Mieten: Urängste werden wach
Seit 17 Jahren lebt die vierköpfige Familie in einem schönen Altbau. Mit einer Miete von 1200 Mark ist die 180-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg-Eppendorf außerordentlich günstig; unter 2000 Mark ist derzeit etwas Vergleichbares nur mit sehr viel Glück zu haben.
Glück wird die Familie wohl brauchen. Die Mietwohnung im Woldsenweg 16 ist kürzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft worden, der neue Eigentümer will selbst einziehen. Zwar darf der Erwerber wegen der Umwandlung erst in drei Jahren dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Aber er drängelt schon jetzt.
Möglichst schnell, schrieb der Eigentümer seinem Mieter, solle der die Wohnung räumen: »Es liegt ja auch in Ihrem Interesse, bald auszuziehen, da Sie mit einem immer späteren Auszug auf eine höhere Einstiegsmiete stoßen werden.«
Verquere Logik, aber es stimmt. Eine Wohnung in Hamburg, die heute für 1000 Mark vermietet wird, kostet in drei Jahren vermutlich mehr als 1200 Mark. In anderen Städten steigen die Mieten noch schärfer an.
Ende vergangenen Jahres lagen die Preise für neuvermietete Wohnungen in Hamburg um 7,4 Prozent über dem Vorjahresniveau, in Köln um 9,7 Prozent, in Stuttgart um 13,4 und in Frankfurt gar um 17,3 Prozent.
In diesem Jahr klettern die Mieten noch steiler. Vorläufer einer auf breiter Front anrollenden Preiswelle sind die neuvermieteten Wohnungen. Ein neuer Mieter muß häufig um oder über 30 Prozent mehr zahlen als sein Vorgänger; zuweilen verdoppelt sich die Miete. »Preissprünge von 25, 30, 35 Prozent« seien die Regel, stellt Bernhard Voigt fest, der Vorsitzende des Kölner Mietervereins.
Es sind nicht mehr, wie früher, allein die Ballungszentren, in denen die Mieten steil nach oben gehen. »Wie ein Flächenbrand« habe sich der preistreibende Wohnungsmangel nun auch in der Provinz ausgebreitet, sagt Voigt: Am Niederrhein bis hinauf zur holländischen Grenze sei die Situation kaum anders als in Köln und Umgebung.
»Auf dem flachen Land«, merkte Jochen Kiersch vom schleswig-holsteinischen Mieterbund, »ist die Nachfrage sprunghaft angestiegen.« Die Großstädter weichen aufs Umland aus und treiben dort die Preise in die Höhe.
In Neustadt an der Weinstraße, 30 Kilometer von Ludwigshafen/Mannheim entfernt, erhält ein Vermieter derzeit 6 bis 7,50 Mark pro Quadratmeter. Das ist spottbillig für Frankfurter oder Münchner Verhältnisse.
Doch in Neustadt verdient eine tüchtige Sekretärin rund 2000 Mark brutto, das sind etwa 1400 Mark netto. Bei einem solchen Einkommensniveau bedeutet eine Miete von 500 Mark schon eine empfindliche Belastung. Auch an der abgelegenen Weinstraße ist der Preis fürs Wohnen so hoch, »daß in vielen Fällen dafür 30 bis 40 Prozent des Lebensunterhalts aufgewendet werden müssen«, sagt der Neustädter Mieter-Anwalt Ernst-Günter Claas. Die Mietbelastung ist da nicht viel anders als in Frankfurt oder München.
Der Wohnungsmangel treibt inzwischen auch in ländlichen Lagen Menschen in Not. Aus dem oldenburgischen Stollhamm, Postleitzahl 2893, wandte sich eine 70jährige verzweifelt an den Deutschen Mieterbund.
Die Rentnerin war aus ihrer Wohnung herausgeklagt worden, weil sie den Hausbesitzer an einer »angemessenen wirtschaftlichen Verwertung« seines Eigentums hinderte. Das Haus sollte verkauft werden, eine Mieterin stört da.
In dem 1400-Einwohner-Städtchen Stollhamm, wo die alte Dame ihr ganzes Leben verbracht hatte, fand sie keine Wohnung, die sie hätte bezahlen können. Auch in den Nachbarorten war nichts zu haben.
Auf dem flachen Land leben oft mehr als 80 Prozent der Bevölkerung im eigenen Häuschen. Mietwohnungen sind rar, es kann viele Monate dauern, bis mal eine Wohnung frei wird.
Drängen auch nur wenige Zuzügler, die zudem noch an das Mieten-Niveau in der Großstadt gewöhnt sind, auf diesen engen Markt, schießen prompt die Preise in die Höhe.
Auch in Kleinstädten haben die kommunalen Wohnungsämter kaum noch etwas zu vermitteln. Die Mietangebote in den Tageszeitungen sind deutlich geschrumpft, freiwillig räumen nur wenige ihre Wohnung.
Noch bis zum letzten Jahr galt in der Immobilienbranche die Faustregel, daß ein deutscher Mieter alle zehn Jahre umzieht - er wechselt entweder in eine andere Stadt; oder, häufiger, er sucht sich im gleichen Ort eine andere Wohnung.
Nach Beobachtung des Deutschen Mieterbunds ist die Fluktuationsrate von zehn auf jetzt drei bis vier Prozent gefallen, das Wohnungsangebot ist entsprechend geschrumpft. Gerhard Feldmann, Geschäftsführer des Rings Deutscher Makler (RDM): »Die Crux ist, daß keiner mehr auszieht.«
Und wo eine Wohnung frei wird, bestehen inzwischen nicht wenige Vermieter auf einem befristeten Vertrag: Nach zwei, drei oder vier Jahren muß dann die Wohnung geräumt werden, weil sie verkauft werden soll. Die Immobilienbesitzer hoffen auf Preissteigerungen - anders als die Mieten sind die Preise für Eigentumswohnungen bislang nicht oder nur mäßig gestiegen (siehe Grafik).
