21.04.1980

EIGENHEIMEPuste aus

Viele private Bauherren haben sich übernommen: Sie können die hohen Kreditzinsen nicht mehr aufbringen.
Seit Wochen schon liegt Forstrat Ulrich Lohse "oft schlaflos" im Bett: Er weiß nicht mehr, wie er sein Haus bezahlen soll. Fast 4000 Mark muß er derzeit monatlich für Zins und Tilgung des Bankkredits aufbringen.
Als Lohses Sparkasse vor knapp zwei Jahren, bei 50 000 Mark Angespartem, den Finanzierungsplan für das 400 000-Mark-Objekt aufstellte, kam für den Bauherrn eine monatliche Belastung von knapp 2000 Mark heraus. Die Sparkasse nahm damals 5,5 Prozent Zinsen, jetzt sind es zehn. Zudem ist der Bau, vor einem Jahr begonnen, auch noch 60 000 Mark teurer geworden.
Allein die Baupreiserhöhung erforderte einen Mehrkredit, der mit monatlich 500 Mark Zinsen zu Buche schlägt. An Tilgung des Darlehens -üblich ist ein Prozent -- wagt Lohse gar nicht zu denken.
So wie dem schlafgestörten Forstrat geht es derzeit vielen Bauherren, die sich Gelder mit variablem Zins gepumpt haben: Sie lavieren haarscharf am Rande des Ruins.
Zwar setzen die Kreditinstitute heute bereitwillig die Tilgung aus oder gewähren teure Tilgungsstreckungsdarlehen; aber das reicht oft nicht aus. "Von der Theorie her müßte es bei vielen krachen", ahnt Heinz Breier, beim Deutschen Sparkassen- und Giroverband zuständig für die Wohnungsbaufinanzierung.
Denn seit die Zinsen für Hypotheken in den letzten beiden Jahren von rund sechs auf derzeit gut zehn Prozent anzogen -- Zwischenfinanzierungen wurden noch teurer --, stellt mancher Eigenheimbauer fest, daß er sich übernommen hat (siehe Graphik).
Noch sei es, so Finanzierungsfachmann Breier, "zu einer merklichen Erhöhung von Zwangsversteigerungen bisher nicht gekommen". Aber ihren Wagen mußten Bauherren bereits verkaufen, andere suchen das Geld in der Verwandtschaft zusammenzukratzen. Detlef Seefeld, Vorstandsmitglied des Verbands Deutscher Makler (VDM), befürchtet, daß viele Kreditnehmer nur noch kurze Zeit durchhalten können: "Denen geht bald die Puste aus."
Nicht die biedere Klientel der Bausparkassen ist so kurzatmig. Es sind vielmehr gutverdienende Bundesbürger, die sich vor anderthalb bis zwei Jahren schnell zum Bauen entschlossen.
Damals waren Grundstücke noch halbwegs erschwinglich, die Baupreise verhältnismäßig moderat und die Zinsen extrem niedrig. Billiger konnte, bei anziehender Konjunktur, ein Eigenheim nicht mehr werden.
Darlehen zu einem auf zehn Jahre garantierten Zinssatz von sechseinhalb bis sechsdreiviertel Prozent "wurden 1978 angeboten wie sauer Bier", erinnert sich Norbert Schabel, Referent für Kapitalmarkt beim Verband privater Hypothekenbanken in Bonn. Sparkassen machten es zuweilen noch ein Prozent billiger -- allerdings ohne Festzinsgarantie.
Da griff auch so mancher zu, der weniger als 20 Prozent der Bausumme angespart hatte. Doch als die Baugrube ausgehoben wurde, war der Finanzierungsplan bereits Makulatur: Die Baukosten waren in die Höhe geschossen (im vergangenen Jahr um fast zehn Prozent), und die Zinsen stiegen unaufhaltsam. Vom vergangenen Sommer an war das Bauen teurer als jemals zuvor.
Folge: Im vergangenen Jahr vergaben die privaten Hypothekenbanken 42 Prozent weniger Neudarlehen als 1978, und in den ersten beiden Monaten dieses Jahres gingen die Hypothekenzusagen noch einmal um fünfzehn Prozent zurück. Die Sparkassen schlossen im Januar und Februar ein Drittel weniger Hypothekenverträge ab als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres.
Seit die Bundesbank mit hohen Zinsen die Inflation zu bremsen versucht, ist für viele der Traum vom Eigenheim aus -- und wohl auch für manchen, der gerade in seinen Neubau gezogen ist und jetzt pro Quadratmeter Wohnfläche Zinskosten von 15 bis 20 Mark monatlich zahlen muß.
Die Bauherren haben sich diese hohen Kreditkosten aufgehalst, weil sie eine solide Eigenfinanzierung einfach nicht mehr aufbringen können. Die klassische Regel, ein Drittel der Bausumme hinzulegen, ist für die Masse der Bausparer seit langem illusorisch geworden, weil Grundstückspreise und Baukosten weit schneller steigen, als sich an Guthaben anhäufen läßt.
In der begründeten Sorge, die Kosten für das Eigenheim könnten schon bald in astronomische Höhen schießen, starten dann Bauherren zu einem mehr und mehr auf Pump finanzierten Wettrennen gegen die Preise. Manche bauten gar ausschließlich mit Krediten, weil sie raschen Wertzuwachs ihrer Immobilie erwarteten.
Diese hundertprozentige Fremdfinanzierung wurde 1978, als die Kreditinstitute im Geld schwammen, von der Deutschen Bank erfunden. "Eine abenteuerliche Konstruktion", meint dazu Günter Beyer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall: "So etwas kann ich doch nur machen, wenn ich eine Erbschaft in Aussicht habe, wenn ich weiß, daß ich in drei Jahren Vorstandsmitglied werde, oder wenn ich Zahnarzt bin."
Inzwischen wirbt kein Kreditinstitut mehr mit so gewagter Finanzierung. Denn heute ist auch bei einem Eigenkapital von 20 Prozent -- diese Quote fordern in der Regel die privaten Hypothekenbanken -- das Bauen so teuer geworden, daß "der Eigenheimbau", so Kapitalmarktkenner Schabel, "zur exklusiven Veranstaltung einer wohlhabenden Minderheit verkommt".
Er erlebe es täglich, bestätigt der Hamburger Makler Seefeld, daß frühere Interessenten von Einfamilienhäusern nun auf Reihenhäuser ausweichen, die Reihenhaus-Interessenten ihrerseits S.111 suchen nun Eigentumswohnungen. "Der private Hausbau", findet Seefeld, "sei eigentlich nicht mehr finanzierbar."
Daß trotzdem immer noch Eigenheime gebaut werden -- seit 1975 Jahr für Jahr rund 400 000 --, kann sich Gunter Kleinert vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes nur mit einer "ungewöhnlichen Opferbereitschaft" für das eigene Häuschen erklären: "Es ist verwunderlich, wie stark der Belastungswille der Deutschen ist."
"Wer jetzt sein eigenes Haus baut", verkündet Norbert Schabel vom Verband der Hypothekenbanken, "muß verrückt sein." Aber wohl nur ein bißchen: Schabel selbst baut derzeit ein 350 000-Mark-Haus bei Bonn.

DER SPIEGEL 17/1980
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