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SPANIEN-HÄUSER Gewissermaßen heiß

aus DER SPIEGEL 11/1962

Don Jose Vilarias Bosch, Richter in Madrid, rief den Namen des Beschuldigten vergeblich auf: »Rudi Ratzel, Deutscher, Wohnsitz Stuttgart«, war zum Termin nicht erschienen.

Die Spanier hegen gegen Rudolf Ratzel, 41, den dringenden Verdacht, daß seine Firmengruppe Contracta bei ihrem Handel mit Ferienhäusern im sonnigen Süden fortgesetzt gegen die Steuer- und Devisengesetze Spaniens verstoßen und das Land um Millionenbeträge geprellt

habe. Seit sich eine Sonderkommission der Franco-Polizei mit seinem Unternehmen befaßt und Richter Bosch im Staatsanzeiger nach ihm fahndet, meidet Ratzel den heißen Boden Spaniens.

Das Madrider Interesse an Ratzel erklärt sich nicht zuletzt aus dem Umfang der Contracta-Geschäfte: Mit einem Umsatz von über 40 Millionen Mark in den letzten zwei Jahren ist Ratzel ungekrönter König der gen Südland aufgebrochenen Immobilienmakler.

Auf den teuren Anzeigenseiten westdeutscher Renommierblätter machte er die verlockendsten Offerten: »Traumhäuser« an Spaniens Küste von 11 000 Mark an, Baugelände schon für 2,50 Mark je Quadratmeter. Überdies verstand es Rudolf Ratzel besonders gut, das bundesdeutsche Bürgergemüt anzusprechen:

- Dem Fernweh verhieß er Linderung durch »Ewige Sonne« und »Alle Herrlichkeit auf Erden«.

- Dem Renditestreben galt: »Besonders geeignet als Spekulationsobjekt, da hohe Wertsteigerung zu erwarten.«

- An die Atomangst appellierte Ratzel

mit dem neckischen Hinweis auf Francos Neutralität im letzten Krieg: »Alibaba und seine 40 Räuber erreichten Spanien nicht.«

So rückte denn der arrivierte Mittelstand zur Landnahme nach Spanien aus, wo es, anders als in den Luxusprovinzen Italiens und der Schweiz, noch erschwinglich schien, den Traum vom Haus in der Sonne wahrzumachen. Bislang sind etwa 3000 Bungalows entlang der iberischen Ostküste in deutschem Besitz.

Konstatierte das Wirtschaftsblatt »Der Volkswirt": »Mag auch der deutsche Anteil am spanischen Fremdenverkehr ziffernmäßig nur etwa 15 Prozent ausmachen, weitaus an erster Stelle stehen die Deutschen im Erwerb von Grundbesitz und im Bau von Ferienhäusern.

Warum Rudolf Ratzel sich Ende 1960 des beginnenden Spanien-Booms annahm, erläutert er selbst so: »Ich lag lange, oft und mit vielen im Dreck, und keiner hatte den Wunsch, in Minsk, in Stalingrad oder Moskau zu bleiben, sondern die Riviera, die Sonne und das Meer waren eigentlich das Wunschtraumziel meiner Mitmarschierer.«

Tatsache ist, daß Rudolf Ratzel, der 1921 im badischen Städtchen Bretten das Licht der Welt erblickte, lange und oft im Dreck lag. Einem Reporter der Barcelona-Zeitung »Vanguardia Espanola« schilderte Ratzel, wie er, der bettelarme Waisenknabe, vor dem Kriege Zigaretten und Zeitschriften verkauft, Pakete ausgetragen und Bäume gefällt habe.

Nach Krieg und Währungsreform gab es für einige Jahre eine Rudolf Ratzel GmbH in Maulbronn, deren »Lederwaren von Ruf und Rang« auf der Offenbacher Ledermesse präsentiert wurden. Slogan des 350-Mann-Betriebes: »700 fleißige Hände arbeiten für Sie.«

Als die Lederwarenfabrik 1952 in Zahlungsschwierigkeiten unterging, suchte Ratzel zunächst wiederum mit einer Lederwaren- und Kofferfirma sein Glück, fand es aber nicht. 1957 ging er deshalb in eine andere Branche.

