09.04.2016

ImmobilienDie neue Wohnungsnot

In den Metropolen konkurrieren Geringverdiener um ein knappes Gut: bezahlbaren Wohnraum. Der Zustrom an Flüchtlingen verschärft den Verteilungskonflikt. Zwar fördert die Bundesregierung Neubauten mit Milliarden Euro. Doch Geld ist gar nicht das Problem.
Ja, das möchste:
Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,
vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße;
mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,
vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn –
aber abends zum Kino hast dus nicht weit.
Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit:
Neun Zimmer – nein, doch lieber zehn!
Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn.
Kurt Tucholsky 1927

Wie viele sie genau sind, weiß niemand, nur dass es mehr werden, das ist zweimal täglich zu sehen: morgens stadteinwärts in der S-Bahn, im Regionalzug, auf der Schnellstraße; und abends stadtauswärts, wenn all die Polizisten, Krankenschwestern oder Straßenkehrer wieder nach Hause hetzen.
Sie arbeiten im Zentrum und wohnen in der Peripherie, unfreiwillig natürlich. Sie können sich eine Mietwohnung in der Großstadt nicht leisten. Sie werden an den Rand gedrängt, in jeder Beziehung. Sie sind Teil des neuen Pendlerproletariats.
Der Polizeimeister Fabian Baur, ein Endzwanziger mit blondem Schopf und neugierigem Blick, sieht erstaunlich frisch aus an diesem Morgen, er holt sich auf dem Weg zur Wache einen Kaffee, viel geschlafen hat er nicht. "Bis null eins", sagt er, habe der Einsatz beim Pegida-Aufmarsch gedauert, also ein Uhr früh, dann abrüsten, umziehen und rund 50 Kilometer nach Hause fahren, um halb drei lag er im Bett. Heute früh steht er schon wieder am Prinzregentenplatz auf der Matte, der übliche Dienst: Streife fahren, Strafzettel verteilen, Straßenverkehr regeln.
Baur sorgt dafür, dass sich die Münchner sicher fühlen. Er dient den Bürgern dieser Stadt. Aber er gehört nicht dazu. Die urbane Mitte ist für die Wohlhabenden reserviert.
Jeden Tag kommt Baur aus der Nähe von Allershausen gefahren, die Ortschaft liegt nördlich von München, heimisch fühle er sich nicht, aber dort sei das Wohnen eben noch erschwinglich. 900 Euro warm zahlt er für 55 Quadratmeter, gewiss kein Schnäppchen, schon gar nicht für ihn. Er hat rund 1600 Euro zur Verfügung, dazu kommt eine Ballungsraumzulage, monatlich netto rund 35 Euro. "Davon kann ich in München mal zum Friseur gehen", sagt Baur spöttisch.
Aber was soll er klagen, andere Kollegen haben es schlechter getroffen. Es gibt junge Polizisten in München, die mieten sich zu zweit ein Zimmer und legen ihre Dienste so, dass sie dort abwechselnd schlafen. Andere übernachten zwischen den Schichten sogar auf Pritschen in der Wache und leben ansonsten bei den Eltern.
"Wenn man als Polizist seinen Dienst gut machen will, muss man eigentlich auch im Revier wohnen", findet Baur. Ein frommer Wunsch, gerade in seinem Fall: Die Polizei-Inspektion liegt im exklusiven Bogenhausen.
Freund und Helfer dürfen sie sein, die schlecht bezahlten Großstadtpendler, auch als Erzieher oder Krankenpfleger sind sie willkommen – aber echte Mitbürger werden sie nie: Dazu fehlen ihnen die Mittel. Ausgerechnet jene, die den Alltag in der Stadt erst ermöglichen, haben keine Chance, daran teilzuhaben – eine Blamage für ein Land, in dem im Grundgesetz von "gleichwertigen Lebensverhältnissen" die Rede ist. In der Verfassungswirklichkeit indes werden viele Bürger ausgegrenzt, seit die Mieten in den Metropolen weit schneller steigen als alle anderen Preise: in München, Hamburg oder Berlin, aber auch in prosperierenden Städten wie Freiburg, Heidelberg oder Würzburg.
Innerhalb von fünf Jahren sind die Mieten in Stuttgart um 24 Prozent gestiegen, in München um 30 Prozent, in Berlin sogar um 32 Prozent. Allein 2015 kletterten die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt für eine ordentlich ausgestattete 60- bis 80-Quadratmeter-Wohnung um 7,4 Prozent. Und in diesem Jahr soll es noch steiler nach oben gehen, erwarten die Forscher der Beratungsfirma Empirica. Wer normal verdient, muss schon außergewöhnliches Glück haben, um in den Boomtowns etwas Bezahlbares zu finden, das auch noch ansprechend ist.
Das zeigt folgende Rechnung: Ein Durchschnittspaar hat in Deutschland rund 2700 Euro netto monatlich zur Verfügung. Angenommen, die beiden verwenden ein Drittel für die Miete, also 900 Euro warm, abzüglich der Nebenkosten rund 700 Euro, dann verrät die Durchsicht auf dem Internetportal Immobilienscout, wie begrenzt das Angebot ist.
