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»Zustände wie in den frühen fünfziger Jahren«

Im vergangenen Jahr schrumpfte der Wohnungsbau auf den niedrigsten Stand seit 30 Jahren. In den Ballungsgebieten macht sich zunehmend Wohnraum-Mangel breit, in der Region München beträgt der statistische Fehlbestand 13 Prozent. Das wachsende Defizit ist vor allem Ergebnis einer starren, dirigistischen Wohnungsbau-Politik.
aus DER SPIEGEL 3/1981

Solv. Bankkaufmann, alleinst.«, bietet »1000 DM Belohnung!« jenem, der ihm in München eine Einzimmerwohnung verschafft. In derselben Ausgabe der »Süddeutschen Zeitung« steigert ein anderer Inserent per Steckbrief auf 2000 Mark »Belohnung«. Eine »anständ. türk. Gastarbeiterfamilie« lobt 4000 Mark für die Vermittlung einer Zwei- bis Dreizimmerwohnung aus.

In München, der Hauptstadt der Zuzugsbewegung, müßten nach einer Bedarfsanalyse der Stadtverwaltung in den achtziger Jahren 70 000 Wohnungen fertiggestellt werden, um nur den ärgsten Mangel zu tilgen.

Selbst für ältere Wohnungen in Münchens Innenstadt werden deshalb Quadratmeter-Mieten von 16 bis 18 Mark ohne Heizung und Nebenkosten verlangt und bezahlt. Die Wohnungssuchenden streichen derweil in Inseraten vor den Vermietern ihre besten Seiten heraus. Man ist »solide«, »ruhig«, »alleinstehend«, »finanziell unabhängig« oder auch nur »nett«, Beamter, Fernsehdirektor, leitender Chefarzt, Professor, immerhin Akademiker oder S.39 Handwerker, zumindest Bankangestellter.

Stuttgarts Bürgermeister Fritz Buch bezeichnete den Wohnungsmangel als das »kommunale Problem Nr. 1«, und er stellte fest: »Es herrschen wieder Zustände wie in den frühen fünfziger Jahren.«

Unterdes klagte Klaus Rupp, Geschäftsführer der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer in Frankfurt, über »riesige Wartelisten, fast wie zu Zeiten großer Wohnungsnot« und über einen »unheimlichen Bedarf an guten Wohnungen«. Rupp fordert daher seit längerem ein staatliches Sofortprogramm für 10 000 neue Einheiten allein in Frankfurt.

In Stuttgart sind 40 000 Wohnungsuchende registriert, 6000 fahnden unter Vorlage eines Berechtigungsscheines nach einer Sozialunterkunft. In Berlin sind den Behörden sogar 60 000 Aspiranten einer Sozialwohnung bekannt, davon 18 000 mit Dringlichkeit. Nicht anders ist es in Hamburg. In den Bewerberlisten der Ämter sind 41 000 Berechtigte notiert. Ähnlich sieht es in den Großstädten des Ruhrgebiets und in Köln aus.

Die neue Bundesregierung hat damit ein Problem mehr. Mittlerweile wächst bei allen Praktikern des Wohnungsbaus die Kritik an einer Politik, die im Namen von Gerechtigkeit und gleichmäßiger Versorgung vorzugsweise unsoziale Verhältnisse geschaffen hat. Josef Brüggemann, Direktor des Verbandes rheinischer Wohnungsunternehmen, bezeichnet die Zustände im Wohnungswesen als »ökonomisch und sozial chaotisch«.

Trotz gewaltiger Neubau-Leistungen -- in den vergangenen drei Jahrzehnten wurden mehr als zehn Millionen Wohneinheiten errichtet -- kehrte der Wohnungsmangel zurück. Obwohl derzeit etwa 350 000 Einheiten jährlich fertiggestellt werden, herrscht in den dicht besiedelten Großstadt-Regionen gelegentlich nahezu so etwas wie Wohnungsnot.

Dies hängt damit zusammen, daß gerade in den Ballungsgebieten, wo Unterkünfte noch nie sehr reichlich waren, der Neubau preiswerter neuer Sozialwohnungen in den vergangenen Jahren ebenso dramatisch sank wie die Fertigstellung freifinanzierter Mietwohnungen durch private Bauherren.

Nach Berechnungen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen, in denen 133 gemeinnützige Baugesellschaften der Nordregion vereint sind, wurden 1978 von den Verbandsmitgliedern in Hamburg nur noch 1876 Wohnungen errichtet, davon 455 Eigenheime. Insgesamt schwand die Wohnungsbauleistung gegenüber dem Vorjahr um 68 Prozent; Schleswig-Holsteins Gemeinnützige buchten 62 Prozent minus. 1979 und 1980 war die Bauleistung in Hamburg kaum höher als 1978.

Binnen sechs Jahren schrumpfte der Soziale Mietwohnungsbau in der Bundesrepublik um mehr als die Hälfte, statt 92 000 Mietunterkünften im Jahr 1973 wurden 1979 und 1980 je nur gut 40 000 Einheiten fertiggestellt (siehe Graphik Seite 44). In München konnten 1980 gerade 681 Familien eine neue Sozialwohnung beziehen, 1972 waren es dreimal mehr. Derweil harren 16 000 Familien oder Einzelpersonen mit Berechtigungsschein auf eine Sozialunterkunft -- ihre Zahl wächst schneller als das öffentlich geförderte Mauerwerk.

Der Mangel, der im einst hochgelobten Sozialen Wohnungsbau Konjunktur hat, ist auch im freifinanzierten Mietbau reichlich. Im vergangenen Jahr errichteten private Bauherren nach Schätzungen nicht einmal 20 000 Mietwohnungen im Mehrfamilien-Hausbau, nur noch ein Fünftel der Fertigstellungen früherer Jahre. Bonns Wohnungsbauminister Dieter Haack hält derzeit den Neubau von jährlich 50- bis 70 000 freifinanzierten Mietwohnungen für erforderlich. Gemessen an früheren Bauleistungen, erscheint die Behauptung des Zentralverbandes der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, der private Mietwohnungsbau sei »praktisch tot«, nicht als übertrieben.

