Forum: Wirtschaft
Risiko Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage - und Lebensentwurf
DPA

Der eine will den großen Hof im Emsland, der andere eine Altbauwohnung in Berlin - für wen ist das Risiko größer? Es kommt darauf an. Zwei zentrale Faktoren helfen bei der Entscheidung weiter.

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freidenker49 24.06.2017, 15:41
40. Dirk Ration wurde bei der Berechnung vergessen

Und so kommt es, dass bei nur 2 % Inflation, eine Wohnung im Laufe der nächsten 20 Jahre auch durch den Zinseszinseffekt um 50-60 % teurer wird ohne sich wirklich zu verteuern. Denn es handelt sich nur um den Geldwertverlust.
Und über längere Zeiträume sind solche Zinseszinseffekte dramatisch. Vor 40 Jahren kostete ein Gründerzeit Stadthaus in Hamburg rund 100.000 €, heute muss man dafür 2 Millionen bezahlen.

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Siggi_Paschulke 24.06.2017, 16:01
41. Vor 40 Jahren - 1977

...100000 DM oder Euro? Auch 200000 Mark halte ich für ein Gerücht, wenn "einzugsfertig", also ohne starken Renovierungsbedarf.

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spmc-12355639674612 24.06.2017, 16:19
42. Lebenserwartung

Zitat von kratzdistel
es wird ja eine Wohnungsnot suggeriert, die tatsächlich gar nicht so vorhanden ist.es sind die ansprüche an Wohnraum gestiegen oder andere wollen vom land in die Stadt ziehen. auf das land mit kindern zu ziehen macht nur bei entsprechender guter Infrastruktur sinn.die Finanzierbarkeit von wohneigentum ist heute für viele leichter, da die zweite bzw. dritte Generation nach dem krieg oft gut erbt.waren es früher oft über drei erben sind es heute oft 1-2 erben. diese legen natürlich ihr ererbtes wieder gut an. kinder, deren eltern immer Mieter waren, haben es natürlich schwerer mit der einstiegsfinanzierung. eine zweizimmer Wohnung 80 qm beginnt bei uns Neukauf 240000 € sie nimmt auch an wert ab und nicht zu. das ist auch eine mär, die oft erzählt wird. an wert steigen Reihen- bzw einfamilienhäuser mit Garten. aber bei 500 000 € Neupreis aufwärts für viele unerreichbar.man sollte es dann eher mit einer altimmobilie versuchen. da weiß man, was man hat. die baumängel sind dann meist abgearbeitet bei EW muss darüber buch geführt werden.
Bei der heutigen Lebenserwartung erben die Kinder das Häuschen der Eltern erst, wenn sie selbst schon im Rentenalter sind und das Ererbte gar nicht mehr brauchen.
Und täuschen Sie sich mal nicht bei der Beurteilung der Wertsteigerungen: Häuser steigen z. Zt. in vielen Städten langsamer im Wert als Wohnungen, weil ihre Rendite geringer ist (außer Sie wohnen selbst darin, dann ist es egal). Neubauten verlieren die ersten Jahre meistens an Wert. Altbauten vor 1924 sind besser (i. d. R. höhere Mieten, bessere Abschreibung).

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andreasreiter 24.06.2017, 16:48
43. Und welchen Einfluss wird der Bevölkerungsschwund haben?