Die Wohnungsversorgung ist plötzlich wieder zum Mangelbereich geworden; zum anscheinend unlösbaren Problem für viele betroffene Zeitgenossen wie für die zuständigen Politiker aller Richtungen. Die Flut deutschstämmiger Aussiedler, der immer stärker werdende Zustrom von DDR-Bürgern in die Bundesrepublik verschärft die Lage zusätzlich.
Das unzureichende Angebot an bezahlbarem Wohnraum, lehren die Meinungsforscher, hat nicht unwesentlich zu den letzten Wahlschlappen der Union und den Zugewinnen der Republikaner beigetragen. Kanzler Kohl sah sich veranlaßt, mit der Ablösung des unglückseligen Oscar Schneider ("Das Gerede von der Wohnungsnot") ein Wende-Zeichen zu setzen. Nachfolgerin Gerda Hasselfeldt müht sich nun mit munteren Programm-Ankündigungen, die Stimmung im Land zu heben.
Die Politiker haben viel zu spät erkannt, was sich am Wohnungsmarkt tut. Doch nicht nur die Regierenden haben sich verkalkuliert. Wie schnell der Wohnungsmarkt umgekippt ist, hat selbst manchen Experten überrascht.
Noch vor zwei Jahren, bekennt Rainer Hubrich, Leiter des Osnabrücker Stadtplanungsamts, habe er den Wohnungsmarkt in seiner Region für ausgeglichen gehalten. Nun hat Hubrich »Schwierigkeiten, die Leute unterzubringen«.
Wer noch vor wenigen Jahren größere Neubauprojekte für den Bedarf von heute gefordert hätte, verteidigt der Bremer Bausenator Konrad Kunick den Tiefschlaf der Wohnungspolitiker, »den hätte man wohl als Fall für den Psychiater erklärt«. Ganz so verrückt, wie Kunick tut, wäre dies sicher nicht gewesen. Steigender Bedarf war schon vor 1987 abzusehen, als noch ein leichtes Überangebot an Wohnungen den Mietpreisanstieg etwas dämpfte.
Selbst Mitte der achtziger Jahre, als bundesweit rund 250 000 Wohnungen leer standen, stiegen die Mieten doppelt so stark an wie die übrigen Lebenshaltungskosten - Vorboten der Krise.
Der Wohnungsmarkt hat seine eigenen Gesetze. Dort klettern die Preise nur dann mäßig, wenn es ein paar Wohnungen zuviel gibt. Ein schwaches Überangebot, etwa ein bis zwei Prozent, ist nötig, damit der Markt im Gleichgewicht gehalten wird. Denn stets finden sich im jeweiligen Angebot Wohnungen, die dem aktuellen Bedarf nicht entsprechen - weil sie zu klein oder zu groß sind; weil sie zu heruntergekommen oder zu luxuriös sind; weil sie nicht in München, sondern in Marktoberdorf stehen.
Kein anderer Bereich der Wirtschaft reagiert so empfindlich auf Veränderungen wie der Wohnungsmarkt. Steigt oder fällt die Nachfrage nach Wohnraum auch nur ganz geringfügig, so wirkt sich das ganz schnell und mit Hebelkraft auf die Preise aus.
VW oder BMW können auch im Boom ihre Preise nur maßvoll anheben, denn ein Neuwagenkäufer reagiert flexibel: Er kann zu einer billigeren Marke wechseln oder sich ein kleineres Modell kaufen; er kann seinen alten Wagen weiterfahren oder sich einen Gebrauchtwagen nehmen.
Ein Wohnungssuchender ist, anders als ein Autokäufer, nur begrenzt in der Lage, Preisforderungen abzufedern. Eine vierköpfige Familie kann nicht auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung ausweichen; ein Mieter, der mehr zahlen soll, kann nicht einfach in eine billigere Wohnung ziehen - der Umzug ist oft so teuer, daß sich der Wohnungswechsel erst nach einigen Jahren rechnet.
Diese Unbeweglichkeit der Mieter - Ökonomen sprechen von einer »unelastischen Nachfrage« - brachte es mit sich, daß Mitte der achtziger Jahre selbst bei dem leichten Überangebot von einer Viertelmillion Wohnungen die Mieten nur in einem bestimmten Bereich fielen: Bei überdurchschnittlich teuren Wohnungen zahlte der Nachmieter zuweilen weniger. Bei außerordentlich billigen Altbauwohnungen hingegen zogen die Mieten wie eh und je stark an, auch Sozialwohnungen wurden teurer.
Lediglich die Immobilienpreise fielen damals. Das aber war die Folge einer maßlos überzogenen Spekulation, die - in Hoffnung auf ewig steigenden Wertzuwachs - die Preise nach oben gejagt hatte.
Die leerstehenden Wohnungen bewirkten lediglich, daß die Mieten nicht mehr stark, sondern maßvoll stiegen. Es standen nur Wohnungen leer, für die kein Bedarf war: überdurchschnittlich viele Ein-Zimmer-Apartments oder unattraktive Hochhäuser in den grauen Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus. Auch wenn all diese Wohnungen am Markt vorbei gebaut worden waren - sie waren jederzeit als Ausweichquartiere zu nutzen. Sie bildeten eine Reserve, einen notwendigen Puffer, wie sich gezeigt hat.