Traditionelle Stützen des Mietwohnungsbaus in der Bundesrepublik wenden sich immer mehr von der ehedem bewährten Anlage ab. Nach einer Umfrage, die der Verband der Lebensversicherer veranstaltete, investierten die Unternehmen 1971 noch 745 Millionen Mark für den Bau eigener Miethäuser, 1978 aber lediglich 493 Millionen Mark.

Dieser Rückgang ist bei realer Betrachtung noch weit beachtlicher. Denn 1979 standen den Gesellschaften beinahe dreimal mehr Anlagemittel zur Verfügung als 1971. Zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts steckten die Versicherer 7,1 Prozent ihres anlagefähigen Kapitals in Mietwohnungen, zuletzt aber nur noch 1,6 Prozent. Statt gut 16 000 Wohnungen, mit deren Bau die Gesellschaften 1971 begannen, waren es 1979 nur noch zweitausend.

Daß es nicht zum nahezu vollständigen Erliegen der Wohnungsbautätigkeit kam, dafür sorgten allein Deutschlands Eigenheim-Aspiranten. Von den etwa 358 000 Einheiten, die 1979 fertiggestellt wurden, gingen nach Schätzungen 250 000 (fast 70 Prozent) an private Bauherren sowie an Käufer von Eigentumswohnungen. Auch von jenen rund 4,5 Milliarden Mark, die Bund und Länder jährlich für den Sozialen Wohnungsbau bereitstellen, fließen gut 60 Prozent an sozialwohnungsberechtigte Eigentümer.

Die Ursachen des neuen Mangels an Mieträumen sind mannigfaltig, jedenfalls aber zum großen Teil von jenen Wohnungsbau-Politikern verursacht, S.42 die ihn am stärksten beweinen. Der soziale Wohnungsbau etwa schwindet beharrlich, weil Bund und Länder sich außerstande sehen, ihre Fördermittel den rapide steigenden Grundstücks- und Baupreisen anzupassen.

Derzeit rechnet die Neue Heimat in Ballungsgebieten mit einer Kostenmiete von über 20 Mark je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die Bewilligungsmieten für Sozialwohnungen aber sind in Hamburg bei 6,30 Mark je Quadratmeter gebunden, in den anderen Bundesländern sind sie noch niedriger. Die wachsende Differenz zwischen Kostenmiete und dem fixierten Mietzins aber treibt die erforderlichen staatlichen Darlehen und Zinssubventionen je Einheit in die Höhe und beschränkt somit bei unveränderten staatlichen Fördermitteln die Zahl der subventionierten Objekte.

Zudem können die gemeinnützigen oder privaten Bauherren von Sozialwohnungen die vom Staat bewilligten Fördermittel häufig gar nicht mehr abrufen, weil es ihnen bei steigenden Bau- und Grundstückspreisen nicht möglich ist, die gesetzlich festgeschriebenen Mietobergrenzen einzuhalten.

Dabei fehlt es generell keineswegs an baureifen Grundstücken in den innerstädtischen Bereichen. In einer Studie ermittelte Bonns Wohnungsbau-Staatssekretär Dietrich Sperling, daß zwischen zehn und fünfzehn Prozent der vorhandenen städtischen Flächen »Baulücken der verschiedenen Kategorien oder Baulandpotential sind«. In Dortmund haben die Baulücken nach dieser Studie einen Anteil von 9,2 Prozent, in Kempten sind es zwölf Prozent, in Saarbrücken 12,9, in Moers 15,6 und in Offenbach zwischen 12,7 und 16,6 Prozent.

Vielfach unterbleibt die Nutzung dieser Grundstücke selbst dann, wenn Bebauungspläne vorliegen, denn für die Eigentümer ist eine halbwegs rentable Bebauung so gut wie unmöglich. Gleichwohl veräußern die meisten Eigner ihre Plätze nicht einmal zu Höchstpreisen an Bauwillige, weil sie, wie Sperling schrieb, »ganz überwiegend keinen Eigenbedarf an weiterer Wohnnutzung« haben. Baulücken würden »besessen wie goldene Uhren, also als schmückendes Beiwerk« (Sperling).

Diese Polemik widerlegt freilich nicht die plausible These, daß bei verbesserter Wirtschaftlichkeit des Wohnungsbaus auch die Lücken leichter für den Neubau zu mobilisieren wären und überdies nicht so teuer wären wie jetzt.

Schließlich produzieren die Behörden den Mangel kraft Amtes. Zwar haben die Kommunen und Wohnungsunternehmen im allgemeinen genügend Land vorrätig, aber eine gewaltige Flut bürokratischer Hindernisse blockiert die Verabschiedung von Bebauungsplänen. Da in der Bundesrepublik rund 140 baurechtliche Vorschriften erfüllt werden müssen, ehe die erste Baggerschaufel zufassen darf, gehen bei jedem größeren Objekt sechs bis acht Jahre bis zur Genehmigung ins Land. Die übermäßigen Wartezeiten aber führen zu neuen Kostensteigerungen, weil die Zinsbelastung der unbebauten Grundstücke wegen der Planungsfristen wächst und die ursprünglich kalkulierten Baukosten nicht mehr zu realisieren sind.