In ganz München werden nur etwas mehr als hundert Wohnungen angeboten, die ins Raster fallen, kaum eine hat mehr als 40 Quadratmeter. In Hamburg ist die Auswahl mit gut 500 Treffern zwar größer, doch nur wenige davon befinden sich auch nur halbwegs in zentraler Lage. Im beliebten Eimsbüttel, wo über 50 000 Menschen leben, werden genau fünf Objekte annonciert. Ökonomen nennen so etwas einen Nachfrageschock.
Jeder drängt in die Zentren der Großstädte, alle buhlen um dieselben Wohnungen: drei Zimmer mit Küche, Bad und Balkon, gut geschnitten, schön gelegen und das Ganze für sechs, sieben Euro pro Quadratmeter. In den kommenden Monaten, das ist absehbar, wird sich der Verteilungskonflikt um das knappe Gut Wohnraum verschärfen. Dann wird durch den Zustrom an Flüchtlingen der vergangenen Monate der Bedarf erheblich steigen; daran ändert auch das gegenwärtige Abebben wenig. Die fünf Immobilienweisen, ein Rat von Fachleuten, skizzieren in ihrem Frühjahrsgutachten, worauf sich das Land einstellen muss.
Die Zuwanderer versuchten, sobald sie anerkannt seien und auf Dauer bleiben könnten, "möglichst schnell auf dem normalen Wohnungsmarkt fündig zu werden", heißt es dort, dieser Schritt stehe "unmittelbar bevor". Wer in diesem Jahr eine Wohnung suche, der müsse sich deshalb auf "einen nochmaligen Mietpreisschub" einstellen.
Mit anderen Worten: Der Wohnungsmangel schlägt in Wohnungsnot um, zumindest in den überlaufenen Großstädten. Und diese Not trifft nicht nur den Rand der Gesellschaft, sondern ihre Mitte.
Polizist Baur war am Wochenende wieder auf Tour, er gibt seinen Traum nicht auf. Diesmal besichtigte er eine winzige Wohnung in Unterhaching, das Bad giftgrün gefliest, die Tapete aus den Sechzigerjahren. Ob hier jemals renoviert worden sei, fragte er die Vermieterin. Als er es aussprach, ahnte er schon: Das war's. Die Frau beschied ihm kurz, sie habe viele andere Interessenten, die sofort unterschreiben würden: "Vielen Dank, Sie hören von mir."
Solche Termine sind Baur zuwider, wenn sich eine halbe Hundertschaft vor einer Haustür drängt. Wenn die Bewerber alles von sich preisgeben müssen: Familienstand, Ausweisnummer, Bonitätsnachweis. Wenn einer seriöser und solventer als der andere wirken will. Und wenn manche so dreist sind, eine höhere Miete vorzuschlagen, um die anderen auszustechen. Ist ihm alles schon passiert. "So etwas ist demütigend", sagt Baur.
Am Markt bewegt sich kaum etwas, niemand gibt seine Bleibe leichtfertig auf. Wer in solchen Zeiten etwas sucht, muss seine Erwartungen deutlich herunterschrauben, zuweilen bis an die Grenze des Erträglichen.
Inzwischen liegen Angebot und Nachfrage so weit voneinander entfernt, dass sogar schon begehrt wird, was im Grunde eine Zumutung ist: Wohnungen, die laut, dunkel oder feucht sind. Um diesen heruntergekommenen Rest konkurrieren die Gestrandeten der Gesellschaft: Langzeitarbeitslose, chronisch Kranke, Süchtige, Schuldner oder, noch verhängnisvoller, Mietschuldner – und natürlich alle, die sowieso schon auf der Straße leben.
Die Zahl der Obdachlosen in Deutschland ist in zwei Jahren um fast ein Fünftel auf 335 000 gestiegen. "Die Verzweiflung wird größer", beobachtet Bettina Reuter, eine Sozialarbeiterin der Diakonie in Hamburg. Reuters Büro befindet sich oberhalb eines Durchgangs zu einem Baumarkt im Stadtteil Altona. Unten sieht sie die Kunden, wie sie Farbeimer und Pinsel zum Auto tragen, vermutlich um die Wohnung zu streichen. Wer die Treppe zu ihr hochkommt, kann davon nur träumen.
Reuter berät Menschen, die in Schwierigkeiten sind und eine Wohnung suchen, seit drei Jahrzehnten macht die Sozialarbeiterin das schon. Als sie anfing, hatten sie und ihre Kollegen noch "richtig gute Maklerkontakte", erinnert sie sich, 80- bis 100-mal im Jahr konnten sie Bedürftigen zu einem Dach über dem Kopf verhelfen. Im vergangenen Jahr ist dies nur 14-mal gelungen.