Das Institut Ratzel & Himmelseher in Stuttgart, unter dem Schlagschatten des Wucherparagraphen operierend, vermittelte Kleinkredite zu drastischen Bedingungen. Es berechnete Darlehnszinsen

von 60,57 Prozent im Jahr (SPIEGEL 46/1958).

Ratzel damals: »Nur Uneingeweihte sprechen von Wucherzinsen, weil es sich im Jahr summiert.« Ratzel heute: »Na ja, ich gebe zu, das war ein heißes Geschäft und heißes Geld.«

Das hot money legte der Nachwuchsfinanzier zur Abkühlung in der Schweiz an, und als Banken und Sparkassen den freiberuflichen Geldmittlern das Geschäft mit Kleinkrediten abjagten, besaß Rudolf Ratzel bereits 21 Schweizer Bungalows.

Während diese eidgenössischen Immobilien begannen, Früchte abzuwerfen, gründeten Ratzel, seine Ehefrau Frida, geborene Beckert, und der Münchner Wirtschaftsprüfer Dr. Wilhelm Ludwig die Contracta GmbH in Stuttgart. Von den 20 000 Mark Kapital war die Hälfte auf den Namen Frida Ratzel eingetragen.

Diese Contracta, am 13. Oktober 1959 entstanden, widmete sich als »Gesellschaft für Betriebsberatung« noch der mühseligen Aufgabe, notleidenden Firmen die Bilanz zu verbessern. Erst am 28. Juli 1960 fand Rudi Ratzel zu seiner eigentlichen Berufung. An diesem Tag hob er die zweite Contracta aus der Taufe, die fortan als »die große internationale Gesellschaft für Auslandsbesitz« auftrat.

Schon nach einjährigem Wirken konnte sie ihr Kapital auf eine Million Mark erhöhen: Rudolf Ratzel 10 000 Mark, Frida Ratzel 690 000 Mark, Dr. Ludwig 100 000 Mark und Roman Heinrich Kunz, ein Schweizer Makler mit Wohnsitz in Hollywood, 200 000 Mark.

Nicht überall freilich reüssierte das neue Ratzel-Unternehmen. Die Schweizer stoppten alsbald die deutsche Offensive aufs Tessin. Im österreichischen Vorarlberg kam Ratzel überhaupt nicht zum Zuge, obgleich er schon laut propagiert hatte: »Contracta baut in Österreich.« Auch Portugal erwies sich als schmerzliche Fehlspekulation für die Contracta.

Das Geschäft an Italiens Blumenriviera und am Lago Maggiore ließ sich zunächst erfreulich an. Ratzel vermakelte 2,5 Hektar Bauland und die dazugehörigen Behausungen. Jedoch bremste die vom Fremdenzustrom angeheizte Teuerung auch diesen Boom.

So wandte sich Rudolf Ratzel schließlich nach dem zukunftsträchtigen Spanien. Hier hatten die landgesessenen Granden begonnen, ihre Ödländereien an der Küste - sandige Strandwüsten oder mit Krüppelpinien spärlich bewachsene Felshänge - für den Fremdenverkehr urbar zu machen, Das durch Straßen und Versorgungsanlagen baureif erschlossene Gelände boten sie nun zum Verkauf aus.

Rudolf Ratzel makelte sogleich im großen Stil. Sein System, das ihm das Unternehmerrisiko weitgehend vom Halse hält:

- Er läßt sich von den Spaniern gegen geringe Gebühr lediglich Optionen auf Baugelände einräumen;

- Contracta wirbt in Deutschland Käufer

für die Grundstücke;

- die Gesellschaft läßt sie für Rechnung der deutschen Käufer von spanischen Firmen so bebauen, wie es die örtlichen Pläne vorschreiben;

- Ratzel streicht für die Vermittlung

der Grundstücke und für die Tätigkeit

als Bauträger beträchtliche Provisionen ein.

Heute kann sich die Contracta rühmen, über spanische Baugebiete von nicht weniger als 150 Hektar zu verfügen, davon allein bei Tossa an der nordostspanischen Costa Brava 130 Hektar in einem Stück.

