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Steuergelder für den Dom

Wie die Deutsche Bank ihre Frankfurter Zentrale finanziert *
aus DER SPIEGEL 7/1985

Die Deutsche Bank tat etwas für ihre guten Kunden: Sie bot ihnen, im November vergangenen Jahres, ihr neues Verwaltungsgebäude als Kapitalanlage an - mit Steuervorteilen.

Und die Deutsche Bank ist eben die Deutsche Bank. Die Kunden drängten ihr förmlich das Geld auf; der Immobilienfonds war bereits Tage vor Ablauf der Zeichnungsfrist geschlossen.

Wenn alles, was gut ist für die Deutsche Bank, auch gut ist für Deutschland - dann, aber nur dann, macht der Anlagefonds Nr. 1 des größten deutschen Kreditinstituts auch volkswirtschaftlich einen Sinn. Die Bank braucht die beiden 155 Meter hohen Verwaltungstürme, sie waren ja auch bereits fast fertig, als sie überraschend zum Kauf angeboten wurden. Der Eigentümer will nur einige Jahre auf dem Papier nicht der Eigentümer sein.

So wird das Kapital umgeschichtet, und den Anteilzeichnern werden Steuervorteile versprochen. Insofern ist der »Frankfurter Dom« (Branchenspott) ein Abschreibungsobjekt wie viele andere auch.

Doch zum einen handelt es sich um den größten geschlossenen Immobilienfonds, der je in Deutschland angeboten wurde: Die Anleger sind mit 225,45 Millionen Mark dabei, hinzu kommen 240 Millionen Mark Fremdkapital.

Und zum anderen zeichnet sich der Fonds durch einige Details aus, die das Angebot der Deutschen Bank zu einem der skurrilsten dieses Jahrzehnts machen. Oder zu einem der listigsten.

Die Anleger sind lediglich an dem Büro-Doppelturm beteiligt, nicht am Grundstück. Die Fondsgesellschaft hat der Deutschen Bank den Bau bis zum Jahre 2014 vermietet. Am Wertzuwachs der Immobilie sind die Anleger nicht beteiligt - ungewöhnlich für einen solchen Fonds.

Der Prospekt verspricht den Zeichnern eine jährliche Ausschüttung von 4,5 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital.

Dazu kommen die Steuervorteile: Bei einem persönlichen Einkommenssteuersatz von 50 Prozent - so die Deutsche Bank - komme ein Anleger auf eine Durchschnittsrendite von rund 12 Prozent vor Steuern.

Die Bank selbst zahlt also nur einen Teil der Rendite. Den Rest bringt der Steuerzahler auf - Deutschlands größte Privatbank wird zugunsten einiger seiner vermögenden Anleger subventioniert.

Was später wird, wenn die Mieteinnahmen steigen und die Anleger steuerlich keine Verluste mehr machen, geht aus dem Prospekt der Deutschen Bank nicht eindeutig hervor. Kritiker zeigten sich auch beunruhigt, daß die Bank nach spätestens 35 Jahren die Verwaltungszentrale für nur ein Viertel der Herstellungskosten übernehmen will (Heimfallrecht).

So sahen sich die Fondsmanager gezwungen, ein ungewöhnliches Papier nachzureichen: In Schreiben an ihre Anleger garantiert die Bank, daß nach den ersten zehn Jahren »auch unter Berücksichtigung der Heimfall-Regelung die Rendite nicht ungünstiger wird«.

Zwölf Prozent Rendite sind also garantiert - einschließlich Steuervorteil. Das aber heißt: Entfällt der Steuervorteil, muß die Bank auf die zugesagten 4,5 Prozent noch kräftig etwas drauflegen.

Es sei denn, sie kauft den Anlegern die Immobilie schon bald nach Auslaufen der Steuervorteile wieder ab. Und so wird es kommen.

Ob das Finanzamt bei dieser eigenwilligen Konstruktion mitmacht, ist keineswegs sicher.

Schon jetzt nämlich wird deutlich, daß wirtschaftlicher Eigentümer der Bürotürme letztlich nur die Bank selbst ist. Somit stünden den Anlegern die Steuervorteile gar nicht zu.

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