Krisenviertel Hamburg-Wilhelmsburg: Einstürzende Neubauträume

Völker, schaut auf diese Ruinen! Eigentlich soll der Hamburger Stadtteil Wilhelmsburg zum internationalen Vorzeigequartier umgebaut werden - derzeit verkommen dort aber ganze Siedlungen. Türkische Familien und hanseatische Rentner machen jetzt gemeinsam mobil gegen den Immobiliengiganten Gagfah.

Im Hamburger Süden wird sie entstehen, die "grüne Stadt der Zukunft". So jedenfalls behaupten es die eleganten Schautafeln im "IBA Dock". Das schwimmende Informationszentrum der Internationalen Bauausstellung gönnt den Besuchern einen Blick in die bessere Stadt, die in Hamburg-Wilhelmsburg errichtet werden soll.

Da wird es den "Energiebunker" geben und ein "Open House", das "für die Idee vom nachbarschaftlichen Wohnen" steht, da sollen "Klimahäuser", "Smart Price Houses", "Hybrid Houses" und "Water Houses" die Straßen säumen. Und im Korallusviertel, einen Katzensprung vom S-Bahnhof entfernt, soll ein "echtes Familienquartier" entstehen, das "beispielhaft" zeigt, "wie man mit innovativen Lärmschutzlösungen attraktive Freiräume und einen echten Mehrwert für ein Quartier in der Metrozone schaffen kann."

Derzeit ist das "Neue Korallusviertel" allerdings noch eine eingezäunte Baulücke. Und im real existierenden Korallusviertel - eine Siebziger-Jahre-Großsiedlung, in der mehrheitlich türkische Familien und ältere Menschen wohnen - ist das Klima alles andere als zukunftsträchtig. Vor den zwölfstöckigen Wohnburgen stehen ein paar Dutzend Frauen mit Kopftüchern, bärtige Männer und Rentner mit Prinz-Heinrich-Mützen und halten Schilder hoch: "Verwahrlosung stoppen!" und "Gagfah - Uns reicht's!" steht darauf.

Die Gagfah, das mit 160.000 Wohnungen größte börsennotierte Wohnungsunternehmen Deutschlands, dem das Korallusviertel und viele Altbauten im benachbarten Bahnhofsviertel gehören, steht bei den Mietern in üblem Ruf. Schimmel an den Wänden, kaputte Treppenhausgeländer, bröckelnde Fassaden: Die Mängelliste der Gagfah-Mieter ist lang - und seit Jahren passiert praktisch nichts, klagen die Mieter. "Bei uns ist die Fassade undicht und es sind Risse in den Wänden", sagt Naser Iseni, ein 36-jähriger Energie-Elektroniker, der mit seiner Familie in einem Altbau in der Wittestraße wohnt. "Nachdem wir denen jahrelang hinterhergelaufen sind, haben sie ein Gerüst aufgestellt, die Schadstellen aufgeklopft und ein bisschen Putz reingemacht. So sieht das Haus jetzt aus."

Verfallene Häuser, wunderbare Renditen

Die ungewöhnliche Demonstranten-Melange, die sich am Donnerstagnachmittag hier zusammengefunden hat, wartet auf einen Bus, der sie zur Hamburger Gagfah-Zentrale bringen soll, wo sie ihrem Unmut Luft machen will. Trotz der arbeitnehmerunfreundlichen Stunde sind mehr gekommen als erwartet - der Bus ist bis auf den letzten Platz gefüllt. Ein Teil der Demonstranten muss mit der S-Bahn fahren. Den Weg zum Bahnhof säumen Altbauten mit rissigen Außenwänden, provisorisch abgestützten Balkons und maroden Baugerüsten. "Da braucht man wirklich kein Experte sein, um zu sehen, dass die Häuser kaputt sind", sagt Iseni.

