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BAU-LAND IN SICHT?

aus DER SPIEGEL 5/1960

SPIEGEL: Die Bundesregierung und die CDU-Fraktion haben die Frage des Wohnungseigentums ganz vornean in ihr Programm gestellt und haben diese Form des Eigentums jahrelang sehr gefördert. Inzwischen, Herr Dr. Hesberg, hat sich nun aber eine Situation ergeben, in der Bausparer und andere Bauwillige für das gewünschte Eigenheim keinen Bauplatz finden können. Meinen Sie nicht, daß Versäumnisse in den vergangenen Jahren zu dieser Lage am Baulandmarkt geführt haben?

HESBERG: Das ist eine Sorge, die uns gerade jetzt bei den Beratungen des Bundesbaugesetzes immer beschäftigt hat. Es ist mit eine Hauptaufgabe des Bundesbaugesetzes, den Baulandmarkt zu verflüssigen und neue Grundsätze für den Städtebau aufzustellen. Wir sind in der Verwirklichung dadurch aufgehalten worden, daß in der ersten Legislaturperiode seitens der Länder Einwendungen hinsichtlich der verfassungsmäßigen Zuständigkeit des Bundes erhoben wurden. Dadurch ist die Herausgabe der Regierungsvorlage sehr verzögert worden, und sie ist dann nicht mehr zur Verabschiedung gekommen.

SPIEGEL: Auf der anderen Seite war es aber doch so, daß die steuerlichen Vorteile für den Eigenheimbauer sehr gepflegt worden sind: die Wohnbauprämie bis jährlich 400 Mark, der Fortfall der Grunderwerbsteuer, die Abschreibung nach Paragraph 7b des Einkommensteuergesetzes, wonach man allein 50 Prozent der Baukosten absetzen kann, die Grundsteuerfreiheit für zehn Jahre. Mit diesem Bein hat man also den Schritt nach vorn tun wollen, aber das andere Bein - ein entsprechendes Angebot an Bauland - das ist nicht nachgekommen.

HESBERG: Das ist richtig. Das hängt natürlich zu einem großen Teil damit zusammen, daß der Preisstopp für Grundstücke bestand und noch besteht, er soll jetzt ja im Zuge des neuen Gesetzes aufgehoben werden ...

SPIEGEL: Der Preisstopp von 1936 ...

HESBERG: ... ja, der die Preise am Grundstücksmarkt beim Verkauf von unbebauten Grundstücken mit wenigen Ausnahmen an die Preise von 1936 bindet. Es ist allgemein bekannt, daß dieses Gesetz heute in weitem Umfang umgangen wird.

SPIEGEL: Das ist sehr vorsichtig ausgedrückt. Man sollte wohl eher sagen, daß hier das Umgehen von gesetzlichen Vorschriften die Regel ist.

HESBERG: Ja.

SPIEGEL: Die Kommission von Dr. Ernst, dem jetzigen Staatssekretär von Minister Lücke, hat da doch ein paar typische Beispiele herausgegriffen. Etwa, daß

Grundstücke, deren gestoppte Preise bei

zwei bis drei Mark pro Quadratmeter liegen, längst für 17 Mark und mehr verkauft werden. Ähnlich ist es in Großstädten. Da wird das Beispiel eines Ruinengrundstücks angeführt: Das müßte einen Stopppreis von 60 Mark haben und ist für 300 Mark verkauft worden.

HESBERG: Das gibt es natürlich, und zwar leider nicht selten - wobei zu bemerken ist, daß Trümmergrundstücke dem Preisstopp nicht mehr unterliegen. Die Preisentwicklung ist im übrigen aber auch durch die Zurückhaltung derjenigen bestimmt, die fürchten, durch Überschreiten des Stopppreises und die damit verbundene Steuerhinterziehung mit den Strafgesetzen in Konflikt zu kommen. Die Finanzämter schreiben ja in vielen Fällen: »Geben Sie auch den richtigen Preis an, damit Sie keine Steuerhinterziehung begehen?« Und oft fügen sie bezeichnenderweise hinzu: »Sie können gewiß sein, daß die Preisbehörde davon nichts erfährt.«

SPIEGEL: Da mißtraut natürlich mancher, für den ist das alles Obrigkeit. Der sagt sich: Finanzamt und Preisbehörde sitzen beide im Rathaus, die werden das einander schon mitteilen.

HESBERG: Wenn das Gesetz in Kraft tritt - und damit der Preisstopp außer Kraft tritt -, dann ist nach meiner Überzeugung damit zu rechnen, daß gerade diese an sich kaufbereiten, aber mißtrauischen Eigentümer ihr Grundstück an den Mann bringen werden.

SPIEGEL: Sie meinen also, daß die bloße Furcht, irgend etwas Ungesetzliches oder

Unkorrektes zu tun, manche Leute dazu bringt, dem Markt ihr Bauland vorzuenthalten ...

HESBERG: Das ist ohne Zweifel der Fall. Das kann ich zur Genüge beobachten. Das sind vielfach auch ältere Leute, die den Besitz seit Jahrzehnten in Händen haben ...

SPIEGEL: ... und die noch nicht so schnell damit bei der Hand sind, den Staat übers Ohr zu hauen.

HESBERG: Jawohl, Leute, die anders denken, die auch in der Befolgung der gesetzlichen Vorschriften ganz andere Vorstellungen haben.

SPIEGEL: Die Mehrzahl hat aber solche Skrupel wohl nicht und bedient sich der verschiedensten Tricks. Zum Beispiel der ganz primitiven Methode, vor dem Notar den Preis falsch zu protokollieren und den schwarzen Preis unter dem Tisch zu bezahlen. Das wissen auch die Notare.

