29.06.1981

STÄDTEVirtuos gehandhabt

In Wiesbaden wird ein Altbauviertel mit Einfallsreichtum saniert. Stadtplaner halten das Konzept für vorbildlich.
Abrißbirnen schlugen gegen Fenster, Türen und Mauern; Sperrmüll und Trümmerstücke stürzten in die Höfe. Den Rest besorgten die Bagger.
An Römerberg und Röderstraße im verslumten Wiesbadener Altbauviertel Bergkirche wurden vor nunmehr gut zehn Jahren viele Häuser abgeräumt. Andere Gebäude verfielen von selbst, alteingesessene Mieter ergriffen die Flucht, und Ausländer rückten nach -ein Bild wie in vielen Großstädten der Bundesrepublik.
Der Wiesbadener Stadtteil war reif für die Einebnung, der renommierte Städtebauer und Architekt Ernst May riet in einem Gutachten zur "Flächensanierung".
Doch Wiesbadens Kommunalpolitiker schlugen einen anderen Weg ein. Anstatt alles kahlzuklopfen, entschieden sich die Stadtentwickler, sanft zu sanieren. Die noch erhaltene Bausubstanz war Grundlage für den Wiederaufbau, die alten Bewohner wurden am Ort gehalten -- dies alles nach einem Modell, das Städteplaner inzwischen als beispielhaft auch für andere Kommunen ansehen.
Die Aufwertung der verrotteten Wohngegend ist für Peter Marcuse, Professor für Stadtentwicklung an der Columbia-Universität in New York, ein "Musterbeispiel für gelungene Stadtreparatur". Und im Bundeswettbewerb "Stadtgestaltung/Denkmalschutz im Städtebau" erhielt Wiesbaden für seine "vorbildliche Stadtsanierung" eine Goldmedaille. Das Konzept der Stadt, eine "wohlüberlegte Organisation" sowie die "virtuose Handhabung der Rechtsinstrumente", urteilte die internationale Jury, sei einmalig in der Bundesrepublik. Und den Wiesbadenern gelang es immerhin -- auch das eine Ausnahme --, Hausbesetzer fernzuhalten.
In dem Stadtteil sind, seit Beginn der Sanierung vor fünf Jahren, zahlreiche Etagenhäuser ausgebaut und modernisiert worden, teilweise nach den alten Plänen aus der Gründerzeit -- zugleich aber auch nach den Richtlinien für den Sozialen Wohnungsbau. Hinter restaurierten Stuck- und Klinkerfassaden haben alle Wohnungen Bad, WC und Sammelheizung, die meisten einen Balkon. Miete pro Quadratmeter: unter vier Mark.
Abgebrochen wurde nur, was wirklich nicht erhaltenswert war. In Baulücken, wo Baracken standen und Unfallautos rosteten, fügen sich jetzt Neubauten ein, mit Erker, Loggien und gestaffelten steilen Dächern, in denen sich Wohnungen maisonettenhaft über zwei Etagen erstrecken.
Fast 500 Wohnungen im Sanierungsgebiet sind bereits fertig und bezogen, in den Erdgeschossen fanden 64 "Gewerbeeinheiten" (Amtsjargon) Platz: Tante-Emma-Läden, Kneipen und Friseursalons, Arztpraxen und Apotheken, eine Tischlerei und ein Teehaus.
Das Wiesbadener Sanierungsmodell, glaubt Marcuse, habe "exemplarischen Charakter", weil viele Probleme "typisch" seien "für die überalterten Viertel am Cityrand aller großen Städte".
So registrierten Planer zu Beginn der siebziger Jahre auch in dem 15 Hektar großen Areal rund um die Bergkirche
* Verkehrsbelastungen: Durch dicht umbaute Wohnstraßen wälzten sich stündlich Tausende von Fahrzeugen, deren Abgase und Lärm-Immissionen die Gesundheit der Anwohner gefährdeten;
* Baumängel: In den Häusern, meist vor 1914 entstanden, mangelte es an modernen sanitären Einrichtungen. 82 Prozent der Wohnungen verfügten über kein Bad, 73 Prozent über keine Toilette, in der Nähe fehlten Spielplätze und Grünanlagen;
* Überalterung: Jeder dritte Bewohner war älter als 60 Jahre, nur 13 Prozent waren jünger als 18 Jahre;
* Überfremdung: Von 3500 Bewohnern waren 1350 Ausländer, die Gettobildung verstärkte sich.
Doch anders als in vielen Städten der Bundesrepublik, wo die Erneuerung der Stadtkerne fast immer zu Lasten der Altsiedler ging, die auf billigen Wohnraum angewiesen sind, hatten Wiesbadens Stadtplaner frühzeitig erkannt, daß "Sanierung vorwiegend eine soziale Aufgabe" ist, so Adolf Gastl, Leiter im Amt für Wohnungs- und Siedlungswesen, der das ehrgeizige Vorhaben organisiert. "Wir wollten", umschreibt Sozialdezernent Ernst Alfred Reese (SPD) die städtische Absicht, "nicht nur Betroffene, sondern Mitwirkende."
Modernisierungsmodelle für alte Viertel rund um die City hat es, in Ansätzen, auch anderswo gegeben. In Hannover-Linden etwa wurde ein Konzept der Architektengruppe "Agsta", das eine "Verbesserung der Wohnverhältnisse zu tragbaren Belastungen" verspricht, bereits an einem Dutzend Häuser erfolgreich abgeschlossen -städtische S.47 Sanierungsversuche waren zuvor kläglich gescheitert.
Die Agsta-Planer schlugen vor, die heruntergekommenen Wohnblöcke im Sanierungsgebiet nicht mehr privaten oder öffentlichen Trägergesellschaften zu überlassen, sondern den Einwohnern aus dem Stadtteil in Erbpacht zu geben.
