05.12.1983

„Die Rechnung geht nicht auf“

Mit bunten Prospekten und dem Versprechen, sie könnten Häuser und Wohnungen mit gesparten Steuern finanzieren, lockte die Abschreibungsbranche gutverdienende Bundesbürger. Doch viele Anleger übersahen die finanziellen Risiken. Jetzt stellen sie fest, daß sie mit Bauherrenmodellen nicht auf ihre Kosten kommen. *
Er steht Tag für Tag von morgens bis abends in der Praxis. Er verdient gut. Er besitzt Immobilien im Wert von mehreren Millionen Mark. Und er ist pleite.
Werner Witthorst _(Alle Namen der Bauherren von der ) _(Redaktion geändert. )
ist Zahnarzt, einer von denen also, die oft um ihr Einkommen beneidet werden. Aber er hat eben auch das gemacht, was gerade Zahnärzte so sehr zu reizen scheint: Er hat versucht, Steuern zu sparen - das heißt: zu vermeiden - und daraus Vermögen zu bilden.
Das Spiel ist alt, doch längst nicht gediegen. Die Mitspieler sind meist ausgebuffter als der arme, reiche Zahnarzt, sie wissen das Glück zu korrigieren. Die Spielregeln sind schnell erklärt, doch warum er zum Schluß ohne Vermögen dasteht, begreift der Ausgeplünderte nur langsam, vielfach nie.
"Wir sind am Ende", sagt Witthorst, "ich weiß nicht, wie das weitergehen soll."
Witthorst hat, zusätzlich zu seinen Hypothekenkrediten, mindestens eine halbe Million Mark kurzfristig fälliger Schulden. In seiner Praxis macht er einen Jahresumsatz zwischen 700 000 und 800 000 Mark. Zum Leben bleiben ihm, seiner Frau und ihren beiden Kindern etwa 1200 Mark im Monat. Alles andere greifen sich die Banken.
Das Haus ist gemietet. Das Auto ist geleast. Ab und zu erscheint ein Gerichtsvollzieher, blickt sich mit Schätzeraugen um und macht sich, erfolglos, wieder von dannen.
Es war, wie in vielen anderen Fällen, das hochgelobte Bauherrenmodell, das Witthorst und seine Familie in den Ruin getrieben hat. Von 1975 bis 1983 wurden etwa 147 000 Wohnungen nach diesem Steuersparkonzept gebaut. Witthorst war gleich zehnmal dabei.
Längst aber hat nicht nur für den Bremer Zahnarzt der Katzenjammer nach dem Rausch der ersten tollen Jahre begonnen. Das Modell hat versagt. Für Tausende von Anlegern geht die Rechnung nicht auf. Viele sind ruiniert.
Anfangs hatte Frau Witthorst sich noch gesträubt, die Bauherrenverträge zu unterschreiben. Sie wollte einfach nicht glauben, daß es möglich sein soll, sich eine Wohnung für eine halbe Million Mark anzuschaffen, ohne eigenes Geld auszugeben.
"Kinder, das rechnet sich", pflegte dann ihr Steuerberater zu sagen. Überzeugend wußte der erfahrene Fachmann die Vorzüge des Bauherrenmodells zu schildern: Zehn Prozent Eigenkapital werden aus gesparten Steuern gezahlt, die Zinsen für die Schulden werden später durch Mieteinnahmen und weitere Steuervorteile aufgebracht.
Schließlich unterschrieb Frau Witthorst die Verträge für das erste Objekt, eine Wohnung in der Schweiz für 600 000 Mark. "Da war das Eis gebrochen", gesteht sie heute.
Auf dem Papier sieht ja auch alles so einleuchtend aus. Beim Bauherrenmodell, so predigt die Branche der Steuertrickser seit mehr als einem Jahrzehnt, könne gar nichts schiefgehen: Der Anleger erwerbe soliden Besitz, der stetig an Wert gewinne. Er könne auf sichere künftige Einnahmen zählen. Und die
Steuervorteile seien garantiert. Das Modell beruht auf einer Fiktion, die in der Tat bislang von den Finanzämtern akzeptiert wurde. Wer eine Wohnung nach diesem Konzept erwirbt, gilt nicht als Käufer, sondern eben - zusammen mit anderen Erwerbern - als Bauherr. Und der hat es beim Finanzamt leichter.
