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Young-Money-Blog: Ewig mieten oder kaufen?
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auweia1 02.04.2019, 16:59
140. Klumpenrisiko

Nichts anderes ist eine Immobilie, die auf Kredit finanziert ist.
Und Klumpenrisiken sollte man vermeiden.

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yabba-dabba-doo 02.04.2019, 17:05
141.

Nun gut will ich mal nicht auf dem Problem der Rentenlücke besonders bei Mietern rum reiten. Dennoch unter dem Stichwort Graue-Wohnungsnot kann man ja mal googeln. U.a. heißt es da, eine ganze Generation mit deutlich niedrigeren Renten trifft dann auf steigende Wohnkosten/Mieten. Wertzuwachs bei Anlageformen kann niemand garantieren. Mietfreies Wohnen aber schon. Die Rechnung ist ganz einfach.

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mol1969 02.04.2019, 17:08
142.

Zitat von lab61
Mir hat ein Immobilienfachmann mal folgenden Spruch aufgesagt: "Als Käufer einer Etagenwohnung in einem Mehrfamilienhaus vereint man alle Nachteile eines Mieters und eines Vermieters auf eine einzige Person; nämlich sich selbst." Man muss nicht nur seine eigene Wohnung innerhalb der eigenen vier Wände instand halten. Nein. Man muss auch die Instandhaltung des gesamten Hauses anteilig mitfinanzieren. In unserem Haus waren das allein in den letzten drei Jahren u.a.: 1.: Die Errichtung einer neuen zentralen Gasheizungsanlage 2.: Das Ausgraben und die Neuverlegung der Abwasserrohre in den Kellern und durch den gesamten Hof, weil diess schon an einigen Stellen geborsten waren und Abwasser in den Kellern stand und ins Erdreich sickerte. 3.: Absicherung der Fassade wegen herabstürzender Stuckornamente, 4.: Aktuell der Einbau einer neuen Gegensprechanlage. Ferner ist das Treppenhaus seit rund 30 Jahren nicht renoviert worden und das Dach war auch in den letzten Jahren mehrere Male undicht und ist dann immer nur notdürftig geflickt worden. Das sind alles Kosten, ich als Mieter mit meiner Kaltmiete abdecke. Die ich aber als Käufer neben dem Kaufpreis der Wohnung und dem sog "Wohngeld", was im Prinzip die beim Mieter als "Nebenkosten" bekannten Aufwendungen sind, ZUSÄTZLICH finanziert müsste. Allein die Sanierung der Abwasserrohre lag kostenmässig - so vernahmen wir - wohl bei gut 50.000€. Eine Gaszentralheizungsanlage mit Warmwasserbereitung für ein Mietshaus mit rund 2.500qm Wohnfläche dürfte auch nicht viel günstiger sein.
Diese Instandhaltungskosten werden - zumindest bei einer fähigen Verwaltung - so weit als möglich über die monatliche Rücklage, die Teil des "Hausgeldes" ist, abgedeckt. Sonderzahlungen sind dann erforderlich, wenn die monatliche Rücklagenbildung zu niedrig angesetzt ist.
Beispielweise habe ich in den vergangenen 27 Jahren, in denen ich in meiner Eigentumswohnung lebe, nur eine einzige Sonderzahlung leisten müssen. Das waren gleich zu Beginn etwa 5000 DM (also umgerechnet ca. 2500 EUR), und diese anstehenden Kosten waren mir beim Kauf der Wohnung ungefähr bekannt, also im Kaufpreis eingepreist.

Alle übrigen Instandsetzungen, und das waren in 27 Jahren natürlich einige wie Balkonsanierung, Dachsanierung, neuer Aufzug und jede Menge Kleinkram) wurden über die monatliche Rücklagenbildung angespart und dann davon bezahlt. Das klappt mit einer guten und vorausschauenden Hausverwaltung problemlos.

Würde ich meine Wohnung vermieten, dann dürfte ich zwar die Rücklage nicht in die Nebenkostenabrechnung einbringen, aber ganz ehrlich: natürlich würde ich sie gedanklich in die Kaltmiete einpreisen, nur eben natürlich nicht ausweisen.