Eigenleistungen der Pächter werden beim Wiederaufbau wie eingebrachtes Eigenkapital behandelt. Die Mieter können, selbst mit wenig Eigenkapital, Darlehen und Zuschüsse aus Städtebauförderungs- und Modernisierungsmitteln beanspruchen, Bauspargelder verwenden und Steuerabschreibungen geltend machen wie sonst nur Hausbesitzer.
Auch in München machte sich die Stadt, im vergammelten Franzosenviertel von Haidhausen, an ein Modellvorhaben zur Stadtsanierung. Die "Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung" erwarb fünf spekulationsgefährdete Häuser und vermittelte den Mietern Ausweichwohnungen während der Umbauzeit. Das Konzept sieht moderne, von der Stadt subventionierte Sozialwohnungen vor. In die liebevoll restaurierten Räume zogen allerdings nicht nur die alten Mieter ein, dort residiert jetzt unter anderem der CSUtreue Honoratiorenverein "Freunde Haidhausens".
Den Wiesbadenern aber kam es gerade darauf an, daß die alten Bewohner nicht aus dem angestammten Viertel "hinaussaniert" (Gastl), sondern durch ein umfassendes Mitspracherecht in das Projekt einbezogen werden.
Bevor die Stadt mit sanierungswilligen Hauseigentümern verhandelte, baute sie erst mal 114 Ersatzwohnungen, alle im Bergkirchenviertel, 80 davon im Palast-Hotel, einem prachtvollen Bau aus der Kaiserzeit, der über Jahre leergestanden hatte. 27 weitere Wohnungen entstanden in einem Neubau an der Kellerstraße, sieben in der Adlerstraße in unmittelbarer Nachbarschaft.
Kaum waren 1976 die ersten sanierungsbetroffenen Mieter "quasi nach nebenan" (Reese) umgezogen, "konnten wir uns vor Interessenten nicht mehr retten", erinnert sich der frühere Stadtplanungsdezernent Jörg Jordan, ein SPD-Linker, der das Projekt mit entworfen und realisiert hat. Jordan, heute Staatssekretär im hessischen Umweltministerium: "Alle wollten plötzlich sanieren."
Aus Fachleuten der Verwaltung, Bürgern, Architekten und Sozialarbeitern wurde eine "Begehungskommission" gebildet, die systematisch alle Häuser begutachtete, vom Klo bis in den Keller, den First und die Fassade. Sanierungswilligen Hauseigentümern erarbeitete die Stadt "individuell passende" (Gastl) Kostenpläne, orientiert jeweils am künftigen Mietzins. In keinem Fall durfte die vom Land Hessen festgesetzte Obergrenze für den Sozialen Wohnungsbau (derzeit 4,75 Mark) überschritten werden.
Ohne Zuschüsse freilich war das aufwendige Projekt -- Gesamtkosten bisher: über 60 Millionen Mark -- kaum zu realisieren. "Wir haben deshalb", erläutert Amtsleiter Gastl stolz, "das Städtebauförderungsgesetz sorgfältig studiert."
Die Bergkirchen-Sanierung finanzieren Bund, Land und Kommune, wie nach dem Gesetz möglich, zu je einem Drittel, mal aus Mitteln des Sanierungsbaus, mal aus dem Etat der Wohnungsbauförderung. Maßgebend sind die Richtlinien für den Sozialen Wohnungsbau.
Die tatsächliche Kostenmiete, die ohne staatliche Subventionen bei 22 Mark pro Quadratmeter liegen würde, wird so "herunterfinanziert auf 3,90 Mark", errechnet Gastl.
Nach seiner Meinung liegt es nicht an den leeren öffentlichen Kassen, wenn der Soziale Wohnungsbau überall in der Bundesrepublik stagniert. Die Kommunalpolitiker in anderen Städten setzen, wie Gastl behauptet, "einfach die Prioritäten falsch" -- Prestigeprojekte und Neubausiedlungen auf der grünen Wiese statt Wiederaufbau der verfallenen Stadtkerne.
In Wiesbaden hingegen wird die Entscheidung, ob ein mehrstöckiges Mietshaus instand gesetzt oder abgerissen, modernisiert oder neu gebaut wird, von einem Sanierungsbeirat getroffen, den die Bergkirchen-Bürger alle zwei Jahre wählen und in dem nur Vermieter, Mieter und Pächter das Sagen haben.
Vertreter der Parteien, Gewerkschaften und Kirchen haben in dem Gremium nur beratende Funktion. Als unentbehrlich gelten lediglich Sozialarbeiter. "Sanierung", begründet Sozialhelfer Wolfgang Schecker die autonome Arbeitsweise, "kann man nicht vom Büro aus machen."
Scheckers Team arbeitet täglich im Viertel, besorgt Spediteure für den Umzug, füllt Formulare aus, organisiert Dolmetscher für Türken und Portugiesen und schließt auch mal bei alten Leuten eine neue Wohnzimmerlampe an.
Und jeden Nachmittag hören sich die Sozialhelfer im Bürgerzentrum an der Adlerstraße um, wo sich 50 bis 70 Alte aus dem Quartier regelmäßig treffen. "Denen gefällt''s hier besser als im Seniorenheim am Stadtrand", sagt Gemeindeschwester Gertrud, die das Gespräch mit dem Kaufmann um die Ecke für "genauso lebenswichtig" hält wie den Kontakt mit den Nachbarn.
"Von hier", schwärmt eine 74jährige Wiesbadenerin aus der Röderstraße, die erstmals in ihrem Leben Bad und Toilette in der Wohnung hat, "geh'' ich nicht mehr fort."
S.47 Mit Mietern im Wiesbadener Bergkirchenviertel. *

DER SPIEGEL 27/1981
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