Als Unternehmer nämlich darf der Bauherr Werbungskosten absetzen. Die fallen beim Bauherrenmodell reichlich an, weil gewaltsam alles dazugerechnet wird, was irgendwie mit der Herstellung des betreffenden Baues zu tun hat - Kosten der Kreditbeschaffung und der Darlehnssicherung etwa, Versicherungsprämien, Notar- und Steuerberatungskosten, Treuhand- und Garantiegebühren.
Auch das Damnum - die Differenz zwischen der im Grundbuch eingetragenen Schuld und dem tatsächlich ausgezahlten Bankkredit - setzt der Bauherr von seinem sonstigen zu versteuernden Einkommen ab und vermeidet damit einen Teil der Einkommensteuer.
Bislang bekamen die Anleger darüber hinaus auch die Mehrwertsteuer zurück, die in der Bauphase bei jeder Rechnung fällig wurde. _(Diese sogenannte Mehrwertsteueroption ) _(ist nur möglich, wenn der Bauherr später ) _(einen gewerblichen Zwischenmieter ) _(einschaltet - in der Regel eine ) _(Gesellschaft der Modell-Anbieter. )
Dieser Vorteil entfällt künftig, nämlich für alle Bauten, die nach 1984 fertig werden.
Immer wieder stellten steuermüde Bundesbürger in den ersten beiden Jahren ihrer Investition fest, daß der Trick-Apparat, mit dem sie hier spielten, tatsächlich bares Geld produzierte. Das Finanzamt schrieb ihnen dreißig-, vierzig-, fünfzigtausend Mark und mehr gut.
"In den drei Anfangsjahren meiner Praxis", sagt Zahnarzt Witthorst, "habe ich keine Steuern gezahlt." Er machte im ersten Jahr zunächst etwa 170 000 Mark Gewinn, danach mehr als 200 000 Mark.
Witthorst wurde leichtsinnig. Für 420 000 Mark kaufte er ein Grundstück, um eine eigene Praxis zu errichten. An Kosten für die Bauplanung kamen etwa 150 000 Mark hinzu.
Zwei Jahre später mußte der Zahnarzt sein eigenes Grundstück verkaufen - für 400 000 Mark. Die Bauherrenmodelle, die zunächst so vielversprechend funktioniert hatten, waren ihm zum Verhängnis geworden.
Jetzt muß der gescheiterte Bauherr für seine Immobilien rund 300 000 Mark Eigenkapital aufbringen, das vorfinanziert und noch nicht eingezahlt war. Und vor allem: Monat für Monat wollen die Banken mindestens 23 000 Mark Zinsen für die Millionen haben, mit denen Witthorst sich verschuldete. Die spärlichen Mieteinnahmen aus den erworbenen Wohnungen bleiben ebenfalls bei den Banken hängen.
Natürlich hat sich der Bremer übernommen: Auch ein gutverdienender Zahnarzt kann zehn Bauherrenmodelle auf Dauer nicht verkraften.
Aber der Fehler, den Witthorst machte, ist typisch und verhängnisvoll auch für zigtausende von Bauherren, die mit nur einer Wohnung das Finanzamt zu überlisten dachten: Trunken vor Freude über die ersten Steuergeschenke, übersahen sie meistens die Mauer von Risiken, an der sie sich früher oder später die Schädel einrennen.
In den Prospekten, die Zahnärzten und anderen gutverdienenden Bürgern Woche für Woche dutzendweise ins Haus kommen, sieht alles immer ganz fabelhaft aus. Da geht die Rechnung auf, der Investor muß kein eigenes Geld mitbringen.
So kann etwa ein Bauherr, der eine Wohnung für einen Quadratmeterpreis von 5000 Mark übernimmt (siehe Rechenbeispiel Seite 74), das erforderliche Eigenkapital voll aus der Steuerersparnis finanzieren - er zahlt, weil er Werbungskosten und Damnum beim Finanzamt geltend macht, 56 280 Mark weniger Steuern. An Eigenkapital muß er für seine neue Wohnung 56 250 Mark aufbringen.
