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Mitarbeiterwohnungen Drei Zimmer, Küche, Job

Fachkräfte sind knapp, Wohnungen auch: Aus zwei Mängeln entsteht ein neuer Trend - das Comeback der Werkswohnung.
Die Wohnsiedlung Wellekamp, die für Mitarbeiter von Volkswagen in Wolfsburg erbaut wurde. Wohnen bei der Firma kommt wieder in Mode.

Die Wohnsiedlung Wellekamp, die für Mitarbeiter von Volkswagen in Wolfsburg erbaut wurde. Wohnen bei der Firma kommt wieder in Mode. 

Foto: Matthias Leitzke/ VW/ dpa

Feierabend, aber immer noch bei der Firma: für viele eine attraktive Perspektive. Mehr als 10.000 neue Mitarbeiterwohnungen erwartet das Berliner Forschungs- und Beratungsinstitut Regiokontext laut seiner Studie "Mitarbeiter-Wohnen" in diesem Jahr. Vor allem eine Kombination von zwei Mängeln treibt die neuen Konzepte an: einerseits der Fachkräftemangel, andererseits der Mangel an bezahlbarem Wohnraum vor allem in teuren Großstadtlagen wie etwa München.

Volkswagen etwa errichtet dieses Jahr in Wolfsburg neue Mitarbeiterwohnungen als Teil eines groß angelegten Programms, die Stadtwerke München bauen Wohnungen für ihre Angestellten, und bei der Deutschen Bahn schlägt das Pendel zurück: Im Zuge des geplanten Börsengangs hatte sie Zehntausende der unternehmenseigenen Wohnungen verkauft - jetzt sollen dringend neue her. "Wohnraum für Mitarbeitende" ist ein eigener Schwerpunkt im Personalressort, um Zugbegleitern, Busfahrern und Gleisbau-Azubis ein günstiges Dach überm Kopf zu bieten.

Attraktiver wird das Angebot für Arbeitgeber wie -nehmer, weil seit Anfang dieses Jahres neue steuerliche Regeln gelten. Bisher mussten Arbeitnehmer die Differenz der günstigen Miete des Arbeitgebers zur ortsüblichen Vergleichsmiete als geldwerten Vorteil versteuern; jetzt gilt das nicht mehr, solange die Mitarbeiterwohnung nicht mehr als ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Städte wie München bevorzugen zudem über ein Punktesystem bei der Vergabe kommunaler Grundstücke Firmen, die Werkswohnungen anbieten. "Der Kampf um die Köpfe geht immer häufiger auch übers Wohnen", sagt Studienleiter Arnt von Bodelschwingh. Vor allem betreffe das Jobeinsteiger sowie Auszubildende und Studenten etwa im dualen Studium.

"Für Arbeitgeber entsteht ein Mehrwert bei der Mitarbeiterbindung"

Mit Werkswohnungen, aus denen Ende des 19. Jahrhunderts ganze Stadtteile wie die Siemensstadt in Berlin oder die BASF-Arbeitersiedlung in Ludwigshafen bestanden, haben die neuen Konzepte aber nicht mehr viel gemein. Im Fokus stehen vielfach nicht die Familiengründer, die ihrem Arbeitgeber ein Leben lang treu bleiben, sondern Berufseinsteiger, die eine Starthilfe brauchen: Oft reichen Ausbildungsvergütungen nicht aus, um in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin eine bezahlbare Bleibe zu finden. Und mancherorts auch das Gehalt nicht – als Krankenschwester oder Polizistin hat man es schwer. Hier entstehen gerade etliche Angebote: 8000 neue Wohnungen hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Planung, mit dem erklärten Ziel, dass Bundesbedienstete dort nicht mehr als ein knappes Drittel ihres Monatseinkommens fürs Wohnen ausgeben müssen.