HESBERG: Jawohl. Die Notare plädieren deswegen ja auch von sich aus mit Entschiedenheit für die Aufhebung des Preisstopps, um wieder zu absolut einwandfreien Verträgen zu kommen.

SPIEGEL: Die sogenannte bäuerliche Methode kennen Sie sicher auch: Man verkauft außer dem Grundstück noch irgendein Zubehör, beispielsweise...

HESBERG: ... den Aufwuchs ...

SPIEGEL: ... ja, die Obstbäume, oder den Zaun. Oder aber der Besitzer verkauft sein Grundstück samt einem Ölgemälde, und der Aufpreis gilt dann für den Ölschinken. Oder die wohl gebräuchlichste, sogenannte seriöse Methode: Der Grundstückseigentümer kommt mit dem Käufer überein, er werde zunächst mal das Haus bauen; er baut es bis zum Keller aus, und dann ist es kein unbebautes Grundstück mehr und somit aus dem Stoppreis heraus, und in diesem Stadium wechselt das Grundstück dann zu dem hohen Preis den Besitzer.

HESBERG: Das sind Fakten, mit denen auch wir rechnen und die Grundlage für unsere Beschlüsse gewesen sind. Es ist einleuchtend, daß die Abweichungen vom Stoppreis sehr unterschiedlich sind, und zwar am größten in den Ballungszentren unserer Großstädte, am geringsten auf dem flachen Lande. Wir haben Bereiche - beispielsweise in Niedersachsen, oder in der norddeutschen Kante nach Oldenburg rauf -, wo die Preissteigerung sehr geringfügig ist.

SPIEGEL: Das heißt: Ein Bausparer, der nicht durch seinen Beruf darauf angewiesen ist, in der Stadt zu arbeiten, würde dort für einen erträglichen Preis Bauland bekommen. Gibt es noch andere Gebiete mit relativ billigem Bauland?

HESBERG: Es gibt noch Teile in Baden -Württemberg und sicherlich auch in Bayern, namentlich im östlichen Bayern. Im übrigen ist zu bemerken, daß diese Stopppreise von 1935/36 überwiegend anomal niedrig gewesen sind. Die Wirtschaftskrise hat in diesen Preisen noch ihren Ausdruck gefunden.

SPIEGEL: Nehmen wir mal ein Beispiel hier aus Bonn. Vom Bundeshaus zwei, drei Kilometer entfernt, wo vor Jahren noch Acker und Felder waren und wo jetzt in der Nähe des Johanniter-Krankenhauses eine schöne Siedlung gebaut worden ist, da sind Flächen für 40 Mark pro Quadratmeter verkauft worden, die als landwirtschaftlich genutzte Flächen mit 1,50 Mark und zwei Mark eingestuft waren. Das kann man doch wohl für abnorm halten.

HESBERG: Daß sich solche Preise unter dem Preisstopp entwickelt haben, dafür ist nicht nur die Verkaufs-Zurückhaltung derjenigen mitbestimmend, die die Grundstücke besitzen, sondern vor allen Dingen auch der Tatbestand, daß die Gemeinden nicht genug getan haben oder oft auch nicht genug tun konnten, durch Erschließung von Gelände in ihrem Gemeindebereich zusätzlich Bauland zu schaffen. Das Baulandangebot ist nicht so gewachsen, wie es eigentlich normalerweise hätte wachsen müssen.

SPIEGEL: Darin liegt ja ein Vorwurf gegen die Gemeinden, der auch von Herrn Minister Lücke mal gemacht Worden ist. Was hätten denn die Gemeinden tun sollen, um von sich aus das Baulandangebot zu vermehrend Sie gehen doch sicher nicht davon aus, daß etwa der Eigenbesitz der Gemeinden genügend Angebot bringen könne?

HESBERG: Der Eigenbesitz der Gemeinden war und ist sehr unterschiedlich, zum Teil sehr gering. Sie haben zum Teil ihren Vorrat sehr schnell ausverkauft, und sie konnten auch sonst nicht in dem Maße preisregulierend wirken, wie das wohl wünschenswert gewesen wäre. Aber mit der Erschließung von Grundeigentum meinte ich nicht, daß die Gemeinden diesen Besitz haben müßten der kann durchaus in Händen Dritter sein. Die Gemeinden hätten aber zur Erschließung auch neue Straßen bauen können. Das ist unterblieben, meist wegen der sehr erheblichen Kosten, die mit der Planung und dem Ausbau der Straßen verbunden sind. Das geltende Recht der Erschließung und der Heranziehung der Anlieger zu den Erschließungskosten schreibt ja vor, daß der Eigentümer erst dann zu den Anliegerkosten, dem sogenannten Anliegerbeitrag, herangezogen werden kann, wenn das Grundstück bebaut ist, und zwar so bebaut ist, wie es der Bauplan vorsieht. Da müssen die Gemeinden bei der Erschließung also sehr erheblich vorleisten, daß sie dazu meist keine ausreichenden Finanzierungsmöglichkeiten hatten, ist bekannt, weswegen auch im zweiten Wohnungsbaugesetz die Vorfinanzierung dieses Aufwandes aus Mitteln des sozialen Wohnungsbaus vorgesehen wurde.

SPIEGEL: Der Appell an die Gemeinden geht doch wohl auch dahin, beispielsweise Baugelände, das man vorläufig noch nicht in die Bauplanung hat einbeziehen wollen, nun doch schon vorweg einzubeziehen.