Auch in der Vermietungsphase scheint - auf dem Papier - alles nach Wunsch zu laufen. Mieteinnahmen und Abschreibung decken die jährliche Zinszahlung - der Bauherr behält sogar noch ein paar Mark über.
Doch erstens kommt es anders, zweitens als man denkt. In der rauhen Wirklichkeit hält das feine Gespinst der Steuertrickser nicht stand.
Alle Rechenbeispiele gehen nur unter den günstigsten Voraussetzungen auf. Die wichtigsten: gute Lage, ordentliche Bauqualität, vertretbare Kosten.
Alle drei Bedingungen sind selten genug erfüllt. In den letzten Jahren gab es immer weniger Bauherren, die einen halbwegs realistischen Quadratmeterpreis gezahlt haben. Darüber hinaus aber lauert auf jeden, der sich in die Halbwelt der Abschreibungsbranche begibt, eine Reihe von Risiken, die jedes für sich alle schönen Pläne zunichte machen können.
Schon die Annahme des Anlegers, er werde es mit seriösen Partnern zu tun haben, kann sich als sehr kühn herausstellen. Jochem Erlemann, der wegen Betruges ins Gefängnis mußte, und Jürgen Amann, der mit zweien seiner Gesellschaften Konkurs machte, gehörten jahrelang zu den bejubelten Stars der Branche.
Selbst wenn es der Bauherr mit Partnern zu tun hat, denen der Staatsanwalt
nicht hinterher ist, kann er sich seiner Sache niemals sicher sein. Nach fünf Jahren beispielsweise können die Zinsen für seine Kredite steigen, dann zahlt er Jahr für Jahr drauf.
Das wird dem Bauherren auch dann passieren, wenn sich die Einnahmeseite zu seinen Ungunsten verändert. Die zunächst garantierten Mieten sind später oft nicht durchsetzbar; nach Ablauf der Mietgarantie sinkt die Mieteinnahme von zwölf auf zehn oder von zehn auf acht Mark pro Quadratmeter.
Schlimmer noch: Die Wohnung wird vielleicht überhaupt nicht mehr vermietbar sein. Schon jetzt stehen vielfach teure Wohnungen leer, und die Nachfrage wird weiter sinken.
Bei all diesen Risiken hat der Bauherr nur eine Chance: Er muß, zynisch genug, auf Inflation setzen. Er muß davon ausgehen, daß die Preise kräftig klettern, daß er seine Immobilie veräußern und den Wertzuwachs - steuerfrei - einstreichen kann.
Die Inflation, so heißt es in der Branche, heilt jeden Preis. Das ist vielleicht der einzige Spruch, den man den Herren unbesehen abnehmen darf.
In der Tat: Alle vermeintlichen und echten Steuervorteile, alle garantierten Einnahmen und versprochenen Überschüsse werden dem Anleger wenig Freude machen, wenn er auf einer zu teuer erworbenen Immobilie sitzenbleibt. Sein Blick muß fest auf den künftigen Verkauf und den Spekulationsgewinn gerichtet sein.
Aber auch hier, bei seiner einzigen Chance, sieht es derzeit für den Anleger nicht günstig aus. Die Inflationsrate ist mit knapp drei Prozent unangenehm niedrig, und es gibt kaum Hoffnung, daß sie sich so bald verschlechtern wird.
So scheitern denn schon jetzt viele Investoren an eben dem Mechanismus, der sie doch immer so fasziniert und gelockt hat: dem Steuertrick.
Denn was sie alle wollen, viel Geld vom Finanzamt nämlich, das garantieren ihnen vor allem die hohen Werbungskosten. Es ist ihnen willkommen, daß die Initiatoren und Verkäufer der Objekte hier den großen Reibach machen - die hohen Kosten scheinen ja auch für den Anleger das Geschäft erst sinnvoll zu machen. Da stört es sie nicht einmal, daß die Prospekte ihnen oft die drei Prozent (mit Mehrwertsteuer: 3,42 Prozent) Aufgeld verschweigen.
Das scheint paradox, ist zunächst aber richtig. Nur später, da rächt es sich.