Hessens Innenministerium rechnet mit einem Fehlbestand des Landes von 48 000 Sozialwohnungen. Das Vorhaben, 1979 wenigstens 3000 öffentlich geförderte Unterkünfte (1973: 9000) fertigzustellen, scheiterte, weil die staatlichen Fördermittel von 70 000 Mark je Einheit meist nicht ausreichten, die sozialstaatlich fixierte Wohlfahrtsmiete zu gewährleisten. Die erhebliche Steigerung der Baukosten und die »explosionsartig in die Höhe gegangenen Preise für baureifes Gelände«, so Wilfried Bundt, Geschäftsführer der S.44 Neuen Heimat Südwest, machten den Staatszuschuß zu einer unbedeutenden Größe.

Bodenpreis-Steigerungen von 50 bis 200 Prozent binnen weniger Jahre sind nach Beobachtungen des Wohnungsbau-Managers Bundt »nicht mehr die Ausnahme, sondern die Regel«. Bei einer Kostenmiete von 18 Mark je Quadratmeter Wohnfläche in Hessen ist die festgelegte Sozialmiete von 4,50 Mark je Quadratmeter bei dem geltenden Staatszuschuß nicht mehr kalkulierbar.

So konnte die Neue Heimat Südwest, die für die Bereiche Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland zuständig ist, im Jahr 1979 gerade noch mit dem Bau von 225 Sozialmietwohnungen beginnen, ein Volumen, das für Europas größten Vermieter (Wohnungsbestand: rund 320 000) etwa so beachtlich ist wie eine Kirsche in einem Pferd. In Nordrhein-Westfalen stellte die Neue Heimat 1980 gerade 200 Sozialmietwohnungen fertig.

Staatliche Finanznot und privater Attentismus, erhebliche Baukostensteigerungen und Grundstücksmangel, Bürokratie und hohe Zinsen wirken, voneinander abhängig oder nicht, gleichzeitig und einander beschleunigend in die gleiche Richtung. Verstärkt wird dieses Problem-Ensemble durch »strukturelle Marktveränderungen«, von denen Ulrich Pfeiffer, Leiter der Abteilung Wohnungswesen im Bonner Bauministerium, spricht: Statt in Neubauten investieren private Bauherrn und Gesellschaften vorwiegend in die vorhandenen Bestände.

Seit Jahren beobachten die Wohnungsbau-Politiker zudem einen verstärkten Andrang immer jüngerer Aspiranten zu eigenem Wohnraum. Nach Schätzungen des Neue-Heimat-Generals Albert Vietor werden allein die jungen Jahrgänge bis 1985 jährlich etwa hunderttausend Wohnungen zusätzlich nachfragen, die auf dem Markt nicht vorhanden sind. Hinzu kommt, daß die jüngeren Jahrgänge gerade dort wohnen wollen, wo am wenigsten Platz ist: in den Quartieren der Innenstädte.

Die neue Wohnungsmisere ist freilich eine Not eigener Art. Denn jene Hunderttausende von Bundesbürgern, die eine Wohnung suchen, sind nicht obdachlos. Vielmehr entspricht eine Vielzahl der Wohnungen nicht den Wünschen nach Lage, Größe, Qualität und Preis.

Theoretisch dürfte es in der Bundesrepublik keinen Mangel an Wohnungen geben, denn die offizielle Zahl der Unterkünfte von gut 24 Millionen entspricht nahezu der Summe der Haushalte. Freilich schlichen sich bei den Wohnungszählungen Fehler ein, weil etwa der jährliche Verlust von Altwohnungen durch Abbruch, Zusammenlegungen und Nutzungsänderungen unterschätzt wurde. Auf diese Weise verschwinden jährlich 150 000 Wohnungen aus dem Bestand.

Die mangelhafte Erhebung des Abgangs summierte sich über die Jahre, so daß der gegenwärtige Wohnungsvorrat nach Experten-Schätzungen um etwa eine Million geringer ist, als die Wohnungsstatistik ausweist. Etwa 800 000 Zweitwohnungen sind dem Markt zum großen Teil ebenfalls entzogen.

Abbrüche und Zusammenlegungen wurden besonders in den Problemzonen der Großstädte vorgenommen, wo Einwohner mit niedrigen Einkommen schwerlich Ersatz finden. Zudem entspricht die Ausstattung der Althausbestände und der älteren Sozialwohnungen vielfach nicht den Wünschen der Mieter, die größere und komfortablere Unterkünfte suchen. Zusätzliche Nachfrage entsteht deshalb, weil möglicherweise vier Millionen Altbau-Unterkünfte nicht mehr sanierungsfähig sind und auf Abbruch stehen.

Der vielfach schlechte Zustand der Altbauwohnungen ist die mittelbare Folge der Wohnungspolitik, die stets darauf abzielte, die Mieten administrativ niedrig zu halten. Die jahrzehntelange Mietpreisbewirtschaftung ging an den alten Stadtteilen nicht spurlos vorbei. Mangels ausreichender Mieteinnahmen und dank der Konkurrenz der künstlich verbilligten neuen Sozialwohnungen verfiel die Substanz ganzer Stadtteile. Zudem versäumte es der Gesetzgeber, rechtzeitig Modernisierungshilfen zu leisten.

Das Prinzip, daß wie bei jeder Investition auch im Wohnungsbau auf Dauer niemand die Kosten trägt, wenn die Erträge nicht ausreichend sind, wird derzeit im freifinanzierten Mehrfamilien-Hausbau deutlich. Der dramatische Rückgang der Bautätigkeit ist nach Ansicht des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft »überwiegend« auf das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz zurückzuführen, das 1974 nach dreijährigem Probelauf als Dauerrecht verankert wurde.

Danach kann ein Eigentümer einer freifinanzierten Wohnung seinem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das gilt nach Paragraph 564b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) etwa dann, wenn der S.46 Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen »schuldhaft nicht unerheblich verletzt«, zum Beispiel durch ständige unpünktliche Mietzinszahlung.

Ferner darf gekündigt werden, wenn der Eigentümer die Wohnung zum Beispiel für sich oder seine Kinder benötigt (Eigenbedarf) oder er durch Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer »angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile« erleiden würde.