Die guten Jahre für die Mieter waren bald vorbei. Gegen Ende des Jahres 1987, Anfang 1988 waren die Wohnungen wieder fast vollständig belegt, die Leerstände abgebaut. Für den Norderstedter Hausverwalter Thorsten Hausmann (12 000 Wohnungen) waren zu jener Zeit »Angebot und Nachfrage irgendwie im Gleichgewicht«. Im Sommer vergangenen Jahres aber habe es dann jäh »einen Bruch gegeben«.
Die Wohnungsverknappung ist, nicht zuletzt, ein Ergebnis der ziemlich gut laufenden Konjunktur. Nach dem wirtschaftlichen Tief in den ersten Jahren der Achtziger begannen die Deutschen nach 1985/86 die Zukunft optimistischer zu beurteilen. Viele, die wegen ihrer ungewissen Einkommensentwicklung den Umzug in eine schönere, vor allem größere Wohnung aufgeschoben hatten, bestellten den Möbelwagen. Jugendliche, die ebenfalls der düsteren Zukunftsaussichten wegen zunächst bei ihren Eltern geblieben waren, mieteten sich Apartments.
Die Wohnungsreserve löste sich auf, und gleichzeitig sank der Neubau von Mietwohnungen auf ein Rekord-Tief (siehe Grafik Seite 43). Dabei verschwinden alljährlich rund 100 000 Wohnungen. Etwa 20 000 werden abgerissen, 80 000 als Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien zweckentfremdet - mit Genehmigung der Kommunalpolitiker und oft genug auch ohne.
Vergebens wiesen Wohnungsgesellschaften und andere Fachleute auf die kommenden Probleme hin. Der Sindelfinger Großvermieter Karl-Heinz Reinheimer (1300 Wohnungen), Vorsitzender des Bundesverbands Freier Wohnungsunternehmen, forderte im vergangenen Jahr eindringlich, mehr Wohnungen zu bauen - sonst sei bald »der Punkt erreicht, wo die Leute nicht mehr das Geld für die Miete haben«, und es bilde sich »ein sozialer Sprengsatz«. Bonn blieb untätig.
Dabei war klar abzusehen, daß die Zahl der Haushalte zumindest bis Mitte des nächsten Jahrzehnts weiter zunehmen und daß somit die Nachfrage nach Wohnungen weiter wachsen werde.
Diesen Trend schafft der Zeitgeist: Die Zahl der Alleinstehenden nimmt - bei schrumpfender Bevölkerung - ständig zu. Zwischen 1970 und 1988 wuchs die Zahl der Ein-Personen-Haushalte um über 50 Prozent, Tendenz weiter steigend. Inzwischen lebt in jeder dritten Wohnung ein Single.
Erkennbar war auch, daß bei steigender Nachfrage vor allem preiswerter Wohnraum knapp würde. Dies zeichnete sich schon Anfang der siebziger Jahre ab: In den billigen, vielfach etwas heruntergekommenen Altbauten stiegen die Mieten am schärfsten an.
Die steil ansteigenden Mieten in den einstigen Billig-Behausungen rissen auf dem gesamten Wohnungsmarkt die Mieten mit nach oben. »Der Markt wird von unten her angeheizt«, erklärt Thomas Vorwerk, der als Geschäftsführer der Münchner Forschungsfirma Südprojekt die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise beobachtet.
In den Ballungsgebieten gibt es praktisch keine Mietpreise von vier Mark pro Quadratmeter mehr. Das heißt: Preiswerter Wohnraum für unterdurchschnittlich Verdienende ist verschwunden. Die chronische Teuerungsrate der schlichten Unterkünfte hätte von Bonn gebremst werden können - durch verstärkten Bau von preiswerten Sozialwohnungen. Die Regierung Kohl tat das Gegenteil, sie stellte 1986 die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ein.
Die Regierenden hätten diesen Schnitt wohl nicht gewagt, wenn ihnen bekannt gewesen wäre, daß sich zwei Jahre später die Schlagbäume im Osten für Hunderttausende öffnen würden. Die Umsiedler aus der DDR und die Deutschstämmigen aus Polen oder der Sowjetunion haben die Wohnungsplaner aus der Bundeshauptstadt völlig aus der Balance gebracht.
Ziemlich problemlos verkraftete der Wohnungsmarkt 1987 den Zuzug von 90 000 Aussiedlern aus Osteuropa und Übersiedlern aus der DDR. Im vergangenen Jahr aber, als schon die einheimische Bevölkerung nicht mehr ausreichend mit Wohnraum versorgt werden konnte, kamen 240 000 Aussiedler. In diesem Jahr werden über 350 000 erwartet. Für die Jahre 1990 bis 1999 rechnet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin mit weiteren 1,3 Millionen Einwanderern.
Die Einwanderer aus dem Osten verschärfen das Problem, doch sie sind nicht die Hauptursache der Wohnungsverknappung. Die wesentlichen Gründe für den Umstand, daß im Wohlstandsland Bundesrepublik ein Wohnungsdefizit zu beklagen ist, liegen woanders: Für die unteren sozialen Schichten wurde der Nachschub an Schlichtwohnungen unterbrochen; die Bessergestellten andererseits sichern sich immer mehr Fläche und Komfort.
Während der Neubau von Wohnraum rückläufig war, kam während des vergangenen Jahrzehnts der Handel mit Wohnungen in Schwung. Es waren politische Entscheidungen, die dazu beitrugen, daß es oft preiswerter war (und ist), ein Gebrauchtobjekt zu kaufen statt zu bauen.