Die meisten Objekte sind nämlich, wen wundert''s, zu teuer gebaut. Das heißt: Sie sind auf Jahre hinaus nicht zum Einstandspreis abzusetzen. Die Wertsteigerungen, auf die der Anleger hofft, sind schon vorweggenommen.
Es gab immer wieder Bauherrenmodelle, die für den Anleger gut liefen - solide konzipiert, ehrlich durchgeführt, in attraktiver Lage und zu einem vertretbaren Preis. Wer Anfang der siebziger Jahre an Hamburgs Elbchaussee für 3200 Mark den Quadratmeter baute, wird wegen seiner Immobilie gewiß nicht schlechter schlafen als früher.
Doch Zahnarzt Witthorst ist nicht der einzige, der inzwischen fassungslos vor dem Desaster seiner Vermögensbildung steht. Gerade die Zahnärzte - starke Verdiener, aber schwache Rechner - zählten immer zu den bevorzugten Opfern skrupelloser Geschäftemacher.
"Ich steh'' von acht bis acht am Stuhl", sagt ein Witthorst-Kollege in Osnabrück. "Aber die Zinsen fressen alles auf." Er hat sechs Bauherrenmodelle gezeichnet, die ihn jetzt pro Jahr rund eine Viertelmillion Mark kosten. Eine Wohnung steht leer, eine andere bringt zwar 1000 Mark monatlich ein, erfordert jedoch das Dreifache an Zinsen.
Eine Wohnung in Langenfeld, die der Osnabrücker für 500 000 Mark erworben hatte, war auch für 350 000 Mark nicht zu verkaufen. Der Makler lachte nur: Er könnte ihm 300 leerstehende Wohnungen in der gleichen Gegend anbieten.
Vergangene Woche erklärte der Osnabrücker Zahnarzt seinen Banken, daß er nicht mehr zahlungsfähig sei. Er hat die Hoffnung aufgegeben, daß er "jemals im Leben aus diesem Schlamassel wieder herauskommen kann".
Der Graphiker Hans Wohlert steht zwar nicht vor der Pleite, wurde aber durch ein Bauherrenmodell auch nur an Erfahrungen reicher. Er ließ sich 1980 überreden, sich an einem Projekt des Kölner Steuerspar-Profis Jürgen Amann zu beteiligen. Für das Reihenhaus in Henstedt bei Hamburg mußte Wohlert fast 400 000 Mark aufwenden, das Eigenkapital von 56 000 Mark konnte er durch nicht gezahlte Steuern aufbringen.
Das Haus ist seit zwei Jahren vermietet, doch Wohlert hat noch keine Mark bekommen. Amann erfand immer neue Kosten, um sich vor der Weiterleitung der garantierten Miete zu drücken.
Der Steuervorteil ist auch dahin: Die Amann-Gesellschaft ging inzwischen in Konkurs, das Finanzamt erkannte das Modell nicht an und forderte die erlassenen Beträge zurück.
An Verkauf ist nicht zu denken: Die Reihenhäuser, die den Bauherren 380 000 Mark gekostet hatten, werden in Tageszeitungen für 270 000 Mark angeboten. _(In Hamburg, Mühlenkamp 9-11. )
Der Mieter des Wohlert-Hauses würde es allenfalls für 250 000 Mark erwerben.
Dem Lübecker Verlagskaufmann Karl Schäfer erging es kaum besser, obwohl die Gesellschaft, bei der er eine Eigentumswohnung in Hamburg-Ottensen zeichnete, nicht pleite ging. Eigenes Geld mußte er zwar für das 243 000 Mark teure Objekt nicht mitbringen, weil er 85 000 Mark absetzen konnte. "Aber die Rechnung geht trotzdem nicht auf", resigniert Schäfer.
Pro Quartal nämlich muß der Bauherr 5039 Mark für Zins und Tilgung aufbringen, an Miete jedoch nimmt er in der gleichen Zeit nur 1763 Mark ein. Er legt also Monat für Monat fast 1100 Mark zu.
Ein Verkauf wäre, wenn überhaupt, nur unter hohen Verlusten möglich. Die Werbungskosten, die dem Bauherren anfangs die Steuervorteile brachten, haben die Wohnung zu sehr verteuert.