Freilich reichen diese Kündigungsgründe nicht hin, wenn die Beendigung des Vertrages für den Mieter »eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist« (Sozialklausel nach Paragraph 556a BGB).

Dieser doppelte Mieterschutz, so erklären private Bauträger sowie der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, sei eine der Ursachen für das Erliegen des privaten Wohnungsbaus. Als Beleg führen sie einschlägige Urteile an. Der bloße Wunsch eines Vermieters etwa, in seinem eigenen Haus zu wohnen, wird von der Rechtsprechung allgemein nicht als Kündigungsgrund anerkannt, vielmehr muß er zwingende Gründe angeben (Oberlandesgericht Karlsruhe). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf zugunsten des Sohnes etwa schlägt nicht durch, wenn nicht bewiesen wird, daß dem Sohn anderenfalls erhebliche Nachteile erwachsen (Landgericht Essen). Und nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Osnabrück sollen Geschwister des Vermieters nicht zur Familie gehören.

Legt der Eigentümer dar, er benötige die von ihm vergebene Wohnung, weil ihm, der selbst zur Miete wohnt, gekündigt wurde, so heißt dies nicht, daß er deshalb mit seiner Klage durchdringt, wenn er nicht zuvor alle Rechtsmittel gegen die ihm erteilte Kündigung ausgeschöpft hat (Landgericht Mannheim). Vor Gericht unterlag ein Vermieter, der seine Wohnung für die wegen Kinderlähmung gehunfähige Tochter beanspruchte, weil die Mieterin vorbrachte, sie sei ebenfalls gehbehindert (Landgericht Coburg).

Der Zentralverband der Hauseigentümer beklagt, der Gesetzgeber habe »zwei Generalklauseln zum Schutz des Mieters übereinandergetürmt«, die im Zusammenspiel nahezu jede Kündigung aussichtslos erscheinen ließen.

Der hypertrophe Mieterschutz ist deshalb verfehlt, weil Vermieter durchweg nicht an Kündigungen, sondern an der Nutzung ihrer Unterkünfte interessiert sind. Und am Kern des sozialen Mieterschutzes, daß niemand Kündigungen mit dem bloßen Ziel aussprechen darf, mehr Miete zu erzielen, will kein Interessenverband und keine politische Gruppierung auch nur ein Jota ändern.

Mehr noch als der unmittelbare Kündigungsschutz, so führen die Verbände an, habe das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, das Bestandteil des Schutzgesetzes ist, die privaten Investoren vergrault. Danach kann ein Wohnungseigner nämlich nur dann eine Mieterhöhung durchsetzen, wenn er anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten, die im einzelnen genau beschrieben werden müssen, nachweist, daß seine Unterkunft billiger ist. Ferner kann er sein Verlangen auf die kommunalen Mietspiegel oder Mietwert-Tabellen stützen, wenn der dort angegebene Vergleichstyp teurer ist als die von ihm gehaltene Wohnung. Schließlich können auch Sachverständigen-Gutachten herangezogen werden.

Stimmt der Mieter dem Verlangen des Hauseigentümers nicht zu, muß dieser seine Forderung einklagen. Leicht freilich gerät der Wohnungseigner in Beweisnot, denn er kann keinen Bewohner einer in Aussicht genommenen Vergleichswohnung zwingen, ihm die Besichtigung der Räume zu erlauben oder sonstige Auskünfte zu erteilen.

Die halbamtlichen Mietspiegel sind weitgehend mangelhaft bis untauglich, weil durchschnittlich fünf Unterscheidungsmerkmale die Vielfalt der Qualitäten, Altersklassen, Wohnlagen und Größen nicht vergleichsgerecht wiedergeben. Zudem mischen die Wohnungsbehörden ihren Tabellenwerken gern S.48 zu viele billige Altbauten bei, so daß der tatsächliche Durchschnitt nach unten verfälscht wird. Die wirklich relevanten Neuabschlüsse sind weit unterrepräsentiert.

Überschreitet der Wohnungseigner den vergleichbaren Mietschnitt seines Sprengels um eine Toleranz, die von den Gerichten ganz unterschiedlich zugemessen wird, muß er ein Bußgeld (Mietpreisüberhöhung) nach Paragraph 5 des Wirschaftsstrafgesetzes gewärtigen.

Selbst wenn der Vermieter den Nachweis erbringen kann, daß die angeblich wucherische Miete seine Kosten nicht deckt, kann er dennoch bestraft werden. Denn der Tatbestand knüpft an einen statistischen Mietdurchschnitt an und nicht an den Beweis, der Angeklagte habe aus einer Notlage übermäßigen Gewinn gezogen.

Im Herbst 1979 wurde einem Hauseigentümer ein Bußgeld wegen Mietwuchers von 2500 Mark zugemessen, weil er für seine Wohnung in Hamburgs schicker Adolfstraße, einer bevorzugten innenstadtnahen Wohnlage, 7,93 Mark Quadratmeter-Miete berechnet hatte. Der Bescheid wurde vom Amtsgericht Hamburg kassiert, aber derartige Vorgänge erzeugen Unsicherheit und fördern die Abneigung, sich im Wohnungsbau zu engagieren.

Schließlich ist das Verlangen nach einer Mieterhöhung an derart umfangreiche Voraussetzungen geknüpft, daß viele der später folgenden Klagen selbst dann, wenn die Forderung in der Sache berechtigt ist, aus formalen Gründen scheitern. Eine Auswertung von 5000 Gerichtsakten ergab, daß 37 Prozent der Erhöhungsforderungen wegen Formfehler abgewiesen wurden.

