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Immobilien: Mieten oder kaufen - was ist wo günstiger?
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Der deutsche Immobilienmarkt läuft heiß. Eine neue Auswertung zeigt, dass das Wohnen zur Miete vor allem in den großen Städten mittlerweile deutlich günstiger ist als der Kauf. Doch es gibt noch Ausnahmen.

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infektblocker 26.06.2019, 18:16
60. Völlig blöde Rechenbeispiele

Wer 58.000 EUR Jahresgehalt hat und sich einen Kauf nicht leisten/finanzieren kann, macht grundsätzlich etwas falsch. Es mag sein, dass die monatliche Belastung beim Kauf höher ausfällt als beim Mieten, nur nach 20 Jahren gehört mir die Immobilie, dem Vermieter gehört ein neuer Porsche. Mieten heisst, Kosten begleichen, Kaufen heisst investieren. Liebe junge Leute, lasst euch von solch schrägen sozialistischen Rechenbeispielen nicht irre machen. Jede noch so kleine Immobilie ist Teil der Altersvorsorge und etwas bleibendes.

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spigalli 26.06.2019, 18:26
61. Hmmm...

Zitat von spon_7316954
Sie scheinen über Finanzierung aber auch leider nicht mehr zu wissen. Wenn die Immobilie absackt im Wert, klopft die Bank an ihre Tür und will Geld sehen, da die Immobilie nicht mehr als Sicherheit gänzlich taugt. Viel Spaß wenn das vierstellige Summen sind, die sie nicht auf dem Bankkonto liegen haben.
...meine Immobilie ist durch eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet - "der Grund" schuldet der Bank eine bestimmte Summe Geld, und die Bank kann sich daraus für Zins und Tilgung bedienen. Erst wenn "der Grund" ,vertreten durch mich, nicht zahlen sollte, dann kommt es zur Verwertung der Immobilie - also dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung. Was dadurch nicht abgedeckt ist, bleibt an mir hängen, denn ich habe ja keine Verfügungsgewalt mehr über den Grund.

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widower+2 26.06.2019, 18:29
62. Schlechtes Beispiel

Zitat von peter_1974
Beeindruckende Unterschiede! In Nordfriesland müsste man 64,5 Jahre in der eigenen Immobilie leben, um den Kaufpreis auch nur 1:1 wieder rein zu bekommen. In Mansfeld-Südharz reichen dafür 9,7 Jahre. Jetzt müsste man nur noch wissen, wo das eigentlich ist...
Nordfriesland kann man eigentlich nicht einheitlich behandeln und darstellen. Es gibt dort durchaus günstige Gegenden. Da aber zum Beispiel Sylt (mit den bundesweit höchsten Immobilienpreisen) zum Kreis Nordfriesland gehört, ist das Ergebnis ganz massiv verzerrt.

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ATLien 26.06.2019, 18:44
63. Trivialisierte Analyse

Zunächstmal ist der Vergleich Kaufen oder Miete zahlen Invalide. Richtig müsste der Vergleich sein wischen Kaufen und Mieten bei gleichzeitigem Investment der monatlichen Kostendifferenz in z.B. einen MSCI World ETF. Hier müssen dann die Geldflüsse für Inflation und Risikoprofil angepasst werden und gleichzeitig (hier kommen die Unsicherheiten rein) Annahmen z.B. zur Immobilienpreisentwicklung, Mietpreisentwicklung, Instandhaltungskosten für Immobilien und zur Aktienmarktentwicklung getroffen werden. Nur so kann man berechnen wo man nach einem bestimmten Zeitraum besser dasteht.
Generell hat der Immobilienkauf genauso etwas spekulatives wie das Aktieninvestment, da offen steht wie sich Immobilienpreise entwickeln wenn jetzt tatsächlich vermehrt Wohnraum gebaut wird (Erhöhung des Angebots) oder auch Zinsen wieder steigen sollten (Reduktion der Nachfrage). Da man hier über Zeithorizonte von Dekaden nachdenkt ist dies sehr schwierig. D.h. Auf solche alles über einen Kamm gescherte Analysen haben für den Einzelfall nur begrenzte Aussagekraft.