Für seine Südlandparzellen treibt der Stuttgarter in der Bundesrepublik solide Hochglanz-Publicity. Der erste achtseitige Bildprospekt hatte lediglich den kleinen Nachteil, daß die abgebildeten Villen bereits in festen Händen waren und gar nicht zum Verkauf standen. Seine Kunden, so erläuterte Ratzel, sollten lediglich »einen ungefähren Überblick« bekommen.

Nach dem ungefähren Überblick können Kaufwillige sich einen »Spezial -Service« Ratzels zunutze machen: Etwa alle drei Wochen fliegt die Contracta von Stuttgart-Echterdingen aus eine Ladung Interessenten nach Malaga und Barcelona und befördert sie von dort an die Bau-Areale. Die viertägige Reise ist kostenlos, falls ein Kaufvertrag zustande kommt.

In Ratzels Flugzeugen reist die bundesdeutsche Normal-Sehnsucht. Der

Reutlinger Textilfabrikant Hetzer etwa will »Ruhe und Erholung, die man doch sonst nirgends mehr finden kann«. Er möchte »auch einmal etwas anderes« vom Leben haben.

Ahnliches treibt den Bremer Teppichimporteur Karl Wolff, den Nürnberger Tankstellenbesitzer Ernst Braun oder den Münchner Geschäftsmann Hermann Goldhofer.

Ein Gastronom aus Berlin, der seit dem

13. August »immer nur von der Mauer« träumt, sucht in Francos Reich sein Quentchen Sicherheit.

Weniger problematische Naturen erwarten von einer Ansiedlung in Spanien weder Sonne noch Sekurität. Sie interessieren sich vielmehr für die neue Form der Kapitalanlage. So sichert die Contracta ihren Kunden zu, daß »unser Haus-Reisebüro«, nämlich des Schweizer Nationalrats Gottlieb Duttweiler Hotelplan GmbH, dem Bungalowbesitzer pro Bett netto 7,50 Mark an maximal 200 Tagen im Jahr auszahlt - das sind 6000 Mark jährlich für vier Betten.

Ob diese Renditerechnung aufgeht, muß allerdings dahingestellt bleiben, da es im billigen Reiseland Spanien sehr viel preiswertere Unterkünfte gibt. Urlauber hingegen, die sich außer den hohen Fahrtkosten (2400 Mark für vier Flugkarten der Touristenklasse Frankfurt-Malaga und zurück, oder acht Tage Autofahrt) derart teure Quartiere leisten können, suchen in der Regel lieber ein gutes Hotel auf. Oder sie kaufen sich selbst eine Ferienhütte.

Dabei vermag ihnen die Ratzel-Organisation mit einer großen Auswahl ansehnlicher Objekte zu dienen. Oft freilich ergibt ein Rundgang über das Baugelände wenig mehr als Rudolf Ratzels schwärmerische Zusicherung: »Hier kommen zauberhafte Anwesen zur Erstellung.«

Scheinen den Interessenten die Nachbargrundstücke schöner als Ratzels Parzellen, so heißt es häufig: »Das haben wir leider schon verkauft.« In Wirklichkeit sind die besten Lagen vorzugsweise für den Bedarf der spanischen Grundeigentümer reserviert.

Auch die Preisgestaltung der Contracta mag manchem der Angereisten

zu denken geben, wenn er sich die Mühe macht, Ratzels Preise mit den ortsüblichen und mit denen der Konkurrenzfirmen zu vergleichen. In Castelldefels bei Barcelona zum Beispiel verlangt die Contracta bis über 50 Mark für den Quadratmeter Felshang. Ratzels schärfster Konkurrent, die Intramain Hispania GmbH, begnügt sich mit 16 bis 20 Mark für vergleichbares Gelände.

Was Rudolf Ratzel mit der faszinierenden Inseraten-Angabe »ab DM 2,50 per qm« meint, ist unerschlossenes Ödland ohne Wasser - Spaniens rarste Mangelware - und ohne feste Wege. Es wird in den Immobilienanzeigen der spanischen Regionalpresse zu Pfennigbeträgen ausgeboten.

Kaum weniger großzügig läßt sich das Stuttgarter Finanzgenie seine Hilfe beim Häuserbau honorieren. Der Bungalow für 14 850 Mark beispielsweise, der auf

den Prospektphotos wie ein Palast erscheint, sieht in Wirklichkeit genauso aus, wie es bei nur 42 Quadratmeter Wohnfläche zu erwarten ist.