HESBERG: Das ist richtig. Die Planung und die darauf folgende Erschließung sind dem' Bedarf nicht angemessen gewesen. Denn der Bedarf ist heute viel größer als in der Vorkriegszeit, nicht nur durch den Verkehr, sondern weil wir luftiger wohnen wollen als früher. Diese aufgelockerte Bauweise bringt viel größeren Raumbedarf als in der Vorkriegszeit mit sich. Ich glaube auch, daß diesen Aufgaben entsprechend die Planungsabteilungen der Gemeinden noch nicht so ausgerüstet gewesen sind ...

SPIEGEL: Es hieß manchmal, es liege daran, daß Vermessungsleute, Fachkräfte zu knapp seien, um die Erschließung von neuen Wohnvierteln vorzubereiten.

HESBERG: Ja, das ist teilweise zu beobachten gewesen.

SPIEGEL: Aber Ursache Nummer Eins ist und bleibt doch wahrscheinlich das mangelnde Angebot. Die Besitzer trauen sich entweder nicht anzubieten, oder sie warten ab, bis die Preise weiter steigen.

HESBERG: Spekulation ist selbstverständlich mit dabei im Spiel. Viele trauen sich aber auch nicht, weil sie befürchten, dann durch das Vorkaufsrecht der Gemeinde auf den Stoppreis zurückgeführt zu werden.

SPIEGEL: Nehmen wir einmal an: Käufer und Verkäufer sind sich handelseins, ein Grundstück, das tausend Quadratmeter groß ist, für 25 000 Mark den Besitzer wechseln zu lassen. Die Gemeinde hat aber ein Vorkaufsrecht und könnte dann sagen: Halt, wir treten in den Vertrag ein, aber wir zahlen nur den Stoppreis von, sagen wir, 5,40 Mark je Quadratmeter.

HESBERG: Ja.

SPIEGEL: Wie ist das Vorkaufsrecht überhaupt im Bundesgebiet geregelt?

HESBERG: Das Vorkaufsrecht gibt es nach den Länder-Aufbaugesetzen der Jahre 1946/47 in fast allen Ländern, mit Ausnahme von Bayern, Baden-Württemberg und Bremen. Durch die bundesgesetzliche Einführung des Vorkaufsrechts wollen wir jetzt den Gemeinden ganz allgemein die Möglichkeiten geben, für den Wohnungsbau die unbebauten Grundstücke zu erwerben, von denen sich der Veräußerer sowieso trennen will. Es ist nicht so hart, den beiden Interessenten eines Grundstücksverkaufs zu sagen: Nein, hier tritt jetzt die Gemeinde in den Vertrag ein ...

SPIEGEL: ... aber jetzt doch zu den gleichen Bedingungen ...

HESBERG: ... zu den gleichen Bedingungen, natürlich ...

SPIEGEL: Der Stoppreis ist ja dann nach dem neuen Gesetz weggefallen.

HESBERG: Der besteht dann nicht mehr. Es ist also nicht so hart, als wenn die Gemeinde zur Durchsetzung ihrer Ansprüche Vorratsgelände enteignen muß.

SPIEGEL: Was will man den Gemeinden, abgesehen vom Vorkaufsrecht, noch an die Hand geben, um das Angebot an Bauland vermehren zu können?

HESBERG: Diese Vermehrung des Angebots soll nun nach unseren Vorstellungen einmal durch entsprechende Verplanung des Gemeindegebietes geschaffen werden, zweitens durch die Erschließung - das heißt den fertigen Ausbau der Straßen-und drittens, und darin liegt meines Erachtens das Entscheidende, dadurch, daß derjenige,

der an diesen erschlossenen Straßen Grundstücke hat, gleichzeitig mit der Erschließung verpflichtet ist, die Erschließungskosten, das heißt die Anliegerbeiträge zu zahlen.

SPIEGEL: Es ist doch zur Zeit noch so: Wenn die Gemeinde die Straße baut, die Kanalisation, Licht und Gas legt, dann ist der Grundstücksanlieger zunächst davon gar nicht berührt.

HESBERG: Nein, er wird erst dann zu den Kosten, die entstehen, herangezogen, wenn er selber auf dem Grundstück baut, und wenn er sein Grundstück, wie es der Bauplan vorsieht, bebaut hat.

SPIEGEL: Dann bekommt er die Rechnungen.

HESBERG: Ja. Mit den neuen Fälligkeitsvorschriften ermöglichen wir es aber den Gemeinden, daß sie nicht so lange in Vorlage zu treten brauchen, sie können verhältnismäßig schnell diese Gelder realisieren, es sei denn, daß sie ratenweise Abtragung zubilligen. Vor allen Dingen verfolgen wir mit den neuen Vorschriften eine weitere Absicht, nämlich die unzähligen Baulücken, die wir in den Städten und Gemeinden haben, der Bebauung zuzuführen. Dies ist zum Teil alter Besitz, zum Teil Besitz, der gewechselt hat, der aber in den Großstädten zusammen oft mehr als hundert Kilometer Straßenfront ausmacht. In Köln sind beispielsweise über 170 Kilometer Baulücken innerhalb des Gemeindegebiets vorhanden. Das ist eine Investition der Gemeinden, die in die Hunderte von Millionen geht ...

SPIEGEL: ... und die für diese leeren Plätze eine nahezu nutzlose Investition ist.

HESBERG: Wir wollen den Gemeinden jetzt die Möglichkeit geben, diese Investitionen zu realisieren. Damit wird ihnen denn auch die Vorfinanzierung der Planung und Erschließung erleichtert.

SPIEGEL: Wenn nun derjenige, der auf einem baureifen Grundstück sitzt, aber selber nicht baut, zur Zahlung des Anliegerbeitrags herangezogen wird, dann würde er vielleicht lieber verkaufen. Das ist doch Ihre Überlegung gewesen?