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herrschläfer 26.06.2019, 18:49
64. mathematische Annahme falsch

Ich noch mal. Der Beitrag geht ja von einer völlig falschen math. Annahme aus. Wenn ich miete, miete ich ein Erwachsenenleben lang. Also mal mindestens 50 Jahre. Also habe ich doch auch 50 Jahre rechnerisch Zeit, meine Immo abzubezahlen. Dann dürfte man ja wohl auf ein völlig anderes Ergebnis kommen und die Immo gehört immer noch mir, ohne Mietzahlungen in der Rentenzeit

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krypton8310 26.06.2019, 18:50
65. Disziplinierung

Zitat von intschutschuna
ich habe vor 2 Jahren das 40 Jahre alte Haus meiner Eltern verkauft. Damals gekostet: 160.000 Mark. Verkauft für 210.000,- EUR. Also deutlich mehr als das Doppelte raus bekommen. Und glauben Sie mir, das war 'ne alte Scholle. Fenster, Bäder, Fussböden, alles noch original retro 70ger! 1993 haben meine Eltern mal ne neue Ölheizung eingebaut und 2000 gab's 'ne neue Küche. Das war's aber auch schon. Und der Erlös hat sowas von locker gereicht, um meiner 80 jährigen Mutter eine schöne kleine, für sie haushaltstechnisch machbare Erdgeschoss-2-Zimmer-Wohnung zu kaufen. Und wenn sie mal Pflege braucht ist noch ein ordentlicher Batzen übrig. Übrigens: meine Eltern hatten das Ding nach 15 Jahren abbezahlt und haben somit 25 Jahre kostenfrei (!) gewohnt. Also ja: das hat sich voll gelohnt!
Wenn Sie allerdings bei Ihrer Rechnung die wahrscheinlich angefallenen Soll-Zinsen für das Haus abziehen, dann hat das Haus kaum Rendite gebracht, inflationsbereinigt gar keine. Den eigentlichen Vorteil des Kaufs sehe ich in der Disziplinierung des Käufers viel Geld anzulegen anstatt es zu verkonsumieren. Denn die Miete ist in der Regel deutlich günstiger als Zins + Tilgung für ein ähnliches Objekt. Würde der Mieter die Differenz zu Zins + Tilgung für ein ähnliches Objekt diszipliniert in Assets stecken, die im Gegensatz zu Immobilien eine ordentliche Langzeitrendite bringen (z.B. ein Aktien Weltportfolio), dann wäre ich mir über den Ausgang der Rechnung nicht mehr so sicher!!

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lesheinen 26.06.2019, 18:53
66. Welch eine Milchmädchenrechnung!

Ich konzediere gerne, dass eine Mietzahlung im Verhältnis zur Annuitätenleistung (Zins- und Tilgung) günstiger sein kann. Dafür ist das Geld weg, weg für immer, da ja als Gegenwert Mietraum zur Verfügung gestellt worden ist. Eine Geldleistung wird für eine Sachleistung erbracht, wohlgemerkt, für eine einzige Sachleistung. Kauft man sich statt dessen eine Immobilie, muss man zwar Zinsen an die Bank zahlen, das ist eine Geldleistung für eine Sachleistung, nämlich für das Darlehen, aber mit dem angenehmen Nebeneffekt, dass zusätzlich der mit dem Darlehen gekaufte Wohnraum genutzt werden kann. Und mit jeder Tilgungsleistung gehören dem Grundbesitzer drei Backsteine mehr, die als zusätzliche Alterssicherung dienen können (die Formulierung ist juristisch nicht korrekt, aber eingängig). So gesehen erbringt man eine Geldleistung für zwei Sachleistungen.
Nachteile des Grundeigentums sind die Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen, gemildert durch Wertsteigerungen wegen Wertverbesserungen oder durch die Gesetze des Marktes (Angebot und Nachfrage regeln den Preis).
Nachteile der Anmietung sind das Risiko der Vertragskündigung und ständige Erhöhungen der Miete
Die öffentlichen Lasten treffen Grundeigentümer wie Mieter, denn der Eigentümer wälzt sie auf den Mieter ab.
Mein Fazit: Grundeigentum ist bedeutend günstiger.
Ich weiß nicht, was SpON seit Monaten mit der Behauptung, Mieten sei günstiger, reitet

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zappomat 26.06.2019, 19:06
67.