Noch merken wir ihn nicht wirklich, denn noch ist die einheimische Bevölkerungsabnahme eher gering und wird aktuell noch durch Zuwanderung verdeckt und in den Großstädten wird er durch die Zuwanderung aus der Provinz sogar ins Gegenteil gedreht.
ABER:
Ab 2025 werden immer mehr Babyboomer in Rente gehen und dementsprechend wird das verfügbare Einkommen sinken. Das wird einen Einfluss auf die Nachfrage haben. Manche werden dann auch etwas Kleineres suchen und ihre dann zu großen Wohnungen/ EFH abgeben wollen. Das wird einen Einfluss auf das Angebot haben.
Von 2035- 2055 werden die geburtenstarken Jahrgänge überwiegend sterben. Erst dann wird die Bevölkerung stark und vor allem sehr schnell abnehmen. Damit trifft einen sinkende Nachfrage nach Wohnraum auf ein erhöhtes Angebot, da viele Erben die alten Wohnungen verkaufen wollen und Vermieter ihre Wohnungen nicht mehr zum Wunschpreis vermietet bekommen und sie ebenfalls loswerden wollen.
Selbst in LAGE, LAGE, LAGE Gegenden könnten dann durchaus Verhältnisse wie heutzutage in manchen Gegenden in Ostdeutschland oder der Randprovinz durchaus normal werden.
Wahrscheinlich steigen die Wohnungspreise zwar noch die nächsten zehn Jahre um dann lange und substantiell in den Sinkflug zu gehen. Dies Szenario sollte jeder in seinen Überlegungen einbeziehen. Ob es 100% stimmt, weiß aber nur die Kristallkugel.

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anna cotty 24.06.2017, 16:49
44. Ooookay!

Zitat von spmc-12355639674612
halte ich es so ungefähr 2 Wochen lang aus. Dann fehlen mir: ein Konzertsaal, in dem Profis spielen, Einkaufsmöglichkeiten (nee, nicht online ...), der Park, der Eisbach (oder die Spree), eine abwechslungsreiche Küche (heute Italiener, morgen Grieche, dann beim Chinesen, Inder oder im afghanischen Restaurant), das Mainuferfest, die Neue Pinakothek und ein paar kompetente Gesprächspartner ... Es hat schon einen Grund, dass Menschen seit 10000 Jahren Städte bauen.
Eigentlich brauchen Sie dann nur eine sehr kleine Wohnung, da Sie ja immerzu unterwegs sind. Eine Kueche ist nicht noetig, weil Sie immerzu essen gehen . Ich verstehe das.
Was ich nicht verstehe, warum Sie meinen, keine kompetenten Gespraechspartner auf dem Land zu finden. Sind da alle zu doof von der ganzen Inzucht oder was ist Ihre Vorstellung?
Ich lebe seit fast 40 Jahren auf dem Land. Bis zur naechsten groesseren Stadt fahre ich 30 Minuten. Das schaffe ich, wenn ich schoen essen gehen moechte ( italienisch, indisch, thai usw) . Da gibt es auch eine Konzerthalle, wo ich 3 oder 4 Male im Jahr zum Konzert gehe und ein gutes kleines Theater. Sogar die Einkaufsmoeglichkeiten sind gut, aber einkaufen brauche ich auch nicht jede Woche.
Was ich jeden Tag habe, ist Platz und Ruhe; schoene Gegend zum Spazierengehen oder Wandern. Freundliche Nachbarn, die ich gut kenne und mit denen man sich gut unterhalten kann.
Fuer meine Kinder war es ein toller ort um gross zu werden und jetzt geniessen meine Enkel das Landleben.
Das sind alles Sachen, die ich taeglich brauche ! Einkaufen, Essen gehen, Konzerte und Museen ------- die reichen mir ein paar Male im Monat.

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Sibylle1969 24.06.2017, 17:17
45.

Zitat von r.krumbholz
Das Landleben wird immer schlecht gemacht und alles muss oder will in sie Stadt. Was ist wenn es aber alles ganz anders kommt? Wenn in 30 Jahren Autonome Autos, die auf dem Land lebenden Menschen versorgen und zur Arbeit in die Städte bringen. Was ist dann? Dann möchten plötzlich viele in Ruhe auf dem Land leben und die einstige billig Immobilie entpuppt sich plötzlich als Rendite Objekt. Viele vergessen nämlich den technischen Fortschritt mit einzurechnen.
Deswegen sind Prognosen über 20 Jahre oder mehr auch generell kaum möglich. Wenn man eine Immobilie kauft oder baut, sollte man aber stets bedenken, dass dies nur sinnvoll ist, wenn mindestens eine, besser zwei oder drei der folgenden Bedingungen gegeben sind: a) man kann selber drin wohnen und im Bedarfsfall auch in der Nähe einen neuen Arbeitsplatz finden. Denn abgesehen von Beamten ist heute kein Job wirklich sicher, schon gar nicht über ein ganzes Berufsleben. Oder b) man kann die Immobilie, falls man z.b. wegen eines Jobwechsels zu einem Umzug gezwungen ist, innerhalb zumutbarer Zeit (wenige Monate) zu einem guten Preis verkaufen. Oder c) man kann die Immobilie gut vermieten, d.h. es findet sich ein solventer Mieter, der pfleglich mit der Immobilie umgeht und die Miete zuverlässig zahlt.

