Peter Burk ist Diplom-Ingenieur am Freiburger Institut Bauen und Wohnen, das sich mit Bauentwicklung beschäftigt.

SPIEGEL: Viele Bauherren suchen bei Ihnen erst dann Rat, wenn es eigentlich schon zu spät ist, sie also längst in schwerwiegende Kosten- und Vertragsfallen getappt sind. Gibt es gängige Maschen, die Laien in Verhandlungen etwa mit Bauträgern durchschauen können?

Burk: Im Prinzip muss ihnen klar sein, dass sie in der Konstellation eigentlich kaum eine Chance haben. Ihnen sitzen in aller Regel unglaublich versierte Verkäufer gegenüber. Autoverkäufer werden ja auch schon speziell geschult, im Immobilienbereich ist das noch ausgeprägter, Häuser sind als Gebrauchsgegenstände ja noch komplexer als Autos. Teilweise sind das echte Rhetorik-Talente und Verkaufskünstler. Die gehen über verschiedene Ebenen vor, über rationale und emotionale Kanäle. Wenn ein Kunde zu kompliziert wird oder zu viele Fragen stellt, dann heißt es schon mal: "Also Frau Schmidt, Familie Müller steht zwar hinter Ihnen auf meiner Warteliste, aber die wollen sich ganz schnell entscheiden." Oder es wird mit dem Preis operiert. Ich bin immer wieder verblüfft, wie viele Leute mir später gegenübersitzen und dann erzählen: Aber er hat doch gesagt, dass er die 5000 Euro Nachlass nur geben kann, wenn wir bis 31. 12. unterschreiben.

SPIEGEL: Gibt es Phasen, in denen besonders schwerwiegende Fehler gemacht werden?

Burk: Gleich am Anfang: Meistens werden viel zu früh Verträge unterzeichnet. Dabei weisen viele dieser Verträge wahnsinnige Rechtsmängel auf. Viele Baubeschreibungen sind extrem lückenhaft. Da fehlen oft zahlreiche Bauleistungen, und die müssen dann alle später extra vom Bauherren bezahlt werden. Manchmal mangelt es schon daran, dass die grundlegenden Bauvoraussetzungen nicht gegeben sind: Kann ich auf dem Grundstück, das ich da kaufe, überhaupt das Haus errichten, das ich geplant habe? Oder widerspricht das womöglich den baurechtlichen Vorgaben vor Ort? Ist der Grundwasserspiegel so hoch, dass ich den geplanten Keller gar nicht bauen kann? Das können Sie weder auf den ersten Blick noch auf den zweiten erkennen. Für solche Fälle müssten eigentlich Vorkehrungen in den Verträgen getroffen werden. Aber viele Leute unterzeichnen einfach jedes Dokument, weil sie gar keine Vorstellung davon haben, was alles schiefgehen kann.

SPIEGEL: Was ist das eigentlich: ein Rechtsmangel in einem Vertrag?

Burk: Ein Beispiel: Oft werden Möglichkeiten der Vertragsauflösung oder Kündigung in vielen Verträgen entweder gar nicht oder nur für den Handwerker oder Generalunternehmer geregelt. Da finden sich ziemlich zweifelhafte Regelungen: Kündigen kann dann das beauftragte Unternehmen schon aus nichtigen Anlässen. Wenn Sie zum Beispiel eine Ratenzahlung nicht rechtzeitig anweisen. Viele Verträge regeln auch explizit, dass in so einem Fall gleich Entschädigungssummen fällig werden. Manchmal ist dann die Rede von bis zu 20 Prozent des Bauwerts. Das geht so weit, dass man den Eindruck bekommen kann, einige Firmen haben es gar nicht auf das Bauen abgesehen, sondern nur auf das Kündigen.

SPIEGEL: Was passiert, wenn so eine Klausel einfach abgezeichnet wird?

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