Wer eine Altbauwohnung kauft, erhält seit 1977 die gleichen Steuervorteile wie ein Bauherr, auch wenn er keinen Quadratmeter Wohnfläche schafft. Das war eine fatale Weichenstellung der sozialliberalen Koalition. Finanzkräftige Käufer, die sonst womöglich gebaut hätten, trieben fortan mit Bonner Steuergeschenken die Nachfrage nach Gebrauchtwohnungen nach oben.
Zunehmend gedeiht die sogenannte Umwandlungsspekulation: Mietshäuser werden en bloc aufgekauft und die einzelnen Wohnungen ins Grundbuch eingetragen. Wenn die Mieter selbst nicht kaufen können oder wollen, werden sie herausgedrängt: Leere Wohnungen verkaufen sich besser und teurer.
Wenn Geld nicht hilft, machen die Umwandler Druck. Die neuen Besitzer des Hauses Mauerkircher Straße 16 in München-Bogenhausen komplimentierten Mieter mit hohen Abfindungen heraus. Die 69jährige Melita Schwabe, die seit 38 Jahren im Erdgeschoß wohnt und dort auch bleiben will, wird, wie sie sagt, »ein bißchen schikaniert«.
Das Haus ist seit einem Jahr eine Baustelle. Die Schuttrutsche wurde genau vor das Wohnzimmerfenster von Melita Schwabe plaziert, das Toilettenhäuschen der Bauarbeiter direkt vor ihr Eßzimmerfenster gestellt. Unbekannte schmierten ihr den Spruch neben die Wohnungstür: »Beim Kochen von Hundefraß und ähnlichem die Tür geschlossen halten«.
Die meisten Mieter halten den Druck nicht aus, und dann werden aus den einst billigen Mietwohnungen teure Eigentumswohnungen. In Stuttgart zum Beispiel sind zwischen 1980 und 1988 neun Prozent des gesamten Bestands an Mietwohnungen durch Umwandlung verlorengegangen.
Wo Mietshäuser scheibchenweise als Eigentumswohnungen verkauft werden, beanspruchen die neuen Eigentümer meist mehr Fläche. Da werden zwei Nachbarwohnungen zu einer größeren zusammengelegt; wo früher eine vierköpfige Familie lebte, zieht nun ein Single ein.
Dies zeigt sich am auffälligsten in den typischen Umwandlungsgegenden: in München-Haidhausen, in Frankfurt-Bockenheim oder in Hamburg-Eppendorf. Das Haus Falkstraße 54 in Frankfurt-Bockenheim wurde von fünf Lehrer-Paaren gekauft. Statt bislang 40 Menschen wohnen nun 11 in dem Haus.
Daß solche Formen der Mietraum-Vernichtung auch noch steuerliche Förderung erfahren, rechtfertigen die Wohnungspolitiker gern mit dem sogenannten Sickereffekt.
Wer ein Eigenheim baut oder sich eine Eigentumswohnung kauft, so die plausibel klingende Annahme, räumt seine Mietwohnung. In diese zieht eine Familie ein, die zuvor schlechter untergebracht war, und deren Wohnung wiederum wird für einen neuen Mieter frei, der auf diese Weise eine bessere Wohnung findet.
Der Eigenheim-Bauer löst somit eine Umzugskette aus; an deren Ende steht eine bescheidene Behausung für einen Arbeitslosen oder einen Studenten, die nur deshalb frei geworden ist, weil am Anfang der Umzugskette einer ein Häuschen am Stadtrand gebaut hat.
Eine schöne Theorie, die leider oft von der Praxis widerlegt wird. Mancher Bauherr löst schon deshalb keine Umzugskette aus, weil er zuvor gar kein Mieter war. Er fällt lediglich als zusätzlicher Nachfrager nach einer Mietwohnung aus.
Viele Jüngere beziehen schon ihre erste Wohnung oder ihr erstes Häuschen als Eigentümer. Sie haben gut geerbt oder von der Oma vorab 100 000 Mark Startkapital erhalten. Die Zahl solcher und ähnlicher Bauherren, so das Berliner DIW, »ist tatsächlich nicht so klein, daß derartige Fälle zu vernachlässigen wären«. Nach Ansicht der Wirtschaftsforscher wechseln nur 80 Prozent der Bauherren von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände.
Dazu kommt: Die Fünf-Zimmer-Wohnung, die ein Eigenheim-Bauer aufgibt, geht nicht unbedingt an eine vierköpfige Familie, die aus ihrer kleinen Drei-Zimmer-Wohnung heraus will, aber nicht mehr als 1600 Mark Miete aufbringen kann. In die 160-Quadratmeter-Wohnung zieht vielleicht ein kinderloses Lehrer-Paar, das 2000 Mark und mehr zu zahlen bereit ist.
Wohnraum wird nicht weitergereicht, weil schon ziemlich am Anfang der Kette Zeitgenossen mit deutlich höheren Quadratmeter-Wünschen stehen als bislang üblich. Auch hier haben sich die Wohnungsexperten von einem alten Lehrsatz verabschieden müssen. Die These, daß die Kosten fürs Wohnen bei steigendem Einkommen relativ sinken, habe »weitgehend an Gültigkeit verloren«, weiß Rolf Kornemann, Direktor des Verbands rheinischer Wohnungsunternehmen.
Wer 3000 Mark netto verdient, opfert vielleicht 25 Prozent seines Einkommens, also 750 Mark, für die Miete. Wer 8000 Mark im Monat ausgeben kann, stellt in der Regel höhere Ansprüche: Er begnügt sich nicht mit einer 1600-Mark-Wohnung, die 20 Prozent seines Einkommens verschlingen würde, sondern zahlt eben 2000 Mark.