Ende 1978 erklärten zwölf der vom Verband befragten 21 größten Lebensversicherer, sie hätten keine eigenen Wohnobjekte mehr in Bau. Den dramatischen Rückgang der Engagements auf nahezu ein Fünftel gegenüber 1973 begründeten 14 Unternehmen mit den restriktiven Wirkungen des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes. Nur vier Gesellschaften verneinten dies. Und alle befragten Versicherer äußerten, das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren bei Mieterhöhungen sei unangemessen.

Die Flucht aus dem einst so genannten Betongold rührt schließlich daher, daß die Assekuranz nicht mehr jene Mindestverzinsung von drei Prozent des investierten Kapitals garantieren kann, die ihr zum Schutz der Geldgeber durch das Versicherungsaufsichtsgesetz vorgeschrieben ist.

Anders als der private Bauherr finanziert die Assekuranz ihre Bauten vollständig aus eigenen Mitteln. Um eine angemessene Verzinsung der Versichertenbeiträge zu erzielen, ist nach einer Rechnung von Jürgen Mees, Vorstandsmitglied der Hamburg-Mannheimer Versicherungs-Aktien-Gesellschaft, eine Quadratmeter-Miete von durchschnittlich 14 bis 16 Mark erforderlich. Auf dem Markt freilich sind lediglich Anfangsmieten um zehn Mark erzielbar, und spätere Anpassungen werden durch die Vergleichsmietenregelung behindert.

Die Hamburg-Mannheimer, bislang im freifinanzierten Mietwohnungsbau noch am stärksten engagierte Versicherungsgesellschaft, wird deshalb bis 1983 ihr Neubau-Volumen von derzeit 42 Millionen weiter auf 22 Millionen Mark senken.

Nach anerkannten Berechnungen verschiedener Institute deckt die Anfangsmiete im freifinanzierten Wohnungsbau bei einem Eigenkapitaleinsatz von einem Drittel nur etwa 60 Prozent der Kosten einschließlich einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals. Diese Unterdeckung war für den Wohnungsbau zu allen Zeiten typisch, wenngleich nicht in dem gegenwärtigen Umfang. Daher wird nur dann gebaut, wenn der Vermieter erwartet, daß sein Objekt wenigstens auf längere Sicht in die Rentabilität hineinwächst.

Um diese Entwicklung zu gewährleisten, sind nach einer Schätzung des Wohnungsbau-Experten Rudi Ulbrich vom Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt jährliche Mieterhöhungen von sechs bis 6,5 Prozent erforderlich, das entspricht etwa dem durchschnittlichen Einkommensanstieg der Haushalte während der vergangenen fünfzehn Jahre.

Tatsächlich jedoch kletterten die Mieten der Freifinanzierten zwischen 1972 und 1978 nur um gut vier Prozent jährlich, insgesamt um 26,2 Prozent (in den Jahren 1977 und 1978 aber jeweils um weniger als drei Prozent). Der Zuwachs war erheblich geringer als der Preisindex der Lebenshaltungskosten (35,1 Prozent) und der Index der Tariflöhne und Gehälter (62,4 Prozent) im gleichen Zeitraum.

Das Mietrecht besorgt eine stille Umschichtung der Vermögen, für die es sozialpolitisch keinen Grund gibt. Das lebenslange Wohnrecht bei gesetzlich gedrückten Mieten zwingt den Hauseigner, eine private Subvention in oft beträchtlicher Höhe an seine Vertragspartner zu zahlen, deren Bedürftigkeit nicht erwiesen ist und in den meisten Fällen auch nicht beweisbar wäre.

Die seit zehn Jahren rückläufige reale Miete hat zu Ergebnissen geführt, die wohnungspolitisch unerwünscht sind. Viele Mieter empfanden ihre Wohnung bei steigenden Einkommen als preiswert und suchten entsprechend größere Unterkünfte. Eheleute und Einzelpersonen behielten nach dem Auszug der Kinder die zu große Wohnung. In den vergangenen zehn Jahren stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße in einem nie gekannten Tempo: um rund zehn Quadratmeter auf annähernd 32 Quadratmeter je Kopf.

Zugleich vollzog sich ein dramatischer Umschwung im Verhalten privater Investoren. Da das Wohnraumkündigungsschutzgesetz eine rentable Nutzung nach Ansicht der Bauträger nicht mehr gewährleistet, gingen sie mehr und mehr dazu über, ihr Geld im Bestand zu investieren.

Der Grund: Während die Vergleichsmieten-Regelung den Wohnungsbau zu einem schwer kalkulierbaren Unterfangen macht, kann der Investor S.50 bei Modernisierungen elf Prozent der anfallenden Kosten sofort auf die Miete umlegen: Nach acht Jahren hat er sein Geld zurück und obendrein den erhöhten Substanzwert. Neubauten dagegen wachsen nach einer Faustregel frühestens nach 20 Jahren in die Rentabilitätszone.

Im letzten Jahr wurden nach Schätzungen des Wohnungsbauministeriums rund 20 Milliarden Mark für die Modernisierung ausgegeben -- ein Fünftel des gesamten Bauvolumens. Allerdings, so stellte Chefdenker Pfeiffer fest, geht »dieser Segen an den schlechten städtischen Wohnlagen vorbei«.

Während die alten Wohnungsbestände dem staatlichen Sanierer entgegendämmern, ereignet sich in den modernisierten Wohnlagen besserer Stadtteile ein Verdrängungswettbewerb. Jüngere und kinderlose Doppelverdiener drücken sozial schwächere Mieter auf den Markt für immer schlechtere Altwohnungen, die Belegungsdichte je Wohnung schwindet immer mehr: Der Wohnungsmangel geht mit sinkender Einwohnerzahl Hand in Hand.

In welchem Umfang der wachsende Pro-Kopf-Verbrauch von Wohnfläche den Markt verengt, wurde in Stuttgart deutlich. Weil dort binnen sieben Jahren die Belegungsdichte um mehr als 30 Prozent abnahm, gingen der Stadt rechnerisch über 8000 Wohnungen jährlich verloren -- ein Hinweis darauf, als wie preiswert die Bestandsmieten empfunden werden.