HESBERG: Ja. Diese Belastung wird jetzt zu der Überlegung führen: Soll ich hier nun noch zuwarten, Zinsverluste in Kauf nehmen, oder soll ich bauen, oder soll ich das Grundstück abstoßen?

SPIEGEL: Damit kommen wir ja in die andere Zielrichtung des Gesetzentwurfs, von dem wir sprechen. Die eine: Welche Hilfsmittel bekommt die Gemeinde in die Hand, um zu erschließen, zu planen und baureif zu machen. Die andere: Wie ermuntert man diejenigen, die heute auf Grundstücken sitzen und selber nicht bauen oder noch ein bißchen warten wollen, mit leichtem Druck zum Verkauf und damit zur Vergrößerung des Angebots an Grundstücken. Was steht davon im Gesetzentwurf?

HESBERG: Dazu gehört die schon erwähnte Reform des Anliegerbeitragsrechts. Deshalb haben wir für unbebaute Grundstücke, also etwa Trümmergrundstücke, Baulücken oder auch sogenanntes jungfräuliches Gelände die Baulandsteuer C in das Gesetz eingefügt. Wenn man etwa für Trümmergrundstücke keine Grundsteuer zu zahlen hat, wie es jetzt ist, dann drückt ja die Eigentümer dieser Besitz gar nicht.

SPIEGEL: Der Besitz frißt nichts, er kann nur noch mehr wert werden, also läßt man ihn unbebaut liegen. Oder jemand, der Grundstücke hortet - er hat vielleicht zehn baureife Plätze und ist nicht gedrückt, zu verkaufen, er spekuliert auf einen höheren Preis, den er später erzielen

kann -, gegen den soll sich doch diese Grundsteuer C richten?

HESBERG: Ja. Die Grundsteuer C sieht vor, daß mit dem Inkrafttreten des Gesetzes die Halbierung der Grundsteuer aufhört. Man hatte ja im Jahre 1940 diese Herabsetzung der Steuermeßzahl von 10 auf 5 vom Tausend vorgenommen, weil seinerzeit der Mangel an Arbeitskräften und Baumaterial die Bebauung der Grundstücke doch sehr wesentlich erschwert hat. Eigenartigerweise ist man nicht darauf gekommen, nachdem entsprechende Bauleistungen wieder möglich geworden waren, nun auch diese Steuermeßzahlen wieder von 5 auf 10 vom Tausend zu erhöhen. Wir haben also die niedrige Steuermeßzahl und bei den Trümmergrundstücken die Freistellung, die allerdings für denjenigen, der ein Trümmergrundstück zur baldigen Bebauung erwirbt, nur für die Dauer von zwei Jahren gilt. Wenn er in den zwei Jahren

nicht baut, dann muß der Trümmergrundstücksbesitzer auch die Grundsteuer zahlen, nach der Steuermeßzahl 5 vom Tausend.

SPIEGEL: Das sind fünf Promille des ...

HESBERG: ... Einheitswertes, der ergibt dann den Steuermeßbetrag, auf den dann der Hebesatz angewendet wird, der durchschnittlich 200 bis 250 Prozent beträgt. Es gibt sogar Gemeinden, die 300 Prozent und mehr erheben. Nehmen wir mal eine Großstadt, eine Baulücke, kein Trümmergrundstück, Vorkriegspreis 20 Mark pro Quadratmeter. Das Grundstück selbst ist 1000 Quadratmeter groß, dann waren das 20 000 Mark, ergibt eine Steuermeßzahl von hundert Mark und davon 250 Prozent, sind 250 Mark im Jahr. In ländlichen Gebieten entsprechend weniger.

SPIEGEL: Und nun machen Sie eine neue Grundsteuerart, mit der speziell die baureifen, aber nicht bebauten Grundstücke belegt werden?

HESBERG: Ja. Da wird die Steuermeßzahl jetzt mit Inkrafttreten des Gesetzes erhöht, nach den letzten Beschlüssen des Ausschusses auf 20 vom Tausend. Das heißt also, eine Vervierfachung tritt ein, in unserem Beispiel von 250 auf 1000 Mark.

SPIEGEL: Nun geht die Tabelle ja noch weiter.

HESBERG: Dann nach weiteren zwei Jahren, wenn bis dahin noch nicht verkauft oder gebaut worden ist, 25 vom Tausend, nach weiteren zwei Jahren 30 vom Tausend, und das ist für

das Gelände in den Städten schon ein sehr erheblicher Betrag.

SPIEGEL: Richtig. Aber das Gelände, das gemeinhin für ein Eigenheim in Frage kommt, hat ja vor dem Kriege keineswegs pro Quadratmeter zwanzig Mark gekostet, sondern vielleicht vier oder fünf Mark. HESBERG: Ja, vier Mark, sechs Mark ...

SPIEGEL: Sagen wir fünf Mark. Die. Belastung mit der Baulandsteuer C würde also in unserem Beispiel nicht 1000 Mark, sondern nur 250 Mark ausmachen. Ist es nicht

wahrscheinlich, daß der Eigentümer die Steuer eben doch hinnimmt, weil er sich sagt: Ich kriege für das Grundstück ja in fünf, sechs Jahren bei der weiter wachsenden Nachfrage so viel, daß ich diese Summe dann mit draufschlagen, weiterwälzen kann auf den Käufer?

HESBERG: Da sind wir nun der Ansicht, daß diese Kumulierung von Maßnahmen - Anliegerbeiträge und Grundsteuer zusammen - doch zu der Überlegung führt: Ich kann nicht unbedingt damit rechnen, daß ich das durch die Steigerung des Grundstuckspreises herausbekommen werde.