Steigende Einkommen werden nicht nur in Wertpapieren angelegt, in schnellere Autos und teurere Urlaubsreisen gesteckt, sondern auch ins schönere Wohnen - »als Ausdruck des Lebensgefühls«, so Kornemann. Wer es sich leisten kann, wohnt großzügig, mit Gästezimmer, zweitem Bad und Hobbyraum. Und wer besonders gut verdient, legt sich eine Zweitwohnung zu. Bei der Volkszählung 1987 gaben 2,26 Millionen an, neben ihrem Hauptwohnsitz mindestens eine weitere Wohnung in der Bundesrepublik zu haben.
Welche Ansprüche eine gar nicht so kleine Minderheit an das Wohnen stellt, zeigt sich beispielhaft bei der Neuvermietung einer herrschaftlichen 6 1/2-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Winterhude, Sierichstraße 50.
Ein gutverdienender Angestellter (verheiratet, drei Kinder) hatte die Wohnung vor zwei Jahren für 1850 Mark netto angemietet. In diesem Sommer wurde er ins Ausland versetzt, die 225-Quadratmeter-Wohnung wurde zum Juli angeboten: für 2300 Mark, zuzüglich 500 Mark Nebenkosten.
Etwa 30 Interessenten erschienen zur Besichtigung. Den Zuschlag erhielt ein jüngeres Pärchen. Beide, vom Verlag Gruner + Jahr ordentlich bezahlt, lebten bis dahin in getrennten Wohnungen von jeweils rund 100 Quadratmetern. Für das Zusammenziehen beanspruchten sie ein paar Quadratmeter mehr.
Das kinderlose Pärchen in der 6 1/2-Zimmer-Wohnung ist kein atypischer Einzelfall, ebensowenig wie der junge Vertriebsleiter in seinem geräumigen Penthouse oder der alleinlebende Rechtsanwalt, der 160 Quadratmeter Wohnfläche für angemessen hält. Das überdurchschnittlich verdienende obere Drittel der Gesellschaft legt Wert auf ein wenig Luxus beim Wohnen und läßt sich dies auch einiges kosten.
»Ein völlig neuer Teilmarkt« sei in den letzten Jahren entstanden, weiß Helmut Schlich, der Direktor des Deutschen Mieterbundes. Auffallend zugenommen habe die »starke Nachfrage nach sehr großen und sehr teuren Wohnungen«.
Zu dieser neuen Mietergruppe zählen Führungskräfte, die den Job gewechselt haben oder von ihrer Firma versetzt wurden. Früher pflegten die hochdotierten Angestellten sich in der neuen Stadt ein Eigenheim zu bauen. Nachdem sie vor vier, fünf Jahren gemerkt haben, daß eine Immobilie an Wert verlieren kann, mieten sie sich lieber eine repräsentative Wohnung. Die Höhe der Miete spielt da keine große Rolle. »2000, 3000 Mark zahlen die«, staunt Mieterlobbyist Schlich, »ja sogar«, er kann es gar nicht fassen, »5000 bis 6000 Mark für exzellente Lagen.«
Solche Mieten werden beispielsweise in Frankfurt gezahlt. Nirgendwo in Deutschland ziehen die Mieten derzeit so steil an wie im bundesdeutschen Bankenzentrum. Jahr für Jahr werden dort über 200 000 Quadratmeter Bürofläche geschaffen, es wurden aber nur wenige Wohnungen gebaut. Viele wichen in Nachbarstädte aus, und so kletterten im vergangenen Jahr bei Neuvermietungen die Preise in Wiesbaden um 12,8 und in Mainz um 13,6 Prozent.
Die gutverdienenden Angestellten aus dem Dienstleistungssektor drängen die weniger zahlungskräftigen Mieter ab. Und sie beanspruchen natürlich eine größere Wohnfläche.
So ist der Wohnungsmangel auch ein Ergebnis der Wohlstandsverteilung.
Hilflos kommentieren Baupolitiker die Entwicklung. 1950, so ihr Standardargument, habe der Bundesbürger im Schnitt 15 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung gehabt - da sei er doch jetzt mit 35 Quadratmetern gut versorgt.
35 Quadratmeter sind in der Tat nicht schlecht. Doch das ist ein Durchschnittswert: Wo die einen 80 Quadratmeter und mehr beanspruchen, müssen die anderen mit 15 Quadratmetern und weniger auskommen.
Mehr und mehr muß sich das untere Drittel der Gesellschaft einschränken. »Wie in der Einkommens- und Vermögensverteilung«, erläutert Kornemann, »liegt auch in der Wohnungsversorgung eine weit geöffnete Schere vor.«
Die Schere wird sich in den nächsten Jahren noch weiter öffnen.
19 Prozent seines Netto-Einkommens gibt der Durchschnittsmieter heute für seine Wohnung aus (ohne Nebenkosten). Diejenigen, die neu eine Wohnung anmieten, wenden 24 Prozent ihres Einkommens auf. Das ist in der Regel noch gut zu verkraften, es bleibt genug zum Leben. Die unteren 40 Prozent der Einkommensskala hingegen geben schon 31 Prozent aus; und je weniger einer verdient, desto höher ist der Einkommensanteil, den er an den Hauswirt überweisen muß. In München ist die 50-Prozent-Marke schon überschritten.