Helmut Tepper, kapitalistischer Umtriebe unverdächtiger Verbandsdirektor der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in Köln, grollte öffentlich, es sei Aufgabe der Wohnungspolitiker, das Mietrecht zu verbessern und den Bürgern klarzumachen, »daß die Wohnungen ihren Wert haben und deshalb auch ihren Preis kosten«. Es sei, so Tepper, »ein Unding«, daß die Mietlast der Haushalte zwischen 1972 und 1977 von durchschnittlich 15,9 Prozent auf 15,6 Prozent der verfügbaren Einkommen zurückgegangen sei, während die Ausgaben-Quote für das private Automobil von acht auf 12,2 Prozent gestiegen sei. Durchschnittlich wenden die westdeutschen Haushalte für Automobil und Freizeit doppelt so viel auf wie für das Wohnen.

Der Gewerkschafter Albert Vietor äußert seine Meinung etwas verdeckt: »Der beste Mieterschutz ist der Wohnungsbau.«

Bundeswohnungsbauminister Haack indes teilte im Frühjahr 1979 dem Bonner Parlament in einer an Umfang und verbalen Windungen reichen »Unterrichtung« mit, die Erfahrungen mit dem Wohnraumkündigungsschutzgesetz lieferten keine »hinreichenden Anhaltspunkte«, daß die gesetzliche Regelung der Vergleichsmiete das »allmähliche Hineinwachsen der Wohnungen in eine Renditezone durch gelegentliche Mieterhöhungen« verhindere. Sie habe sich »voll bewährt«.

Der Wissenschaftliche Beirat beim Wohnungsbauministerium und der Saarbrücker Nationalökonom Olaf Sievert, der im Auftrag der Bundesregierung Gutachten verfaßte, sind dagegen der Auffassung, das Gesetz sei sehr wohl verantwortlich für den Bauschwund, und ihre Meinung wird durch die Tatsachen erhärtet. Wie es scheint, hat eine Wohnungspolitik, die auf einen nahezu unaufhebbaren Antagonismus zwischen angeblich reichen Vermietern und angeblich armen Mietern abstellt, zudem alle Rechtsverhältnisse bis in die molekularen Strukturen regeln will, Schiffbruch erlitten.

Und wäre das Gesetz den Mietern in allen Einzelheiten geläufig, müßten die zuständigen Kammern bei den Amts- und Landgerichten wohl vervielfacht werden. Denn das Gesetz sichert nicht den Rechtsfrieden, sondern stachelt die Bürger zum Widerspruch an, es kitzelt das ohnehin verbreitete Gefühl, zu kurz gekommen zu sein, und fördert das Querlegen.

Es trat ein, was meist das Ergebnis übertriebener staatlicher Fürsorge ist: Das Angebot schwindet mit der Folge, daß heute in Ballungsgebieten gelegentlich schon Erstmieten von zwölf bis vierzehn Mark durchsetzbar sind, den Vermietern mithin ein Ertrag zuwächst, der ohne den staatlich induzierten Mangel so nicht möglich gewesen wäre. Bei einem rechnerischen Wohnungsdefizit von etwa 13 Prozent in München und Heidelberg sowie sechs Prozent in Stuttgart sind Auswüchse aller Art möglich, steuerfreie »Belohnungen« S.51 für den Vermieter, unverhältnismäßige Renovierungsauflagen, kaschierte Abstandszahlungen und wucherische Untermieten, die ungesühnt bleiben.

Leidtragende sind vor allem Ausländer, jüngere Familien und Kinderreiche, denen es nichts nützt, wenn sie einen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Denn die mit staatlichen Billig-Darlehen geförderten Unterkünfte werden in der Bundesrepublik nicht zuerst denen zugewiesen, die ihrer am meisten bedürfen, sondern jenen, die am Beziehungsdrücker oder ganz oben auf den Wartelisten sitzen. Berechtigt sind nämlich etwa zwei Drittel der Haushalte.

Nach wie vor gilt im öffentlich geförderten Wohnungsbau der Grundsatz, daß derjenige am billigsten wohnt, der am längsten wohnt. Da die Miete vom Umfang und von der Art der öffentlichen Zuschüsse im Bezugsjahr abhängt, zahlen jüngere Sozialmieter mit Kindern und geringen Einkommen unter Umständen über doppelt so viel wie ältere mit hohem Einkommen. Große Wohnungen sind billiger als kleine. Selbst beruflich gebotene Umzüge unterbleiben, weil die zu billige Sozialwohnung die Früchte des Aufstiegs madig macht.

1977 waren nach einer Schätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung etwa 1,7 Millionen der insgesamt 4,2 Millionen Sozialwohnungen (40 Prozent) fehlbelegt, das heißt, dort wohnten Mieter, die den geltenden Einkommensgrenzen längst entronnen waren. Preiswerte Sozialunterkünfte sind daher kaum zu beschaffen. Denn nur jede zwanzigste Sozialwohnung wechselt jährlich die Bewohner.

Um das Fehlbelegungsproblem zu vertuschen, erweiterte der Bundestag zum 1. Januar 1980 die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer staatlich geförderten Unterkunft berechtigen. Nunmehr ist eine Familie mit zwei Kindern auch dann sozialwohnberechtigt, wenn ihr Jahreseinkommen 43 800 Mark nicht übersteigt. Aber auch wer gut 60 000 Mark verdient, gilt nicht unbedingt als Fehlbeleger, weil der Gesetzgeber für höhere Einkünfte in bestimmten Fällen einen Toleranzbonus von 40 Prozent gewährt.