"Nie wieder", meint auch der Hamburger Kaufmann Norbert Holtzen, wenn die Rede auf sein Bauherrenmodell, ein Reihenhaus in Norderstedt, kommt. Dabei ist er noch einer von den Glücklichen, die weder in der Bauphase noch bei der Vermietung - bislang - eigenes Geld zuschießen mußten.
Der Gesamtaufwand addierte sich auf 365 000 Mark, Holtzen machte 325 000 Mark Schulden. Die 325 000 Mark plus 16 000 Mark Mehrwertsteuer, die er anteilig für sechs Jahre zurückzuzahlen hätte, müßte der Bauherr bei einem Verkauf erlösen. Dann käme er plus minus null aus seiner Immobilie wieder heraus. Doch selbst diese 341 000 Mark sind auf absehbare Zeit nicht zu erzielen.
Was gutverdienende Bürger trotz böser Erfahrungen immer wieder an den Pokertisch der Abschreibungsbranche treibt, ist schwer nachzuvollziehen. Reizworte wie "Steuerbescheid, Finanzamt, Vorauszahlung" scheinen eine verhängnisvolle Wirkung auf den gesunden Menschenverstand auszuüben. Sicher ist, daß Leute, die nur den einen Ehrgeiz haben, von ihrem hart verdienten Geld möglichst wenig abzugeben, immer eine leichte Beute der Abschreibungshaie gewesen sind.
Und die hatten noch dazu tüchtige Helfer: eine Finanzverwaltung, die dem Treiben der Branche nicht hart genug und nicht rasch genug entgegengetreten ist; Banken, die großzügig und oft leichtfertig auch noch so dubiose Objekte finanzierten; Steuerberater, die das Vertrauen ihrer Mandanten mißbrauchten.
Zwei Jahrzehnte lang haben Politiker und Finanzbeamte geduldet, daß Milliarden von Mark über Abschreibungsfirmen verschleudert und fehlinvestiert wurden. Die Auswüchse wurden immer erst dann gekappt, wenn das große Geschäft schon vorbei war.
Siehe Bauherrenmodell: Erst jetzt, nach zehn Jahren, wird die Mehrwertsteuer-Option beseitigt. Erst jetzt beschließt das Bonner Parlament, daß die
Werbungskosten nur nach Fertigstellung des Objektes steuerlich berücksichtigt werden und nicht schon in der Bauphase. Das vereinfacht die Arbeit der Finanzämter, ist aber für Bauherren weniger attraktiv.
Recht kräftig haben vor allem auch die Banken zum Erfolg des Bauherrenmodells beigetragen - und zum finanziellen Desaster bei Tausenden von Bauherren. Sie haben oft ihren Kunden, den kreditsuchenden Bauherren, mehr Geld als guten Rat gegeben.
Bereitwillig bieten die Kreditinstitute Finanzierungen an, die über 100 Prozent des tatsächlichen Objektwertes, des Verkehrswertes, hinausgehen. Die Werbungskosten, die letztlich auf die Kosten für Grundstück und Bau nur noch draufgesetzt werden, ohne daß ein entsprechender Wert gegenübersteht - haben sie immer mitfinanziert.
So mancher angehende Bauherr wäre sicher zurückgezuckt, wenn seine Bank ihm die Art seiner Verschuldung korrekt erläutert hätte: Ein Teil des Kredites ist erstrangige Hypothekenschuld, ein weiterer Teil nachrangig, der Rest aber persönliches Darlehen - nur im Vertrauen auf die Bonität des Schuldners und zu einem höheren Zinssatz vergeben.
Intern haben die Banken diese Rechnung natürlich stets aufgemacht. Die Schuldner indes erfuhren nur selten davon.
Die Initiatoren der Bauherrenmodelle lehnen solche Aufklärung ab, und weil die Banken im Geschäft bleiben wollen, lassen sie es dabei. So ist in den meisten Finanzierungszusagen nicht einmal die Warnung enthalten, daß die Bank das steuerliche Konzept und die Wirtschaftlichkeit nicht überprüft habe.