Unter dem Strich zahlt dann eben doch der Mieter auch für die Sanierungen, er bemerkt es nur nicht.

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katja78 02.04.2019, 17:15
143.

Zitat von augen-auf
Das junge Paar hat mit Mitte 30 schon 100.000 € auf der Kante -
Sie sind ja nicht der einzige, der diese Annahmen kritisiert. Ich wundere mich ein wenig. Mit Mitte 30 haben Akademiker schon mind. 5-10 Jahre, Leute mit Ausbildung schon 10-15 Jahre gearbeitet.

Ein Paar sind zwei solcher Verdiener, die dann jeder irgendetwas zwischen 300 (früher Arbeitsbeginn) und 700 (späterer) mtl. sparen müssten (ohne Zinsen, d.h. tatsächlich meist weniger, bei 2,5% Zins muss man nur 230 mtl. zur Seite legen um nach 15 Jahren 50.000 zu besitzen). Wenn Sonderzahlungen (Steuererstattung, Prämie) konsequent zur Seite gelegt werden auch weniger. Mit Glück gibt es auch noch VLs vom AG. Oder einen Nebenjob.

Mit etwas Sparsamkeit ist das drin. Für die meisten sogar deutlich mehr, man muss das aber wollen und konsequent umsetzen.

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mol1969 02.04.2019, 17:19
144.

Zitat von lab61
Gucken Sie sich mal die Neuvermietungsangebote für Berliner Altbauwohnungen auf dem einschlägigen Portalen an. Für Wohnung, wie die unsere (120qm in relativ zentraler, aber trotzdem laut Mietspiegel einfacher Wohnlage) kommen bereits auf derartige KALTMIETEN. Und wir wohnen nicht im Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Friedenau.
Ich kenne den Berliner Markt nicht.
Aber selbst hier in Ulm / Neu-Ulm ("kleinere Großstadt" mit zusammen etwa 160.000 Einwohnern) zahlt man für eine 100qm- Altbauwohnung locker 1000 bis 1200 EUR Kaltmiete, von daher glaube ich das für Berlin unbesehen sofort.

Ich selber wohne in einer Kleinstadt ca. 10 KM außerhalb von Ulm, die jedoch per ÖPNV sehr gut eingebunden ist. Meine selbstbewohnte Wohnung (Bj. 1972) ist 78 qm groß. Üblicher Kaufpreis wären aktuell ca. 170.000 EUR. Für die Kaltmiete würde ich problemlos etwa 8,50 EUR/qm, also runde 670 EUR bekommen.

Gegenrechnung: Bei Einsatz von monatlich 670 EUR könnte ich bereits einen Bankkredit von runden 135.000 EUR bedienen, bei 4% Tilgung ist der Kredit in etwa 20 Jahren abbezahlt
(670 x 12 = ca. 8000 EUR für Zins und Tilgung jährlich, angenommer Zins 2%, angenommene anfängliche Tilgung 4%, also zusammen 6% für Zins und Tilgung).
Das heißt, bei einem Eigenkapital von 50.000 EUR kann die Wohnung locker gekauft und OHNE Mehraufwand im Vergleich zur Miete innerhalb von 20 Jahren abbezahlt werden. Dazu die Sicherheit der Unkündbarkeit. Für mich gäbe es da nicht viel zu überlegen, solange ich nicht von einem Umzug in eine andere Gegend ausgehe.

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fluminense 02.04.2019, 17:26
145. Für mich

stand immer fest, dass ich nicht ewig zur Miete wohnen wollte.
Ich wohne in Berlin und sehe wie der Markt sich entwickelt und bin sehr froh, dass ich vor 5 Jahren eine ETW gekauft habe, die Stand heute mehr als 600 K Wert ist. Gekauft habe ich es für 512 K inkl. Nebenkosten. Ein Teil der eingesparten Miete ( bei der Lage und Ausstattung ca. 12€/qm kalt) investiere ich in Aktien.
Ich bin der Mainung, dass ich alles richtig gemacht habe, dennoch würde ich niemals behaupten, dass Kaufen stets besser ist als Mieten. Auf die persönliche Umstände kommt es immer an. Aber ich gebe zu, das Gefühl "Eigentümer" zu sein ist sehr beruhigend ...

