14.10.2013

WOHNUNGSMARKTTeurer Stillstand

Egal, wie die künftige Regierungskoalition aussehen wird - eine Mietpreisbremse hat in Berlin viele Befürworter. Aber was brächte die Regulierung wirklich?
Niels Olov Boback lebt seit mehr als 20 Jahren in Deutschland. Er spricht die Sprache nahezu akzentfrei. Nur wenn er beginnt, über ein auch sprachlich recht komplexes deutsches Phänomen wie die "Mietpreisbremse" zu räsonieren, verrät ein sanft gerolltes "R" seine schwedische Herkunft.
Boback leitet das Deutschland-Geschäft des NCC-Konzerns. Rund 1300 Wohnungen hat das Unternehmen hierzulande 2012 verkauft, fast 50 Prozent mehr als im Jahr davor, NCC ist der größte Projektentwickler für Wohnimmobilien in Deutschland. Auch in diesem Jahr läuft es ordentlich, doch die Aussicht auf diese ominöse Mietpreisbremse, wie sie derzeit in Berlin im Gespräch ist, bereitet Boback Sorge.
Als Schwede hat er Erfahrung mit staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt. In seiner Heimat gibt es schon seit Jahren einen ähnlichen Mechanismus. Seitdem werde wenig gebaut, sagt Boback.
Das knappe Angebot habe die Wohnungspreise erst recht in die Höhe schießen lassen und den Schwarzmarkt befördert, eine Mietpreisbremse wirke also kontraproduktiv: "Damit ist niemandem geholfen."
Der Manager wird sich dennoch darauf einstellen müssen. Denn ganz egal wie die neue Bundesregierung am Ende aussehen mag, es hat sich längst die größtmögliche Koalition für eine Begrenzung der Mieten gebildet. So soll Wohnen in Ballungsräumen bezahlbar gemacht werden. Union, Sozialdemokraten und Grüne sind sich relativ einig darin, ein solches Instrument einzuführen - zum Verdruss der gesamten Immobilienbranche, vom Bauträger bis zur Wohnungsgesellschaft.
Die Unternehmen fürchten, dass ihnen die Mietpreisbremse das Geschäft vermiest, das gerade erst wieder in Gang gekommen ist. Seit dem Tiefpunkt 2009 hat das Baugewerbe von Jahr zu Jahr mehr Neubauten errichtet. 2013 werden nach Schätzung des Münchner Ifo-Instituts rund 230 000 Wohnungen fertiggestellt, fast 100 000 mehr als vor vier Jahren.
Die Auftragsbücher sind voll, auch die Zahl der Beschäftigten steigt wieder: Fast 750 000 zählt die Branche heute. Daran hängen weitere rund 4,7 Millionen Arbeitsplätze, vom Architekten bis zum Landschaftsgärtner. Kurzum: Die Bauwirtschaft trägt maßgeblich dazu bei, dass es dem Standort so viel bessergeht als den meisten anderen Ländern Europas.
Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands Deutschland, warnt deshalb vor unabsehbaren Folgen für den Aufschwung, wenn eine Preisbremse eingeführt werde: Wer Neubauplanungen abwürge, würge die Konjunktur ab.
Das mag wie das typische Alarmgeschrei von Lobbyisten klingen, doch tatsächlich hängt einiges davon ab, wie das Instrument im Detail von den künftigen Koalitionären ausgestaltet wird.
Drei Modelle sind vorstellbar. Die erste Variante ist für keine Partei eine echte Option: die Beschränkung bei der Erstvermietung von Neubauten - hier soll weiter frei verhandelt werden dürfen. Die zweite Variante, eine Grenze für bestehende Verträge, ist hingegen bereits Realität: Innerhalb von drei Jahren dürfen Eigentümer die Miete um nicht mehr als 20 Prozent anheben, in Ballungszentren sind neuerdings sogar nur 15 Prozent möglich.
Den Zündstoff birgt die dritte Variante. Vermieter sollen beim Mieterwechsel nicht mehr jede Summe verlangen dürfen, die der Markt hergibt. Das Limit läge vielmehr bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Würde diese Grenze Wirklichkeit, ginge manche Rechnung nicht mehr auf.
Das Problem liegt in der Unzulänglichkeit des Mietspiegels. Er ist oft veraltet, einige Datensammlungen stammen aus dem vorigen Jahrzehnt und berufen sich auf Verträge, die zuweilen noch weit älteren Datums sind, fernab der aktuellen Marktsituation.