Es wird noch schlimmer werden. In seiner Untersuchung zur Wohnungsnachfrage bis zum Jahr 1995 stellt das Ifo-Institut fest, daß in den nächsten Jahren die durchschnittlichen Wohnkosten stärker ansteigen als die Einkommen. Daher werde sich »die Wohnungsversorgung insbesondere für kinderreiche Haushalte und untere Einkommensschichten weiter verschlechtern«.
Die Wohnungsverknappung treibt die Mieten in eine Preislage, die von einer Minderheit nicht mehr aufgebracht werden kann. Die hohen Preise für die Neuvermietungen von heute sind die Durchschnittswerte von morgen, und so dürfen sich auch langjährige Mieter auf zügig steigende Kosten einrichten.
Für zusätzlichen Druck sorgte Anfang dieses Jahres das Bundesverfassungsgericht. Ein Eigentümer, so entschieden die Karlsruher Richter, könne eine vermietete Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen reklamieren, wenn er »vernünftige und nachvollziehbare Gründe« für seinen Wunsch angibt.
Solche Gründe gibt es reichlich. Mal will der Sohn des Hausbesitzers die Wohnung haben, mal soll die kranke Mutter besser untergebracht werden. Eine Hausbesitzerin im westfälischen Langenhagen kündigte gleich drei Mietern wegen Eigenbedarfs; sie wollte »aus den vorhandenen drei Einheiten eine Wohnung« schaffen und selbst ("mit meiner Familie") nutzen.
Seit das Karlsruher Urteil im Februar verkündet wurde, ist die Zahl der mit Eigenbedarf begründeten Kündigungen sprunghaft angestiegen. Nicht selten wird Eigenbedarf vorgeschoben, um renitente Mieter, die einen Preisaufschlag nicht akzeptieren wollen, gefügig zu machen.
Wie so etwas in der Praxis abläuft, führte ein Hauseigentümer aus Lübeck vor. Er beauftragte die Rechtsanwaltskanzlei Lund und Schneider, den Mieter zur Räson zu bringen. Ihr Mandant, schrieb die Kanzlei, »wäre in der Lage, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen«. Daher solle der Mieter doch seinen »Standpunkt überdenken«, das heißt, seinen Widerstand gegen die geforderte Mieterhöhung aufgeben.
Daß ihr Urteilsspruch so mißbraucht würde, war sicher nicht die Absicht der Karlsruher Richter. Ihre Entscheidung ist auch keineswegs wie ein Freibrief für willkürliche Kündigung formuliert: Die Mieter sind nicht ganz so schutzlos, wie es zunächst den Anschein hatte. Aber in den allermeisten Fällen genügt der Wink mit dem Eigenbedarf, um eine kräftige Preiserhöhung durchzudrücken.
Der offenkundige Mangel an Wohnraum verhilft solch unfeinen Methoden zum Erfolg. Es ist die Zeit der Absahner, kein Trick ist den Umwandlern und Miethaien zu plump, um noch ein bißchen mehr rauszuholen. Aber auch die gemeinnützige Dortmunder Gesellschaft DoGeWo zeigte viel Kreativität, um Mieterhöhungen bis zu 15 Prozent durchzudrücken.
Rund 3500 freifinanzierte Wohnungen gehören diesem städtischen Unternehmen. Es sind ganz normale Behausungen mit Zentralheizung, Bad und WC, viele haben Isolierfenster. Vor vielen Jahren hat die Gesellschaft die Häuser umfassend modernisiert. Seit kurzem werden die Zahlungen der Mieter aufgesplittet - in eine Grundmiete, wie sie für Einfachst-Wohnungen gilt, und in einen Modernisierungszuschlag.
Sinn dieser skurrilen Rechnungsstellung: In strukturschwachen Gebieten wie der Kohlenpott-Stadt Dortmund sind die Mieten für schlichte Behausungen stärker gestiegen als für Luxuswohnungen, entsprechend günstig hat sich für diesen Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt. Dortmunds städtische Gesellschaft tut daher so, als vermiete sie ganz kärglich ausgestattete Wohnungen.
Um auch wirklich auf ihre Kosten zu kommen, kassiert die Gesellschaft dann noch den Modernisierungszuschlag. So erhält die Firma »mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete für eine modernisierte Altbauwohnung«, kritisiert Helmut Lierhaus, der Geschäftsführer des Dortmunder Mietervereins.
Diese »ganz üble Geschichte« (Lierhaus) ist rechtlich umstritten. Doch nur wenige Mieter haben sich gewehrt. Die meisten zahlen die höhere Miete, resignierend oder in stiller Wut.
Solche Manipulationen von Wohnungsgewaltigen bleiben nicht folgenlos. In Dortmund machen viele Mieter die in der Ruhrgebiets-Kommune regierende SPD für die Preiserhöhung der städtischen Gesellschaft verantwortlich.
»Stinknormale Bürger«, so beobachtete die DoGeWo-Mieterin Petra Schnicker, hätten angekündigt, künftig »eine ordnungschaffende Partei« zu wählen: Republikaner oder DVU. »Wir erfahren hier täglich«, kommentiert die Mieterin, »daß die Handlungsweise der DoGeWo in unserer Region einen starken Bodensatz für politischen Extremismus geschaffen hat.«
Das ist überall im Lande so. Die Wahlerfolge der Republikaner lassen sich auch mit der Lage auf dem Wohnungsmarkt erklären. Latent schwelende Fremdenfeindlichkeit schlug in Wahlverhalten durch, als Bürger vor allem aus den unteren sozialen Schichten Ausländer und Aussiedler auch noch als Konkurrenten auf dem Wohnungsmarkt zu betrachten begannen. »Wir wissen«, sagt Klaus Liepelt, Chef des Meinungsforschungsinstituts Infas, »daß die Wähler-Potentiale der Republikaner über hohe Mieten klagen.«
Auffallend hoch waren die Gewinne der Rechtsradikalen in Gebieten mit einem sehr hohen Anteil an Arbeitslosen, Sozialhilfe-Empfängern und Kleinverdienern. Der Verteilungskampf um das knapp gewordene Gut Wohnung wird nicht in den Villenvororten ausgetragen.
