Fristlose Kündigung: Wann dürfen Studenten ihre Zimmer über Airbnb vermieten?

Das Zimmer im Wohnheim vermieten, während man selbst unterwegs ist: Eine gute Idee, dachte eine Münchner Studentin. Doch die Aktion führte zur fristlosen Kündigung - ohne Abmahnung. Zu Recht?

Der Schock kam am 15. Oktober 2015, ohne Vorwarnung. Bis zum Monatsende müsse die Studentin ihr Zimmer im Wohnheim räumen, stand da. Zwei Wochen blieben ihr, um in München eine neue Wohnung zu finden. Der Grund für die fristlose Kündigung: Die junge Frau hatte ihr Zimmer über die Internetplattform Airbnb vermietet.

"Ich habe einfach nicht mit einer so drastischen, konsequenten Reaktion des Studentenwerks gerechnet, da in meinem Wohnheim sehr oft illegal untervermietet wird und das in der Regel niemanden stört", schreibt die Studentin später in einem Internetforum.

Vom Studentenwerk München heißt es, man gehe in solchen Fällen konsequent vor, "mit den notwendigen mietrechtlichen Konsequenzen, die durchaus eine Kündigung zur Folge haben können". Wie vielen Studenten schon gekündigt wurde, will der Pressesprecher nicht verraten.

Das Vermieten subventionierter Wohnheimzimmer sei "äußerst unmoralisch", teilen die Deutschen Studentenwerke mit. Mit der Gnade der Wohnheimbetreiber sollte man deshalb nicht rechnen. Auch das Studentenwerk Hamburg kündigt Bewohnern, die ihr Zimmer vermieten, um daraus Profit zu schlagen. Das seien aber nur Einzelfälle, so Pressesprecherin Martina Nag. In Berlin hängt inzwischen in den meisten Wohnheimen ein Aushang: Wer ein Zimmer schwarz und zu überhöhten Preisen vermietet, müsse mit einer konsequenten Reaktion rechnen.

Immer die Wohnheimleitung fragen

Generell gilt für alle Mieter in Deutschland: Eine Vermietung über Anbieter wie Airbnb, Wimdu oder 9flats ist grundsätzlich nur erlaubt, wenn der Vermieter zustimmt. Tut er das nicht, handelt es sich nicht um eine Untervermietung, die im Vertrag erlaubt sein kann, sondern um "eine vertragswidrige Weitergabe an Dritte".

Und die rechtfertigt die fristlose Kündigung, wie das Landgericht Berlin in zwei Fällen entschieden hat : Ein Mieter hatte seine Wohnung gleich mehrmals über Airbnb an Touristen weitergegeben. Als der Vermieter davon Wind bekam, mahnte er seinen Mieter ab. Dass die Wohnung danach immer noch auf dem Sharing-Portal inseriert war, erlaubte nach Ansicht des Landgerichts die fristlose Kündigung. In einem früheren Fall musste ein Mieter seine Wohnung sogar ohne vorherige Abmahnung verlassen. Eine solche verlangt der Gesetzgeber normalerweise vor der fristlosen Kündigung - außer der Vertragsbruch ist besonders schwerwiegend, so wie es das Gericht in diesem Fall befand: Der Mieter hatte seine Wohnung sogar über Airbnb an Touristen vermietet, während bereits ein Räumungsverfahren gegen ihn lief.

Gelten für Studenten in Wohnheimen extrastrenge Regeln, die eine Abmahnung entbehrlich machen? Ja, meinen die Studentenwerke. Anwälte widersprechen jedoch: Es sei zwar richtig, dass für Studentenwohnheime besondere Regeln gelten, zum Beispiel kann der Vermieter ohne Grund ordentlich kündigen. Die fristlose Kündigung bleibe von den Sonderregeln aber unberührt, das heißt: Für Studenten gelten dieselben Gesetze wie für jeden anderen Mieter.

Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden

Es dürfe beim Fall der Münchener Studentin daher keine Rolle spielen, ob der Wohnraum subventioniert ist oder nicht, sagt Rechtsanwältin Kati Selle vom Mieterschutzbund Berlin. Das bayerische Justizministerium sieht das anders: Zwar müsse man bei fristlosen Kündigungen auch für Wohnheime das normale Mietrecht anwenden. Allerdings könne zulasten des Mieters zu berücksichtigen sein, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur Studenten bewohnen dürfen, so Pressesprecherin Gertraud Grünewald. Das könnte dann eine Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen. Im Einzelfall müsse ein Gericht entscheiden.

Airbnb hält sich in der Sache zurück. "Wir erinnern alle Gastgeber daran, lokale Regeln zu überprüfen und zu befolgen, bevor sie ihre Unterkunft bei Airbnb inserieren", heißt es lediglich.

Wer auf der sicheren Seite sein und keinen Rechtstreit riskieren will, muss also den Vermieter beziehungsweise die Wohnheimleitung fragen, bevor er seine Wohnung weitergibt. Wenn Studenten zum Beispiel wegen eines Praktikums ihr Zimmer untervermieten wollen, können sie das nach Absprache normalerweise tun - allerdings nur an andere eingeschriebene Studenten und zum regulären Mietpreis.