Zitat von intschutschuna
ich habe vor 2 Jahren das 40 Jahre alte Haus meiner Eltern verkauft. Damals gekostet: 160.000 Mark. Verkauft für 210.000,- EUR. Also deutlich mehr als das Doppelte raus bekommen.
Keineswegs. Wenn man 160TDM mit 2% Inflation über 40 Jahre abzinst, sind das 353TDM, mit Umrechnungsfaktor 1,955 ergo 180T€. Der korrekte Barwert der Summe dürfte noch etwas höher gewesen sein, ist mir aber jetzt zu aufwändig das zu berechnen. Die geleisteten Zinsen der Eltern kämen noch hinzu, ergo wurde eher 1:1 bezahlt, als 2:1. Dennoch beachtlich, wenn man bedenkt, dass das Haus ca. 40 Jahre alt war. Ihre Rechnung beweist aber, dass viele Käufer nicht verstehen, was es heißt, viel Geld für lange Zeit in einer Immobilie zu binden.

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krypton8310 26.06.2019, 19:08
68. Absolut richtige Einschätzung

Zitat von gumbofroehn
... Miete vs. Kauf ist so facettenreich und mit dermaßen großen Unsicherheiten behaftet (bspw. über die Entwicklung der Immobilienwerte, Kapitalkosten und Mietpreise), dass sich jeder die Aspekte herauspickt, die seine getroffene Lebensentscheidung als die einzig Richtige darstellen soll (entweder hier im Forum oder sich selbst gegenüber). Ich denke, dass die Entscheidung nicht zuletzt eine Typfrage ist: Bin ich bereit, mich (und möglichweise einen Erben) mit einer Immobilie im Wortsinn "immobil" zu machen? Kann ich mit der Ungewissheit des Immobilienwerts zu einem zukünftigen Liquidationszeitpunkt leben? Bin ich bereit, für das Gefühl, "etwas Eigenes" zu haben, eine erhöhte Liquiditätsbelastung zu akzeptieren? Wenn ja, dann ist eine Immobilie was für mich, wenn nein, dann wohl eher nicht.
Völlige Zustimmung. Dem ist nichts hinzuzufügen!

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pittiken 26.06.2019, 19:13
69.

Zitat von so-long
bei 60% Beleihung, abzgl. Sicherheitsabschlag seitens der Bank vom Kaufpreis, dann landet man vielleicht bei 50% für die 1.Hypothek; nachrangige Hypotheken kosten mehr, sodaß man schnell bei 2,x landet. Die Wertsteigerung kann -wenn es denn eine gibt, da kann man sich wunderbar selbstbescheißerisch reich rechnen- nur beim Verkauf realisiert werden. Beim Eigennutz habe ich nichts davon. Den Wert steigern tun -so Gott will- die Grundstücke, das Haus selber ist nach 40 Jahren auch eine alte Scholle, welche regelmäßig "im Schuß gehalten werden muß". Und dies kostet durchaus relevante Beträge.
Sicher muss man an der Hütte regelmäßig was machen, auch der Vermieter wird das tun, wobei dies mit Mieterhöhungen verbunden ist. Haste als Eigennutzer immer ganz brav für instandsetzung/Modernisierung jeden Monat einen überschaubaren Betrag zur Seite gelegt, kannste dann darauf zurück greifen, und zwar wann du es für notwendig erachtest und es gibt keine zusätzlichen Kosten. Und oft gehört dann die Hütte dir, wo nur noch Instandsetzungsumlage und Nebenkosten zu zahlen sind, oft wo dann die Einnahmen sinken bei Rente Bezug, Pension.
Oder warum ist das Geschrei bei Mietern bei Rentenbeginn so hoch?

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