Verbittert registrierten die Benachteiligten, wie Bonn im vergangenen Jahr ein spezielles »Aussiedlerprogramm« für 1,1 Milliarden Mark auflegte. Für viele war nun der Verdacht bestätigt, billige Wohnungen würden nur noch an Zuwanderer aus dem Osten vergeben.
Wohl etwas zu schlicht ist die These des Bonner SPD-Wohnungspolitikers Franz Müntefering, daß »jede neue Wohnung eine Stimme weniger für die Republikaner ist«. Ganz abwegig aber ist diese Einschätzung gewiß nicht.
»Auf keinen Bereich«, notierte das Fachblatt Gemeinnütziges Wohnungswesen, »reagieren breite Bevölkerungsschichten so sensibel wie auf Veränderungen beim Wohnen.« Urängste werden wach, wenn die Wohnung, ein existentielles Gut, bedroht ist.
Die ökonomischen und politischen Ursachen des Mangels sind für viele Betroffene nicht begreifbar. So richtet sich ein Gemisch aus Hilflosigkeit, Wut und Neid gegen die vermeintlich klar auszumachenden Schuldigen: Ohne all die Zuwanderer aus Pakistan bis Polen, so das naive Stammtisch-Argument, gäbe es genug Wohnungen.
Erst nach verheerenden Wahlniederlagen wachte die Christenunion auf. Die neue Bauministerin Hasselfeldt nahm gleich die Wohnungsprobleme »sehr ernst« und verkündete die Wende: »Wir können auf den sozialen Wohnungsbau nicht verzichten.«
Nun gibt Bonn 1,6 Milliarden Mark aus, fast viermal soviel wie ursprünglich vorgesehen. Ob das reicht, wird bezweifelt. 100 000 neue Sozialwohnungen müßten jährlich her, fordert der Deutsche Mieterbund.
Das Geld, rund zehn Milliarden Mark, wäre sicherlich aufzutreiben. Zehn Milliarden jährlich spendiert der Staat den Käufern von Gebrauchtwohnungen in Form von Steuernachlässen.
»Förderung des Eigentums« heißt jene Bonner Doktrin, die einem gutverdienenden Angestellten den Kauf einer umgewandelten 240 000-Mark-Wohnung mit einer Subvention von 60 000 Mark belohnt (siehe Grafik). An den Steuervergünstigungen für Gebrauchtwohnungen aber will die Ministerin weiterhin festhalten.
Nur den Umwandlungshaien soll das Geschäft ein wenig schwerer gemacht werden. Die Sperrfrist, bis zu der ein Käufer einer umgewandelten Wohnung den Mieter nicht raussetzen kann, soll von derzeit drei auf fünf oder gar sieben Jahre erhöht werden.
Durch die verbesserten Abschreibungen bei neugebauten Mietwohnungen, die seit diesem Jahr gelten, wird vermutlich mehr Wohnraum geschaffen. Ein privater Investor kann nun in den ersten vier Jahren bereits 28 Prozent der Baukosten von seinem steuerpflichtigen Einkommen absetzen: Das ist eine attraktive Steuervergünstigung, die es für manchen Zahnarzt lohnend erscheinen läßt, als Altersversorgung ein Mietshaus zu errichten.
Solche freifinanzierten Wohnungen werden fast nur für finanzkräftige Mieter gebaut. Eine hochwertige Ausstattung zahlt sich durch erheblich höhere Mieteinnahmen verhältnismäßig schnell aus.
Rentner, Dauerarbeitslose, alleinerziehende Mütter gehören zu jenen, die sich auf dem freien Markt kaum noch versorgen können. Eine öffentlich gestützte Alternative aber gibt es nicht, weil der Bestand an Sozialwohnungen beständig abgenommen hat und weiter schrumpft.
In den vergangenen sechs Jahren sind die letzten Tilgungsraten für rund eine Million Sozialwohnungen gezahlt worden. Ist dies geschehen, passen die Eigentümer die Mieten an das Niveau der freifinanzierten Wohnungen an, zumeist in den gesetzlich zulässigen Preissprüngen von 30 Prozent für jeweils drei Jahre. Bis 1995 werden weitere zwei Millionen Wohnungen aus der Sozialbindung fallen; von einst vier Millionen Sozialwohnungen bleibt dann noch eine Million übrig.
Jene Sozialwohnungen, die jetzt dazukommen, schaffen nur vorübergehend Entlastung, da sie nur für wenige Jahre mit staatlichen Geldern gefördert werden. Eines solcher Wohnungsvorhaben ist das »ZAG«-Programm (Behördenkürzel für Zuwanderer, Aussiedler und Gleichgestellte) des Stuttgarter Ministerpräsidenten Lothar Späth.
Mit insgesamt 60 000 Mark fördern Bund, Land und Stadt die ZAG-Wohnung, die ein gemeinnütziges Unternehmen oder ein privater Investor errichten soll. Zehn Jahre lang gibt es die billigen Kredite; die günstigen Zinsen werden alle zwei Jahre ein wenig angehoben, entsprechend höher wird dann die Miete.