Es liegt nicht daran, dass die Klienten alle verhaltensauffällig wären. Im Gegenteil: Oft sitzen heute ganz gewöhnliche Leute vor ihr, der Sachbearbeiter, die Verkäuferin, Leute, die wissen, wie man auftritt. Sie verdienen so wenig, dass sie Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, aber das Wohnungsamt kann ihnen nichts anbieten. Wenn dann im Leben noch etwas schiefläuft, der Job verloren geht, die Partnerschaft zerbricht, drohe der Absturz, sagt Reuter: "Nach unten fällt man heute sehr schnell."
Manchmal bekommt sie jetzt von Obdachlosen die Frage gestellt, warum Hamburg plötzlich für Flüchtlinge sogenannte Expresswohnungen einrichte, während sie selbst seit Jahren auf der Straße lebten. Eine befriedigende Antwort zu geben fällt der Sozialarbeiterin schwer. "Es kommt Neid auf", sagt Reuter. Sie ahnt, dass sich da etwas zusammenbraut.
In Berlin nimmt die politische Debatte darüber Fahrt auf. Wenn SPD-Chef Sigmar Gabriel ein "Solidarprojekt" für die deutsche Bevölkerung fordert, dann will er offensichtlich ein Gefühl aufgreifen, das genau diejenigen Bürger beschleicht, die von sich gern als "die kleinen Leute" sprechen, eigentlich die SPD-Klientel. Sie haben die diffuse Vorstellung, dass alles für Flüchtlinge getan wird, aber nichts für Einheimische, dass sie zu kurz kommen, dass sie die Verlierer sind. Mit dieser Mischung aus Angst, Neid und Wut werden sie zur leichten Beute für die AfD.
Es gibt dafür eine historische Parallele: Als 1989 rund 1,1 Millionen Spätaussiedler, Asylbewerber und DDR-Bürger nach Westdeutschland strömten und der Wohnungsmarkt eng wurde, feierten die rechtspopulistischen Republikaner Wahlerfolge.
Der SPD-Mann Franz Müntefering, zu dieser Zeit wohnungsbaupolitischer Sprecher seiner Fraktion, schlussfolgerte damals, dass "jede neue Wohnung eine Stimme weniger für die Republikaner ist".
Der AfD-Zuwachs heute lässt sich gewiss nicht allein damit erklären, das wäre zu simpel. Und doch offenbart die wachsende Konkurrenz um bezahlbare Wohnungen eine soziale Trennlinie, die die Städte durchzieht. Sie verläuft vordergründig zwischen Zuwanderern und Einheimischen. Von größerer Bedeutung ist aber noch ein anderer Gegensatz, der das Land ziemlich genau halbiert.
Auf der einen Seite stehen die Wohnungseigentümer. Ihr Wohlstand ist ohne ihr Zutun gewachsen, allein weil ihre Immobilien an Wert gewonnen haben, zumindest wenn sie in den aufstrebenden Städten liegen. Auf der anderen Seite sind die Mieter. Sie müssen einen wachsenden Teil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben. Sie werden, wenn sie nicht zahlungskräftig bleiben, aus den Zentren verdrängt. "Die Stadtgesellschaft driftet auseinander", sagt der Stuttgarter Professor Tilman Harlander, "das ist unübersehbar."
Harlander, Jahrgang 1946, forscht seit mehr als 40 Jahren über die Soziologie des Wohnens. Ihn beschäftigen die Fragen, was die soziale Mischung in einem Gemeinwesen bedroht und was zu tun ist, um sie ausgewogen zu halten. Sein Anschauungsobjekt ist Stuttgart, hier wohnt und arbeitet er. In der Stadt kann er beobachten, wie gegensätzlich die Entwicklung verläuft.
Dort ziehen kapitalstarke Projektentwickler Objekte wie "Cloud No. 7" in die Höhe, ein 18-stöckiger Wohnturm mit Quadratmeterpreisen von teilweise mehr als 15 000 Euro – zugleich schwindet das Wohnraumangebot für Bürger, die auf dem freien Markt nichts finden. Harlander warnt davor, dass die Gesellschaft ihren Zusammenhalt verliere: "Der soziale Friede gerät in Gefahr."
Fast 4000 Bürger stehen in Stuttgart auf der Warteliste für eine geförderte Wohnung. Diese Zahl wird demnächst voraussichtlich noch steigen: Rund 8000 Flüchtlinge hat die Stadt aufgenommen, von denen schätzungsweise knapp die Hälfte auf Dauer bleiben wird. Darauf ist die Stadt nicht vorbereitet. "Wir kriegen Probleme", sagt Harlander, "die wir vorher so nicht kannten." Dass es so weit gekommen ist, lässt sich nur verstehen, wenn man die Geschichte des deutschen Wohnungsbaus kennt.
Nach dem Ersten Weltkrieg herrschte Wohnungsnot in der jungen Republik, der Weimarer Staat kümmerte sich um das Problem. Bis zu 90 Prozent aller Neubauten wurden in den Zwanzigerjahren mit öffentlicher Förderung hochgezogen. Es wurden Projekte realisiert, die noch heute grandios wirken, die Hufeisensiedlung in Berlin oder der Dammerstock in Karlsruhe, steinerne Zeugnisse einer zeitlos modernen Architektur. Walter Gropius, Bruno Taut oder Ludwig Mies van der Rohe sind mit dem Entwurf solcher Bürgerquartiere zu Legenden geworden.