SPIEGEL: Wir sind der Auffassung, daß die Grundsteuer C nicht stark genug ist, um das erwünschte Angebot hervorzulocken. Der Bundesfinanzminister hat ja mal ein paar Beispiele durchgerechnet, was das in der Praxis ausmachen wird.

HESBERG: Ich kenne die Beispiele.

SPIEGEL: Wir dürfen sie zitieren. In einer dörflichen Gemeinde: ein 1000 Quadratmeter großes Grundstück, Stoppreis eine Mark, Einheitswert also 1000 Mark, jetziger Grundstückspreis angenommen 4000 Mark. Beim Hebesatz von 180 würde das zu einer Grundsteuer C von 36 Mark führen, also 0,9 Prozent des jetzigen Wertes. Beispiel aus einer Mittelstadt: Zwei Mark gestoppter Grundstückspreis, 1000 Quadratmeter, jetziger Wert 10 000 Mark. Es würden im Jahr zu zahlen sein an Grundsteuer C 88 Mark, das heißt 0,9 Prozent des jetzigen Grundstückswertes. Und aus einer Großstadt: Stoppreis 10 Mark, Grundstück 500 Quadratmeter groß, Einheitswert 5000 Mark, dagegen jetziger Grundstückswert 20 000; zu zahlen wären an Grundsteuer C

- bei einem Hebesatz von 240 - 240 Mark

gleich 1,2 Prozent des Grundstückswertes. Das ist ja mehr eine Art Grundstücks -Erinnerungssteuer. Müßte Ihr »hohes C« nicht viel höher liegen, um wirksam zu sein?

HESBERG: Die psychologische Auswirkung ist nicht zu unterschätzen. Denn Sie müssen ja immer davon ausgehen, daß in jedem Falle die Mehrbelastung das Vierfache von dem ausmacht, was der Eigentümer bisher zahlt.

SPIEGEL: Bisher zahlt er aber auch ganz außerordentlich wenig.

HESBERG: Man kann es auch immer nur sehen im Zusammenhang mit den anderen Belastungen, die durch die Anliegerbeiträge auf ihn zukommen.

SPIEGEL: Der Anliegerbeitrag ist eine Sache, die er eines Tages sowieso bezahlen muß. Und auch den kann er später auf seinen Käufer weiterwälzen. Was spricht dagegen, höhere Steuersätze auf unbebaute Grundstücke anzuwenden?

HESBERG: Daß die Wertsteigerung in den einzelnen Bereichen doch sehr unterschiedlich ist. Die Steigerungen in Ballungszentren sind am höchsten. Wir haben andererseits Bereiche, die bei weitem nicht solche Steigerung aufweisen. Wenn man aber eine schnell wirkende Steuer einführen will, dann muß man mit rohen, einheitlichen Sätzen arbeiten. Das beste wäre natürlich gewesen, wir hätten jetzt die neue Einheitsbewertung bekommen und hätten die Grundstücke zu den heutigen Werten veranlagt. Dann hätten wir eine individuelle Besteuerung bekommen, die Wertsteigerung hätte sich im einzelnen Falle in der Steuer entsprechend ausgewirkt. Aber Sie dürfen folgendes nicht übersehen: Wenn der Gesetzgeber heute eine neue Bewertung macht, dann dauert die Durchführung dieser Bewertung etwa drei bis vier Jahre. Uns liegt aber daran, nun schnell mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes Wirkungen zu erzielen, und wir müssen dann auch darauf achten, daß wir denjenigen,

der nicht so hohe Wertsteigerungen zu verzeichnen hat, nicht mit hohen Einheits -Steuersätzen zu sehr drücken.

SPIEGEL: Herr Dr. Hesberg, ist es nicht auch so, daß die Bundesregierung und die CDU-Fraktion sich um so schärferer Kritik aus den eigenen Reihen aussetzen, je schärfere Mittel sie propagieren, um das Angebot von Bauland zu verstärken?

HESBERG: Sicher, wir sind ja bepflastert worden gerade von den Organisationen, daß diese Steuer zu schematisch ist.

SPIEGEL: Vom Haus- und Grundbesitzerverband?

HESBERG: Ja. Der Haus- und Grundbesitzerverband stellt sich zwar heute zum Teil auch 'auf den Standpunkt, daß die Baulandsteuer nicht zu umgehen ist, weil eben die neue Einheitsbewertung nicht durchgeführt wird. Aber er ist andererseits auch der Auffassung, daß es nicht denkbar ist, die Progression einzuführen - diese Steigerung nach zwei, vier und sechs Jahren. Dagegen hat sich vor allem auch der Bund der Steuerzahler sehr scharf ausgesprochen. Er ist der Ansicht, man solle mit Steuern nur die fiskalischen Bedürfnisse befriedigen, aber keine Wirtschaftspolitik damit machen.

SPIEGEL: Der »Industriekurier« nennt die Grundsteuer C eine perverse Baulandsteuer und sagt: »Man sollte in Bonn nicht allzusehr um des Planziels eines breiten Eigentums willen den Respekt vor dem individuellen Eigentum vergessen.« Erfragt auch, ob denn etwa die Bundestagsfraktion der CDU/CSU demnächst vorschlagen wolle, das Angebot an den Aktienbörsen durch eine radikale Besteuerung des Festbesitzes von Aktien zu vergrößern.