Auch in der Provinz wird eifrig gebaut: Obwohl dort der Wohnungsmarkt nicht so angespannt ist wie in den großen Städten, fehlt es an attraktiven und flexiblen Angeboten: "Auch in der Provinz kann es großen Bedarf geben, weil in Gegenden, die stark von Wohneigentum geprägt sind, bestimmte Wohnungstypen fehlen, etwa kompakte Zuschnitte für Starter- und Singlewohnungen." Auch möbliertes Wohnen ist gefragt. So bietet die Flughafen München GmbH ein eigenes Personalhotel an, mit Apartments in gestaffelten Komfortstufen – Economy, Premium Economy und Business.

Mittlerweile gebe es, so von Bodelschwingh, eine Fülle guter Beispiele, die zeigten, wie viele verschiedene Modelle es beim Thema Mitarbeiterwohnen geben könne. "In jüngster Zeit beobachten wir oft neue Partnerschaften zwischen gewerblicher und Wohnungswirtschaft. Die Wohnungswirtschaft kann ihr Portfolio so anreichern und belastbar kalkulieren, für die Arbeitgeber entsteht ein Mehrwert bei der Mitarbeiterbindung."

Wer beim Chef mietet, bindet sich doppelt

Kommunen allerdings müssten mit den neuen Konzepten noch umgehen lernen. "Wenn wir Arbeitgeber beraten, kommt oft die Frage auf, ob die Nutzungsabgrenzungen in der Bauplanung noch zeitgemäß sind – viele Gewerbe sind ja heute nicht mehr so laut, dass man nicht nebenan wohnen könnte. Als ein Unternehmen, das wir berieten, auf dem Gelände im Mischgebiet anstelle einer alten Halle neue Wohnungen errichten wollte, fiel die Stadt aus allen Wolken: Dieses Wohnungsbau-Potenzial hatte keiner auf dem Schirm gehabt."

Dass kleine und mittlere Unternehmen Nachteile haben, weil sie keine Werkswohnungen anbieten könnten, glaubt Ingeborg Esser nicht. Die Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW sagt: "Es geht ja vor allem darum, dass Arbeitgeber auch selbst eine Verantwortung für die wohnliche Versorgung ihrer Mitarbeiter übernehmen, wenn sich die Arbeitnehmer am örtlichen Wohnungsmarkt nicht angemessen versorgen können. Und das ist keine Frage der Größe des Unternehmens. Wir sehen auch viele kleinere Unternehmen, auch Handwerksbetriebe, die sich hier engagieren."

Wer beim Chef mietet, bindet sich allerdings doppelt – Ärger mit dem Vermieter kann auch ins Arbeitsleben abstrahlen. Und wenn man den Job wechselt, ist unter Umständen auch die Wohnung bald zu räumen. Das allerdings wird sehr unterschiedlich gehandhabt. Bei manchen Unternehmen wie etwa den Kölner Stadtwerken ist das Mietverhältnis unabhängig vom Arbeitsverhältnis; auch Rentner dürfen oft in ihren Mitarbeiterwohnungen bleiben.

Ein weiteres Problem ist die Gerechtigkeitsfrage – vor allem, wenn Kommunen ihre Angestellten bevorzugt behandeln. Christoph Manjura, in Wiesbaden als Stadtrat verantwortlich für das Wohnungsdezernat, rechnet vor: "Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften haben etwa zehn Prozent der Wohnungen Wiesbadens in ihrem Eigentum. Die Fluktuation ist gering. Um Werkswohnungen in ausreichender Form anzubieten, müsste ich eigentlich die jährliche Fluktuation (ca. 500 Wohnungen) dafür nutzen. Das halte ich wiederum angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt insgesamt in der Tat für problematisch."

Aber auch Wiesbaden sondiere gemeinsam mit den Beschäftigtenvertretungen, ob etwa Mitarbeitergenossenschaften ein gangbarer Weg aus der Wohnungsmisere sein könnten. Eines ist indes auch für Manjura klar: "Der Verkauf der ehemaligen Bahn-, Post oder anderer Industriewohnungen war aus heutiger Sicht sicherlich ein Fehler."