Von der Internationalen Bauausstellung (IBA) begleitet niemand die Mieterproteste - doch auf Anfrage zeigt man sich durchaus betroffen. "Leider haben wir keine Handhabe, um die Eigentümer dazu zu bringen, die Schäden zu reparieren", sagt Sabine Metzger, Pressesprecherin der IBA. "Wir können da nur Überzeugungsarbeit leisten. Wir haben die Geschäftsführer der Gagfah darauf hingewiesen, dass sie im Rahmen der Internationalen Bauausstellung im Jahre 2013 stark in der Öffentlichkeit stehen."

Wenn es so weit ist, könnte die Gagfah allerdings bereits Geschichte sein. Denn der Protestzug der aufgebrachten Wilhelmsburger ist nur eine Nebenszene in einem Drama, das auf ein unschönes Ende zusteuert. Die Hauptrolle darin spielen privatisierungsselige Politiker und eine US-Finanz-Heuschrecke, die einen riesigen Wohnungsbaubestand verfallen lässt, um kurzfristig Top-Renditen zu erzielen.

Das Drama begann 2004, als die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte ihre eiserne Reserve verkaufte: Mit der "Gemeinnützigen Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten" (Gagfah) gingen rund 80.000 Wohnungen an die US-Beteiligungsgesellschaft Fortress. Der ehemalige rheinland-pfälzische Sozialminister Florian Gerster (SPD) fädelte den Deal im Auftrag von Fortress ein, die damalige sozialdemokratische Bundessozialministerin Ulla Schmidt segnete ihn ab - auch weil die Käufer aus den USA auf diverse Sozialklauseln eingingen: Keine Luxussanierungen, keine Kündigungen - und die neuen Eigentümer durften in zehn Jahren maximal 30 Prozent der Wohnungen an Dritte verkaufen. Auch beim Verkauf der stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft von Dresden (Woba) mit 48.000 Wohnungen im Jahr 2006 unterschrieb die Fortress eine "Sozialcharta".

Von Hamburg bis Wuppertal maroder Wohnbestand

Doch die Klauseln waren den Fortress-Managern offensichtlich herzlich egal. Sie fanden ein einfaches Mittel, die Profite aus den Wohnungen zu optimieren: Sie erhöhten die Mieten und senkten die Kosten. Durchschnittlich sieben bis acht Euro pro Quadratmeter wendet Fortress nach eigenen Angaben jährlich für die Instandhaltung auf - vor dem Verkauf waren es mehr als 15 Euro. Von Dresden bis Essen, von Hamburg bis Wuppertal: Überall ließ das Unternehmen den Bestand vorsätzlich vergammeln, wie ehemalige Manager und Mitarbeiter verrieten. "Die Fortress hat ganz genau die Zahlen und Budgets vorgegeben, die wir bringen mussten", erklärte ein Gagfah-Angestellter dem ARD-Magazin "Monitor". "Die Budgets für die Instandhaltung waren extrem niedrig. Wenn im August kein Geld mehr da war, dann hieß es: Stopp, es wird nichts mehr gemacht. Keine Reparaturen, keine Instandhaltungen."

Dem Umstand, dass der US-Fonds ihren Immobilienbesitz auspresst wie eine Orange, will die Stadt Dresden nun juristisch begegnen: Am Donnerstag beschloss der Stadtrat, die Gagfah wegen Vertragsbruch auf rund eine Milliarde Euro zu verklagen: Das Unternehmen habe beim Verkauf von Wohnungen mehrfach gegen die ausgehandelte Sozialcharta verstoßen. Bereits als das Klagevorhaben öffentlich wurde, war der Börsenkurs der Gagfah von knapp neun Euro im Februar auf derzeit 5,83 Euro abgestürzt.

Wenn Dresden die Klage gewinnt, dürfte das Ende der Wohnungsheuschrecke besiegelt sein - zumindest aber das der Gagfah-Tochter Woba. "Sie könnte ja niemals aus eigener Kraft eine Strafzahlung von einer Milliarde Euro stemmen", erklärte Gagfah-Unterhändler Matthias Moser am vergangenen Freitag der "Sächsischen Zeitung".