HESBERG: Man muß doch eine besondere Stellung des Bodens als gegeben ansehen. Aktien

und Grund und Boden zu vergleichen, ist meines Erachtens nicht ganz angängig; und es ist irrtümlich, anzunehmen, daß wir die Baulandsteuer nur deswegen schaffen, um entsprechend Eigenheime bauen zu können. Wir brauchen ebenso dringend Bauland für Mietwohnungen wie für Eigenheime.

SPIEGEL: Es läßt sich doch aber kaum leugnen, daß die Baulandklemme und die zu ihrer Beseitigung geplanten, keineswegs unumstrittenen Maßnahmen vorwiegend von der Eigenheimpsychose ausgelöst worden sind. Sie sagten vorhin selbst, daß man heute lockerer wohnen will, und es ist doch klar, daß ein freistehendes Eigenheim mit Garten - das ist doch die Idealvorstellung - mehr Land braucht als Mietshäuser.

HESBERG: Man muß natürlich die Wandlung der Wohngewohnheiten berücksichtigen, und daß nicht nur für Eigenz heime, sondern auch für Mehrfamilienhäuser größere Flächen als früher benötigt werden. Der Mensch hat gerade in der Großstadt heute dieses Wohnen im Freien nötiger als je. Er hat da die Ruhe, hat nicht den Verkehr, der sich in den meisten alten Wohnstraßen auch heute schon vollzieht.

SPIEGEL: Diese Wandlung der Wohngewohnheiten, Herr Dr. Hesberg, ist ja nun zweifellos gefördert worden.

HESBERG: Ja.

SPIEGEL: Wir haben dem Minister Lücke mal gesagt, daß man offenbar die ethischen Werte des Eigenheims doch ein bißchen hoch veranschlagt. Zumindest legt man mit den steuerlichen Förderungsmaßnahmen diese Wohnform auch solchen Leuten nahe, die unter normalen Umständen gern in einer Mietwohnung in der Großstadt wohnen wollten.

HESBERG: Ja, die Tendenz ist allerdings schon vor dem Zweiten Weltkrieg sehr stark dahin gegangen. Ich habe das in Köln beobachten können, aber vor allen Dingen auch im Ruhrgebiet. Die Kleinsiedlungen und die Kleineigenheime ...

SPIEGEL: ... Schrebergärten ...

HESBERG: ... haben schon vor dem Kriege ganz außerordentlich zugenommen. Das ist meines Erachtens nicht nur durch die Förderungsmaßnahmen der Jetztzeit entstanden, sondern, eine Kurve, die schon in den zwanziger und dreißiger Jahren zu steigen begonnen hat. Es war damals

vornehmlich das Land Preußen, das diese Kleinsiedlungen sehr stark gefördert hat, dann die Brüningsche Notverordnung. Da ist auch gerade die Entwicklung des Bausparens in den zwanziger und dreißiger Jahren interessant, daß nämlich die Leute nicht erst jetzt bereit sind, neben ihren Aufwendungen für die Mietwohnung doch sehr erhebliche Sparbeträge pro Monat aufzubringen, um damit das notwendige Eigenkapital anzusammeln.

SPIEGEL: Es liegen ja wohl im sozialen Wohnungsbau viele Anträge auf Baudarlehen in den Ländern vor, die noch nicht berücksichtigt werden können.

HESBERG: Augenblicklich sind es 150 000 baureife Anträge für Familienheime, die genehmigt werden können. Diese Leute müssen natürlich zum Teil noch ein, zwei Jahre warten, bis sie drankommen.

SPIEGEL: Aber sollte man darin nun wirklich einen durchschlagenden Beweis dafür sehen, daß diese Wohn- und Lebensform so sehr vielen Leuten auf den Leib geschrieben ist? Wenn etwas billig verkauft wird - und man verkauft ja den Gedanken des Eigenheims um nahezu 15 Prozent des Preises billiger, die ganzen steuerlichen Vergünstigungen zusammengerechnet -, dann kommen die Käufer natürlich gelaufen. Deshalb braucht das Angebot noch nicht gut zu sein.

HESBERG: Ich glaube nicht, daß die Vorteile so groß sind.

SPIEGEL: Mit den 1500 Mark Familienkredit mit 7b ...

HESBERG: ... 7b gilt ja ganz allgemein für Wohnbauten...

SPIEGEL: ... mit der Steuerermäßigung beim Ansparen und der Wohnbauprämie kriegen Sie doch optimal für ein Haus, das Sie 75 000 Mark gekostet hat, vom Staat immerhin 10 000 bis 12 000 Mark wieder raus. Da sagen sich natürlich viele: Wir wären dumm, wenn wir das nicht ausnutzten.

HESBERG: Diese Förderungsmaßnahmen sind ja ursprünglich hauptsächlich entstanden, um den Bauwillen anzuregen und um so schnell wie möglich die Wohnungsnot zu beseitigen. A la longue wird die Auswirkung der Vorteile sicherlich

nicht in dem Maße der Fall sein. Aber daß man das Bausparen weiterhin so begünstigt, wie das im Paragraphen 10 des Einkommensteuergesetzes geschieht, und daß man auch in der Zukunft die Abschreibung vernünftig regeln muß - vielleicht nicht in dem Ausmaß wie jetzt -, das ist, glaube ich, eine Selbstverständlichkeit.

SPIEGEL: Sind Sie auch der Meinung, daß es richtig ist, die Steuervergünstigungen beim Ansparen und die Abschreibung nach 7b selbst dann zu gewähren, wenn man nicht nur ein Haus baut, sondern ein Haus nach dem anderen?

HESBERG: Einfamilienhäuser? Das ist nicht möglich.