Auch nach dem Zweiten Weltkrieg galt es, "breite Schichten der Bevölkerung" zu bedienen, wie es hieß. Bund und Länder ließen in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts fast neun Millionen Sozialwohnungen bauen. Als Mitte der Siebzigerjahre die ärgste Not beseitigt war, fuhren sie ihr Engagement zurück. Was noch folgenschwerer war: Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft geriet in Verruf.
Der Skandal um die "Neue Heimat" diskreditierte die soziale Idee. Die Branche verlor den Status der Gemeinnützigkeit, eine Privatisierungswelle kam in Gang. Heute gibt es in Deutschland nur noch rund 1,5 Millionen Sozialwohnungen.
Auch die Kommunen trennten sich von ihrem Immobilienvermögen, um Kasse zu machen und Schulden abzubauen. Zum großen Teil landete der Wohnungsbestand in den Portfolios internationaler Kapitalanleger oder börsennotierter Konzerne. Sie interessiert naturgemäß das operative Ergebnis mehr als der gesellschaftliche Zusammenhalt.
Was da geschehen ist, spielte vor wenigen Jahren kaum eine Rolle in der Politik. Damals herrschte die Überzeugung vor, das Thema Wohnungsbau, schon gar der soziale, habe sich erledigt. Schließlich war man überzeugt, dass die Einwohnerzahl schrumpfen werde. Der Bund zog sich 2006 aus der Förderung heraus, überhaupt aus der Wohnungspolitik, und übertrug die Aufgabe den Ländern. Zum Ausgleich erhalten sie seitdem jährlich gut 500 Millionen Euro, womit sie freilich vieles finanziert haben, nicht nur den Wohnungsbau.
Man setzte auf den Sickereffekt, eine Theorie, die besagt, dass jeder Neubau, auch die Luxusvilla, am Ende billigen Wohnraum schafft. Denn wer dort einzieht, räumt seine alte Wohnung und setzt so eine Umzugskette in Gang, bis schließlich auch die Studentenbude frei wird.
In der Praxis funktioniert dieser Mechanismus aber nur mäßig, es wird unterschlagen, dass auch die mieseste Behausung irgendwann modernisiert wird – und damit unerschwinglich für bedürftige Gruppen. "Aus dem Cadillac wird nach vielen Jahren ein billiger Gebrauchtwagen, bei einer Wohnung ist es etwas anderes", sagt der Soziologe Harlander.
Die Wohnung sei eben nicht irgendeine Ware, sondern ein elementares Gut. "Wir dürfen den Wohnungsbau nicht allein dem freien Markt überlassen", ist Harlander überzeugt, "der Staat muss intervenieren, damit die soziale Mischung ausgewogen bleibt." Mit dieser Ansicht stand der Wissenschaftler lange Zeit relativ allein. Jetzt sei das anders: "Es bewegt sich was."
Tatsächlich erlebt Wohnungspolitik in der Großen Koalition eine Renaissance, vielleicht aus Überzeugung, vor allem aber aus der Not. Der Zustrom an Flüchtlingen und die absehbaren Engpässe setzen die Bundesregierung unter Zugzwang. Zwar wurde zuletzt wieder mehr gebaut, aber nur deshalb, weil die Deutschen Angst um ihr Vermögen haben und weil es so günstig ist, Geld aufzunehmen. Im vergangenen Jahr wurden etwa 265 000 Wohnungen fertiggestellt, rund zwei Drittel mehr als 2010.
Das Problem ist bloß, dass die Wohnungen am falschen Ort entstehen, eher in den Kleinstädten als in den Metropolen, und zum falschen Preis angeboten werden: Es sind überwiegend Objekte der gehobenen Kategorie, bei denen die Mietpreise mit elf, zwölf Euro pro Quadratmeter beginnen. 265 000 ist zudem weit entfernt von dem Niveau, das nötig wäre, um den Bedarf zu befriedigen. Die Zielgröße, die die Fachleute anvisieren, liegt eher bei 350 000 bis 400 000. Das bedeutet: In Deutschland fehlen jährlich mehr als 100 000 Wohnungen.
Nun aber fließt das öffentliche Geld so großzügig wie seit der Zeit des Aufbaus Ost nicht mehr. Die Bundesregierung verdoppelt den Länderzuschuss für sozialen Wohnungsbau auf gut eine Milliarde Euro, sie will Bauinvestoren mit einer großzügigen Steuerförderung locken, und sie verzichtet darauf, bundeseigene Grundstücke ausschließlich zum Höchstpreis abzugeben. "Wir machen wieder Wohnungspolitik im Bund", sagt Florian Pronold.