In manchen ländlichen, eher strukturschwachen Gebieten sind alle drei Punkte fraglich, daher sollte man sich hier einen Immobilienkauf gut überlegen.

Man muss in Sachen "Landleben" ja unterscheiden zwischen ländlichen Gegenden, die es einem ermöglichen, noch zu Arbeitsplätzen zu pendeln, und solchen Gegenden, die nun wirklich zu weit ab vom Schuss sind, dass dies nicht mehr möglich ist. Wenn Sie im Bayerischen Wald wohnen, dann sind es nach Nürnberg und München jeweils rund 200 km (Fahrzeit über zwei Stunden mit dem Auto), selbst nach Regensburg sind es noch 125 km (Fahrzeit mind. anderthalb Stunden), mit öffentlichen Verkehrsmitteln jeweils mindestens 50% länger.

Bei diesen Entfernungen hilft kein autonomes Auto mehr, hier würde nur helfen, dass sich mehr Gewerbe ansiedelt bzw. durch wirklich schnelles Internet mehr und mehr das Arbeiten von zuhause ermöglicht wird, so dass die Leute in den wirklich abgelegenen Gegenden dort wohnen bleiben können, sofern sie das wollen.

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Sibylle1969 24.06.2017, 17:27
46.

Zitat von spmc-12355639674612
Welches Erbe? Ich habe noch nie etwas geerbt und bin schon weit jenseits des Studiums. Musste alles selbst erarbeiten. Und etwas sparen? Mit 25 haben Sie da bei einem normalen Job noch nicht viel zusammen. Um 30000 Euro anzusparen brauchen die meisten jungen Leute ca. 10 Jahre, dann sind sie schon 30-35 Jahre alt. Probieren Sie das mit den 120000 Euro übrigens mal in der Umgebung von München! Dafür kriegen Sie nichts und die Renditen sind so schlecht, dass Sie damit auch nichts abbezahlen - schon gar nicht innerhalb von 10 Jahren. Also: noch einmal mit dem Einkommen "normaler" junger Leute nachrechnen!
Das habe ich mir auch gedacht. Mit Mitte 20 hat sicherlich kaum jemand schon nennenswert geerbt, denn dann sind die eigenen Eltern gerade mal 50-60. Bleibt das Sparen. Um eine Zwei-Zimmer-Wohnung für 120.000 Euro zu kaufen, benötigt man mindestens 40.000 Euro Eigenkapital (20% des Kaufpreises zzgl. Kaufnebenkosten). In vielen Städten kann man für 120.000 Euro aber definitiv keine 2-Zimmer-Wohnung in vernünftiger Lage mehr bekommen. In Frankfurt reden wir hier über das Doppelte, womit man auch das Doppelte an Eigenkapital braucht, nämlich rund 80.000 Euro. Da wird es für die meisten unter 30jährigen aber schon eng.

Mit 29 Jahren hatte ich damals 60.000 DM angespart in Form eines Aktiendepots, das ich als Eigenkapital einsetzen wollte. Ich wollte damals eine Eigentumswohnung in Frankfurt kaufen, die 300.000 DM kosten sollte. Leider habe ich unter den damaligen Konditionen noch keinen Immobilienkredit bekommen, mein Einkommen war ja auch noch deutlich niedriger als heute. Gut 10 Jahre später mit einem Aktiendepot in 6-stelligem Wert sah das anders aus, da bekam ich problemlos Kredit. Ich war 41 Jahre alt, als ich meine erste Immobilie kaufte.