Im ersten Jahr der Förderung zahlt der Mieter einer 70-Quadratmeter-Wohnung 6,75 Mark pro Quadratmeter, im zehnten Jahr schließlich 7,95 Mark. Dann läuft die Förderung aus, und die Kostenmiete schießt von 7,95 auf 16,85 Mark hoch.
Der Mannheimer Wohnungsamtsleiter Herbert Lidy: »Die Mieter müssen dann in Scharen raus und sich was Neues suchen.« Aber wo?
Bis diese Mieter aus ihrer unbezahlbar gewordenen Wohnung heraus müssen, in zehn Jahren, hat nach Bonner Doktrin der Markt das Problem gelöst. Johann Eekhoff, Abteilungsleiter Wohnungswesen im Bonner Bauministerium, erläutert die Linie: »Auch in der gegenwärtigen Situation muß das Angebot vorrangig über den Markt kommen«, müssen sich die Mieten »nach Angebot und Nachfrage bilden können«. Schon hätten, so Eekhoff, Geldanleger »zunehmend erkannt, daß der Wohnungsbau eine rentable Investition ist«.
Gewiß, aber auch hier gilt, daß die privaten Vermieter nicht für das untere Drittel der Gesellschaft bauen, sondern für die zahlungskräftigere Klientel. Da sind eben die besseren Renditen zu erwirtschaften. Der gemeinhin so segensreiche Mechanismus von Angebot und Nachfrage reicht nicht aus, wenn ein existentielles Gut wie Wohnen wegen der außerordentlich hohen Gestehungskosten so teuer ist, daß es eine Minderheit nicht bezahlen kann. Hier muß der Staat tätig werden, mit Hilfs- und Sicherungsfunktionen für sozial Schwache den Markt regulieren.
Offenkundig war die Erwartung falsch, eine staatliche Subvention des Wohnungsbaus werde überflüssig, wenn erst mal die Nachkriegsnot beseitigt sei. Als unzureichend erwies sich das Ersatzmittel des Wohngelds, das von den Bonner Liberal-Ökonomen als »marktkonform« angepriesen wurde: Sozial Schwache erhalten Zuschüsse zu den Mieten, Subjekt- statt Objektförderung.
Die Wohngelder trieben die Mieten nach oben; doch sie sorgten nicht, wie es die ökonomische Preislehre eigentlich erwarten ließ, für mehr Wohnungen in der unteren Kategorie.
Der US-Ökonom John Kenneth Galbraith hat wohl recht mit der Bemerkung: »Die unzulängliche Versorgung mit Wohnungen zu mäßigen Preisen - im Gegensatz etwa zur Versorgung mit Automobilen oder Kosmetika - darf als der größte Mangel des modernen Kapitalismus gelten.«
Auch Marktwirtschafts-Dogmatiker erkennen, daß offenkundig auf staatliche Stütze nicht verzichtet werden kann, wenn genügend preiswerter Wohnraum geschaffen werden soll. Es müssen ja nicht Zuschüsse von rund 100 000 Mark pro Wohnung sein, wie zuletzt im deutschen sozialen Wohnungsbau. Es ginge auch etwas billiger.
Die Sozialwohnungen, die in den siebziger und achtziger Jahren entstanden, waren durchweg erstklassig ausgestattet. Schlichtere Wohnungen müßten gebaut werden, fordern Experten wie Rolf Kornemann, Wohnungen mit einer kleineren Fläche, mit weniger Komfort und bescheidenerer technischer Ausstattung, aber mit einer sehr günstigen Miete. Solche »standardreduzierten Starterwohnungen« (Kornemann) wären ideale Unterkünfte für Studenten, Berufsanfänger, Arbeitslose. Sie würden jetzt für Entlastung sorgen und könnten in späteren Zeiten als preisdämpfende Überhänge dienen.
Bonn muß seine Wohnungspolitik neu justieren. Nach den Vorstellungen von Gerda Hasselfeldt sollen in den nächsten Jahren rund 300 000 Wohnungen jährlich gebaut werden. Doch das werden überwiegend freifinanzierte sein, die vornehmlich den Mietanstieg bei Luxuswohnungen bremsen. Der Verdrängungswettbewerb unter den Ärmeren wird noch härter werden. Schon jetzt registrieren die Beamten und Angestellten auf den kommunalen Wohnungsämtern wachsende Aggressivität und Ausländerfeindlichkeit. »Die Deutschen schimpfen, daß nur Aussiedler und Ausländer zum Zuge kommen«, sagt Manfred Gann, Chef des Stuttgarter Wohnungsamts. »Nach den Sprechstunden sind meine Beamten nur noch am Zittern«, erklärt Herbert Lidy.
Der Chef des Mannheimer Wohnungsamtes schickt nur noch jüngere Mitarbeiter in die Wohnungsvermittlung: »Die alten würden das gar nicht mehr durchstehen.«
Die Aussichten auf eine Besserung sind gering. In seiner Wohnungsmarkt-Analyse kommt das Münchner Ifo-Institut zu dem Schluß: »Der schon 1978 bestehende Versorgungsunterschied zwischen wenig und hoch verdienenden Haushalten verstärkt sich bis 1995.«
Einen makabren Hoffnungsschimmer sieht der sozialdemokratische Mieter-Präsident Gerhard Jahn nur in den Republikanern: Holen die bei den nächsten Wahlen noch mehr Stimmen in den Arme-Leute-Vierteln, käme die Bonner Wohnungsförderung wohl richtig in Schwung.
Jahn: »Wenn bei den politisch Verantwortlichen nichts hilft, dann helfen nur noch Wahlergebnisse.« f