Manche Kreditinstitute waren so eifrig dabei, das Bauherrengeschäft mit Krediten zu schmieren, daß sie offenbar einige Regeln ihres Gewerbes außer acht ließen. Wie konnte sich beispielsweise Zahnarzt Witthorst so hoch verschulden, daß er jetzt kaum noch seine Familie ernähren kann?
Institute wie die Staatliche Kreditanstalt Oldenburg-Bremen, die Limburger Volksbank, die Nassauische Sparkasse, die Stadtsparkasse Münster, aber auch die Deutsche Bank, die Commerzbank, die Bank für Gemeinwirtschaft hatten offenbar nicht bemerkt, wie sehr sich Witthorst an seinen Modellen verhoben hatte. Jeden Kleinschuldner in Zahlungsschwierigkeiten haben die Kreditinstitute zentral erfaßt, jeden Millionenkredit müssen sie der Bundesbank melden - aber was dazwischen liegt, also auch der Schuldenberg der Bauherren, entzieht sich offenbar ihrer Kontrolle.
Böser noch als manche Banken haben indes viele Steuerberater ihren Mandanten mitgespielt. Sie haben das naive Vertrauen ihrer gutverdienenden Kundschaft genutzt und ihnen Bauherrenmodelle empfohlen oder gar aufgedrängt. Und sie haben Provision von den Anbietern genommen, manchmal drei oder vier, manchmal sieben oder acht Prozent des Gesamtaufwandes.
Ein besonders tüchtiger Vertreter seines Standes ist der Wuppertaler Steuerberater Reinhard Schuster. Der hat sich jahrelang mit großer Hingabe vor allem der Aufgabe gewidmet, gutverdienende Mandanten von den Vorzügen der Bauherrenmodelle zu überzeugen.
Er hatte auch immer gleich das Passende zur Hand. Zahnarzt Witthorst wurde von ihm mit zehn Objekten versorgt, der Kollege in Osnabrück mit sechs. Mediziner in Wuppertal, Fabrikanten in Leverkusen und Dutzende anderer steuermüder Bürger im Rheinland bauten auf den guten Rat des Steuerfachmannes.
"Wir haben ihm voll vertraut", sagt einer der Schuster-Kunden. Kamen Zweifel auf, ob denn ein fünftes und sechstes Bauherrenmodell noch sinnvoll sei, hatte Schuster stets ein gutes Argument bereit: Gerade wenn das Geld _(Oben: Bei einem Richtfest in Berlin; ) _(unten: Asam-Hof. )
etwas knapp werde, sei doch der Liquiditätsüberschuß eines neuen Steuersparobjektes so wichtig.
Provision für die Vermittlung der Immobilien hat Schuster natürlich nie bekommen - das ist ja nach Steuerberatungsgesetz verboten. Seine Frau dagegen, so Schuster, sei "selbständige Finanzmaklerin" und habe als solche drei bis vier Prozent vom Gesamtaufwand der gezeichneten Bauherrenmodelle bekommen.
Einige Schuster-Kunden waren wohl anderer Ansicht: Die Staatsanwaltschaft in Düsseldorf ermittelt inzwischen gegen den Steuerberater in einem berufsgerichtlichen Verfahren.
"Ein Steuerberater", sagt Manfred Beker, Steuerberater in Heilbronn, "wird von seinen Mandanten dafür bezahlt, daß er ihre Interessen gegenüber der Finanzbürokratie vertritt, und nichts anderes." Beker hat noch nie einem Mandanten irgendein Steuerspar-Modell angeboten; einige Kunden hat er verloren, weil er sich weigerte, auch nur die Prospekte zu prüfen.
Mit den bunten Bildern und den Baubeschreibungen könne er nicht viel anfangen, sagt Beker, und den Versprechungen der "sogenannten Vermögensanlageberater" sei schon gar nicht zu trauen.
Vom Steuerberater sollte der Bürger keine Empfehlung für ein Bauherrenmodell erwarten - "es sei denn, er räumt ihm überirdische Fähigkeiten ein, wie der Buschmann seinem Medizinmann".
