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ZWEITWOHNUNGEN Stunk am See

Steuerbegünstigte Zweitwohnungen sind in Bayern, das ergab eine umfassende Studie, zum »öffentlichen Ärgernis« geworden.
aus DER SPIEGEL 37/1977

Wochenlang schwärmten Mitarbeiter des Münchner »Alpeninstituts für Umweltforschung und Entwicklungsplanung« im bayrischen Oberland, im Allgäu und im Bayerischen Wald aus. Besonders gründlich recherchierten sie in Rottach-Egern am Tegernsee. Recherchenobjekte: Haus- und Gartentüren, Briefkästen und Klingeibretter.

Die Nachforscher notierten Namen von vermutlich nicht ortsansässigen Bürgern und deren Wohnungen (häufiges Kennzeichen: heruntergelassene Rolläden) und verglichen sie mit der gemeindlichen Meldeliste. Das Ergebnis schlug sich in einer vom Münchner Innenministerium in Auftrag gegebenen Untersuchung über »Zweitwohnungen in Bayern« nieder: Etwa vierzig Prozent jener See-Anlieger, die in Rottach-Egern ein Ferienhaus oder eine Urlaubswohnung besitzen, hatten ihren steuerbegünstigten Zweitwohnsitz nicht angemeldet.

Das Aufhellen der »enormen Dunkelziffer« (so Mit-Autor Gernot Ruhl) löste in der Gemeinde, in der auch politische Prominenz wie CSU-Chef Franz Josef Strauß und Bayerns Ex-Finanzminister Ludwig Huber idyllische Herbergen haben, »Mordsstunk« (Ruhl) aus.

Derart unterbelichtet ist der Bestand an Zweitwohnungen aber vermutlich in allen Erholungsgebieten Bayerns, obschon der Freistaat mit dem Freizeitwert allein mit den rund 50 000 amtlich erfaßten Ferienimmobilien weit an der Spitze der Bundesländer liegt. Und stinken tut"s den Einheimischen, nicht nur am Tegernsee, vor allem deshalb, weil dieser Boom die Baugrund-Preise während der letzten zehn Jahre in für sie unerschwingliche Höhen getrieben hat -- bis auf 400 Mark pro Quadratmeter, wie in Garmisch-Partenkirchen.

Daß die Autoren des Alpeninstituts die Situation in Rottach-Egern eingehender beleuchteten, dafür gab es Anlaß: ein genereller Baustopp, den die Gemeinde 1973 vorübergehend einlegen mußte, weil das neue Klärwerk nicht mit dem Zweitwohnungsbau Schritt halten konnte. Doch Rottach-Egern, vor vierzig Jahren noch ein schlichtes Bauerndorf, heute zur Hälfte von Fremden besiedelt und zu einem Drittel mit Zweitwohnungen und Wochenendhäusern bestückt, sollte nur »stellvertretend« sein »für zahlreiche andere Gemeinden

Den Gutachtern ging es um die Frage, »ob die Entwicklungsspielräume der betroffenen Gemeinden nicht bereits heute so stark ausgeschöpft werden, daß für künftige Generationen nicht einmal mehr eine angemessene Eigenentwicklung stattfinden kann«. Ihre Analyse zeigte jedenfalls, daß die durch Zweitwohnungen verursachten »negativen Auswirkungen für die Gemeinden ungleich stärker zu Buche schlagen als die nur in geringem Umfang erkennbaren Vorteile«.

Die Negativbilanz erhellt auch, warum immer mehr Gemeinden »landauf und landab einmal mehr an der Klagemauer« (so die SPD Bayerns) stehen. Einige Minusposten könnten freilich, so oder ähnlich, auch auf andere attraktive Erholungsgebiete -- etwa die Ostseeküste -- zutreffen:

* Extremer Flächenverbrauch: Gemeinden wie Bad Wiessee und Rottach-Egern, Garmisch, Kiefersfelden und Oberammergau haben ihre Siedlungsfläche bereits bis zu zwei Dritteln mit Beton versiegelt. > Siebzig Prozent aller Neubauten in Oberbayerns Fremdenverkehrsorten entfielen während der letzten fünf Jahre auf Zweitwohnungen, von denen drei Viertel am grünen Ortsrand oder gar im Außenbereich entstanden und vielerorts den Zugang zur Landschaft versperren. > Finanzielle Mehrbelastung: Infrastrukturelle Einrichtungen wie Abwasserbeseitigung oder Trinkwasserversorgung müssen für den Spitzenbedarf in der Hochsaison gerüstet sein (wenn etwa in Rottach-Egern der Wasserverbrauch auf das Doppelte des Jahresschnitts steigt); die Gebühren zahlen aber fast allein die Einheimischen.

* Zweitwohnungsinhaber verbringen durchschnittlich nur 98 Tage, zwei Drittel sogar weniger als fünfzig Tage im Ort, und die wenigsten (17 Prozent) vermieten ihr teures Objekt weiter.

Bungalows in Eigenbau oder von Bauträgern hochgezogene Appartementsilos, die in Starnberg wie in Steibis kilometerweit zu sehen sind, zerstören nach Beobachtungen des Alpeninstituts überdies oftmals wertvolle Natursubstanz, verschandeln dörfliche Ortsstrukturen und schaden dem ansässigen Beherbergungsgewerbe, das in manchen Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil schon stagniert oder gar Rückschläge verzeichnet.

Doch mehr als solche Symptome machte die fiskalische Grundlage den Zweitwohnungsbau mittlerweile zum »öffentlichen Ärgernis« (so ein Beamter der obersten Baubehörde in München): Die Gemeinden sind zwar verpflichtet, ihren Urlaubs-Bürgern alle kommunalen Dienstleistungen zu bieten, erhalten dafür jedoch weder Schlüsselzuweisungen im Rahmen des Finanzausgleichs noch Anteile aus Lohn- und Einkommensteuer. Vor allem: Bauherren von Zweitwohnungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit und zahlen zehn Jahre lang so gut wie keine Grundsteuer.

Mit derlei Privilegien aus dem Wohnungsbaugesetz hatte der Gesetzgeber ursprünglich die Baukonjunktur beleben wollen. Doch mittlerweile sind »Inhalt und Geist dieser Gesetze«, wie Bayerns SPD erkannte, »einf ach nicht mehr anzuwenden«.

Sie werden aber noch angewendet. Eine Initiative des Freistaats aus dem Jahre 1973, die Steuer-Vorteile abzubauen, wurde zwar vom Bundesrat übernommen, jedoch im Bundestag blockiert: Der Städtebau-Ausschuß befürchtete eine Verschärfung der Flaute im Baugewerbe.

Statt dessen einigten sich Bund und Länder in diesem Jahr auf eine nun bevorstehende Änderung der Verwaltungsvorschriften für steuerbegünstigten Wohnungsbau, die allerdings nur bei künftigen Bauvorhaben gelten könnte: Zweitwohnungen sollen nach diesen Plänen nur noch dann steuerbegünstigt sein, wenn sie eine Größe von 108 Quadratmetern Wohnraum nicht übersteigen, an Wochenenden »regelmäßig« bewohnt werden und vom Hauptwohnsitz »leicht erreichbar« sind oder wenn sie bei Größen von 108 bis 156 Quadratmetern ("Familienheime") als »dauerhafter Mittelpunkt des gesamten Lebens« geltend gemacht werden können -- was immer darunter zu verstehen ist.

Für Dieter Gutekunst, Referent für Wohnungsrecht im bayrischen Innenministerium, sind diese Bestimmungen ein »mittlerer Weg«, der allerdings den »Behörden erhebliche Schwierigkeiten« machen werde. Er ist froh, daß in Bayern seit 1975 auch andere Abhilfe möglich ist: Nach dem neuen kommunalen Abgabengesetz können Fremdenverkehrsgemeinden von ihren Bürgern auf Zeit Kurabgaben kassieren, als Jahrespauschale oder berechnet nach Aufenthaltsdauer -- was aber voraussetzt, daß der Betroffene seinen Besuch anmeldet.

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