Pronold ist Staatssekretär im Bundesbauministerium, ein Jurist aus dem Niederbayerischen, strukturiert im Denken, kontrolliert im Auftritt, einer, der wohl nie etwas Unbedachtes sagt und wenig auffiele, hätte er nicht diese Funktion in Berlin. Als Baupolitiker wird dem 43-Jährigen eine Aufmerksamkeit zuteil, die ihm als Chef der Bayern-SPD abgeht.
Wenn Pronold das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen überreicht wird, ist der Saal voll, dann nutzen die Verbandsgrößen die Gelegenheit, "dem Herrn Staatssekretär" überaus freundlich all das unter die Nase zu reiben, was ihnen an der Politik missfällt. Und da gibt es trotz der Finanzhilfen einiges. Zum Beispiel die Mietpreisbremse, im vorigen Sommer eingeführt, sie gilt in etwa 300 Städten.
Eigentümer dürfen, wenn sie eine Wohnung neu vergeben, die Miete nur bis zu zehn Prozent gegenüber dem örtlichen Vergleichswert erhöhen. Das ist die Idee, sie klingt schlüssig, in der Praxis aber offenbaren sich Schwächen. Nicht überall gibt es Mietspiegel, und wo sie existieren, sind die Ergebnisse oft juristisch angreifbar. Bis jetzt kann niemand eindeutig belegen, ob die Preisbremse wirkt.
Größere Sorge bereitet der Immobilienwirtschaft sowieso eine andere Idee aus Berlin. Künftig könnten bei der Kalkulation der Mietspiegel nicht nur die Preise der letzten vier Jahre einfließen, sondern sie sollen zehn Jahre zurückreichen. Damit würde die Anstiegskurve insbesondere in den Ballungszentren, wo die Mieten zuletzt stark gestiegen sind, erheblich flacher verlaufen. Die Mieten würden auf Jahre faktisch eingefroren, diese Aussicht könnte potenzielle Bauherren abschrecken.
So präsentiert sich die deutsche Wohnungspolitik voller Widersprüche. Der Bund lockt Bauherren mit Milliardensubventionen. Gleichzeitig verprellen die Länder die Investoren, indem sie die Grunderwerbsteuer fortwährend erhöhen, 2015 kassierten sie fast zwei Milliarden Euro mehr als im Vorjahr. Die einen geben Gas, die anderen treten auf die Bremse – und niemand kommt vom Fleck. Ist das der Grund, warum in Deutschland so wenig gebaut wird?
Eine Antwort darauf gibt Jochen Icken, Vorstand der Berliner Genossenschaft "Märkische Scholle", gegründet 1919 mit dem Auftrag, "zweckmäßig eingerichtete Kleinwohnungen für Minderbemittelte zu billigen Preisen" zu errichten. Icken, ein schlanker Typ mit Berliner Schnauze, von Beruf Architekt, steht vor frisch sanierten Mietshäusern aus den Dreißigerjahren in Lichterfelde-Süd, in der Sonne leuchtet der zartrosa Anstrich. Icken hat einige Bauten von drei auf vier Etagen aufstocken lassen. Jetzt bereut er fast schon wieder die Entscheidung.
Von der Feuerwehr bekam er die Auflage, für zwei Häuser eigene Zufahrten anzulegen, da die nächstgelegene Wache über keine Leiterwagen verfügt, die von der Straße aus das Obergeschoss erreichen. Allerdings genügte den Beamten nicht irgendeine Schotterpiste, die Gründung musste so verstärkt sein, dass sie einen 25-Tonner aushält. Rund 120 000 Euro habe die Anlage gekostet, sagt Icken: "Hätte ich das vorher gewusst, hätten wir die Dachgeschosse nicht gebaut."
Solche behördlichen Auflagen tragen maßgeblich dazu bei, dass Bauen in Deutschland so teuer ist. Für Investoren lohnt es sich kaum mehr, ein Mietshaus zu errichten, zumal in strukturschwachen Gegenden, wenn es rechnerisch 20 Jahre oder länger dauert, bis sie die Baukosten wieder eingespielt haben. Die Ausgaben für ein Mehrfamilienhaus sind zwischen 2000 und 2014 im Schnitt von 2209 Euro pro Quadratmeter auf 3080 Euro gestiegen, haben die Immobilienverbände ermittelt, ein Plus von 40 Prozent.
Davon machen allein die verschärften Vorgaben für Brand- und Schallschutz, Energieeffizienz oder Sturmsicherheit 426 Euro aus. Vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) treibt die Kosten in die Höhe. Die neueste Version, die EnEV 2016, verteuert laut Branchenrechnung das Bauen um acht Prozent – bei einem Nutzen, der kaum messbar ist: Die CO2-Emissionen sinken um 0,02 Prozent.
"Schauen Sie sich die Toilettenfenster an", sagt Icken und deutet auf die Fassade des sanierten Mietshauses, "die sehen jetzt aus wie Schießscharten." Er hat die Mauern mit 12 bis 14 Zentimeter dicken Dämmplatten belegen lassen. Eigentlich hätten sechs Zentimeter ausgereicht, ein fein austariertes System aus Solaranlagen und Erdwärmespeicher in den Häusern minimiert den Energiebedarf. Aber die Vergabe von Fördermitteln hängt nun mal an der Dicke der Hülle, und deshalb muss Icken klotzen.