Beker vertritt genau die Klientel, an der die Abschreibungsbranche schon immer starkes Interesse zeigte: Ärzte und Zahnärzte. Er wird mit Steuerspar-Offerten überschwemmt, soll bisweilen mit Provisionen geködert oder mit Drohungen der Vertriebsleute eingeschüchtert werden - wie andere Steuerberater auch. Aber Beker weiß, warum er Bauherrenmodelle ebenso ablehnt wie andere Abschreibungskonstruktionen - sie gehen ihm gegen den marktwirtschaftlichen Strich.
Die Marktwirtschaft, meint der Heilbronner Jurist und Steuerberater, werde durch Manipulation des Steuerrechts unterminiert. In der Tat: Der wirtschaftliche Sinn, der die Marktwirtschaft vor anderen Systemen so auszeichnet, ist bei den Aktivitäten der Steuersparer nur selten erkennbar gewesen.
Durch die willkürliche Auslegung des Steuerrechts - buchstabengetreu, aber ohne Rücksicht auf die Folgen - wurden nicht nur viele Anleger in sinnlose Investitionen getrieben. Kleine und mittlere Bauträger, die Wohnungen in traditioneller Weise errichteten, wurden vom Markt gedrängt, weil sie nicht mit Steuertricks lockten. Sie bekamen oft weder preiswerte Grundstücke noch Geldgeber.
Die Abschreibungsbranche ist wie ein saurer Regen über die Deutschen gekommen. Niemand hat sie so recht gewollt, nichts konnte sie aufhalten, und die Folgen sind deprimierend.
"Die Prämierung von Verlusten", urteilt der Wettbewerbsrechtler Ernst-Joachim Mestmäcker, ehemals Leiter der Monopolkommission, "bringt die Leute auf die falsche Fährte."
Weil gutverdienende Bürger nur Steuern sparen wollten, ganz gleich wo und wie, flossen in zwei Jahrzehnten Milliarden unkontrolliert in überflüssige oder absurde Projekte, in Hotelbauten an Spaniens Sonnenstränden, in Eros-Zentren und Protzbauten in Berlin, versickerten in überseeischen Bohrlöchern und in den Taschen von Betrügern.
Aber das Bauherrenmodell, so lobt die Branche unter beifälligem Nicken des Wohnungsbauministers, das ist etwas ganz anderes: Das ist die Stütze des frei finanzierten Wohnungsbaus. Fast sozial gedacht - wo sonst niemand mehr baut, holen die Abschreiber das Geld bei den Reichen und schaffen Wohnraum.
Neu aber ist nur der Anschein der Ehrbarkeit. Wieder ist Steuervermeidung das entscheidende Motiv, wieder kommt die wirtschaftliche Vernunft zu kurz.
Ob die 30 000 Wohnungen, die über das Bauherrenmodell pro Jahr geschaffen wurden, nicht auch ohne Steuertricks gebaut worden wären, ist nicht erwiesen. Vor allem aber: So teurer Wohnraum, wie hier produziert wird, wurde keineswegs dringend gebraucht.
Das hat die Abschreibungsbranche jedoch ebensowenig beeindruckt wie die wachsende Zahl ihrer Opfer unter den Bauherren. Sie rüstet sich in diesen Tagen, kurz vor Ultimo, für das letzte große Geschäft, ehe die Steueranreize magerer werden.
Die Anbieter von Bauherrenmodellen haben aus ihrer Not eine Tugend gemacht und werben mit dem, was sie drückt: rasch noch mitmachen, ehe alles schlechter wird.
Rund 50 000 Wohneinheiten werden jetzt als Bauherrenmodell angeboten. Allenfalls 15 000, so schätzen Immobilienexperten, können realisiert werden. Viele Bauherrengemeinschaften werden mit Sicherheit nicht komplett. Die Branche muß mit Pleiten rechnen, der Bauherr mit zusätzlichen Risiken.
Die Gaukler des Steuerrechts werden jedoch kaum aussterben. Zwar will Arbeitsminister Norbert Blüm, der ja auch an den kleinen Mann denken soll, energisch werden: Jetzt müsse Schluß sein "mit einer Steuerpolitik für die Trickreichen", Subventionen und Privilegien würden nun abgebaut. Aber so denken ja nicht alle Politiker.
Wohnungsbauminister Oscar Schneider jedenfalls möchte das Bauherrenmodell ("Eine Investition wie jede andere") nicht weiter eingeschränkt sehen. Und Baden-Württembergs Ministerpräsident Lothar Späth hat bereits ein neues Betätigungsfeld für die Steuerartisten entdeckt.
