wieder nur abschätzen.
Dazu kommen natürlich die aufgenommen Risikien. Wenn es zur Scheidung oder zur Arbeitslosigkeit oder zum Zinsanstieg kommt kann der Hauskaeufer in großen Gefahren kommen. Passiert das alles nicht sieht es wieder besser aus.
Da niemand für alle Variablen die Zukunft wissen kann(eigentlich nicht mal für eine) bleibt am Ende nur das übliche zu sagen.
Langfristig war es inden meisten 20 Jahren Zeiträumen besser zu mieten wie zu kaufen. Wenn die Entscheidung Aktien oder Haus war. Es gab aber auch Zeiträume wo das Hauskaufne besser war. Dazu gab es natürlich quasi in jeden 20 Jahres zeitraum Regionen in Deutschland wo es iweder anders war wie sonst im Deutschland.

Der Hauskauf hatte aber für viele einige vorteile.
1.Die Deutschen kaufen ungern Aktien und wenn der Vergleich anleihen vs Haus war dann war Haus fast immer besser.
2.viele Deutsche die ein Haus kaufne wollen sparen in dne Jahren mehr wie Mieter die das nicth wollen beim gleichen Gehalt. da die Hauskaeufer ein Ziel haben.
3.viele deutsche sparen den Cashflow vorteil des Mieters nicht konsequent.

Am Ende sollte ein Hauskauf aber eine Lebensstielentscheidung sein für die die es sich leisten können.
Ich mag meine Aktien und meine Sparquote bei meinen Einkommen von 40-45 % ist deutlich höher wie viele die ein Haus kaufen bei meinen Lohn. Meine Aktien kann ich überall mitnehmen auch wenn ich aus Deutschland weg will und es kommt ständig Geld mittels Dividende herein.
Daher jeder wie er will, aber gerade Mieter sollten sehr genau überlegen wie sie trotzdme Vermögensaufbau betreiben wenn sie sich eigentlich auch ein Kauf leistne könnten.

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at.engel 26.06.2019, 17:34
54.

Ich habe das Geühl, dass hier Leute ein paar Sachen durcheinander bringen. Die Frage ist nur, was im Moment für einen Haushalt "günstiger" ist, und nicht was "sinnvoller" ist. Wenn man sich die Karte so ansieht, ist Kaufen in Gegenden, in denen die Belastung durch Mieten höher ist (blau), auch risikoreicher, weil die Immobilien auch durchaus an Wert verlieren können - während die Mieten auch kaum steigen werden. Kaufen hat da nur Sinn, wenn es auch Spass macht - z.B. im Jerichower Land einen Bauernhof herrichten oder etwas ähnliches...
In Gegenden dagegen, in denen die Belastung durch einen Kauf höher ist, ist er auch sinnvoller. Jemand, der heute in eine 70m²-Wohnung in München investiert, zahlt das zwar eine Zeit lang mehr Geld, hat aber nach 20 Jahren eine Immobilie, die sicher zwischen 50% und 100% mehr wert ist, und kann dann entweder problemlos von heute auf morgen verkaufen, oder eben weiter mietfrei drinn wohnen. Und keine Ahnung, was in 20 Jahren so eine Miete kostet, aber ich gehe mal davon aus, dass er dann locker 20ooo€ pro Jahr spart. Da ist so in fünf Jahren das Eigenkapital schon wieder erspart. Wenn ich diese 78ooo€ heute für etwas anderes ausgebe, sind sie halt definitiv weg - und ich lebe bei "gleicher" Miete so alle zehn Jahre auf ungefähr 10m² weniger - das ist rein rechnerisch so die Entwicklung da, wo ich lebe (mit "gleich" meine ich so übern Daumen inflationsbereinigt).
Die Frage ist nur, ob man sich einen sinnvollen Kauf überhaupt noch leisten kann!

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k70-ingo 26.06.2019, 17:46
55.