Früher hätte eine Lkw-Ladung Dämmmaterial pro Haus gereicht, sagt der Genossenschaftler. Jetzt führen immer zwei bis drei Laster an der Baustelle vor.
Gerade im Baurecht neigt der deutsche Gesetzgeber dazu, alles haarklein zu regeln, statt Ziele zu definieren und es dem Bauherrn zu überlassen, wie er sie erreicht. Die Vorgaben werden immer komplexer, ihr Sinn wird nicht mehr hinterfragt, denn es geht ja vermeintlich um die gute Sache: um mehr Brandschutz, mehr Energieeffizienz, mehr Hilfe für Behinderte. Dagegen kann niemand etwas haben – obwohl das Ergebnis offensichtlich kontraproduktiv ist.
Künftig soll in Berlin ein Drittel aller Neubauten behindertengerecht gestaltet sein, von 2020 an sogar die Hälfte. Dieser Anspruch zieht einigen Aufwand nach sich: Die Türen werden breiter, die Bewegungsflächen größer, die Wohnungen teurer. "Die behördlichen Auflagen muss ich miteinkalkulieren, und am Ende zahlt es der Mieter", sagt Icken. Unnötig sei es obendrein: Er finde schon jetzt nicht genügend Interessenten für Behindertenwohnungen.
So plant die Politik am tatsächlichen Bedarf vorbei. Sie schraubt die Standards hoch und höher, kontrolliert werden die Vorgaben nicht von den Bauämtern, die sind notorisch unterbesetzt. Die Behörden vergeben die Prüfaufgaben nach außen, ein Heer freier Ingenieure lebt davon.
Wer heute baut, benötigt einen Brandschutzgutachter, dem wiederum ein zweiter Sachverständiger zur Seite gestellt wird, der das Gutachten nochmals prüft. Dann einen Energieberater, der nachrechnet, was der Architekt ohnehin schon kalkuliert hat. Und einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator, kurz "SiGeKo", der die Gegebenheiten an der Baustelle in Augenschein nimmt. Es genügt überdies nicht, dass der TÜV den Aufzug abnimmt, es bedarf einer zusätzlichen Gefahrenanalyse. "Und alle wollen Geld verdienen", sagt Icken.
Der deutsche Föderalismus potenziert diesen Regelwahn noch mal, da jedes Bundesland eine eigene Bauordnung formuliert hat. In Berlin beträgt die Höhe von Fensterbrüstungen 80 Zentimeter, im benachbarten Brandenburg sind es 90 Zentimeter, aber nur bis zu einer Absturzhöhe von zwölf Metern. Darüber werden in Berlin 90 Zentimeter verlangt, in Brandenburg 110 Zentimeter – als ob der Aufenthalt an einem Fenster in Potsdam gefährlicher wäre als am Prenzlauer Berg.
Solche Absurditäten erschweren bundesweit operierenden Projektentwicklern das Geschäft. Am meisten aber machen ihnen derzeit die Grundstückspreise zu schaffen, auf sie entfällt oftmals rund ein Viertel der Neubaukosten. In den Metropolen sind sie in abenteuerliche Höhen geklettert, am Pariser Platz in Berlin kostet ein einziger Quadratmeter inzwischen 50 000 Euro. Mitverantwortlich dafür sind reiche Familien, deren Finanzverwalter "Land Banking" betreiben: Sie kaufen gezielt Grund und Boden und spekulieren darauf, dass ihr Wert steigt.
Bislang hat es wunderbar funktioniert. Innerhalb von fünf Jahren, zwischen 2009 und 2014, ist baureifes Land in Berlin im Schnitt um 92 Prozent teurer geworden. In Stuttgart hat sich der Preis sogar auf 1125 Euro pro Quadratmeter mehr als verdoppelt. Und München liegt mit 1728 Euro deutschlandweit an der Spitze, ein Plus von 85 Prozent.
Nirgendwo sonst ist Bauen und Wohnen so kostspielig. München wächst, die Einwohnerzahl nimmt kontinuierlich zu. 49 Bürger leben hier auf einem Hektar, in Berlin sind es 39, in Hamburg 23. Weltkonzerne wie BMW, Siemens oder Allianz ziehen Topverdiener an, sie können es sich leisten, im Zentrum zu wohnen. Für die anderen wird es eng.
Die Stadt unternimmt einiges, um gegenzusteuern und Wohnungen zu schaffen. Elisabeth Merk, die Stadtbaurätin, formuliert ihr Ziel so: "Wir wollen die Mitte der Gesellschaft in der Mitte der Stadt halten."