SPIEGEL: Man kann heute doch, wenn man ein Einfamilienhaus gebaut und alle steuerlichen Vorteile ausgeschöpft hat, dieses Haus ohne weiteres verkaufen, und wenn man im nächsten Jahr ein neues baut, dieselben Vorteile wieder in Anspruch nehmen.

HESBERG: Ja, aber es ist doch so, daß der Erwerber, der diese Vorteile nicht bekommt, das Haus nur mit einem Abschlag kaufen wird.

SPIEGEL: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit den dazugehörigen Grundstücken ist, gerade in den Ballungszentren wie etwa Hamburg, so außerordentlich groß, daß viele Leute die entgangenen steuerlichen Vorteile hinzunehmen bereit sind, nur um überhaupt unter Dach und Fach zu kommen.

HESBERG: Man muß natürlich eines Tages alles daraufhin prüfen, inwieweit es noch gerechtfertigt ist. Aber man sollte den Gemeinden doch immerhin auch nahelegen, bei ihrer Planungstätigkeit nicht nur das alleinstehende Einfamilienhaus mit einem verhältnismäßig großen Garten vorzusehen, sondern vielmehr das Reiheneinfamilienhaus. Da kann man sehr hübsche Lösungen finden.

SPIEGEL: Aber Sie wissen ja, viele Leute wollen, wenn sie schon ein Eigenheim haben, rund um das Haus gehen können.

HESBERG: Sicher, aber es sind auch ebenso viele, die durchaus mit einem Reiheneinfamilienhaus zufrieden sind, mit einem Vorgarten und einem Hintergarten. Das würde weniger Land brauchen und kann architektonisch sehr schön gestaltet werden. Durch das Versetzen der einzelnen Bauelemente kann eine städtebauliche Wirkung erzielt werden, die viel schöner ist als die unzähligen gleichförmigen Einzelhäuser, die auf einem größeren Gelände stehen.

SPIEGEL: Eine landsparende Bauweise würde wohl auch den Bausparkassen sehr recht sein, die ja den Druck auf dem Grundstücksmarkt besonders zu spüren bekommen. Oft kann ja rund ein Drittel der zuteilungsreifen Bausparverträge nicht abgerufen werden, weil die Sparer kein Land haben. Oder sie haben, als sie vor fünf Jahren anfingen zu sparen, gedacht, das Grundstück wird vielleicht 10 000 Mark kosten, und nun kriegen sie kein Grundstück unter 25 000 Mark und kommen mit ihrer ganzen Kalkulation durcheinander.

HESBERG: Deswegen hoffen die Bausparkassen auch so auf unser Gesetz. Sie haben sich selbst teilweise schon dadurch geholfen, daß sieGrundstücksgesellschaften gebildet haben, die den Grundbesitz aufkaufen und dann ihren Bausparern diese Grundstücke vermitteln.

SPIEGEL: Das ist natürlich auch nicht ohne Probleme. Denn diese Bauspargesellschaften sind, wenn sie als Grundstückskäufer auftreten, gegenüber dem einzelnen doch ein sehr potenter Konkurrent und schnappen da manches weg.

HESBERG: Das trifft zu;man kann mehr und mehr auf dem Markt bemerken, daß sich die großen Konkurrenten, die großen Wohnungsunternehmen, seien sie nun gemeinnütziger oder privater Art, den Rang ablaufen. Natürlich wird lieber ein großes Terrain auf einmal an einen Großabnehmer verkauft als so abschnittsweise ein kleines Grundstück nach dem anderen.

SPIEGEL: Sie sagten, Herr Dr. Hesberg, die Bausparkassen hofften sehr auf Ihr Gesetz. Es gibt aber auch andere Stimmen aus diesem Lager. Die Bayerische Landesbausparkasse, München, sagt: »Der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Neugestaltung des Bau- und Wohnrechts wird zwar vielleicht gewisse Entspannungen bringen, es wäre jedoch verfehlt, von

diesem Gesetz eine umfassende Lösung des Baulandproblems zu erwarten.«

HESBERG: Ich glaube, daß die derzeitigen Zustände nicht mit einem Schlag von heute auf morgen geändert werden können. Das wäre auch zuviel verlangt. Zudem ist die Lage bezirks- und gemeindeweise zu unterschiedlich. Man darf nicht nur nach den Verhältnissen der Ballungszentren urteilen. Das scheint mir bei der Landesbausparkasse München der Fall zu sein. Sie möchte daher die Erwartungen ihrer Bausparer dämpfen. Ich kenne demgegenüber eine andere Erklärung, die auch ein bißchen durch das Geschäftsinteresse beeinträchtigt zu sein scheint. Die Wüstenroter hat nämlich gesagt: Es gibt keinen so ernsten Baulandmangel! - Dabei mag sie fürchten, daß, wenn davon zuviel geredet wird, die Spartätigkeit zurückgeht. Ich glaube, man sollte, sich von jeglicher Übertreibung freihalten.

SPIEGEL: Das legt den Bausparkassen doch eine besondere Verantwortung auf. Wenn heute einer ihrer Werber sagt: Hier, schließen Sie ab; dann können Sie in drei, vier Jahren bauen - und verschweigt, wie schwierig es ist, ein Grundstück zu bekommen, dann schlägt die Enttäuschung der Sparer nachher auf die Bausparkasse zurück. Dieser Vorwurf, schwer erfüllbare Wünsche geweckt zu haben, kann natürlich

auch die Bundesregierung treffen, wenn, sagen wir mal, zwei oder drei Millionen Bausparer kein Bauland finden können.

HESBERG: Ich meine, dieses Land muß zu beschaffen sein und wird sicher auch nach dem Bundesbaugesetz verplant und erschlossen werden können.