Daß die landesübliche leichte Flachbauweise ohne Keller und die niedrigen Löhne (gelernte Maurer verdienen etwa 163 Mark im Monat, Hilfsarbeiter 100 Mark) nur geringe Baukosten verursachen, muß auch Ratzel zugeben: »Die Baukosten sind etwa die Hälfte (der deutschen).«

Den Contracta-Preisen ist das aber nicht anzumerken. Ratzel:. »Wir sind nicht billig. Aber wir bieten dafür Fixpreise, da ist alles drin - keine Nachforderung.«

Was bei Contracta alles drin ist, zeigt ein Vergleich der Ratzel-Preise mit spanischen und westdeutschen Baupreisen. Die »Frankfurter Allgemeine« informierte ihre Leser: »Man rechnet (in Spanien) nicht in Kubik-, sondern in Quadratmetern überbaute Fläche und bekommt, je nach Landesteil und Ausführung, solche Bauten für etwa 120 bis 200 DM je Quadratmeter geliefert.«

Diesen Angaben des 60jährigen »FAZ«-Korrespondenten Lothar Bauer kann Ratzel kaum widersprechen, da Bauer zugleich Geschäftsführer der Ratzel-Filiale in Barcelona, der Contracta Espanola AG, ist. Dennoch läßt sich die Contracta bis nahe an 400 Mark für den überbauten Quadratmeter bezahlen. Bei Hanglage kommt ein Zuschlag von 25 Prozent für die schwierige Fundamentierung hinzu.

Auf den deutschen Fachbegriff des umbauten Raumes umgerechnet, verlangt Contracta im billigen Spanien je Kubikmeter bis über 130 Mark. In Westdeutschland dagegen, wo die Baupreisinflation grassiert, gelten bei vergleichbaren Objekten schon 100 Mark für reichlich hoch.

Dem Düsseldorfer Rechtsanwalt und Aktienkrösus Georg Wilhelm Engler, 34, kamen denn auch nach seinem Spanientrip

Bedenken. Er trat vom Contracta -Vertrag zurück und kaufte direkt bei den Spaniern. Für Grundstück und Haus brauchte er »nur ein Viertel und etwas weniger« des Ratzel-Preises aufzuwenden.

Zu Ratzels Glück kalkulieren viele Bundesbürger anders als Engler. Auch der Bremer Importeur Karl Wolff hatte die Preise verglichen und gefunden: »Die waren bei den anderen Firmen günstiger.« Trotzdem entschied er sich für Contracta: »Die Drucksachen wirkten vertrauenerweckender.«

Folglich darf Rudolf Ratzel mit Recht sagen: »Unser Erfolg hat gute Gründe.« Weniger klar ist Ratzels Legitimation zu einer anderen Behauptung, die er vor westdeutschen Fernsehkameras aufstellte: »Wir helfen doch diesen armen Leuten, Industrie und Wirtschaft anzukurbeln.«

Zwar schätzt der spanische Contracta -Statthalter Lothar Bauer den Wert der insgesamt rund 3000 Strandbehausungen in deutschem Besitz auf etwa 50 bis 80 Millionen Mark. In Madrid aber sind

Zweifel aufgetaucht, wieviel von diesem Geld tatsächlich der spanischen Wirtschaft zugute gekommen sei.

Ratzel hatte schon im September letzten Jahres den Argwohn der Behörden auf sich gelenkt, als er dem Interviewer der »Vanguardia Espanola« erzählte, er habe den spanischen Eigentümern für das Gelände bei Tossa 350 Peseten (etwa 24 Mark) je Quadratmeter gezahlt. Dieser Preis - den deutschen Käufern nahm Ratzel bis zu 58 Mark ab - schien den ortsansässigen Experten unglaubhaft hoch; jedenfalls horchte der spanische Fiskus auf.