Merk, eine Städtebauprofessorin von internationalem Rang, aber unprätentiösem Auftritt, sitzt am Besprechungstisch in ihrem Büro im Städtischen Hochhaus, sie breitet einen Plan aus. Merk deutet auf die vielen Orte, an denen gebaut wird: in ehemaligen Kasernen, auf Bahnbrachen, in alten Gewerbegebieten, auch an schwierigen Stellen mit Altlasten und Lärm. "Wir haben die ganze Stadt in Arbeit", sagt sie, "jeden Zentimeter drehen wir hier um."
Schon vor mehr als 20 Jahren haben die Münchner einen besonderen Planungsansatz entwickelt, die "Sozialgerechte Bodennutzung", kurz Sobon. Sie koppelt die Vergabe von Baugenehmigungen an die Zusage, 30 Prozent der Fläche für geförderte Wohnungen zu reservieren. Das Sobon-Modell hat Schule gemacht, viele Städte in Deutschland imitieren es.
Ein anderes Instrument, das Merks Planungsreferat einsetzt, nennt sich "konzeptioneller Mietwohnungsbau". Hier verzichtet die Stadt bei der Vergabe ihrer Grundstücke darauf, Höchstpreise zu erzielen. Dafür müssen Investoren zusichern, günstige Mietwohnungen zu bauen, die teilweise 60 Jahre gebunden sind, also so lange nicht in Eigentum verwandelt werden dürfen. "Man hat uns für verrückt erklärt", sagt Merk, "aber siehe da, es funktioniert."
Das Modell zielt vor allem auf Genossenschaften, eine 60-Jahre-Frist schreckt sie nicht ab. Sie gehören gemeinschaftlich den Mitgliedern; erzielen sie Gewinne, werden sie reinvestiert.
Selbst der Bau von Werkswohnungen wird in München wiederbelebt, zumindest von den öffentlichen Arbeitgebern. Die Stadtwerke, die bereits über gut 500 Wohnungen verfügen, wollen bis 2022 noch mal so viele für ihre Mitarbeiter errichten.
Die Stadt zieht alle Register: neu bauen, aufstocken, nachverdichten. Alle strengen sich an – und doch reicht es nicht aus, den Bedarf zu decken. München ist Opfer seines ökonomischen Erfolgs. "Unsere Planungen laufen auf Hochtouren, aber der Wachstumsmotor läuft immer etwas schneller", räumt Merk ein.
Nach Dienstschluss führt ihr Weg zu einer Ausstellung ins Rathaus am Marienplatz, ein Zehn-Minuten-Spaziergang, links und rechts der Straße befinden sich Mietwohnungen. So etwas gebe es in der Londoner City kaum mehr, sagt Merk, sie war im Dezember dort.
Sie erfuhr, dass die Thatcher-Regierung einst die zentrale Stadtplanung auflöste und die Entwicklung dem Markt überließ. Dazu passt die Meldung, dass im Stadtteil Chelsea eine Garage für 466 000 Euro versteigert wurde. Von solchen Verhältnissen ist München zweifellos weit entfernt.
Das andere Extrem in Europa ist in Wien zu besichtigen. Dort kam es zu keinem Bruch mit dem öffentlichen Wohnungsbau wie in Deutschland. Fast zwei Drittel der Wiener leben in geförderten Wohnungen; sie zahlen oft nicht viel mehr als drei Euro kalt, selbst für Adressen in bester Lage und von gehobener Qualität.
Seit fast hundert Jahren, der Zeit des "Roten Wien", wird diese Tradition gepflegt, der Staat lässt sie sich gut 600 Millionen Euro jährlich kosten. Das ist mehr, als bis vor Kurzem der Bund in ganz Deutschland für sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellte.
Einen Haken aber hat das Konzept: Wer nicht bereits Teil des "Mietadels" ist, wie die langjährige Bewohnerschaft genannt wird, sondern zuzieht, muss Geduld haben, bis er eine geförderte Wohnung bekommt. Oder er versorgt sich am freien Markt, zu doppelt und dreifachen Preisen.
Solche Effekte trüben auch die Bilanz des Münchner Sobon-Modells. Das Drittel Sozialwohnungen, das ein Investor vorweisen muss, subventioniert er, indem er die zwei Drittel am freien Markt entsprechend verteuert – mit der Folge, dass die Mittelschicht gekniffen ist. Sie verdient zu viel für eine Sozialwohnung, aber zu wenig, um sich am Markt bedienen zu können.
Auch die neueste Vorstellung der Bundesregierung, wie sich der Wohnungsmarkt entlasten ließe, hat Tücken. Sie plant ein Wohnortzuweisungsgesetz, wie es von 1989 bis 2009 schon einmal für Aussiedler galt. Es zielt darauf ab, den Strom von Flüchtlingen zu steuern, raus aus den vollen Metropolen, rein in die Kleinstädte, dort stehen Wohnungen leer. Aber gibt es in der Provinz auch genügend Jobs? Sind die Kommunen bereit, etwas für die Integration zu leisten? Und ist es überhaupt rechtens, wenn der Staat die Freizügigkeit derart einschränkt?