SPIEGEL: Das Land wird zu beschaffen sein, sagen Sie. Gesetzt den Fall, es käme so, wie soll sich der unkundige Baulandkäufer dann dagegen schützen, bei den freigegebenen - Preisen übervorteilt zu werden?

HESBERG: Das Gesetz sieht sogenannte Gutachterstellen vor, die eine Abschätzung der Grundstücke durchführen können.

SPIEGEL: Wo würden diese Gutachterstellen errichtet?

HESBERG: Bei den Städten, also bei den kreisfreien Städten, und bei den Landkreisen. Das Wichtigste ist aber, daß diese Stellen unabhängig sein sollen; sie sollen also nicht von dem kommunalen Bodeninteresse irgendwie beeinflußt werden können. Die Gutachter werden von der höheren Verwaltungsbehörde, also vom Regierungspräsidenten, bestellt, und der sucht diese Gutachter aus unter den im Kreis vorhandenen Fachleuten, die über notwendige Kenntnisse des Grundstücksmarktes verfügen.

SPIEGEL: Exekutivbefugnisse werden die Gutachterstellen aber nicht haben?

HESBERG: Nein. Diese Gutachter haben die Aufgabe, die gemeinen Werte der Grundstücke für die Schätzung zu ermitteln, das heißt den Preis, der ohne Berücksichtigung subjektiver Momente ge zahlt zu werden pflegt. Zu diesem Zweck werden bei dem Gutachterausschuß alle Kaufpreise registriert, so daß der Interessent Anhaltspunkte für diesen gemeinen Wert hat.

SPIEGEL: Das wird dann auch veröffentlicht?

HESBERG: Nein, daran ist nicht gedacht.

SPIEGEL: Aber wer bauen will, kann sich da erkundigen, was für ein Preis in der und der Gegend angemessen ist?

HESBERG: Ja. Das hat eine gewisse preisdämpfende Wirkung. Denn viele Erwerber von Grund und Boden wissen gar nicht genau, was sie in einer bestimmten Lage für einen Preis anlegen sollten.

SPIEGEL: Wann werden wir denn dieses Gesetz nun haben? Viele Leute sagen, es hätte viel früher kommen müssen. Die große Aufbauwelle ist ja ohne das Baugesetz gelaufen.

HESBERG: Dieses Bundesbaugesetz ist ungefähr vier Monate nach Aufnahme der Regierungstätigkeit des dritten Kabinetts -Adenauer von der Bundesregierung eingereicht worden. Dann hat der Bundesrat eine ganze Reihe von Abänderungsvorschlägen gebracht. Die Bundesregierung hat zuvor schon bei der Überarbeitung der Vorlage aus dem Zweiten Bundestag einer ganzen Reihe von Wünschen des Bundesrats entsprochen und hat dann auch nach der Stellungnahme des Bundesrats zu der neuen Vorlage abermals den Wünschen des Bundesrats zum Teil entsprochen, so daß es also dann für uns im Herbst 1958 zur Beratung kam.

SPIEGEL:Da ist es dann in Ihren Ausschuß gekommen. Sie haben seit der Zeit darüber gesessen.

HESBERG: Wir haben dann zunächst die erste Ausschußlesung durchgeführt und haben im November 1959 die zweite Ausschußlesung abgeschlossen. Jetzt befinden wir uns in der dritten Lesung im Ausschuß. Ich denke, daß die Vorlage dann im Frühjahr zur zweiten und dritten Lesung ins Plenum des Deutschen Bundestages kommt.

SPIEGEL: Es wird also nicht wieder so sein wie in der zweiten Legislaturperiode, daß Sie es zum Ende doch nicht mehr durchkriegen?

HESBERG: Nein. Wissen Sie, es ist nicht möglich, ein solches Gesetz, das über 200 Paragraphen hat, innerhalb von einem Jahr in mehreren Lesungen durchzuziehen, wie das in der zweiten Legislaturperiode notwendig gewesen wäre.

SPIEGEL: Aber sechs, sieben Jahre sind doch ein bißchen lang. Es gibt in Bonn Taktiker, die es für inopportun halten, im letzten Jahr einer Legislaturperiode noch ein Gesetz herauszubringen, das die Wähler zwickt. Glauben Sie, daß die noch mitreden werden?

HESBERG: Nein. Dieses Gesetz ist meines Erachtens keines, das die Leute zwickt.

SPIEGEL: Da man nicht weiß, ob dieses Gesetz das Baulandangebot wirklich vermehren wird, muß man sich doch fragen, ob es nicht ratsamer ist, von der Nachfrageseite her zu bremsen, die Eigenheimforcierung etwas zu dämpfen, vielleicht langsam die Steuervergünstigungen abzubauen.

HESBERG: Meines Erachtens ist augenblicklich wohl noch nicht der Zeitpunkt gekommen, sondern erst dann, wenn ...

SPIEGEL: Nach der Wahl, Herr Dr. Hesberg?

HESBERG: Nein, die Wahl spielt gar keine Rolle für uns bei der Schaffung dieses Gesetzes.

SPIEGEL: Herr Dr. Hesberg, wir danken Ihnen für dieses Gespräch.

Wohnungsbau-Ausschußvorsitzer Hesberg (M.) beim SPIEGEL-Gespräch im Bonner Bundeshaus*

Preisstoppstraße

Baulandeigner

Der lebenslängliche Bausparer

Bonner

Wünschelrute

Industriekurier

Der gesellschaftliche Neubau schreitet rüstig fort

»Ich Grundstücksmakler, Deutschland!«

* Mit SPIEGEL-Redakteuren Claus Leo Brawand (r.), Erich Böhme.

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