In Großstädten hat sich der Wohnungsbau erheblich verteuert, seit 2005 sind die Kosten um fast ein Viertel gestiegen, verantwortlich dafür sind höhere Grundstückspreise, die Anhebung von Grund- und Grunderwerbsteuern sowie kostspielige energetische Auflagen. Will ein Investor hier bauen, muss er eine Kaltmiete von mindestens zehn Euro pro Quadratmeter verlangen, um eine bescheidene Rendite zu erwirtschaften, lautet eine Faustformel.
In solchen Quartieren liegt jedoch der Mietspiegel selbst bei Gebäuden jüngeren Baujahrs oft deutlich darunter, sieben Euro pro Quadratmeter ist eine typische Größe. Dann dürfte also der Eigentümer, sobald der erste Mieter ausgezogen ist, von dessen Nachfolger nicht mehr als 7,70 Euro nehmen - und würde ein ziemliches Verlustgeschäft machen.
Derart brutal wird wohl keine Partei in den Markt eingreifen, das haben die Politiker schon durchblicken lassen. Durchaus vorstellbar aber ist, dass die Miete künftig quasi eingefroren würde, in diesem Fall bei zehn Euro, bis der Mietspiegel nach vielen Jahren endlich das Niveau der Erstvermietung erreicht hätte. Dann erst dürfte der Eigentümer wieder an eine Erhöhung denken.
Unter solchen Umständen ginge jeglicher Anreiz verloren, überhaupt noch einen Neubau zu errichten, moniert die Wohnungswirtschaft. Schließlich kalkuliere jeder Eigentümer mit kontinuierlich steigenden Mieteinnahmen. Der Verband Haus & Grund will sich mit allen juristischen Mitteln gegen eine Mietpreisbremse zur Wehr setzen, wenn nötig auch vor dem Bundesverfassungsgericht.
Die Immobilienbranche stelle die Konsequenzen übertrieben negativ dar, findet hingegen der Deutsche Mieterbund. So häufig komme es gar nicht vor, dass eine Wohnung neu vermietet werde: Im Schnitt bleiben die Deutschen neun Jahre in ihrer Mietwohnung. Und nicht immer liege das Preisniveau dann deutlich oberhalb des Mietspiegels.
Einig ist man sich zumindest darin, dass eine Mietpreisbremse kaum helfen kann, das wahre Problem zu lösen: das Angebot an Wohnraum in begehrten Lagen zu verbessern und auf diese Weise den Markt zu beruhigen. "Eine echte Entspannung kann nur über mehr Wohnungen erreicht werden", empfiehlt der Geislinger Immobilienökonom Dieter Rebitzer. Dabei müsste der Staat Hilfestellung leisten.
Jahrzehntelang haben die Kommunen und Länder den Wohnungsbau vernachlässigt. Sie haben sich leichtfertig von Beständen getrennt und so Einfluss auf dem Wohnungsmarkt verloren. Höchste Zeit also, verlorenes Terrain zurückzugewinnen.
Notwendig wäre zum Beispiel, zusätzliches Bauland auszuweisen, die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum zu fördern oder Grundstücke nicht nur an jene Investoren zu veräußern, die am meisten auf den Tisch legen. In München sind innerhalb von drei Jahren die Preise für Grund und Boden um 70 Prozent gestiegen. Hilfreich wäre auch, die überfrachteten Bauordnungen zu durchforsten, die Bauen so teuer machen. Darin wird alles haarklein geregelt, bis hin zur Beleuchtungsstärke in Tiefgaragen: mindestens 20 Lux.
Den Wohnungsbau auf diese Weise zu beleben ist mühsam. Daher rechnen Fachleute eher damit, dass die Politik ein bewährtes, aber kostspieliges Instrument wieder hervorholt: die steuerliche Förderung durch großzügige Abschreibungsregeln. Die Union zeigt sich aufgeschlossen.
Gut möglich also, dass eine neue Regierung am Ende beide Strategien verfolgen wird: Sie begrenzt die Mietpreise und fördert steuerlich den Wohnungsbau. Dann würde sie sozusagen gleichzeitig auf die Bremse und das Gaspedal treten.
Dabei kann eigentlich nur eines herauskommen: teurer Stillstand.
Von Alexander Jung

DER SPIEGEL 42/2013
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