Das Ergebnis ist eine sozialpolitische Farce. Während jüngere Mieter mit geringen Einkünften weiterhin die Marktmieten zahlen müssen oder auf schlechte Altbauwohnungen verwiesen sind, erhielten ältere Sozialmieter ohne Kinder und mit höheren Einkünften abermals das amtliche Plazet, die Billigwohnungen besetzt zu halten. Und während offensichtlich ist, daß der Staat nicht einmal seine ärmeren Bürger mit Wohnraum versorgen kann, halst er sich selbst die Verpflichtung auf, die Mehrzahl seiner Bürger zu Empfangsberechtigten zu stempeln. Der politische Kraftakt ähnelt dem eines abgeschlafften Gewichtshebers, der gerade noch dreißig Pfund liften kann und sich gleichwohl drei Zentner auf die Hantel packt.

Unterdes wird der Mietabstand zwischen älteren und neuen Sozialwohnungen immer größer. Dies hängt nicht allein mit den Kostensteigerungen zusammen -- etwa, weil es keine Sozialmaurer gibt --, sondern zusätzlich mit veränderten Formen staatlicher Förderung. Bis 1970 nämlich gewährten Bund und Länder zinslose Baudarlehen, seit zehn Jahren aber verstärkt vor allem sogenannte Aufwendungsdarlehen, das sind zeitlich befristete Zuschüsse, die den Mietern im Laufe von zwölf oder mehr Jahren ratenweise mit der Folge entzogen werden, daß für die Darlehen am Ende der marktübliche Zins zu zahlen ist.

Hans Pohl, Direktor des Verbandes westfälischer und lippischer Wohnungsunternehmen, erklärte auf dem jüngsten Verbandstag, die Mieten der letzten Förderjahrgänge im Sozialen Wohnungsbau seien über die Vergleichsmieten der Freifinanzierten hinausgewachsen und hätten sich zum »Preisführer« entwickelt. Hier wird die Perversion sozialer Wohnungspolitik Ereignis. Während jene Bürger, die staatlicher Obhut teilhaftig sind, sich nicht gegen administrierte Mietpreissteigerungen wehren können, werden jene, denen diese Hilfe nicht zukommt, vom Mieterschutz beschirmt, der sicherstellt, daß der Preis für das Wohnen beharrlich unter den Kosten bleibt.

Seit mindestens zehn Jahren ist bekannt, daß der Staat weder alle Bürger mit preiswertem Wohnraum versorgen noch mit den bestehenden Gesetzen S.52 und Förderungssystemen eine gerechte und ökonomisch akzeptable Mietenstruktur sichern kann. Gleichwohl halten Regierende und Parteien an Praktiken fest, die weder finanzierbar noch unter Gesichtspunkten sozialer Gerechtigkeit erträglich sind.

Die alte Forderung, den Sozialen Mietwohnungsbau in der herkömmlichen Form zu beseitigen und statt des Objekts, nämlich der Häuser, ausschließlich das bedürftige Subjekt durch Wohngeld zu fördern, wird von Politikern täglich neu vorgebracht, aber nicht erfüllt.

Eine fühlbare Verbesserung der Wohnungsbau-Tätigkeit ist, so die übereinstimmende Ansicht aller Sachkundigen, nur zu bewerkstelligen, wenn

* die Wohnungswirtschaft von ihren engen Bindungen befreit und wieder marktnäher orientiert wird;

* die sozialpolitisch absurde und ökonomisch verfehlte Zweiteilung der Wohnungswirtschaft beseitigt und ein einheitliches Mietrecht für alle geschaffen wird.

Schon 1976 hatte Albert Vietor erklärt, durch überholte administrative Eingriffe in den Wohnungsmarkt seien »Mietenverzerrungen in einem Ausmaß entstanden, daß man sagen kann: Auf diesem Markt stimmt überhaupt nichts mehr«. Es sei erforderlich, daß der Mietenanstieg nicht mehr länger hinter der Einkommensentwicklung herliefe und »die Mieten sich stärker an den Wohnwerten orientieren«.

Neben anderen empfiehlt der Düsseldorfer Wohnungsverbandsdirektor Brüggemann, zunächst einmal alle Sozialbauten und die Bestände der gemeinnützigen Unternehmen unter das Vergleichsmietenrecht der Freifinanzierten zu stellen. Damit würden mehrere Vorteile zugleich erreicht:

* Ältere gute Bestände des Sozialen Wohnungsbaus würden etwas teurer, damit würde die unsoziale Mietenverzerrung gemildert:

* der Mietenanstieg bewirkte einen erhöhten Wechsel von Fehlbelegern in freifinanzierte Unterkünfte, die Sozialwohnungen würden vermehrt für Kleinverdiener und Kinderreiche frei, die jetzt in teureren Wohnungen leben und dort mit Wohngeld subventioniert werden müssen;

* die höheren Erträge der Vermieter von Sozialwohnungen könnten zur beschleunigten Rückzahlung öffentlicher Mittel oder zur erhöhten Verzinsung der Staatsdarlehen verwendet werden. Die frei werdenden Mittel könnten erneut in den Wohnungsbau fließen;

* die gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften könnten die in ihren Beständen bislang eingefrorenen stillen Reserven zum Teil mobilisieren und wieder anlegen.

Nach einigen Anpassungsjahren könnte die Vergleichsmietenregelung, so Brüggemann, verschwinden. Damit würde die derzeit wachsende Differenz zwischen Kosten- und Mietenanstieg geringer, die Bereitschaft, sich wieder im Wohnungsbau zu engagieren, mit Sicherheit steigen. Wegen des erhöhten Angebots hätten die Vermieter keine Chance, überhöhte Gewinne aus dem Wohnungsbau zu ziehen, zumal ab 1986 die rapide sinkende Zahl junger Erwachsener eine völlig neue Marktlage schafft.