Mittlerweile sind meine Eltern über 80, d.h. ich erbe irgendwann in nicht mehr so ferner Zukunft mal mit meinen Geschwistern das Elternhaus, aber was wird es dann noch wert sein? Liegt eigentlich in einer guten Gegend mit hoher Nachfrage, aber Baujahr 1961, meine Eltern haben viel gemacht, aber einen gewissen Modernisierungsstau hat es natürlich. Zudem muss ich mit 4 Geschwistern teilen, und vielleicht werden die Eltern ja auch noch pflegebedürftig, und das Haus geht dafür drauf? Also ich rechne überhaupt nicht damit, dass ich mal was erbe.

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karl-felix 24.06.2017, 17:39
47. Nach

Zitat von thequickeningishappening
Die Lage kann eine gute Anlage sein, die Kriterien für Lebensqualität aendern sich mit dem Alter!
meiner Erfahrung kaum . Das Alter ist keine Überraschung . Genauso wie ich den Eingang barrierefrei bauen kann und die Duschtüre RFollstuhl gerecht lässt sich im Prinzip wohl 98% des Lebens im Alter organisieren . Dabei kann eine eigene , schuldenfreie Immobilie in der Regel nicht schaden . Egal ob Sie die im Alter selbst nutzen , vermieten oder verkaufen .
Die Kriterien für Lebenesqualität werden auch im Alter zum grossen Teil davon bestimmt, was man sich erarbeitet hat und wie man sich vorbereitet hat.
Ich habe meine Planung anders begonnen als der Autor : Ich bin auf den Friedhof gegangen und zum Friseur. Das war eine sehr gute Anlage.

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karl-felix 24.06.2017, 17:44
48. Na,ja

Zitat von spmc-12355639674612
In Berlin habe ich sogar schon Preissteigerungen einzelner Lagen von über 100% innerhalb von 2-3 Jahren gesehen. Leider kann man frühestens nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen! Vom Profit her kommen Aktienfonds da schon lange nicht mehr mit. Gut, dass ich Herrn Tenhagens Tipps schon vor mehr als drei Jahren beherzigt habe (musste ich mir damals allerdings selbst erarbeiten). Jetzt habe ich ein paar vermietete Anlageimmobilien in mehreren Boomregionen, freue mich über die Wertzuwächse, lehne mich zurück und winke den Immobilienblasenpropheten freundlich zu.
jedem das Seine., Ich baue nicht für fremde Leute. Die Mieten sind einfach zu niedrig im Verhältnis zu den Baupreisen .
Wenn zusätzlich dann noch Politik und genau die fremden Leute die mieten wollen über mich herziehen , ist es mir das nicht wert.
Sollen die selber bauen . Da schläft es sich mit einem Aktiendepot ruhiger als mit ein paar Mietern die auf Krawall gebürstet sind.

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karl-felix 24.06.2017, 17:57
49. Na,ja

Zitat von karljosef
Einem Arbeitslosen kann eine selbst genutzte Immobilie eine Kette am Bein sein. Zunächst erhält man als Langzeitarbeitsloser kein HartzIV, wenn das selbstbenutzte Haus größer als eine Hundehütte ist. (HartzIV-Satz für Eheleute bis 90 qm Wohnungsgröße) Außerdem wird von Arbeitslosen häufig erwartet, dass Sie nahe der neuen Arbeitsstelle wohnen. Bei zusätzlichen Kosten für einen zweiten Wohnsitz kommt Freude auf, wenn man die aktuellen Einstiegsgehälter für Arbeitslose betrachtet!
wenn es sich wirklich um eine so feudale Villa handelt wie Sie androhen , schadet es bestimmt nicht, das Einstiegsgehalt um 1.500 Euro Miete im Monat aufzupeppen .

Natürlich bekommen Sie als Langzeitarbeitsloser Hartz IV. Für 2 Personen sind 90 Qm satt und genug , von wegen Hundehütte. Auf 90 Qm können Sie zu zweit Nachläufchen spielen .

Ihre Kette, dass das schuldenfreie Haus zu groß ist ist m.E. das geringste Problem eines Arbeitslosen . Der spart durch Eigenleistung mehr, als er verdienen würde in der gleichen Zeit und einen Handwerker beauftragt. Bei uns kostet die Handwerkerstunde zwischen 45 - 65 Euro die Stunde.

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