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ajf00 02.04.2019, 17:26
146.

Zitat von katja78
Sie sind ja nicht der einzige, der diese Annahmen kritisiert. Ich wundere mich ein wenig. Mit Mitte 30 haben Akademiker schon mind. 5-10 Jahre, Leute mit Ausbildung schon 10-15 Jahre gearbeitet.
Und ausserdem kommt mit Mitte 30, dann eventuell auch noch ein Erbe von den Grosseltern dazu. Deutschland ist eins der reichsten Laender der Welt. Klar, fuer die unteren 50% der Bevolekerung war es in den letzten Jahren schwieriger, aber es gibt immer noch genug Leute fuer die das gut drin ist.

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ajf00 02.04.2019, 17:31
147.

Zitat von mol1969
Ich kenne den Berliner Markt nicht. Aber selbst hier in Ulm / Neu-Ulm ("kleinere Großstadt" mit zusammen etwa 160.000 Einwohnern) zahlt man für eine 100qm- Altbauwohnung locker 1000 bis 1200 EUR Kaltmiete, von daher glaube ich das für Berlin unbesehen sofort. Das heißt, bei einem Eigenkapital von 50.000 EUR kann die Wohnung locker gekauft und OHNE Mehraufwand im Vergleich zur Miete innerhalb von 20 Jahren abbezahlt werden.
Bei der Rechnung haben sie jetzt allerdings die Instandhaltung weg gelassen. Wenn Sie wie der Autor etwa 1,5% Instandhaltung ansetzen, halbiert das bei fixem monatlichen Budget etwa ihre Tilgung, und damit brauchen Sie dann halt eher 40 Jahre zum abzahlen.

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Kurt-C. Hose 02.04.2019, 17:35
148.

Zitat von IngoLars
Als Single habe ich nichts davon wenn ich am Ende meines Lebens eine Immobilie besitze die einige 100tsd-Euro wert ist. Die Kapitalbindung um mietfrei zu wohnen ist also das eigentlich Problem. Und das lässt sich auch nicht lösen, da man im Falle eines Verkaufs zu Lebzeiten ja auch wieder Miete zahlen muss um wohnen zu können. Daher muss man das ganze auf Basis eines Zahlungsstroms für die Totalperiode rechnen an deren Ende eine wegen mir auch schwarz Null auf dem Konto steht. Derjenige der für eine adäquate Wohnung in diesem Zeitraum am wenigsten zahlt (und das überschüssige Geld in Lebensfreude investiert) ist der klare Gewinner!...jedenfalls aus Sicht eines Singles der nichts vererben will und muss.
Doch, das Problem lässt sich lösen - Sie können das Haus über eine Umkehrhypothek verrenten.
Es geht hier darum, einen sicheren Vermögensbaustein zu schaffen, ob und wie sie den liquidieren, ist später schlicht eine Gestaltungs-/Geschmacksfrage.

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Actionscript 02.04.2019, 17:36
149. In Deutschland ist Mieten noch günstiger wegen der niedrigen Steuern

Das hat damit zu tun, dass man beim Kauf sehr hohe Nebenkosten hat wie die Grunderwerbsteuer, die bis zu 5% betragen kann. Diese Steuer, die es in den USA zB nicht gibt, zwingt Käufer dazu, langfristig an einen Ort gebunden zu sein. Auch ist das mit ein Grund, warum Mieten immer noch billiger ist, da monatliche Besitzsteuern sehr niedrig sind. Würden die Grunderwerbsteuern wegfallen und die monatlichen Besitzsteuern erhöht werden, dann ist Ortswechsel wegen Arbeitsortswechsel kein so grosses Problem mehr. Doch die monatlichen Steuern würden auf die Mieten aufgeschlagen werden.

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