Das derzeitige Fördersystem im Sozialen Wohnungsbau, mit immer größerem Aufwand von Steuermitteln die Kosten einer Unterkunft auf eine künstlich fixierte Miete herunterzumanipulieren, ist weder zu halten noch erhaltenswert. Derzeit fördern die öffentlichen Hände etwa in Hamburg und Frankfurt eine Sozialwohnung bereits mit Beträgen bis zu 200 000 Mark, um damit beispielsweise Studenten-Ehepaare zu subventionieren, die wenige Jahre später viel Geld verdienen, aber nie mehr kündbar sind.

Die Alternative, einkommensschwächeren Bürgern ein Wohngeld auf die Marktmiete (Subjektförderung) zu zahlen und gleichzeitig den Auszug aus preiswerten Wohnungsbeständen zu honorieren, ist so alt und gegen jeden Einwand gefeit, daß selbst die engstirnigsten Adepten des totalen Wohnungs-Versorgungsstaates ihr täglich Salut spenden. Geschehen ist freilich nichts, weil sozial abgesicherte Marktsysteme die ordnungswütigen Umverteiler zu Tode erschrecken.

Um den völligen Zusammenbruch des Geschoßwohnungsbaus abzuwenden, will die Koalition jetzt das Mietrecht, das sich nach Ansicht des Ministers Haack so vorzüglich bewährt hat, doch ein wenig lockern. Künftig soll es den Vertragspartnern erlaubt sein, bei Neubauten sogenannte Staffelmieten zu vereinbaren: Die Anfangsmiete steigt in vertraglich festgelegten Fristen auf einen vorgesehenen Betrag, ohne daß Vergleichsobjekte herangezogen werden müssen. Die Forderung der Freidemokraten, diese Staffeln auch bei der Neuvermietung von älteren Wohnungen zu erlauben, fand bei den Sozialdemokraten keine Zustimmung.

Ob diese Neuregelung hinreicht, den Mietbau nennenswert zu beleben, erscheint zweifelhaft. Denn viele Mieter werden den Staffelmietvertrag unterschreiben, aber ausziehen, wenn die höhere Rate fällig wird. Ohnehin ist es S.53 fragwürdig, den Wohnungsmarkt abermals zu spalten. Der bessere Weg, das Miethöhengesetz mit seinen unendlich komplizierten Vorschriften, die nur geschulte Sachbearbeiter beherrschen, zu entformalisieren oder gleich ganz zu beseitigen, bleibt versperrt.

Beispielsweise kann ein Vermieter, dessen Forderung vor Gericht scheitert, erst neun Monate nach Ablauf der im Gesetz vorgesehenen Klagefrist seine Forderung erneut vorbringen. Drei weitere Monate verstreichen dann, bis nach Ablauf von Erwiderungsfristen eine neue Klage möglich ist -- ein Heidenspaß für renitente Mieter, sich mit dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz vertraut zu machen. Es lohnt sich, vor allem gegenüber den vielen gesetzesunkundigen Kleinvermietern, fast immer, der Wohnungsversorgung aller freilich ist damit nicht gedient.

Ferner soll nach Absprachen der Koalition künftig eine Fehlbelegungsabgabe für jene Sozialmieter erhoben werden, die Nutzer einer geförderten Unterkunft, aber den gesetzlich festgelegten Einkommensgrenzen entwachsen sind. Diesen Mietern, die in regelmäßigen Kontrollen ermittelt werden sollen, will der Gesetzgeber einen Teil der Fördermittel entziehen und ihnen eine nach Höhe der Einkünfte gestaffelte Mieterhöhung auferlegen.

Diese Reform erscheint auf den ersten Blick plausibel. In der Praxis freilich dürfte der bürokratische Aufwand in keinem Verhältnis zum sozialpolitisch wünschenswerten Ertrag stehen. Denn nachdem der Gesetzgeber fast zwei Drittel der Erwerbstätigen in den Rang von Sozialwohnungsberechtigten erhoben hat, dürfte es nicht leicht sein, viele echte Fehlbeleger zu greifen, zumal wenn ein Toleranzbonus von möglicherweise 20 Prozent gewährt wird. Beispielsweise machte sich Robert Vogel, ein vermögender Hamburger Grundstückseigner und Großvermieter, die Freude, unter Vorlage seiner Steuerbilanzen -- seine Einkünfte waren wegen hoher Abschreibungen gerade mal sehr niedrig -- den Berechtigungsschein für eine Sozialwohnung zu beantragen. Er erhielt ihn ohne Umschweife und schickte ihn -- Grüße von Haus zu Haus -- seinem Senat.

Um die Fehlbelegungsabgabe juristisch wasserdicht zu konstruieren, müßten beispielsweise auch jene Sozial-Eigenheimer erfaßt werden, die -etwa als gut verdienende Akademiker -- einstmals öffentliche Mittel für das Reihenhaus im Grünen einfuhren. Auch jene Beamten, denen der Staat Wohnraum zum gehobenen Nulltarif überließ, müßten eigentlich herangezogen werden. Der rheinische Verbandsdirektor Brüggemann bezeichnet das Vorhaben als »monströses Projekt zwangswirtschaftlicher Gemüter«.

Schon trug der Bundeskanzler Sorge vor, die Fehlbelegungsabgabe könnte den treuen SPD-Wählerstamm vergrätzen. In der Bundesrepublik ist der Typus des Sozialmieters präsent, der aus den Erträgnissen der von der Allgemeinheit -- vor allem der Ärmeren -subventionierten Staatswohnung sich das richtige Haus, freifinanziert, irgendwo leisten kann oder manches andere, während die Parteien den Grundsatz hochhalten, die Wohnung dürfe nicht kosten, was sie wert ist.

Eine Politik, die nicht nach den Folgen der Gesetzgebung fragt, sondern nach guten Absichten und Wählern, wird immer nur Defizite produzieren.

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