Gagfah-Chef William J. Brennan allerdings hat seine Schäflein wohl rechtzeitig ins Trockene gebracht: Er hatte schon vor Bekanntwerden der Klage Aktien im Wert von 4,7 Millionen Euro verkauft - zum Kurs von 7,50 Euro. Die deutsche Finanzaufsicht BaFin ermittelt wegen Insiderverdachts.

Den Gagfah-Mietern, die sich am Donnerstag vor der Geschäftsstelle in Hamburg-Wandsbek zum Protest versammeln, ist dieser Finanzschlamassel wohl nicht bewusst. Sehr wohl aber wissen sie, dass sie die Leittragenden der Privatisierung sind. "Ich wohne seit 1998 in einer Gagfah-Wohnung, und damals war alles innerhalb eines Tages repariert, wenn man es gemeldet hat", ruft ein türkischer Mann ins Mikrofon. "Heute passiert da überhaupt nichts mehr. Bei uns in Wilhelmsburg wird viel von Integration gesprochen - aber unsere Kinder haben hier kaum mehr einen Spielplatz, wo sie sich austoben können." Die Gagfah, so erklären mehrere Mieter, habe die Spielplätze verkommen lassen und abgebaut.

Fliesen auf dem Kopf, Schimmel an der Wand

Zu den rund 200 Wilhelmsburgern sind noch einige Dutzend Gagfah-Mieter aus der Großsiedlung Steilshoop gekommen. "Ich werde nachts wach, weil im Badezimmer die Fliesen von der Wand fallen", ruft ihr Sprecher, ein weißhaariger Altrocker in Lederjacke ins Mikrofon. "Gagfah raus!", antworten die Protestierenden im Sprechchor.

Nach gut einer halben Stunde kommt die Gagfah tatsächlich raus - zwei Mittdreißiger in schmalen Anzügen erscheinen und lassen sich die Forderungen der Demonstranten nach Mängelbeseitigung und Rücknahme der "dreisten Mietsteigerungen" verlesen. "Bitte haben Sie Verständnis, dass wir uns nicht in diesem Rahmen äußern möchten", erklärt einer der Manager, stellt Gespräche in Aussicht und verschwindet wieder. Die Journalisten verweist er auf die Pressesprecherin.

Die ist telefonisch nicht zu erreichen und gibt nur schriftlich Auskunft: "Wir investieren ordentlich in die Instandhaltung unserer Wohnungen. Damit halten wir unsere Wohnungen auf einem vernünftigen Standard", schreibt sie. Die Nachfrage von SPIEGEL ONLINE, wie es sein könne, dass diese Aussagen in drastischem Widerspruch zu den Erfahrungen der Mieter stehen, bleibt unbeantwortet.

"Gagfah rekommunalisieren!" steht auf einem Protestschild - eine Forderung, die schneller als erwartet Realität werden könnte. Denn sollte das Unternehmen in die Insolvenz schlittern, hinterlässt es den Kommunen Abertausende von heruntergekommenen, sanierungsbedürftigen Häusern. Ein soziales Desaster, das nur mit öffentlichen Mitteln abzuwenden ist - wie im Fall der Bankenkrise würden die Verluste der Gesellschaft aufgebürdet, nachdem die Gewinne in private Taschen geflossen sind.

Naser Iseni, der Energieelektroniker mit der undichten Hausfassade, will nicht darauf warten. "Ich schiele schon ein bisschen in Richtung dieser neuen Wohnungen, die die IBA hier bauen will", erklärt er. "In ein, zwei Jahren kann ich mir das vielleicht leisten." Ob es für eines der "Klimahäuser" reicht oder doch nur für ein "Smart Price House", kann er noch nicht sagen. Aber eines weiß er genau: "Das können sich bei uns in Wilhelmsburg nur ganz, ganz wenige leisten."