Zitat von intschutschuna
ich habe vor 2 Jahren das 40 Jahre alte Haus meiner Eltern verkauft. Damals gekostet: 160.000 Mark. Verkauft für 210.000,- EUR. Also deutlich mehr als das Doppelte raus bekommen. Und glauben Sie mir, das war 'ne alte Scholle. Fenster, Bäder, Fussböden, alles noch original retro 70ger! 1993 haben meine Eltern mal ne neue Ölheizung eingebaut und 2000 gab's 'ne neue Küche. Das war's aber auch schon. Und der Erlös hat sowas von locker gereicht, um meiner 80 jährigen Mutter eine schöne kleine, für sie haushaltstechnisch machbare Erdgeschoss-2-Zimmer-Wohnung zu kaufen. Und wenn sie mal Pflege braucht ist noch ein ordentlicher Batzen übrig. Übrigens: meine Eltern hatten das Ding nach 15 Jahren abbezahlt und haben somit 25 Jahre kostenfrei (!) gewohnt. Also ja: das hat sich voll gelohnt!
Genau dieser Erkenntnis verweigern sich die überzeugten Befürworter der Miete.
Die schnallen einfach nicht, daß Mietzahlungen ein für alle mal weg sind, während die Abzahlung von Eigentum im eigenen Vermögen bleibt und dieses noch nährt.

Das ist -was ebenso geflissentlich ignoriert wird- einer der Hauptgründe, warum die Vermögensschere zwischen Mietern und Eigentümern sich immer weiter öffnet (siehe den SPON-Bericht kürzlich).

Im Extremfall, wenn jede Generation Eigentum erwirbt, statt zur Miete zu wohnen, potentiert sich das Vermögen sogar, aus mehreren Gründen.
Dadurch, daß der Wert der Häuser stetig steigt, was sich beim Verkauf und vor allem bei der Vererbung bemerkbar macht, hat die folgende Generation mehr Geld zur Verfügung und kann somit höherpreisige Häuser kaufen, die dann eine prozentual wie absolut höhere Wertsteigerung aufweisen.
Obendrein bleibt wegen der im Vergleich zur Miete niedrigeren und weiter abnehmenden Belastung durch den Abtrag mehr Geld über, welches wiederum für den Kauf weiterer Vermögenswerte -z.B. Immobilien- verwendet wird.
Das ist keine abstakte Theorie, das ist Realität. Ich bin Betroffener.

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gdmircea 26.06.2019, 17:56
56. 25% des Einkommens für Miete in München?

Die Annahme 25% des Einkommens für Miete in München scheint mir völlig utopisch. Beim angenommenen Gehalt von 57k im Jahr sind das ungefähr 2,800 netto im Monat, 25% davon wären 700 ?. Die Wohnung will ich sehen - 70qm für 700 ?. Vlt. zu zweit, aber selbst da wird's schwer. Und 70qm unter 400k ? kaufen ist auch unrealistisch, das steht auch im Artikel.

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Iltis95beta 26.06.2019, 17:59
57. Annahmen

Die Annahmen sind natürlich nie spezifisch. Die niedrigen 1,2% Zinsen bekommt nur, wer sehr viele Sicherheiten hat. Umgekehrt muss man auch kein Haus zu hohen Kosten kaufen. Unser Kaufpreis lag bei einem Drittel des angegebenen in unserer Region. Letztlich kann eine solche Übersicht nur eine grobe Orientierung geben.
Was hier überhaupt nicht berücksichtigt wurde, sind die Vorteile des Eigentums ggü. der Miete: mehr Platz, eigener Garten, mehr Freiheiten. Aber auch die Nachteile: eigene Wartungskosten, Winterdienst, mehr Verpflichtungen....

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sternenbande19 26.06.2019, 18:02
58. Demografie

Ich finde es erstaunlich das manche Leute davon ausgehen, dass Immobilien in 20 bis 30 Jahren das Doppelte wert sein sollen als heute. Wird das wirklich so sein? Sicher gibt es Beispiele wo dies beim heutigen Preis gegenüber dem Preis vor 20 bis 30 Jahren der Fall ist. ABER wir befinden uns derzeit auch in einem absoluten Boom (beflügelt durch billig zu erhaltenes Geld). Und zudem sollte m. E. der demografische Wandel nicht vernachlässigt werden! In 20 bis 30 Jahren sieht das schon ganz anders aus. Und dann sind die Verhältnisse von Angebot und Nachfrage ggf. nicht mehr mit den heutigen vergleichbar. In solch einem Szenario wage ich zu bezweifeln, dass Mondpreise, wie sie heute gefordert werden, erreicht werden können.

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herrschläfer 26.06.2019, 18:04
59. Äpfel mit Birnen

Ich bin schockiert wie unreflektiert hier verglichen wird, was sich nicht vergleichen läßt. Verlängern sie einfach die Abzahlung auf 25 Jahre und betrachten sie dann das persönliche Gutachten und das restliche Leben ohne Altersarmut. Sie werden definitiv auf das genaue Gegenteil kommen. Ich habe mit 65 ein Haus im Werte von ca. 300.000.
Der Mieter hat!!!
Richtig. Nichts

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