Erinnert sich Ratzels Lothar Bauer: »Am nächsten Tag war das Finanzamt da. Die lesen die Zeitung ganz genau. Das war sehr peinlich. Die Geschichte ist noch nicht ausgestandene«

Die spanischen Fiskalbeamten entdeckten merkwürdige Dinge. In den amtlichen Kaufakten waren die tatsächlich bezahlten Haus- und Grundstückspreise nur zu einem Drittel angegeben. Ratzel nennt das mit einem deutschen Steuerterminus Einheitswert«.

Mit Hilfe dieses Tricks ermäßigten sich nicht nur die Notariats- und Katastergebühren, sondern auch die Grunderwerbsteuern für den deutschen Käufer von 15 auf fünf Prozent.

Verwahrt sich Ratzel: »Ich weiß nichts davon. Wir haben keine Anweisung gegeben. Die Notare sind dort sehr eigenherrlich. Das soU in Spanien üblich sein.«

Unkenntnis macht der Contracta-Boß auch angesichts des Vorwurfs geltend, gegen die spanischen Währungsgesetze verstoßen zu haben. So müssen zum Beispiel die . Erträge einer spanischen Firma mit Auslandsbeteiligung, wie der Contracta Espanola, bis auf einen Betrag von jährlich sechs Prozent in Spanien verbleiben. Für größereEntnahmen muß das staatliche Deviseninstitut die Ausfuhrgenehmigung geben.

Ratzel gibt zu, solche Bestimmungen »formell« verletzt zu haben. Jammert der Chef der »großen internationalen Gesellschaft für Auslandsbesitze »Ich kann nicht spanisch, und von uns spricht keiner spanisch.« Er, Ratzel, sei in Spaniens »Gesetzesdschungel« hängengeblieben.

Solche späten Bekenntnisse müssen den Kunden Rudolf Ratzels einigermaßen unerwartet kommen, hatte ihnen doch die Contracta eigens einen 16 seitigen kleinen Wegweiser für Investierungen in Spanien« mit präzisen Angaben über die spanischen Währungsgesetze in die Hand gedrückt. Slogan: »Nutzen auch Sie bei Auslandsinvestitionen die großen Erfahrungen...«

Jetzt stellte sich heraus, daß Ratzel von den Erträgen seiner spanischen Vermittlertätigkeit ohne Genehmigung des Deviseninstituts erhebliche Beträge als »Provision« in D-Mark auf deutschen Konten angesammelt hatte.

Richter José Villarias Bosch beschlagnahmte Ratzels Konto bei der Banco Comercial Transatlántico. Dem Kompagnon Ratzels, Roman Kunz, nahm Bosch in Spanien den Paß ab.

Rudi Ratzel wandte sich hilfesuchend an das Bonner Wirtschaftsministerium und verkündet heute mit gewohntem Bombast: »Das Ministerium steht voll und ganz hinter Contracta.«

Ludwig Erhards Oberregierungsrat Dr. Seiler indes erklärt: »In das Gerichtsverfahren selbst wünschen wir

nicht hineinzureden. Da können und wollen wir nichts machen. Wir haben den Eindruck, daß es den Spaniern darauf ankommt, daß ihnen die Preise auf dem Grundstücksmarkt nicht weglaufen. Daher statuieren sie ein Exempel.«

Bonn möchte nur erreichen, »daß die vielen Leute, die an den Dingen unschuldig sind, ihr Geld nicht verlieren«.

Um ihr Geld bangen die Käufer, denen Ratzel im Frühjahr Häuser im Wert von rund zehn Millionen Mark übergeben muß. Auf diese Objekte wurden laut Dr. Seiler »Vorauszahlungen in sehr erheblichem Umfang geleistet'. Vielfach sei sogar der gesamte Betrag bereits bezahlt. Richter Bosch hat inzwischen sämtliche Grundstücke der Contracta-Kunden unter Arrest gestellt.

So mag sich bestätigen, was Rudolf Ratzel schon vor einiger Zeit gestand, »Ja, auch dieses Geschäft ist in gewissem Sinne heiß.«

Spanien-Makler Ratzel

Gegen hohe Provision ...

... Sicherheit und Sonnenschein: Ratzel-Häuser, Kunden an der Costa del Sol

Mann in der Zeit

Ein neues Stück Deutschland im Pazifik

Ratzel-Arbeiter, Ratzel-Kunden: 3000 Strandbehausungen in deutscher Hand

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