Es gibt keine einfache Strategie, das Wohnungsproblem in Deutschland zu lindern. Weniger Vorschriften und Auflagen würden das Bauen gewiss erleichtern und verbilligen. Und eine Preisbremse für Bauland wäre sicher hilfreicher als die Mietpreisbremse: Vor gut vier Jahrzehnten hatte sich der damalige Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel (SPD) für eine Steuer starkgemacht, die einen Zuwachs der Bodenwerte erfasst. Realisiert wurde sie nie.
Solche Veränderungen indes lassen sich kaum über Nacht verwirklichen – wenn überhaupt; die Zeit aber drängt. Deshalb hat Jörg Friedrich, Architekturprofessor in Hannover, gemeinsam mit seinen Studenten Wohnkonzepte ausgedacht, die sich innerhalb von Wochen verwirklichen lassen.
Friedrich ist eigentlich Architekt in Hamburg, ein impulsiver Querdenker mit einer Schwäche für alles Italienische. Normalerweise konstruiert er Schauspielhäuser, Schulen oder Konzertsäle, derzeit baut er das Würzburger Theater um, aber das Flüchtlingsthema lässt ihn nicht los – wobei ihm dieser Bezug missfällt: "Es fehlen nicht Flüchtlingswohnungen, es fehlen bezahlbare Wohnungen."
An diesem Abend hält er einen Vortrag im Welfenschloss in Hannover. Friedrich wirft ein Foto an die Wand des Hörsaals, es zeigt ein Containerdorf an einer Ausfallstraße. Er ist empört. "So also bringen wir Leute unter, die Tausende Kilometer hergepilgert sind." Dann erzählt er, wie er einmal, weil er das Flugzeug verpasst hatte, in einem Baustellencontainer übernachten musste. Er lag auf der Pritsche und fror, der Regen prasselte auf den Stahl, nebenan feierten Arbeiter ein Bierfest, so ausgelassen, der ganze Container habe gewackelt. "Es war die Hölle", sagt Friedrich.
Mit seinen Studenten hat er Wohnalternativen ausgetüftelt. Denkbar wäre zum Beispiel, zusätzliche Etagen auf Flachdächern zu errichten, montiert aus Holzmodulen. Oder man könnte Lastkähne umfunktionieren, 3000 dieser Schiffe dümpelten ungenutzt auf deutschen Gewässern herum, hat er recherchiert, gewissermaßen mobile Immobilien.
Eine weitere Idee: In schlecht ausgelasteten Parkhausetagen ließen sich ohne Weiteres Leichtbauten einfügen. "Wir müssen Tabus brechen, wenn wir die Wohnungskrise produktiv nutzen wollen", sagt er. Im Hörsaal schauen manche skeptisch.
So ungläubig hätten ihn auch die Bürgermeister angesehen, denen er die Idee vorgestellt hat, sagt Friedrich. Darauf habe er nur noch von "Loftwohnungen" gesprochen, die im Parkhaus entstehen könnten. "Loftwohnung" sei ein Zauberwort, denn vor dem geistigen Auge der Politiker zögen dann Kreative und Künstler ein, die ein ganzes Viertel aufwerten könnten, erklärt er seinen Trick: "Und auf einmal war das Projekt eine städtebauliche Glanztat."
Es fehlt nicht an Ideen, um die Wohnungsnot wirkungsvoll zu bekämpfen. Nur: Sie müssen in die Tat umgesetzt werden – von Politikern, Bauämtern, der Immobilienwirtschaft und den Architekten. Postmoderne Glasfassaden zu bauen, ohne aufs Geld zu achten, das fällt nicht schwer – ansprechende Wohnungen zu konstruieren, die bezahlbar sind, das ist die Herausforderung. Die gute Nachricht lautet: Diese Aufgabe hat sich den Deutschen oft gestellt.
Als die Hugenotten im 17. Jahrhundert aus Frankreich flohen, ließen sich Tausende von ihnen in Berlin nieder. Friedrich Wilhelm von Brandenburg, der Große Kurfürst, gewährte ihnen Bürgerrechte und Religionsfreiheit, er praktizierte, was heute "Willkommenskultur" heißt. Und er unterstützte die Flüchtlinge beim Bau von Kirchen, Schulen, Theatern und einer Wohnsiedlung mitten in Berlin: dem heutigen Gendarmenmarkt.
Architekt Friedrich projiziert eine Panoramaaufnahme des Ensembles an die Wand des Hörsaals: mit Französischem Dom und Schauspielhaus. Friedrich begeistert der Anblick. "Das ist Flüchtlingsarchitektur, mit der ich gut leben kann."
Dieser Artikel wurde nachträglich bearbeitet.

Über den Autor

Alexander Jung, geboren 1966 in Gießen, begann seine Laufbahn als Journalist 1993 bei der "Woche", vier Jahre später wechselte er zum SPIEGEL ins Wirtschaftsressort. Hier schreibt er über Welthandel, Konjunktur, die Digitalisierung der Industrie und über Immobilien. Sein besonderes Interesse gilt dem Wohnungsmarkt in Deutschland.
Von Alexander Jung

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