Ähnlich wie beim Bauherrenmodell, sinnierte der CDU-Politiker, könnte doch privates Kapital in neue Technologien, in zukunftsträchtige junge Unternehmen gelenkt werden.
Die Abschreibungsprofis starten bereits die ersten Versuche. Sie sprechen von Risiko-Kapital, und die Interessenten sollten genau hinhören.
Abschreibungskritiker Beker in Heilbronn jedenfalls sieht schwarz: "Ich kann doch nur ein Desaster erwarten, wenn ich sehe, was die mit ihrer Trickkiste des Steuerrechts schon alles angerichtet haben."
[Grafiktext]
AUF STEUERN GEBAUT Beispiel für den Erwerb einer Wohnung nach dem Bauherren-Modell. Annahmen: Wohnungsgröße 75 m2, Preis 5000 Mark pro m2. Monatsmiete netto 12 Mark pro m2, Einkommenssteuersatz des Käufers = 56 Prozent. Bauphase (zwei Jahre) KOSTEN Grundstück ....................... 90 000 Mark Baukosten ......................... 210 000 Mark Werbungskosten (z. B. Finanzierungskosten, Vermittlungsprovision, Notar- und Grundbuchgebühren, Gebühren für den Treuhänder) .. 75 000 Mark Damnum ........................... 25 500 Mark insgesamt ........................ 400 500 Mark Aufgeld 3,42 Prozent, auf 375 000 Mark (ohne Damnum) ....... 12 825 Mark Summe: 413 325 Mark FINANZIERUNG 15 Prozent Eigenkapital .......... 56 250 Mark Aufgeld 3,42 Prozent ............. 12 825 Mark Summe: 69 075 Mark Fremdkapital netto (ohne Damnum) 7 Prozent Zinsen, 92 Prozent Auszahlung ........... 318 750 Mark Tilgungsstreckungsdarlehen (= Damnum) ............. 25 500 Mark Fremdkapital brutto ............. 344 250 Mark GESAMTAUFWAND ................... 413 325 Mark STEUER-ERSPARNIS (56 Prozent der Werbungskosten plus Damnum) .................... 56 280 Mark Wegen der Steuer-Ersparnis von 56 280 Mark muß der Bauherr in der Investitionsphase bis auf das Aufgeld von 3,42 Prozent = 12 825 Mark kein Eigenkapital aufbringen. Vermietungsphase MIETEINNAHMEN pro Jahr ........... 10 800 Mark JAHRESZINSEN (fünf Jahre fest) ............... 24 097 Mark UNTERDECKUNG (Differenz) ......... 13 297 Mark ABSCHREIBUNG (nach 7 Absatz 5 EStG: acht Jahre lang fünf Prozent der Baukosten) ..... 10 500 Mark STEUERRECHTLICHER VERLUST (= Unterdeckung + Abschreibung) ................. 23 797 Mark STEUER-ERSPARNIS pro Jahr (= 56 Prozent vom steuerrechtlichen Verlust) ...... 13 326 Mark EINNAHMEN pro Jahr (= Miete + Steuer-Ersparnis) .... 24 126 Mark AUSGABEN pro Jahr (Zinsen) ...... 24 097 Mark SALDO (Überschuß) .............. 29 Mark Unter gleichbleibenden Voraussetzungen (Zinsen, Miete) geht die Rechnung für den Bauherrn zunächst in etwa auf - Tilgung nicht berechnet. Nach fünf Jahren können sich die Zinsen erhöhen, nach acht Jahren verringert sich die Abschreibung und damit der Steuervorteil.
[GrafiktextEnde]
Alle Namen der Bauherren von der Redaktion geändert. Diese sogenannte Mehrwertsteueroption ist nur möglich, wenn der Bauherr später einen gewerblichen Zwischenmieter einschaltet - in der Regel eine Gesellschaft der Modell-Anbieter. In Hamburg, Mühlenkamp 9-11. Oben: Bei einem Richtfest in Berlin; unten: Asam-Hof.

DER SPIEGEL 49/1983
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